Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
nummers BK-ARN 24/2017 en BK-ARN 25/1414
uitspraakdatum:
27 mei 2026
27 mei 2026
Uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraken van de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 12 november 2024, nummer LEE 23/131 en 10 juni 2025, nr. LEE 24/992 in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Leeuwarden(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 327.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2022, voor het jaar 2023 vastgesteld op € 345.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
1.3.
Op de bezwaarschriften van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
1.4.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft de beroepen gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de beschikte waarde per waardepeildatum 1 januari 2021 verminderd tot € 295.000 en de beschikte waarde per waardepeildatum 1 januari 2022 tot € 288.000 en de aanslagen 2022 en 2023 dienovereenkomstig verminderd. Aan belanghebbende zijn de in beroep betaalde griffierechten vergoed.
1.5.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend.
1.6.
Partijen hebben voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend.
1.7.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 februari 2026. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] (taxateur). Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat bij deze uitspraak is gevoegd.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning met de volgende objectkenmerken:
Type woning
eindwoning
Bouwjaar
1903
Gebruiksoppervlakte woning
Gebruiksoppervlakte aanbouw
90 m2
75 m2
Aanbouw (2011)
Garage 18 m2
Woonruimte 83 m2
Kavel
700 m2
Overig
Overkapping 2x
Dakkapel 2x
Dakterras
2.2.
Belanghebbende exploiteert in de woning een Bed & Breakfast (hierna: B&B). Top op heden is de B&B gehuisvest in de aanbouw. In de toekomst zal deze ruimte als mantelzorgwoning in gebruik worden genomen en zal de B&B worden verplaatst naar de woning zelf.
2.3.
De woning is gelegen in de directe omgeving van Vliegbasis Leeuwarden , in een gebied waar een ernstige PFAS-vervuiling, meer specifiek PFOS-vervuiling, is geconstateerd als gevolg van (onder meer) jarenlange lozingen van blusschuim. De PFAS bevindt zich in de grond, in het grondwater en in de vaarten en sloten.
3.Geschil
3.1.
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2021 en 1 januari 2022, zoals die door de Rechtbank is vastgesteld, nog te hoog is.
3.2.
Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit voor beide jaren een waarde van € 250.000.
3.3.
De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag voor het belastingjaar 2022 bevestigend en voor het belastingjaar 2023 ontkennend en bepleit per waardepeildatum 1 januari 2021 een waarde van € 238.000 en per waardepeildatum 1 januari 2022 een waarde van € 288.000.
4.Beoordeling van het geschil
Zaaknummer BK-ARN 24/2017
4.1.
Ter zitting is belanghebbende akkoord gegaan met de door de heffingsambtenaar nader voorgestelde waarde van € 238.000.
4.2.
Belanghebbende heeft geen zelfstandige grieven tegen de hoogte van de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 aangevoerd.
4.3.
Het Hof zal de WOZ-waarde van de woning per 1 januari 2021 verminderen tot € 238.000 en de beschikking onroerendezaakbelasting 2022 dienovereenkomstig verminderen.
Zaaknummer BK-ARN 25/1414
Vooraf
4.4.
Belanghebbende heeft in hoger beroep erover geklaagd dat de uitnodiging voor de zitting in beroep door de Rechtbank alleen per e-mail is verstuurd en dat hij er bij toeval achter kwam dat een zitting van de Rechtbank had plaatsgevonden.
4.5.
Belanghebbende heeft beroep ingesteld langs elektronische weg (Mijn Rechtspraak). De berichten van de Rechtbank aan belanghebbende worden dan eveneens langs elektronische weg verzonden. De griffier van de Rechtbank heeft op 3 april 2025 een bericht in het digitale dossier van belanghebbende geplaatst waarbij belanghebbende is uitgenodigd voor de zitting. Op diezelfde dag om 10.30 uur is een notificatiebericht van de plaatsing van dat bericht verzonden naar het door belanghebbende voor dat doel opgegeven e-mailadres. Gelet daarop is belanghebbende op de juiste wijze voor de zitting van de Rechtbank uitgenodigd [1] .
Waarde
4.6.
De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
4.7.
Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. [3] Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. [4]
Bewijslastverdeling
4.8.
Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leidt, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. [5]
4.9.
Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. [6]
Bewijslast heffingsambtenaar
4.10.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar in zijn bewijslast is geslaagd dat de WOZ-waarde, zoals die door de Rechtbank is verminderd tot € 288.000, niet te hoog is vastgesteld. Het Hof licht dat oordeel hieronder toe.
4.11.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een waardematrix waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 288.000 aan de hand van de verkoopcijfers van drie in de (directe) omgeving van de onroerende zaak gelegen woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht.
Object
Bouwjaar
Opp. woning
KOUDV-L
Grond
Bijzonderheden
Verkoopprijs
Verkoopdatum
PPE
[adres 1]
(eindwoning rij)
1903
90 m2
3-3-3-2-3-1
700 m2
Aanbouw 75 m2 (1903)
Overkapping 2x
Dakkapel 2x
Garage (2011)
Dakterras
Aanbouw 83 m2 (2011)
Correctie -/- € 47.000
Correctie -/- € 57.000
NVT
€ 1.745,83
[adres 2]
(2/1-kap)
1900
74 m2
4-4-4-4-4-3
160 m2
Dakkapel 2x
Inpandige garage
Aanbouw 41 m2 (2012)
€ 325.000
23 december 2020
€ 2.020,08
[adres 3]
(vrijstaand)
1870
81 m2
4-3-3-3-3-4
576 m2
Tuinhuis 2x
Hobbykas
Dakkapel
Carport
Garage
Berging 2x
€ 320.000
28 juni 2022
€ 1.972,56
[adres 4]
(vrijstaand)
1925
84 m2
4-4-3-3-4-3
250 m2
Garage
€ 257.500
5 maart 2021
€ 1.745,83
4.12.
Het Hof volgt belanghebbende niet in diens standpunt dat de heffingsambtenaar van onjuiste objectkenmerken is uitgegaan. In de door de heffingsambtenaar overgelegde waardematrix en het taxatieverslag wordt slechts melding gemaakt van één garage, te weten een in 2011 gebouwde garage van 18 m2. De tot het buurpand behorende garage, die in eerdere jaren ten onrechte in de waardering was betrokken, is in het onderhavige jaar niet meer meegenomen, zodat het standpunt van belanghebbende op dit punt feitelijk grondslag mist. Hetzelfde geldt voor belanghebbendes stelling dat de aanbouw ten onrechte volledig als woonruimte in aanmerking is genomen. Uit de waardematrix blijkt dat wel degelijk een onderscheid wordt gemaakt tussen woonruimte enerzijds en een garage anderzijds. De heffingsambtenaar heeft de woonruimte in de aanbouw berekend op een totale oppervlakte van 83 m2 en ter zitting geloofwaardig verklaard dat een vergelijkbare oppervlakte (82 m2) staat vermeld op de website van Booking.com waar het B&B-appartement te huur wordt aangeboden. Belanghebbendes enkele stelling dat dit niet zo is, is gelet op de in 4.6. geschetste bewijslastverdeling, onvoldoende voor het Hof om van een lager aantal m2 uit te gaan. Verder ziet het Hof niet in waarom de B&B-ruimte c.q. toekomstige mantelzorgwoning niet in de waardering zou mogen worden betrokken. Indien en voor zover belanghebbende zich in dit kader heeft willen beroepen op het vertrouwensbeginsel, heeft hij dat beroep niet met stukken onderbouwd. Gelet op de gemotiveerde betwisting van de heffingsambtenaar, heeft belanghebbende, naar het oordeel van het Hof, niet aannemelijk gemaakt dat dienaangaande een toezegging is gedaan.
4.13.
Naar het oordeel van het Hof zijn de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten (in het bijzonder [adres 2] ) voldoende met de woning vergelijkbaar om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. De vergelijkingsobjecten zijn rond de eeuwwisseling gebouwd, gelegen in de (directe) omgeving van Vliegbasis Leeuwarden en twee van de drie vergelijkingsobjecten zijn gelegen aan dezelfde weg. Dat de vergelijkingsobjecten niet in het PFAS-gebied zijn gelegen, maakt dit niet anders. Wel zal de heffingsambtenaar aannemelijk moeten maken dat met de relevante verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden. De voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopprijzen bieden in beginsel steun voor de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2022 zoals die door de Rechtbank is verminderd.
4.14.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat onvoldoende rekening is gehouden met de overlast van de [straat] (provinciale weg met paralelweg) en Vliegbasis Leeuwarden en wijst in dit verband op geluidsoverlast, overschrijding van de gevelbelasting, gezondheidsproblemen en PFAS-verontreiniging door (onder meer) het jarenlange lozen van bluswater. De heffingsambtenaar betwist niet dat de ligging van de woning een negatieve invloed heeft op de waarde, maar partijen verschillen van mening over de omvang van de waardedruk.
4.15.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening met de door belanghebbende geschetste overlast van de [straat] en Vliegbasis Leeuwarden heeft gehouden. Het Hof wijst er in dit verband op dat twee van de drie vergelijkingsobjecten aan dezelfde weg zijn gelegen en dat alle vergelijkingsobjecten in de (directe) omgeving van Vliegbasis Leeuwarden liggen. Een deel van de overlast die belanghebbende ervaart, is derhalve al in de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten verdisconteerd. Dit geldt echter niet voor de PFAS-verontreiniging, nu de vergelijkingsobjecten niet zijn gelegen in het gebied dat als verontreinigd is aangemerkt en de transacties bovendien hebben plaatsgevonden voordat de PFAS-verontreiniging bekend is geworden. De heffingsambtenaar heeft met de PFAS-verontreiniging en de overige overlast rekening gehouden door – in aanvulling op de overlast die al in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten is verdisconteerd – factor 1 toe te kennen aan de ligging in plaats van factor 3 respectievelijk 4 waarvoor bij de vergelijkingsobjecten is gekozen, en daarnaast € 57.000 in aftrek te brengen in verband met de PFAS-verontreiniging en € 47.000 in verband met overige overlast. Het Hof acht dit voldoende. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat i) de uiteindelijke saneringskosten niet voor rekening van de eigenaar zullen komen, ii) de waardedruk derhalve bestaat uit het negatieve imago, de inschatting van het risico dat verbonden is aan de aanwezigheid van PFAS, de beperkingen die voortvloeien uit de adviezen (niet zwemmen, niet vissen, geen groente uit eigen tuin) en de rompslomp die het saneringstraject te zijner tijd met zich zal brengen, iii) uit de door de heffingsambtenaar in hoger beroep naar voren gebrachte transacties van recente datum blijkt dat de in het verontreinigde gebied gelegen woningen – na het bekend worden van de PFAS-verontreiniging – niet onverkoopbaar zijn geworden of voor absurd lage bedragen worden verkocht, en dat iv) ook voor deze objecten sprake is van een stijgende markt. Anders dan belanghebbende meent, is de heffingsambtenaar niet gehouden de door hem in aanmerking genomen aftrekposten volledig te specificeren en te kwantificeren. Op hem rust slechts de taak de WOZ-waarde aannemelijk te maken.
4.16.
Alles in aanmerking nemende biedt de waardematrix voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde. De waarde van de woning per 1 januari 2022, zoals deze door de Rechtbank is verminderd tot € 288.000, is niet te hoog vastgesteld.
4.17.
Belanghebbende heeft geen zelfstandige grieven tegen de hoogte van de aanslag onroerendezaakbelasting 2023 aangevoerd.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep in de zaak met nummer BK-ARN 24/2017 gegrond en in de zaak met nummer BK-ARN 25/1414 ongegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
5.1.
Aangezien het Hof het hoger beroep in de zaak met nummer BK-ARN 24/2017 gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in die zaak betaalde griffierecht te vergoeden.
5.2.
Niet gesteld of gebleken is dat belanghebbende voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten heeft gemaakt.
6.Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank betreffende de zaak met nummer BK-ARN 24/2017, behoudens de beslissing omtrent het griffierecht,
- vernietigt de uitspraak op bezwaar betreffende het jaar 2022,
- stelt de beschikte waarde per waardepeildatum 1 januari 2021 vast op € 238.000,
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 dienovereenkomstig,
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank betreffende de zaak met nummer BK-ARN 25/1414,
- gelast dat de heffingsambtenaar het in de zaak met nr. BK-ARN 24/2017 in hoger beroep betaalde griffierecht van € 138 aan belanghebbende vergoed.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter en lid van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
De beslissing is op
27 mei 2026in het openbaar uitgesproken.
27 mei 2026in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(S. Darwinkel) (P. van der Wal)
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.