ECLI:NL:GHARL:2025:2624

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.346.399

zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 10961635

beschikking van 29 april 2025

in de zaak van

Thermiek B.V.

die is gevestigd in Geldermalsen

die hoger beroep heeft ingesteld

en bij de kantonrechter optrad als verzoekster,

hierna: Thermiek

advocaat: mr. L.L. de Boef

tegen

Thermiek Holding B.V.

die is gevestigd in Geldermalsen

en bij de kantonrechter optrad als verweerster en tegenverzoekster,

hierna: Thermiek Holding

advocaat: mr. A.C.L. Carpaij

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

Thermiek heeft hoger beroep ingesteld tegen de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem op 5 juli 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:

het beroepschrift van Thermiek
het verweerschrift van Thermiek Holding

1.2.

Op 12 februari 2025 heeft een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Het hof heeft vervolgens beschikking bepaald op heden.

2.De kern van de zaak en de relevante feiten

de kern van de zaak

2.1

Thermiek Holding heeft als verhuurder de huurovereenkomst voor een bedrijfspand in Geldermalsen met Thermiek als huurder opgezegd. Thermiek is het hier niet mee eens. Volgens Thermiek had de overeenkomst niet opgezegd mogen worden omdat het gehuurde een bedrijfsruimte is in de zin van artikel 7:290 BW en haar daarom huurbescherming toekomt en omdat de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

de relevante feiten

2.2

Thermiek Holding is eigenaar van het perceel aan De Panoven 11 in Geldermalsen

(hierna: het gehuurde).

2.3

Thermiek is in 1984 opgericht. In het handelsregister zijn de activiteiten van Thermiek als volgt omschreven: i) ingenieurs en overig technisch ontwerp en advies en ii) groothandel in overige machines, apparaten en toebehoren voor industrie en handel (rest). Daarnaast is vermeld dat Thermiek zich bezig houdt met ‘het ontwerpen, onderhouden van- en de handel in thermische installaties en andere werken, vuurvaste isolerende en chemische bekledingen van die installaties alles in de ruimste zin van het woord’.

2.4

Tot januari 2005 was Thermiek Holding enig aandeelhouder van Thermiek.

2.5

Thermiek was tot 1990 gevestigd op een ander adres in Geldermalsen. In 1990 heeft Thermiek Holding het gehuurde laten bouwen.

2.6

Tussen Thermiek en Thermiek Holding is op 21 april 2005 een huurovereenkomst gesloten ten behoeve van de huur en verhuur van het gehuurde voor de duur van één jaar ingaande op 1 januari 2005 en lopende tot en met 31 december 2005. Deze huurovereenkomst is telkens met één jaar verlengd.

2.7

Boven de huurovereenkomst staat: ‘
HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’. In de huurovereenkomst is in artikel 1.2 het volgende opgenomen:
‘Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte ten behoeve van de uitoefening van de onderneming van huurder’. De ‘algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ maken op grond van artikel 2.1 deel uit van de huurovereenkomst.

2.8

Thermiek Holding heeft de huurovereenkomst bij brief van 26 september 2023 opgezegd en daarbij de ontruiming aangezegd tegen 31 december 2023 met als reden dat zij het gehuurde wilde verkopen.

2.9

Thermiek heeft een verzoek bij de kantonrechter ingediend op grond van artikel 7:230a BW. Zij heeft de kantonrechter primair verzocht haar niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek omdat het gehuurde kwalificeert als artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte, subsidiair omdat de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar en dus ontoelaatbaar is en meer subsidiair om de termijn voor ontruiming van het gehuurde te verlengen tot en met 31 december 2024.

2.1

Thermiek Holding heeft geconcludeerd tot ontvankelijkheid van Thermiek, met afwijzing van het verzoek om ontruimingsbescherming en vaststelling van het tijdstip van ontruiming op één week na de beschikking, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen tijdstip, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Verder heeft Thermiek Holding zelfstandig de kantonrechter verzocht de gebruiksvergoeding die door Thermiek vanaf 1 januari 2024 moet worden betaald als de ontruimingstermijn toch wordt verlengd, vast te stellen op € 8.250,00 exclusief btw per maand, althans een door de kantonrechter redelijk geacht bedrag, met ingang van 1 januari 2024 dan wel 1 maart 2024.

2.11

De kantonrechter heeft het door Thermiek primair en subsidiair verzochte afgewezen en de ontruimingstermijn verlengd tot en met 31 december 2024. Verder heeft hij het verzoek van Thermiek Holding toegewezen en de door Thermiek aan Thermiek Holding te betalen gebruiksvergoeding per 1 januari 2024 vastgesteld op € 8.250,00 exclusief btw per maand.

2.12

De bedoeling van het hoger beroep van Thermiek is dat haar verzoeken alsnog worden toegewezen.

3.Het oordeel van het hof

3.1

Het hof zal oordelen dat Thermiek ontvankelijk is haar hoger beroep, maar dat haar beroep op doorbreking van het appelverbod niet slaagt, omdat geen sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, maar in de zin van artikel 7:230a BW. Daarnaast zal het hof oordelen dat de opzegging van de huurovereenkomst niet onrechtmatig was. Het hof licht hieronder zijn oordeel toe, waarbij het de verkorte aanduidingen ‘230a-bedrijfsruimte’ en ‘290-bedrijfsruimte’ zal gebruiken. De bezwaren (grieven) zullen daarbij thematisch worden behandeld.

Omvang hoger beroep

3.2

Thermiek heeft geen grieven aangevoerd tegen het oordeel van de kantonrechter dat de door Thermiek aan Thermiek Holding te betalen gebruiksvergoeding vanaf 1 januari 2024 wordt vastgesteld op € 8.250,00 exclusief btw per maand. Daarmee staat dit oordeel van de kantonrechter vast en ligt dit niet voor in hoger beroep.

Ontvankelijkheid door het inroepen van een doorbrekingsgrond

3.3

In artikel 7:230a lid 8 BW is bepaald dat er geen hogere voorziening openstaat tegen een beschikking krachtens artikel 7:230a BW. Daarmee ziet het hof zich voor de vraag gesteld of Thermiek ontvankelijk is in haar hoger beroep voor zover dat ziet op artikel 7:230a BW. Een wettelijk rechtsmiddelenverbod kan volgens vaste rechtspraak worden doorbroken op één van de in de rechtspraak ontwikkelde doorbrekingsgronden, te weten indien de rechter buiten het toepassingsgebied van de desbetreffende regeling is getreden, deze ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten, dan wel bij de behandeling van de zaak een zodanig fundamenteel rechtsbeginsel heeft veronachtzaamd dat van een eerlijke en onpartijdige behandeling van de zaak niet kan worden gesproken.^[1]Aangezien Thermiek aan haar hoger beroep ten grondslag heeft gelegd dat de kantonrechter artikel 7:230a BW ten onrechte heeft toegepast, is Thermiek ontvankelijk in haar hoger beroep.

Geen doorbreking van het rechtsmiddelenverbod: artikel 7:230a BW is van toepassing

3.4

Thermiek stelt dat de kantonrechter artikel 7:230a BW ten onrechte heeft toegepast, omdat het gehuurde kwalificeert als 290-bedrijfsruimte en licht dat als volgt toe. Bij de kwalificatie van een huurovereenkomst spelen de partijbedoelingen geen rol: de daadwerkelijk blijkens de verklaringen en gedragingen van partijen overeengekomen rechten en verplichtingen bepalen - los van de partijbedoeling - het toepasselijke huurregime. Daarom is niet van groot gewicht dat partijen een huurovereenkomst hebben gesloten op basis van het standaard ROZ-model voor 230a-bedrijfsruimte en dat deze omschrijving ook boven de overeenkomst staat. Wat wel van belang is voor de kwalificatie zijn de gedragingen en verklaringen van partijen na het sluiten van de overeenkomst. Partijen kunnen bijvoorbeeld gedurende de looptijd van de overeenkomst overeenkomen dat zij het beoogd gebruik wijzigen. Ook de daadwerkelijke uitvoering van de overeenkomst is van belang. Thermiek en Thermiek Holding zijn een huurovereenkomst aangegaan voor een 290-bedrijfsruimte omdat sprake is van een ambachtsbedrijf met een voor het publiek toegankelijk lokaal. Thermiek bouwt op ambachtelijke wijze onder meer ovens, kanalen en branders. Deze productie betreft maatwerk. Het voeren van een ambachtsbedrijf is ook in overeenstemming met de contractuele bestemming in het contract. Daarnaast ontvangt Thermiek daadwerkelijk publiek in het pand. Er is een spreekruimte met een showroommodel van een oven, waar klanten zich laten adviseren over de producten van Thermiek. Ook worden er door passanten goederen afgehaald. Omdat er sprake is van 290-bedrijfsruimte heeft er geen geldige beëindiging van de huurovereenkomst plaatsgevonden, omdat een eenzijdige buitengerechtelijke opzegging door de verhuurder, zonder instemming van de huurder, niet mogelijk is, omdat de opzeggingsbrief niet de gronden vermeldt die tot de opzegging hebben geleid en omdat de dwingendrechtelijke termijnen niet in acht zijn genomen.

3.5

Volgens Thermiek Holding is geen sprake van 290-bedrijfsruimte op de gronden die in de bestreden beschikking door de kantonrechter zijn opgenomen.

3.5

Het hof stelt het volgende voorop. Er is sprake van 290-bedrijfsruimte als het gehuurde volgens de huurovereenkomst bestemd is voor de uitoefening van (voor zover hier relevant) een ambachtsbedrijf en een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is. Beslissend is daarbij hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting en het gebruik van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan.^[2]

3.6

Dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst gebruik van het gehuurde als 290-bedrijfsruimte (met bestemming ambachtsbedrijf) voor ogen heeft gestaan, blijkt volgens het hof niet. Uit de volgende afspraken blijkt het tegendeel. Door partijen is gebruik gemaakt van het ROZ-model voor huur van kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW en zijn de daarbij horende algemene bepalingen van toepassing verklaard. Daarnaast zijn partijen een huurperiode overeengekomen van één jaar, met de mogelijkheid tot verlenging van telkens een jaar en met een opzegtermijn van drie maanden. Thermiek heeft niet betwist dat zij in de onderhandelingen voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst in eerste instantie een aanbod heeft gedaan voor een huurperiode van zes maanden, in verband met haar voornemen binnen zes maanden te verhuizen naar Rotterdam. Dat is een aanwijzing dat Thermiek bij het aangaan van de overeenkomst niet de bedoeling heeft gehad een overeenkomst te sluiten voor bedrijfsruimte waarvoor vergaande huurbescherming geldt. Dat de overeenkomst uiteindelijk 20 jaar heeft voortgeduurd en Thermiek heeft afgezien van haar plan om te verhuizen, doet hieraan niet af. Mochten partijen de bedoeling hebben gehad een overeenkomst voor 290-bedrijfsruimte te sluiten, dan had het meer voor de hand gelegen een huurperiode van vijf (+ vijf) jaar overeen te komen. Het hof acht daarbij van belang dat beide partijen bij het opstellen van de overeenkomst werden bijgestaan door een adviseur, zodat ervan kan worden uitgegaan dat de tekst en het model van de overeenkomst de bedoeling van partijen goed weergeeft. Bovendien staat het ter plekke geldende bestemmingsplan slechts bedrijvigheid (industrie) en parkeren toe. Dat Thermiek bij het sluiten van de overeenkomst niet op de hoogte was van het ter plaatse geldende bestemmingsplan, is door haar niet gesteld. Wat partijen omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan, blijkt doorgaans mede uit de contractuele bestemming van het gehuurde die partijen zijn overeengekomen. In dit geval is de bestemming in de overeenkomst,
‘uitoefening van de onderneming van huurder’, op zichzelf onvoldoende onderscheidend om te kunnen bepalen of daarmee 290-bedrijfsruimte is bedoeld, zodat mede gekeken moet worden naar de aard en inrichting van het gehuurde en het feitelijk gebruik daarvan. Het hof is van oordeel dat uit de aard en inrichting van het gehuurde en het feitelijk gebruik daarvan blijkt dat wel sprake is van een ambachtsbedrijf, maar dat geen ‘een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van goederen of voor dienstverlening’ aanwezig is.

Ambachtsbedrijf

3.7

Het begrip ‘ambachtsbedrijf’ is door de wetgever niet nader omschreven, maar het ligt voor de hand dat bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een ambachtsbedrijf mede betekenis mag worden toegekend aan wat in het spraakgebruik onder dit begrip wordt verstaan. In de Van Dale wordt ‘ambacht’ als volgt gedefinieerd:
'vak waarbij je iets met de hand maakt’, en in de definitie ten tijde van de invoering van de regeling inzake huur van bedrijfsruimte: ‘
handwerk, dat aangeleerd moet worden, als broodwinning beoefend’. In het per 1 januari 2015 vervallen Instellingsbesluit Hoofdbedrijfschap Ambachten werd onder ambachtsbedrijf verstaan: ‘
een onderneming waarin plaatsvindt: het vervaardigen of bewerken van zaken en het verkopen daarvan, het herstellen en onderhouden van zaken of het verlenen van diensten’. Het hof oordeelt daarom dat het begrip ‘ambachtsbedrijf’ ziet op productie, bewerking, herstel of onderhoud van zaken, c.q. het leveren van diensten, op niet-fabrieksmatige wijze. Uit het overgelegde uittreksel van de Kamer van Koophandel blijkt dat de activiteiten van Thermiek bestaan uit ‘
Het ontwerpen, onderhouden van en de handel in thermische installaties en andere werken, vuurvaste isolerende en chemische bekledingen van die installaties alles in de ruimste zin van het woord’. Dat deze werkzaamheden de productie of bewerking van zaken betreft, wordt door Thermiek Holding niet betwist. Uit onder meer de door Thermiek overgelegde foto’s van het productieproces blijkt ook dat een aanzienlijk deel van de werkzaamheden maatwerk betreft, dat met de hand wordt gedaan, wat door Thermiek Holding ook niet wordt weersproken. Volgens het hof is daarom sprake van een ambachtsbedrijf. De omstandigheid dat het productieproces (deels) geautomatiseerd verloopt staat aan die kwalificatie niet in de weg. Thermiek Holding voert aan dat het produceren en monteren van vuurvast materiaal en onder meer het inbouwen van ovenstenen, meer weg heeft van aanneming van werk dan van bijvoorbeeld verkoop en levering van roerende zaken, maar Thermiek Holding miskent hiermee dat het verkopen en leveren van roerende zaken niet vereist is voor de kwalificatie als ambachtsbedrijf. Anders gezegd: ook een ambachtsbedrijf kan werkzaamheden verrichten op basis van een overeenkomst van aanneming van werk. Dat uit de als productie 10 overgelegde foto's en de als productie 11 overgelegde offertes blijkt dat de bedrijfsvoering van Thermiek ziet op industriële ovenbouw, maakt ook niet dat geen sprake is van een ambachtsbedrijf.

Geen voor publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening

3.8

Het hof stelt voorop dat wil sprake zijn van ‘een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening’, niet is vereist dat in het gehuurde een als zodanig kenbare inrichting aanwezig is om klanten te ontvangen, maar voldoende is dat een verkooppunt voor het publiek aanwezig is.^[3]Niet vereist is dat het publiek zich ook daadwerkelijk bij dat verkooppunt vervoegt en evenmin dat het zulks ‘ook in verhouding tot de overige bedrijfsactiviteiten in relevante mate’ doet. Eerst dan is niet van de aanwezigheid van een verkooppunt in voormelde zin sprake, wanneer komt vast te staan dat elke bedoeling van de ondernemer het aan het publiek mogelijk te maken hem in het gehuurde op te zoeken ontbreekt.^[4]

3.9

Het hof is van oordeel dat Thermiek onvoldoende heeft onderbouwd dat er sprake is van een voor publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening. De volgende omstandigheden, in samenhang beschouwd, brengen het hof tot het oordeel dat elke bedoeling van Thermiek het aan het publiek mogelijk te maken haar in het gehuurde op te zoeken, ontbreekt:

Uit onder meer de website van Thermiek blijkt dat zij daarop geen enkele melding maakt van een showroom of de mogelijkheid voor publiek haar onderneming te bezoeken en/of daar producten te kopen. Als profielschets van haar onderneming op de website is vermeld: ‘
Thermiek BV is centraal in Nederland gevestigd in een modern bedrijfspand te Geldermalsen. Naast de kantoren, een kantine, was- en kleedruimtes voor ons montage personeel, beschikken wij hier over een werkplaats voor het vervaardigen van mallen, een prefab afdeling en een opslag- en montagehal. Het ruim bemeten buitenterrein biedt alle mogelijkheden om ook grote zwaardere onderdelen te hanteren.’Eveneens worden er geen openingstijden op de website vermeld. Ook op Google of bij de deur van het gehuurde ontbreken die.

Thermiek is in het handelsregister geclassificeerd als ‘
Ingenieurs en overig technisch ontwerp en advies’ en ‘
Groothandel(onderstreping hof)
in overige machines, apparaten en toebehoren voor industrie en handel (rest)’. Een groothandel is niet gericht op rechtstreekse levering van goederen of het verlenen van diensten aan publiek en verder is niet onderbouwd dat er een voor het publiek toegankelijk lokaal zou zijn voor technisch ontwerp en advies. Ter zitting bij het hof is namelijk gebleken dat de toegang van het publiek feitelijk alleen betrekking had op het afhalen van vuurvaste stenen, voor barbecues of ovens, en niet voor technisch ontwerp en advies. Dat vindt ook steun in de door Thermiek overgelegde pakbonnen (productie 19 verzoekschrift). Van enige bedoeling om het voor het publiek mogelijk te maken Thermiek te bezoeken voor technisch ontwerp en advies is ook anderszins niet gebleken.

Ook blijkt uit de foto van wat volgens Thermiek het verkooppunt voor publiek zou zijn, dat het gaat om (ook naar eigen zeggen) een spreekkamer. Niet gebleken is dat daar bijvoorbeeld een pinautomaat aanwezig is. Dat in de ruimte bovenop een wandkast voorbeelden van producten liggen en naast de spreekkamer (naar eigen zeggen als
eyecatcher) een (showroom)model van een oven staat, maakt nog niet dat dit een voor publiek toegankelijk lokaal is voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening. Het zou immers te ver voeren om de in beginsel dwingendrechtelijke bescherming die hoort bij 290-bedrijfsruimte ook open te stellen voor ambachtsbedrijven, met daarin een spreekkamer waar voorbeelden van producten liggen en een (showroom) model van een oven, door deze spreekkamer gelijk te stellen aan een verkooppunt of daaruit de bedoeling van de ondernemer af te leiden het aan het publiek mogelijk te maken hem daar op te zoeken.

Thermiek is gevestigd op een industrieterrein.

Volgens eigen verklaring van Thermiek levert zij haar op maat gemaakte industriële ovens en producten aan zakelijke cliënten door heel Nederland.

Thermiek stelt dat er goederen door passanten worden afgehaald, wat zij onderbouwt met enkele pakbonnen waarop dat is vermeld. Daarmee wil zij kennelijk aantonen dat het
mogelijkis voor het publiek haar in het gehuurde op te zoeken en dat dat ook gebeurt. Het is voor de beoordeling echter niet vereist dat het publiek zich meldt (of hoe vaak dat gebeurt). Tegen deze achtergrond en gelet op het feit dat het alleen om het afhalen van goederen gaat (en niet om de verkoop) kan ook niet worden aangenomen dat Thermiek, in de zin van ‘verkooppunt’,
de bedoelingheeft publiek in het gehuurde te ontvangen.

3.1

Al het voorgaande leidt tot de conclusie dat er sprake is van 230a-bedrijfsruimte en de kantonrechter artikel 7:230a BW dus terecht heeft toegepast. De door Thermiek ingeroepen doorbrekingsgrond doet zich dus niet voor. Dit betekent dat Thermiek niet met succes tegen de beschikking van de kantonrechter kan opkomen en het hof het hoger beroep zal verwerpen voor zover dat ziet op artikel 7:230a BW.

De opzegging van de huurovereenkomst is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar

3.11

Thermiek doet een beroep op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid, zoals bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW: volgens Thermiek is de opzegging van de overeenkomst (ook als deze kwalificeert als een overeenkomst voor 230a-bedrijfsruimte) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar en dus ontoelaatbaar. Thermiek huurt het gehuurde al 20 jaar van Thermiek Holding, zodat er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Thermiek heeft het gehuurde nodig voor de exploitatie van haar onderneming. Zonder het gehuurde komt de exploitatie stil te liggen en zal dit uiteindelijk leiden tot het faillissement van Thermiek. Bovendien is het gehuurde destijds helemaal op maat gemaakt voor de bedrijfsvoering van Thermiek. De verwachting is dus altijd geweest dat het gehuurde en het bedrijf bij elkaar zouden blijven. Door Thermiek zijn ook verschillende investeringen in het gehuurde gedaan, te weten: verharding van het buitenterrein door middel van stelconplaten, het aanbrengen van ledverlichting, de aansluiting van glasvezel en de aanschaf van een bovenloopkraan. Daarnaast voert Thermiek aan dat zij al sinds oktober 2023 op zoek is naar andere geschikte bedrijfsruimte, maar dat zij deze nog niet heeft gevonden. Met name de hoge eisen die aan een toekomstige bedrijfsruimte moeten worden gesteld op het gebied van vloerbelasting en de gasaansluiting staan hier aan in de weg. Thermiek Holding voert aan dat haar belang bij opzegging onder meer is gelegen in de omstandigheid dat haar bestuurder in verband met zijn hoge leeftijd de huur wil beëindigen om tot verkoop van het gehuurde over te kunnen gaan.

3.12

Het hof stelt voorop dat het bij de beoordeling of de opzegging van de huurovereenkomst in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, de omstandigheden van het geval moet meewegen en terughoudendheid dient te betrachten. Kort gezegd is alleen plaats voor rechterlijk ingrijpen op grond van artikel 6:248 lid 2 BW als de uitoefening van de opzeggingsbevoegdheid van Thermiek Holding leidt tot een onaanvaardbaar resultaat. Daarbij geldt dat Thermiek, als degene die zich op het artikel beroept, moet stellen – en zo nodig bewijzen – dat de opzegging van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof oordeelt dat hetgeen Thermiek hiervoor heeft gesteld onvoldoende is. Het ondervinden van nadelige gevolgen van de opzegging door Thermiek is onvoldoende om te oordelen dat de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof acht daarbij van belang dat Thermiek altijd heeft geweten dat de huurovereenkomst opzegbaar was en dat deze opzegging aanzienlijke (verhuis-)kosten voor haar met zich mee zou brengen. Het feit dat partijen 20 jaar een huurrelatie met elkaar hebben gehad, doet niet af aan de bevoegdheid van Thermiek Holding om de overeenkomst (conform de contractuele regeling) op te zeggen. Dat geldt te meer nu de wetgever de huurder van 230a-bedrijfsruimte juist niet de verregaande huurbescherming heeft willen bieden die geldt bij 290-bedrijfsruimte. De stelling dat het voor Thermiek moeilijk is geschikte vervangende bedrijfsruimte te vinden, hetgeen door Thermiek Holding overigens gemotiveerd wordt betwist, is eveneens onvoldoende om van een onaanvaardbare situatie te spreken. Het hof overweegt daarbij dat Thermiek stelt sinds oktober 2023 op zoek te zijn naar vervangende bedrijfsruimte, maar dat Thermiek Holding terecht aandraagt dat Thermiek daar al in april 2022, toen zij te horen kreeg dat Thermiek Holding de huurovereenkomst ging opzeggen om het gehuurde te kunnen verkopen, mee had kunnen beginnen. Door Thermiek is niet betwist dat zij inderdaad reeds in april 2022 van het voornemen van Thermiek Holding op de hoogte was. Dat het gehuurde op maat is gemaakt voor de bedrijfsvoering van Thermiek, is ook niet gebleken. Het feit dat Thermiek enkele investeringen in het gehuurde heeft gedaan, die volgens Thermiek Holding overigens eenvoudig kunnen worden meegenomen naar een andere locatie, is evenmin voldoende om tot een ander oordeel te kunnen leiden.

De conclusie

3.13

Het hof verwerpt het hoger beroep van Thermiek voor zover dat ziet op artikel 7:230a BW. Voor het overige slaagt het hoger beroep niet. Omdat Thermiek in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof Thermiek tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.

3.14

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

4.6

verwerpt het hoger beroep voor zover dit ziet op de beslissing van de kantonrechter onder rechtsoverweging 5.1;

4.7

bekrachtigt de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, locatie Arnhem van 5 juli 2024, voor wat betreft de beslissingen onder rechtsoverwegingen 5.2 tot en met 5.6;

4.8

veroordeelt Thermiek tot betaling van de volgende proceskosten van Thermiek Holding:

€ 798,- aan griffierecht

€ 2.428 aan salaris van de advocaat van Thermiek Holding (2 procespunten x appeltarief II);

4.9

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;

4.1

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

Deze beschikking is gegeven door mrs. K. Mans, M.H.F. van Vugt en G.A. Diebels en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 29 april 2025.