ECLI:NL:GHARL:2025:6032

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

nummers BK-ARN 24/1552 en 24/1553

uitspraakdatum: 30 september 2025

Uitspraakvan de
zeventiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 25 juni 2024, nummers LEE 23/713 en LEE 23/714, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Midden-Groningen(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 1 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 388.000, en per dezelfde datum de waarde van de onroerende zaak [adres2] 22 te [woonplaats] (hierna: de niet-woning) vastgesteld op € 390.000. Tegelijk met deze beschikkingen heeft de heffingsambtenaar voor het jaar 2022 aan belanghebbende aanslagen in de onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 augustus 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Kwint, advocaat, namens belanghebbende, alsmede [naam1] (hierna ook: de taxateur) namens de heffingsambtenaar.

2.Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning en van de niet-woning. De woning is een vrijstaande woning uit 1989 met een oppervlakte van 284 m2, een berging/schuur van 355 m2 en twee dakkapellen, met een kaveloppervlakte van 4.198 m2. De niet-woning is een bedrijfspand met een inpandige woning. Belanghebbende verhuurde in het jaar 2022 het bedrijfsgedeelte, dat in gebruik was als horecapand. Vanaf 1 augustus 2023 staat de niet-woning leeg.

2.2.

De woning en de niet-woning liggen in het gaswinningsbied van de [naam5] B.V. ( [naam5] ). Als gevolg van de gaswinning deden en doen zich in dit gebied aardbevingen voor. Bij dagvaarding van 7 augustus 2018 is belanghebbende een civiele procedure gestart tegen de [naam5] over vergoeding van schade die mogelijkerwijs als gevolg van de aardbevingen is ontstaan. Die schade is in de dagvaarding begroot op € 372.278,39 voor de woning en op € 362.152,96 voor de niet-woning. Deze bedragen zijn ontleend aan de aanvullingen op de eerder uitgebrachte rapporten van expertise die in opdracht van belanghebbende door ing. [naam2] (hierna: [naam2] ) op respectievelijk 23 januari 2018 en 26 februari 2018 zijn opgesteld. Deze en de eerdere rapporten van expertise van [naam2] bevatten overzichten van schade, voorzien van foto’s, die naar zijn mening in causaal verband staan met de gaswinning. Alleen bij de waardebepaling van de woning en de niet-woning voor de Wet WOZ voor het jaar 2018 is door de heffingsambtenaar rekening gehouden met deze schadebedragen wegens aardbevingsschade. Bij de waardebepaling voor eerdere en latere jaren is hiermee geen rekening gehouden.

2.3.

Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van de woning heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 27 maart 2023 door taxateur [naam3] (hierna: [naam3] ), waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 450.000. Tevens is een taxatiematrix overgelegd (hierna: de taxatiematrix), waaruit volgt dat aan voormelde waardebepaling de marktgegevens van de volgende vier vrijstaande woningen ten grondslag zijn gelegd:

- [adres2] 66 te [woonplaats] , perceel 4.390 m², oppervlakte hoofdgebouw 243 m², bouwjaar 1962, met een aanbouw van 166 m², een zwembad, dakkapel en twee bergingen, op 26 maart 2020 verkocht voor € 515.000;

- [adres2] 70 te [woonplaats] , perceel 2.060 m², oppervlakte hoofdgebouw 180 m², bouwjaar 1979, met twee garages, een hobbykas, twee dakkapellen, een serre, twee bergingen, een dakterras en een zomerhuis van 66 m², op 20 januari 2021 verkocht voor € 435.000;

- [adres5] 40 te [plaats1] , perceel 2.320 m², oppervlakte hoofdgebouw 249 m², bouwjaar 1976, met twee bergingen, op 5 januari 2021 verkocht voor € 476.000;

- [adres3] 59 te [woonplaats] , perceel 1.336 m², oppervlakte hoofdgebouw 199 m², bouwjaar 1981, met een berging, op 7 juli 2020 verkocht voor € 325.000.

In de taxatiematrix is een waardering opgenomen van de toestand van de woning en voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering van kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen. De woning scoort op deze factoren een 3 (voldoende). Aan de berging/schuur van 355 m2 is een waarde van € 25.000 toegekend.

2.4.

Tot de stukken van het geding behoort een door belanghebbende ingebracht taxatieverslag van de woning, opgesteld door [naam4] , makelaar/taxateur (hierna: [naam4] ), waarin de waarde is bepaald op € 70.000. Naast de onder 2.3 genoemde [adres3] 59 te [woonplaats] , zijn de volgende referentieobjecten genoemd:

- [adres4] 8 te [woonplaats] , vrijstaande woning, perceel 844 m², oppervlakte hoofdgebouw 147 m², bouwjaar 1975, met een garage, op 4 oktober 2021 verkocht voor € 345.000;

- [adres2] 107a te [woonplaats] , vrijstaande woning, perceel 716 m², oppervlakte hoofdgebouw 165 m², bouwjaar 1973, met een schuur, op 25 februari 2022 verkocht voor € 375.000.

In het taxatieverslag is nader medegedeeld:
“Door de aanwezige ernstige aardbevingschade ten bedrage van € 70.000,- en de rompslompschade is de waarde veel lager dan normaal en t.o.v. de vermelde referentie objecten.
”

2.5.

Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van de niet-woning heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd inzake het bedrijfsgedeelte, opgemaakt op 24 maart 2023 door [naam3] . De waarde van het bedrijfsgedeelte is in dit rapport vastgesteld door toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode op € 434.000, waarbij is uitgegaan van een huurwaarde van € 46.550 en een kapitalisatiefactor van (afgrond) 9,3. In het rapport is niet uitgegaan van de aanwezigheid van een inpandige woning.

2.6.

Tot de stukken van het geding behoort een door belanghebbende ingebracht taxatierapport van de niet-woning, opgesteld door [naam4] , waarin de waarde is bepaald op € 0. De waarde van het bedrijfsgedeelte is door toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode getaxeerd op € 93.680 (huurwaarde € 11.910 x kapitalisatiefactor 8).

In het taxatierapport is nader medegedeeld:
“De inpandige woning van 142 m2 vertegenwoordigd een waarde van 70.000,- waardoor een uiteindelijke WOZ-WAARDE ontstaat van 163.680,-. Door de aanwezigheid van 362.152,96 aan aardbevingschade en een woz-waarde niet negatief kan zijn onstaat een uiteindelijke woz-waarde van 0 EURO.”

2.7.

In het kader van de – onder 2.2 genoemde – civiele procedure heeft de rechtbank Noord-Nederland een deskundige benoemd. Deze deskundige, [naam6] van [naam7] (hierna: [naam6] ), heeft van de rechtbank – onder meer – de opdracht gekregen de herstelkosten van de schade aan beide objecten te begroten. De herstelkosten van de woning zijn door de deskundige begroot op € 199.202,97 (calculatie/overzicht schadebedrag d.d. 4 december 2023) en van de niet-woning op € 182.400,88 (calculatie/overzicht schadebedrag d.d. 21 juni 2023). De [naam5] weigert de schade te vergoeden en stelt zich daarbij op het standpunt dat de schade niet is veroorzaakt door aardbevingen. De civiele kamer van de rechtbank Noord-Nederland heeft tot op heden nog geen vonnis gewezen. De schade aan de woning en niet-woning is tot op heden niet hersteld.

3.Geschil

3.1.

In hoger beroep is in geschil of de waarden van de woning en de niet-woning per de waardepeildatum 1 januari 2021 te hoog zijn vastgesteld. Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van schade, die mogelijkerwijs veroorzaakt is door aardbevingen. Het geschil spitst zich toe op de vraag of voldoende rekening gehouden is met die schade.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt die vraag ontkennend en bepleit waarden zoals door [naam4] in zijn taxaties (zie 2.4 en 2.6) getaxeerd. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag bevestigend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.Beoordeling van het geschil

4.1.

De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[1]

4.2.

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning en de niet-woning gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarden niet te hoog zijn.^[2]Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.^[3]

4.3.

Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.^[4]

4.4.

Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.^[5]Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de woning alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.^[6]

(Aardbevings)schade

4.5.

Belanghebbende stelt in hoger beroep met betrekking tot zowel de woning als de niet-woning dat de kern van het hoger beroep is dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met de aardbevingsschade aan beide objecten. Belanghebbende stelt dat deze schade op waardepeildatum aanwezig was, daarbij verwijzend naar de overgelegde rapporten van [naam2] (zie 2.2) en [naam6] (zie 2.7), en dat deze schade daarmee iets zegt over de toestand van deze onroerende zaken. Het door de heffingsambtenaar in aftrek brengen van de aardbevingsschade bij alleen de vaststelling van de WOZ-waarden voor het jaar 2018 doet geen recht aan de feitelijke situatie waarin de objecten inmiddels jarenlang verkeren. Volgens belanghebbende zijn de onroerende zaken in deze omstandigheden onverkoopbaar.

4.6.

Naar het oordeel van het Hof maakt belanghebbende, gelet op de rapporten van [naam2] en [naam6] , aannemelijk dat zowel de woning als de niet-woning op de waardepeildatum 1 januari 2021, tevens de toestandsdatum, aanzienlijke schade had die een waardeverminderende invloed heeft op de waarde. Het Hof merkt daarbij op dat het gaat om de staat waarin de onroerende zaken verkeerden en dat in het onderhavige geval in het midden kan blijven of deze staat (schade) het gevolg is van de gaswinning. De heffingsambtenaar dient derhalve voor beide onroerende zaken aannemelijk te maken dat met deze schade bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De door de heffingsambtenaar tot aan de zitting van het Hof ingenomen stelling dat een belastingplichtige op grond van de door hem gevoerde coulanceregeling slechts eenmalig recht heeft op een aftrek wegens aardbevingsschade en dat met de – onder 2.2 – genoemde aftrek voor het jaar 2018 daarmee voldoende rekening is gehouden met de schade, snijdt geen hout. Ter zitting van het Hof heeft de taxateur desgevraagd verklaard dat voor de waardebepaling inderdaad (slechts) relevant is in welke staat de onroerende zaak zich op de peildatum bevindt.

[adres1] 1 te [woonplaats]

4.7.

Wat betreft de woning is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat bij de waardebepaling voldoende rekening is gehouden met de staat waarin deze onroerende zaak op de peildatum verkeerde. De heffingsambtenaar is in de taxatiematrix weliswaar uitgegaan van een waardering voor kwaliteit en onderhoud van ‘3’, zijnde voldoende, maar de taxateur heeft ter zitting van het Hof onweersproken verklaard dat verreweg het grootste deel van de door [naam6] vastgestelde herstelkosten van de schade (zie 2.7) betrekking heeft op de schuur die in de taxatiematrix (daarom) is bepaald op slechts € 25.000. In dit licht bezien, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar, op basis van hetgeen hij daartoe heeft aangevoerd waaronder de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting, aannemelijk maakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Daarbij heeft het Hof acht geslagen op het feit dat de taxatiematrix een waarde onderbouwt die € 62.000 hoger is dan de vastgestelde waarde. Het – onder 2.4 genoemde – rapport van [naam4] is van onvoldoende gewicht om aan de vastgestelde waarde te twijfelen. Onduidelijk is hoe [naam4] tot de daarin vermelde cijfermatige conclusies is gekomen en ook overigens ontbreekt een nadere onderbouwing. Evenmin doet de niet nader onderbouwde stelling van belanghebbende dat de woning onverkoopbaar is, aan het voorgaande oordeel af.

[adres2] 22 te [woonplaats]

4.8.

Wat betreft de niet-woning overweegt het Hof als volgt. De door de rechtbank in de civiele procedure ingeschakelde deskundige [naam6] heeft de herstelkosten van de schade begroot op € 182.400,88 (zie 2.7). In het taxatierapport van [naam3] (zie 2.5) is niet (zichtbaar) rekening gehouden met de aanwezigheid van schade. De heffingsambtenaar heeft de door de deskundige geconstateerde schade en de herstelkosten daarvan niet betwist. Voorts is in het taxatierapport voor de bepaling van de huurwaarde niet uitgegaan van huurcijfers van goed vergelijkbare referentieobjecten, zo heeft [naam3] ter zitting van de Rechtbank erkend. Naar het oordeel van het Hof is ook het eigen huurcijfer onvoldoende bruikbaar omdat de huurovereenkomst is aangegaan op een datum (1 augustus 2018) die te ver is gelegen van de waardepeildatum en niet aannemelijk is gemaakt dat deze huur op waardepeildatum nog steeds een objectieve markthuur vertegenwoordigt. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft aangevoerd, waaronder het taxatierapport, niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Daarbij heeft het Hof tevens acht geslagen op de niet in het taxatierapport meegenomen inpandige woning, waarover partijen het eens lijken te zijn dat hieraan een waarde van € 70.000 kan worden toegerekend.

4.9.

Naar het oordeel van het Hof maakt ook belanghebbende niet aannemelijk dat de door hem bepleite waarde van de niet-woning niet te laag is. Het – onder 2.6 genoemde – rapport van [naam4] mist elke onderbouwing en gaat bovendien uit van een aftrek wegens aardbevingsschade van € 362.152,96, veel hoger dan de door [naam6] begrote herstelkosten van de schade van € 182.400,88. Daarbij merkt het Hof op dat het bedrag van de herstelkosten ook niet één op één gelijk gesteld kan worden met de hoogte van de in aanmerking te nemen waardevermindering van de niet-woning. Dat de niet-woning onverkoopbaar zou zijn, met als kennelijk gevolg dat de waarde op nihil dient te worden gesteld, heeft belanghebbende ook voor deze onroerende zaak niet nader onderbouwd.

4.10.

Beide partijen voldoen derhalve niet aan in hun bewijslast. Het Hof zal daarom, alle feiten en omstandigheden in ogenschouw nemend en gelet op de stukken van het geding, de waarde van de niet-woning in goede justitie bepalen op € 300.000.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5.Griffierecht en proceskosten

5.1.

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.

5.2.

Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof stelt deze kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.294 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) x wegingsfactor 1 x € 647), € 1.814 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 907) en € 1.814 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 907), ofwel in totaal op € 4.922. Het Hof overweegt hierbij dat het aannemelijk acht dat het geval van belanghebbende in hoger beroep niet alle in het arrest van 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46, (r.o. 3.5.1.) bedoelde kenmerken heeft, zodat dit moet worden aangemerkt als bijzonder geval in de zin van de tweede volzin van de leden 1 en 2 van artikel 30a van de Wet WOZ.

5.3.

Opmerking verdient dat de uitbetaling van de vergoedingen van proceskosten en griffierechten ingevolge artikel 30a, lid 4, van de Wet WOZ plaatsvindt op een bankrekening die op naam staat van belanghebbende.

6.Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, uitsluitend voor zover deze ziet op de beschikking en de aanslag in de OZB betreffende de onroerende zaak [adres2] 22 te [woonplaats] ,

– vernietigt de daarop betrekking hebbende uitspraak van de heffingsambtenaar,

– vermindert de waarde van [adres2] 22 te [woonplaats] tot € 300.000,

– vermindert de desbetreffende aanslag in de OZB dienovereenkomstig,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 4.922,

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 50 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 138 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, lid van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.

De beslissing is op 30 september 2025 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De raadsheer,

(K. de Jong-Braaksma) (G.B.A. Brummer)

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van onroerende zaken in het kader van de Wet WOZ, met betrekking tot aardbevingsschade