Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.356.977/01
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 582121
arrest van 12 mei 2026
in de zaak van
Gemeente Almere
die is gevestigd in Almere
advocaat: mr. L.G.H. Wichern
en
[geïntimeerde]
die woont in [woonplaats]
advocaat: mr. R.G.N. le Roy
Partijen worden hierna ‘de Gemeente’ en ‘ [geïntimeerde] ’ genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
De Gemeente heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Lelystad, op 9 april 2025 tussen partijen heeft gewezen. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
• de dagvaarding in hoger beroep
• de memorie van grieven
• de memorie van antwoord
• de akte overleggen producties (met producties 7 t/m 11), van de zijde van de Gemeente
• het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling bij het hof van 3 april 2026.
1.2.
Hierna hebben partijen het hof gevraagd om arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1.
Deze zaak gaat over de uitleg van een meerwaardeclausule die als kettingbeding is opgenomen in de leveringsakte van een woning. De Gemeente meent dat de woning waar het in deze zaak om gaat, een sociale koopwoning is in de zin van de meerwaardeclausule. Volgens de Gemeente moet de woningeigenaar ( [geïntimeerde] ) daarom op grond van die meerwaardeclausule bij verkoop van de woning een deel van de opbrengst afdragen aan de Gemeente. [geïntimeerde] meent dat hij niet tot afdracht verplicht is.
2.2.
[geïntimeerde] heeft bij de rechtbank gevorderd de Gemeente te veroordelen om het door hem aan de Gemeente afgedragen bedrag van € 24.392 terug te betalen, vermeerderd met rente. Daarnaast heeft [geïntimeerde] gevorderd de Gemeente te veroordelen tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en vergoeding van de werkelijke proceskosten.
2.3.
De rechtbank heeft in haar vonnis van 9 april 2025 de vordering van [geïntimeerde] voor een belangrijk deel toegewezen. De rechtbank oordeelde dat de meerwaardeclausule niet zo uitgelegd kan worden dat deze ook van toepassing is op de woning van [geïntimeerde] . Het aan de Gemeente afgedragen bedrag is daarom onverschuldigd betaald, aldus de rechtbank. De rechtbank heeft de Gemeente veroordeeld het bedrag van € 24.392 terug te betalen, vermeerderd met rente. De Gemeente is ook veroordeeld tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en van de proceskosten. De vordering tot vergoeding van de werkelijke proceskosten is afgewezen. De rechtbank heeft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
2.4.
De Gemeente heeft hoger beroep ingesteld. De Gemeente wil met dit hoger beroep bereiken dat de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog worden afgewezen.
2.5.
Het hof zal het hoger beroep van de Gemeente verwerpen. Dat oordeel wordt hierna toegelicht. Daaraan voorafgaand wordt een kort overzicht gegeven van de feiten.
3.De feiten
3.1.
De Gemeente sloot op 17 juli 2014 een koopovereenkomst met Projectontwikkeling en [naam1] B.V. (hierna: [naam1] ). De overeenkomst werd gesloten in het kader van de ontwikkeling van het appartementencomplex ‘ [naam2] ’. De overeenkomst had betrekking op de percelen destijds kadastraal bekend als gemeente [gemeentenaam] , [sectie] , [nummer1] en [nummer2] . De Gemeente heeft die percelen met de overeenkomst verkocht aan [naam1] . Artikel 18 van Pro de overeenkomst bevat een meerwaardeclausule met een kettingbeding.
3.2.
Op 21 maart 2016 sloot [naam1] een koop/aannemingsovereenkomst met [geïntimeerde] . Deze overeenkomst houdt onder meer in dat [geïntimeerde] van [naam1] een appartement (met berging en parkeerplaats) koopt in het appartementencomplex ‘ [naam2] ’. De koopprijs grondkosten bedroeg € 23.500 en de aanneemsom was € 127.000 (totaal: € 150.500). In de overeenkomst staat dat [geïntimeerde] verklaart een afschrift te hebben ontvangen van onder meer “de in de overweging van deze akte bedoelde (ontwerp)akte(n) van splitsing met de daarbij behorende tekening(en) en het in die (ontwerp)akte(n) van splitsing vastgestelde en / of aangeduide reglement.” Tevens is erin bepaald dat dat document een onverbrekelijk geheel vormt met de koop/aannemingsovereenkomst.
3.3.
Op 17 juni 2016 heeft de Gemeente de door haar verkochte percelen aan [naam1] geleverd. De percelen zijn diezelfde dag bij notariële akte gesplitst in appartementsrechten, ten behoeve van appartementencomplex ‘ [naam2] ’. In de splitsingsakte is de hiervoor al genoemde meerwaardeclausule opgenomen.
3.4.
Op 23 juni 2016 heeft [naam1] bij notariële akte het appartement aan [adres] te [plaats] (hierna ook: de woning) aan [geïntimeerde] geleverd. De leveringsakte vermeldt onder meer dat voor wat betreft de grondkosten een koopprijs van € 23.500 overeengekomen is en voor de te stichten opstallen een aanneemsom van € 127.000 (totaal € 150.500). In de akte staat ook – als onderdeel van een citaat uit een overeenkomst/akte van de Gemeente en [naam1] – de meerwaardeclausule. De meerwaardeclausule zoals die is weergegeven in de leveringsakte luidt:
1. Bij doorverkoop van de in lid 1 genoemde onroerende zaak en/of de daarop te bouwen c.q. gebouwde sociale koopwoning binnen vijftien jaar na oplevering, is koper een nabetaling verschuldigd aan de gemeente.
2. De hoogte van de nabetaling zal worden vastgesteld door het verschil te nemen tussen de destijds in de koopovereenkomst vermelde grondprijs inclusief de indexering zoals in de koopovereenkomst vermeld en de alsdan door de gemeenteraad vastgestelde grondprijs behorende bij de verkoopprijs van de woning, zoals opgenomen in de akte van levering. De door koper aangebrachte waardevermeerdering van de woning als gevolg van uitbouwen, dakkapellen, et cetera, zal - mits voldoende aangetoond en redelijk - in mindering worden gebracht op de verkoopprijs van de woning. Een eventuele waardevermindering zal niet leiden tot uitbetaling van gemeentezijde.
(…)
6. Het bepaalde in 2.14 AV 2012 is van toepassing op het bepaalde in lid 1, 2, 3 en 4 van dit artikel, zodat dit als kettingbeding dient te worden opgenomen in ieder opvolgende overeenkomst.”
3.5.
Op 9 januari 2024 heeft [geïntimeerde] de woning voor € 355.000 verkocht aan een derde.
3.6.
De Gemeente heeft op 31 januari 2024 aan [geïntimeerde] bericht dat zij op grond van de meerwaardeclausule aanspraak maakt op betaling van € 24.392.
3.7.
[geïntimeerde] heeft de Gemeente en de verkopend makelaar laten weten dat hij vindt dat de meerwaardeclausule niet op hem van toepassing is. [geïntimeerde] heeft tevergeefs verzocht om na het transport van de woning, het bedrag van € 24.392 in depot te laten.
3.8.
Op 12 februari 2024 heeft [geïntimeerde] de woning geleverd aan de koper. De notaris heeft van de ontvangen koopprijs een bedrag van € 24.392 uitbetaald aan de Gemeente.
3.9.
Op 22 mei 2024 heeft [geïntimeerde] aan de Gemeente verzocht het bedrag van € 24.392 terug te betalen. De Gemeente heeft terugbetaling geweigerd.
3.10.
[geïntimeerde] heeft de Gemeente op 1 oktober 2024 gedagvaard in de procedure bij de rechtbank. Op 9 april 2025 heeft de rechtbank de Gemeente veroordeeld om het bedrag van € 24.392 aan [geïntimeerde] terug te betalen, vermeerderd met rente en kosten.
4.De beoordeling
4.1.
De Gemeente vraagt het hof om het vonnis van de rechtbank te vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog af te wijzen. De rechtbank heeft, aldus de Gemeente, een onjuiste uitleg gegeven aan de meerwaardeclausule. De Gemeente betoogt onder meer dat uit de meerwaardeclausule zélf blijkt dat de woning van [geïntimeerde] een sociale koopwoning was. Volgens de Gemeente is [geïntimeerde] op basis van die clausule dan ook wel degelijk verplicht om een deel van de meerwaarde aan de Gemeente af te dragen. [geïntimeerde] heeft een en ander weersproken. [geïntimeerde] vraagt het hof om het vonnis van de rechtbank te bekrachtigen.
4.2.
Het hof stelt bij de beoordeling voorop dat de meerwaardeclausule die hier centraal staat, een zogenaamd kettingbeding is. De clausule is eerst opgenomen in de leveringsakte tussen de Gemeente en [naam1] . Vervolgens is die clausule – als onderdeel van een citaat uit die eerdere leveringsakte – opgenomen in de leveringsakte tussen [naam1] en [geïntimeerde] . Nu met de bepaling, zoals ook uit de bepaling zelf blijkt, kennelijk wordt beoogd de rechtspositie van derden te bepalen, bestaat bij de uitleg daarvan grond om uit te gaan van een geobjectiveerde variant van de Haviltex-maatstaf, waarbij aan de bewoordingen van de regeling, gelezen in het licht van de gehele inhoud van de overeenkomst, in beginsel doorslaggevend gewicht toekomt. [1] Dat die uitlegmaatstaf hier van toepassing is, staat tussen partijen niet ter discussie. Overigens is ook de rechtbank van de toepasselijkheid van die maatstaf uitgegaan.
4.3.
Het hof komt met toepassing van die uitlegmaatstaf, evenals eerder de rechtbank, tot de slotsom dat de meerwaardeclausule die is opgenomen in de leveringsakte van [geïntimeerde] uit 2016, niet meebrengt dat [geïntimeerde] bij de verkoop van zijn woning in 2024 verplicht werd om een nabetaling te doen aan de Gemeente. Daarbij is onder meer het volgende van belang.
4.4.
De meerwaardeclausule vermeldt in lid 1 dat er een nabetaling verschuldigd is “[b]ij doorverkoop van
de in lid 1 genoemdeonroerende zaak en/of de daarop te bouwen c.q. gebouwde sociale koopwoning” (onderstreping hof). [geïntimeerde] wijst er terecht op dat die verwijzing naar ‘lid 1’ niet klopt. De meerwaardeclausule vermeldt dan ook niet duidelijk en op ondubbelzinnige wijze, op wélke onroerende zaak en/of woning de in die clausule genoemde nabetalingsverplichting van toepassing zou zijn.
de in lid 1 genoemdeonroerende zaak en/of de daarop te bouwen c.q. gebouwde sociale koopwoning” (onderstreping hof). [geïntimeerde] wijst er terecht op dat die verwijzing naar ‘lid 1’ niet klopt. De meerwaardeclausule vermeldt dan ook niet duidelijk en op ondubbelzinnige wijze, op wélke onroerende zaak en/of woning de in die clausule genoemde nabetalingsverplichting van toepassing zou zijn.
4.5.
Het hof neemt verder in aanmerking dat de clausule het bovenschrift “Verplichting
sociale woningbouw” heeft, en dat de clausule vermeldt dat betaling verschuldigd is bij doorverkoop van een “onroerende zaak en/of de daarop te bouwen c.q. gebouwde
sociale koopwoning” (onderstrepingen hof). Uit de overige delen van de leveringsakte blijkt niet dat de woning in kwestie een sociale koopwoning zou zijn. Dat blijkt, zoals [geïntimeerde] opmerkt, evenmin uit de koopovereenkomst en de daarbij behorende stukken. [geïntimeerde] wijst er in dit verband bovendien terecht op dat de akte ook – in een citaat uit de tussen de Gemeente en [naam1] geldende algemene voorwaarden – bepalingen bevat over sociale huurwoningen. Die bepalingen over sociale huurwoningen, die volgens de tekst van die bepalingen slechts gelden in geval van sociale huur, zijn in het geval van [geïntimeerde] niet van toepassing. Het hof is het met [geïntimeerde] eens dat ook dit gegeven steun biedt aan zijn lezing van de clausule en de door de Gemeente voorgestane uitleg juist minder aannemelijk maakt.
sociale woningbouw” heeft, en dat de clausule vermeldt dat betaling verschuldigd is bij doorverkoop van een “onroerende zaak en/of de daarop te bouwen c.q. gebouwde
sociale koopwoning” (onderstrepingen hof). Uit de overige delen van de leveringsakte blijkt niet dat de woning in kwestie een sociale koopwoning zou zijn. Dat blijkt, zoals [geïntimeerde] opmerkt, evenmin uit de koopovereenkomst en de daarbij behorende stukken. [geïntimeerde] wijst er in dit verband bovendien terecht op dat de akte ook – in een citaat uit de tussen de Gemeente en [naam1] geldende algemene voorwaarden – bepalingen bevat over sociale huurwoningen. Die bepalingen over sociale huurwoningen, die volgens de tekst van die bepalingen slechts gelden in geval van sociale huur, zijn in het geval van [geïntimeerde] niet van toepassing. Het hof is het met [geïntimeerde] eens dat ook dit gegeven steun biedt aan zijn lezing van de clausule en de door de Gemeente voorgestane uitleg juist minder aannemelijk maakt.
4.6.
Van belang is verder dat de meerwaardeclausule in de leveringsakte van [geïntimeerde] deel uitmaakt van een omvangrijk citaat uit de akte tussen de Gemeente en [naam1] . De meerwaardeclausule is opgenomen in artikel 18 van Pro die oorspronkelijke akte. Het eveneens geciteerde artikel 1 van Pro de oorspronkelijke akte vermeldt dat de door de Gemeente aan [naam1] verkochte kavels bestemd zijn voor de bouw van 20 appartementen met een VON-prijs van tussen de € 115.000 en € 136.000, en 1 appartement met een VON-prijs van € 180.000. [geïntimeerde] heeft – zoals ook in zijn leveringsakte is vermeld – de woning van [naam1] aangekocht voor € 150.500 (€ 23.500 grondkosten en € 127.000 aanneemsom). [geïntimeerde] wijst er terecht op dat de woning daarmee kennelijk niet in een van die twee prijscategorieën viel. Ook dit gegeven biedt naar het oordeel van het hof steun aan de uitleg dat de woning van [geïntimeerde] niet een ‘sociale koopwoning’ was als bedoeld in de meerwaardeclausule.
4.7.
Verder neemt het hof in aanmerking dat de meerwaardeclausule vermeldt dat een nabetaling verschuldigd is bij doorverkoop van de/een ‘sociale koopwoning’, maar dat de term ‘sociale koopwoning’ in de akte niet gedefinieerd is. Ook de meerwaardeclausule zelf maakt niet duidelijk wat er onder ‘sociale koopwoning’ moet worden verstaan. [geïntimeerde] wijst er terecht op dat onder die omstandigheden bij de uitleg van die term gelet dient te worden op de betekenis van de term ‘sociale koopwoning’ in het normale spraakgebruik en in bijvoorbeeld de regelgeving van de overheid. [2] De term ‘sociale koopwoning’ duidt in de regel op woningen waarvoor de overheid op enigerlei wijze subsidie heeft verstrekt, woningen waarbij verkoop plaatsvindt tegen een prijs die lager is dan de reguliere marktprijs, en/of woningen waarbij enige voorwaarden gelden voor toewijzing, zoals voorwaarden die zien op de doelgroep, inkomen of economische gebondenheid aan de regio. Tussen partijen staat niet ter discussie dat van dergelijke voorwaarden in dit geval geen sprake was. De Gemeente heeft niet voldoende gemotiveerd weersproken dat de in de akte genoemde koopprijs van in totaal € 150.500 in 2016 een normale, marktconforme prijs was. Dat [geïntimeerde] geprofiteerd zou hebben van het gegeven dat de Gemeente de percelen met korting verkocht heeft aan [naam1] (te weten € 13.000 grondprijs per regulier appartement en € 19.000 grondprijs voor een duurder appartement), wordt weliswaar door de Gemeente gesuggereerd, maar het hof volgt haar daarin niet. [geïntimeerde] heeft aan [naam1] immers € 23.500 grondkosten betaald, terwijl het door [geïntimeerde] betaalde totaalbedrag (€ 150.500) aanzienlijk hoger is dan de prijs van € 115.000 à € 136.000 voor reguliere appartementen die in de overeenkomst tussen de Gemeente en [naam1] was vermeld (zie hierboven, onder 4.6). Als het al zo zou zijn dat [geïntimeerde] zijn woning voor een lagere prijs heeft verkregen omdat de Gemeente de percelen met korting aan [naam1] had verkocht, dan is er overigens geen grond om aan te nemen dat dit bij [geïntimeerde] bekend was of bekend behoorde te zijn. Dat [geïntimeerde] wist of behoorde te weten dat hij zou profiteren van de door de Gemeente aan [naam1] verleende korting, heeft de Gemeente niet voldoende duidelijk en gemotiveerd gesteld.
4.8.
Bij het voorgaande tekent het hof ten overvloede aan dat – zoals [geïntimeerde] opmerkt – de op 21 maart 2016 tussen [geïntimeerde] en [naam1] gesloten koopovereenkomst in artikel 7 uitdrukkelijk Pro vermeldt: “Er wordt geen overheidssubsidie verstrekt.” Tussen partijen staat ook niet ter discussie dat de verkoopbrochure die [naam1] destijds aan [geïntimeerde] verstrekt heeft, niet vermeldt dat het zou gaan om een sociale koopwoning of dat er bij doorverkoop van de woning een nabetaling verschuldigd zou zijn. [geïntimeerde] heeft verder onweersproken gesteld dat een en ander destijds ook niet aan hem verteld is. Die omstandigheden kunnen, wanneer zij bij de uitleg van het beding in aanmerking zouden worden genomen, dus slechts steun bieden aan de door [geïntimeerde] verdedigde uitleg van de meerwaardeclausule.
4.9.
Het hof komt gelet op het voorgaande tot het oordeel dat de meerwaardeclausule niet aldus uitgelegd kan worden dat deze voor [geïntimeerde] een verplichting inhoudt om een deel van de overwaarde die hij in 2024 realiseerde, af te dragen aan de Gemeente. [geïntimeerde] heeft voor zijn woning in 2016 een normale prijs betaald – daar mocht [geïntimeerde] in elk geval van uitgaan – en uit de leveringsakte van 23 juni 2016 blijkt niet dat de woning is aan te merken als een ‘sociale koopwoning’ als bedoeld in de in die akte opgenomen meerwaardeclausule. Dat blijkt evenmin uit de verdere informatie die destijds aan [geïntimeerde] is verstrekt. [geïntimeerde] kon en mocht er gelet ook op de inhoud van de leveringsakte van uitgaan dat die meerwaardeclausule niet op zijn woning van toepassing was. Anders dan de Gemeente meent, kan ook niet worden aangenomen dat [geïntimeerde] destijds navraag had moeten doen naar de betekenis van de meerwaardeclausule. Reden daarvoor is alleen al dat [geïntimeerde] , gelet op de inhoud van de leveringsakte, onvoldoende reden had om te veronderstellen dat de clausule mogelijk op hem van toepassing was. [geïntimeerde] heeft in dit verband overigens opgemerkt dat hij destijds na lezing van de concept-leveringsakte nog nagezocht heeft wat de betekenis is van ‘sociale koopwoning’ (onder meer op www.overheid.nl), en dat hij daarbij toen tot de conclusie kwam dat duidelijk was dat de nabetalingsverplichting niet op zijn woning van toepassing was. [geïntimeerde] heeft in elk geval dan ook voldaan aan datgene wat in de gegeven omstandigheden in redelijkheid van hem verlangd kon worden.
4.10.
Slotsom is dat de meerwaardeclausule voor [geïntimeerde] geen verplichting inhoudt om bij verkoop van zijn woning een nabetaling te doen aan de Gemeente. Het bedrag van € 24.392 dat de notaris uit de verkoopopbrengst aan de Gemeente heeft uitgekeerd, is daarmee onverschuldigd betaald. De rechtbank heeft de Gemeente dan ook terecht veroordeeld om dat bedrag aan [geïntimeerde] terug te betalen.
De conclusie
4.11.
Het hoger beroep van de Gemeente slaagt niet. Omdat de Gemeente in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof de Gemeente veroordelen tot betaling van de proceskosten van dit hoger beroep. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [3]
4.12.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een partij de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
5.De beslissing
Het hof:
5.1.
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Lelystad van 9 april 2025;
5.2.
veroordeelt de Gemeente tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :
- € 827 aan griffierecht
- € 3.340 aan salaris advocaat (2 procespunten x tarief III ad € 1.670)
5.3.
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag; als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
5.4.
verklaart de bovengenoemde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.A.J. Smelt, P.S. Bakker en A.L. Goederee, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2026.