ECLI:NL:GHARL:2026:2850

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

nummer BK-ARN 24/719

uitspraakdatum: 6 mei 2026

Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 15 februari 2024, nummer LEE 22/4234, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Leeuwarden(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2021 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 75.000.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende heeft voor de zitting nadere stukken ingediend.

1.6.

Het onderzoek ter zitting is aangevangen op 14 oktober 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord J. van der Weit, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] en [naam2] namens de heffingsambtenaar. Het Hof heeft het onderzoek ter zitting geschorst om belanghebbende in de gelegenheid te stellen schriftelijk een procesbelang aannemelijk te maken. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in Mijn Rechtspraak is geplaatst en waarvan aan de heffingsambtenaar een afschrift is gestuurd.

1.7.

Belanghebbende heeft bij brief van 26 oktober 2025, voorzien van bijlagen, gereageerd. De heffingsambtenaar heeft hierop gereageerd bij brief van 5 november 2025, voorzien van een bijlage.

1.8.

Het onderzoek ter nadere zitting heeft plaatsgevonden op 24 maart 2026. Daarbij zijn verschenen en gehoord J. van der Weit, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] en [naam2] namens de heffingsambtenaar. Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende een pleitnota, voorzien van bijlagen, overgelegd en voorgedragen.

2.Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is huurder en bewoner van de onroerende zaak, een niet-geliberaliseerde woonruimte. Het betreft een in 2012 gebouwd appartement met een oppervlakte van 24 m², gelegen op de derde verdieping van een appartementencomplex.

2.2.

Het appartementencomplex waar de onroerende zaak deel van uitmaakt, bestaande uit 38 appartementsrechten ter zake van (het gebruik van) appartementen en 9 appartementsrechten ter zake van (het gebruik van) parkeerplaatsen, is op 15 september 2021 overgedragen voor een bedrag van € 4.950.000.

2.3.

Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de waarde per waardepeildatum 1 januari 2021 is getaxeerd op € 78.000. Aan de waardebepaling zijn in de matrix de marktgegevens van de volgende, in [woonplaats] gelegen, appartementen ten grondslag gelegd:

1. [adres2] , oppervlakte woning 49 m², bouwjaar 2007, op 11 mei 2020 overgedragen voor € 135.000 (€ 133.752 exclusief aandeel in het reservefonds VVE);

2. [adres3] , oppervlakte woning 35 m², bouwjaar 1964, met inpandige berging van 4 m², op 20 maart 2020 overgedragen voor € 125.000 (€ 123.684 exclusief aandeel in het reservefonds VVE);

3. [adres4] , oppervlakte woning 35 m², bouwjaar 1964, met inpandige berging van 4 m² en parkeerplaats, op 31 december 2021 overdragen voor € 137.500 (€ 135.712 exclusief aandeel in het reservefonds VVE).

In de matrix wordt uitgegaan van een oppervlakte van de onroerende zaak van 25 m² en is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering van kwaliteit, onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningenniveau en ligging. De onroerende zaak scoort op deze factoren een 3 (voldoende). Aan de referentieobjecten zijn dezelfde factoren toegekend, behoudens voor de ligging van [adres2] (scoort een “2”, slecht) en het voorzieningenniveau van [adres3] (scoort een “4”, goed).

2.4.

De heffingsambtenaar heeft ten name van belanghebbende de onder 1.1 vermelde WOZ-beschikking genomen. Belanghebbende heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt.

3.Geschil

3.1.

In geschil is of de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 61.000 dan wel € 72.000. Belanghebbende heeft desgevraagd ter nadere zitting van het Hof verklaard dat hij in hoger beroep niet (meer) stelt dat het inzagerecht van artikel 7:4 van Pro de Algemene wet bestuursrecht dan wel de toezendplicht van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ zijn geschonden.

3.3.

De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.Beoordeling van het geschil

Procesbelang

4.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat belanghebbende in het onderhavige geval als huurder een procesbelang heeft dan wel kan hebben bij de WOZ-beschikking. Gelet op de na de eerste zitting van het Hof overgelegde stukken over het financiële belang en de verklaringen van partijen daaromtrent, gaat ook het Hof ervan uit dat belanghebbende een procesbelang heeft.

WOZ-waarde

4.2.

Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[1]

4.3.

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.^[2]Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.^[3]

4.4.

Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leidt, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.^[4]

4.5.

Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.^[5]Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.^[6]

4.6.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar, op basis van het door hem ingebrachte taxatiematrix en de daarbij behorende informatie en de daarop ter zitting mondeling gegeven toelichting, aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Naar het oordeel van het Hof zijn de gekozen drie objecten blijkens de kenmerken in de matrix voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak om het standpunt van de heffingsambtenaar over de waarde te onderbouwen. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat voldoende inzichtelijk is gemaakt hoe vanuit de verkoopprijzen van de referentieobjecten de aan de onroerende zaak toegekende waarde is herleid en dat deze gelet op de onderlinge verschillen in een goede waardeverhouding tot die van deze referentieobjecten staat. Dat in hoger beroep is komen vast te staan dat de onroerende zaak een oppervlakte heeft van 24 m² in plaats van 25 m², leidt niet tot een andere conclusie, nu de onroerende zaak in de taxatiematrix op een hoger bedrag is gewaardeerd dan de beschikte waarde. Belanghebbende heeft met betrekking tot de zogenoemde KOUDV-factoren en indexeringspercentages vragen opgeworpen, maar hiertoe onvoldoende gemotiveerd gesteld, zodat zij aan het voorgaande niet kunnen afdoen.

4.7.

Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat een eigen aankoopcijfer een betere indicatie is van de werkelijke waarde van de onroerende zaak. Daarvoor verwijst hij naar de onder 2.2 genoemde aankoop van het gehele appartementencomplex. Het deel van de aankoopsom dat kan worden toegerekend aan de onroerende zaak dient het uitgangspunt te zijn voor de onderhavige waardebepaling. Volgens belanghebbende had de heffingsambtenaar deze verkoop daarom moeten analyseren. Nu dit niet is gebeurd, heeft belanghebbende zelf een berekening gemaakt van het bedrag van de aankoopsom dat aan de onroerende zaak kan worden toegerekend, te weten de eigen huur maal een kapitalisatiefactor van 10: € 539,06 x 10 = € 64.687,20. Deze waarde corrigeert belanghebbende naar de waardepeildatum tot € 61.000.

4.8.

Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. Daargelaten dat uit de koopsom van het gehele complex – cijfermatig – voor de onroerende zaak eerder een hogere waarde volgt dan de vastgestelde WOZ-waarde, acht het Hof dit gehele complex met daarin verhuurde appartementen niet een geschikt referentieobject. Bovendien is dit aankoopcijfer niet met inachtneming van de – in 4.2 genoemde – ficties van artikel 17 van Pro de Wet WOZ tot stand gekomen. Ook de benadering van belanghebbende vanuit de huurwaardekapitalisatiemethode volgt het Hof niet. Ingevolge artikel 4, lid 1, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken dient de waarde, bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ voor woningen te worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Weliswaar is deze regel slechts een hulpmiddel om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd en blijft de toetssteen in een geval als het onderhavige uiteindelijk de waarde zoals omschreven in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ^[7], maar voor zover belanghebbende stelt dat in dit geval de huurwaardekapitalisatiemethode de geschiktste waarderingsmethode is, heeft hij dit onvoldoende onderbouwd.^[8]

4.9.

Belanghebbende stelt dat de onroerende zaak mankementen vertoont waarmee bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden. Zo zijn er volgens belanghebbende scheuren, is er sprake van lekkage, achterstallig onderhoud, een niet functionerende ventilatie, en is er geen klimaatbeheersing. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende, op wie de bewijslast rust (zie 4.4), zijn stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt. De taxateur was, anders dan belanghebbende kennelijk meent, niet verplicht om de onroerende zaak inpandig op te nemen. Ook in beroep en hoger beroep heeft belanghebbende niets overgelegd waaruit de gestelde mankementen van de onroerende zaak blijken, terwijl het mede gelet op de aard van de genoemde mankementen niet onmogelijk is om een en ander te onderbouwen aan de hand van foto’s of anderszins. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de toestand van de onroerende zaak door uit te gaan van de factoren “3”.

4.10.

De gemachtigde van belanghebbende heeft – voor het eerst ter nadere zitting van het Hof – het standpunt ingenomen dat de heffingsambtenaar het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden. Daartoe heeft belanghebbende verwezen naar 12 studio’s in het appartementencomplex, waaronder die van belanghebbende, waarvan acht een WOZ-waarde hebben van € 72.000. Volgens belanghebbende dient de WOZ-waarde van de onroerende zaak met een beroep op het gelijkheidsbeginsel, meer in het bijzonder de meerderheidsregel, ook op € 72.000 te worden vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat deze stelling tardief dient te worden verklaard omdat dit standpunt in strijd met een goede procesorde in een te laat stadium is ingenomen en hij daarop zonder nader feitenonderzoek niet inhoudelijk kan reageren.

4.11.

Het Hof gaat voorbij aan de eerst ter nadere zitting opgeworpen stelling van belanghebbende dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden. Desgevraagd heeft de gemachtigde ter zitting verklaard dat het klopt dat hij niet eerder het standpunt heeft ingenomen dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden ten opzichte van de genoemde acht objecten. Het Hof beschouwt deze stelling als tardief, omdat de behandeling van deze nieuwe stelling niet in overeenstemming is met een goede procesorde. Het Hof acht daarvoor van belang dat deze stelling dwingt tot een nader onderzoek van feitelijke aard, de heffingsambtenaar heeft gesteld daarop niet te kunnen reageren en niet valt in te zien waarom belanghebbende deze stelling niet in een eerder stadium van de procedure dan op de nadere zitting van het Hof naar voren heeft kunnen brengen. Daarbij komt dat de gemachtigde heeft verklaard dat deze kwestie al bij de voorbereiding van de eerste zitting van het Hof bij hem is opgekomen maar dat hij niet precies weet waarom hij met het innemen van de stelling heeft gewacht tot de nadere zitting. In het licht van het voorgaande laat het Hof het algemene belang van een doelmatige procesgang en de gerechtvaardigde procedurele belangen van de heffingsambtenaar prevaleren boven het belang van belanghebbende bij deze nieuwe stelling.

4.12.

Voor zover belanghebbende in hoger beroep nog heeft gesteld dat het motiveringsbeginsel is geschonden, omdat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd, verwerpt het Hof deze stelling. In de uitspraak op bezwaar is voldoende deugdelijk gemotiveerd waarom de waarde naar de mening van de heffingsambtenaar niet te hoog is en is voldoende ingegaan op de gronden.

4.13.

Ook hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, doet niet af aan de hoogte van de vastgestelde waarde.

SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5.Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.

De beslissing is op 6 mei 2026 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De raadsheer,

(K. de Jong-Braaksma) (G.B.A. Brummer)

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Bevestiging WOZ-waarde appartement na hoger beroep tegen gemeente Leeuwarden