Uitspraak
3 december 2004
Eerste Kamer
Rek.nr. R04/012HR
JMH
Hoge Raad der Nederlanden
Beschikking
in de zaak van:
[verzoekster], gevestigd te [vestigingsplaats],
VERZOEKSTER tot cassatie,
advocaat: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,
t e g e n
1. [verweerster 1],
2. [verweerder 2],
3. [verweerster 3],
gevestigd, resp. wonende te [woonplaats],
VERWEERDERS in cassatie,
advocaat: M. de Boorder.
1. Het geding in feitelijke instanties
Met een op 31 januari 2002 gedateerd verzoekschrift hebben verweerders in cassatie - verder te noemen: [verweerder] c.s. dan wel de Vof en haar vennoten - zich gewend tot de rechtbank, sector kanton, vestiging Rotterdam, en verzocht bij beschikking, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair [verweerder] c.s. niet-ontvankelijk te verklaren in haar Huurwet-verzoek omdat er sprake is van art. 1624 BW Pro bedrijfsruimte;
subsidiair om verlenging van de ontruimingstermijn van het gehuurde tot een periode van een jaar te rekenen vanaf 18 december 2001.
Verzoekster tot cassatie - verder te noemen: [verzoekster] - heeft het verzoek bestreden en in reconventie verzocht bij beschikking, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. vast te stellen dat de litigieuze huurovereenkomst met ingang van 18 december 2001 ingevolge de door [verzoekster] ingeroepen buitengerechtelijke ontbinding rechtsgeldig is ontbonden;
2. [verweerster 1] - kort gezegd - te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van de in deze te wijzen beschikking zo nodig met behulp van de sterke arm van justitie en politie, en
3. [verweerster 1] te veroordelen om aan [verzoekster] tegen behoorlijk bewijs te betalen een bedrag van € 907,56, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de beschikking tot aan de dag van de algehele voldoening.
De Kantonrechter heeft, na een tussenbeschikking van 21 juni 2002, bij eindbeschikking van 7 maart 2003 in conventie [verweerder] c.s. niet-ontvankelijk verklaard in het door hen gedane verzoek, en in reconventie de vorderingen onder 1 en 2 toegewezen en de vordering onder 3 afgewezen.
Tegen beide beschikkingen hebben [verweerder] c.s. hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te 's-Gravenhage. [Verzoekster] heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen voormelde eindbeschikking.
Bij beschikking van 31 oktober 2003 heeft het hof de eindbeschikking van 7 maart 2003 in conventie en in reconventie vernietigd en, opnieuw rechtdoende, [verweerder] c.s. niet-ontvankelijk verklaard in hun op de Huurwet gebaseerde, in conventie gedane, verzoek, de in reconventie gedane verzoeken van [verzoekster] afgewezen, en [verzoekster] veroordeeld in de proceskosten van beide instanties.
De beschikking van het hof is aan deze beschikking gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen de beschikking van het hof heeft [verzoekster] beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierekest is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit.
[verweerder] c.s. hebben verzocht het beroep te verwerpen.
De conclusie van de Advocaat-Generaal L. Timmerman strekt tot verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [Verweerster 1] (hierna: de Vof) heeft met ingang van 1 december 1999 van [verzoekster] een ruimte in een bedrijfsgebouw gehuurd aan de [a-straat 1] te [vestigingsplaats]. De huurovereenkomst, die als opschrift draagt: "Huurovereenkomst bedrijfsruimte in de zin van de Huurwet", is op 12 november 1999 ondertekend. Krachtens artikel 1.2 mag het gehuurde uitsluitend worden gebruikt als bedrijfsruimte showroom zonder detailhandel.
(ii) De Vof is opgericht op 7 november 1994. De bedrijfsomschrijving luidt: "Het aanbrengen van vloeren". Vennoten van de Vof waren [verweerder 2] en [verweerster 3]. Met ingang van 9 oktober 2001 is de onderneming van de Vof blijkens registratie in het handelsregister opgeheven en de Vof ontbonden door het uittreden van een of meer vennoten.
(iii) Op 10 oktober 2001 is aan het hiervóór vermelde adres gevestigd de onderneming: "[A] B.V. i.o." (hierna: de B.V. i.o.) met als bevoegde functionaris Consort Beheer Den Haag B.V. (verder te noemen: Consort Beheer). De bedrijfsomschrijving van de B.V. i.o. luidt: "Het fabriceren, aankopen, verkopen en aanbrengen van vloeren". Van Consort Beheer was [betrokkene 1] enig bestuurder. Tot oprichting van [A] B.V. is het niet gekomen, omdat de verklaring van geen bezwaar werd geweigerd.
(iv) Op 1 januari 2002 is een nieuwe vennootschap onder firma met de naam "[B] v.o.f." opgericht. De vennoten in deze, aan hetzelfde adres gevestigde vennootschap onder firma zijn dezelfde als die van de Vof voorafgaand aan haar ontbinding.
(v) Sinds oktober 2001 is de huur aan [verzoekster] betaald door Consort Beheer. Bij brief van 9 november 2001 heeft [verweerster 3] aan [verzoekster] gevraagd de tenaamstelling van de huurfacturen te wijzigen in [A] B.V. Bij brief van 16 november 2001 aan de Vof heeft [verzoekster], nadat zij "uit betrouwbare bron" vernomen had dat het bedrijf beëindigd was, om opheldering gevraagd.
(vi) Bij brief van 18 december 2001 heeft [verzoekster] de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden wegens tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Daarbij liet [verzoekster] weten dat haar was gebleken dat het bedrijf was beëindigd, dat de bedrijfsruimte aan Consort Beheer werd onder- dan wel wederverhuurd en dat zij daarmee niet wilde instemmen.
3.2 [Verweerder] c.s. hebben aan hun hiervóór in 1 vermelde primaire verzoek hen in hun op de Huurwet gegronde verzoek niet-ontvankelijk te verklaren, ten grondslag gelegd dat het gehuurde ondanks de andersluidende tekst van de huurovereenkomst bedrijfsruimte in de zin van art. 1624 (oud) BW (thans art. 7:290 BW Pro) is, en dat opzegging binnen vijf jaar om die reden nietig is. Subsidiair verzochten zij verlenging van de ontruimingstermijn. [Verzoekster] heeft verweer gevoerd en bij wege van tegenverzoek verzocht vast te stellen dat de huurovereenkomst met ingang van 18 december 2001 rechtsgeldig is ontbonden en de Vof tot ontruiming te veroordelen. Bij eindbeschikking van 7 maart 2003 heeft de kantonrechter de Vof en haar vennoten in het door hen gedane verzoek niet-ontvankelijk verklaard, echter op een andere grond dan door hen verzocht, te weten op grond van het feit dat de Vof is ontbonden per 9 oktober 2001, terwijl het onderhavige verzoek niet kan worden geacht betrekking te hebben op de vereffening van de boedel. In reconventie heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat de huurovereenkomst met ingang van 18 december 2001 is ontbonden, en de Vof en haar vennoten veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Het hof heeft de eindbeschikking van de kantonrechter vernietigd en het primaire verzoek van de Vof en haar vennoten tot niet-ontvankelijkverklaring op de door hen gewenste grond alsnog toegewezen, en de tegenverzoeken van [verzoekster] afgewezen.
3.3 Het eerste onderdeel van het hiertegen gerichte middel komt op tegen de bevestigende beantwoording door het hof van de vraag of de Vof over het huurrecht kan procederen. Bij de beoordeling van dit onderdeel wordt vooropgesteld dat het bij de beantwoording van die vraag slechts erom gaat of de Vof partij is bij de huurovereenkomst en dat het daarbij niet van belang is door wie in het gehuurde een onderneming wordt gedreven. Nu blijkens het hiervóór in 3.1 onder (i) overwogene vaststaat dat de huurovereenkomst met de Vof als huurster is gesloten en het hof in rov. 4.6 - in cassatie niet bestreden - heeft vastgesteld dat de rechten uit de huurovereenkomst niet aan een andere vennootschap zijn overgedragen, en in rov. 4.7 - in cassatie evenmin bestreden - heeft geoordeeld dat de procedure over (het bestaan van) de huurovereenkomst onderdeel van de vereffening van de boedel van de Vof uitmaakt, heeft het hof met juistheid geoordeeld dat de Vof als partij bij de huurovereenkomst over deze overeenkomst kan procederen. Het onderdeel stuit hierop in zijn geheel af.
3.4.1 Het tweede onderdeel keert zich tegen het oordeel van het hof in rov. 5.2 dat het gehuurde bedrijfsruimte is in de zin van art. 1624 (oud) BW. Het onderdeel voert in de eerste plaats aan dat het hof een onjuist criterium heeft gehanteerd.
3.4.2 Voor de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst moet worden aangemerkt als huur van bedrijfsruimte in de zin van art. 1624 (oud) BW dan wel als huur van (andere) bedrijfsruimte in de zin van de Huurwet, is beslissend hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan (vgl. HR 24 december 1993, nr. 15170, NJ 1994, 215).
3.4.3 Hetgeen het hof heeft overwogen, komt erop neer dat de huurovereenkomst weliswaar uitdrukkelijk vermeldt dat het om een bedrijfsruimte in de zin van de Huurwet gaat, maar dat het in feite gaat om bedrijfsruimte in de zin van art. 1624 (oud) BW. Het hof heeft in aanmerking genomen dat [verzoekster] steeds heeft betoogd dat het enkel om een showroom gaat - de gemeente staat detailhandel in het onderhavige pand niet toe - maar dat ter zitting is gebleken dat er slechts één, in een winkelcentrum gelegen, bedrijfsvestiging is waar tentoongestelde grindvloeren kunnen worden bekeken en kunnen worden gekocht in die zin, dat ter plaatse een bestelling wordt geplaatst om de gewenste vloeren in de huizen of kantoren van de klanten aan te brengen, terwijl ook een kassa in de bedrijfsruimte aanwezig blijkt te zijn. Nu de stukken van het geding geen aanknopingspunt bieden voor de veronderstelling dat de situatie in dit opzicht sinds het aangaan eind 1999 van de huurovereenkomst is gewijzigd, is in de kennelijke gedachtegang van het hof weliswaar - in verband met het niet toegestaan zijn van detailhandel in de bedrijfsruimte - in de huurovereenkomst opgenomen dat enkel sprake was van een showroom, maar heeft partijen steeds voor ogen gestaan dat in feite ook verkoop van grindvloeren aan het publiek op de door het hof omschreven wijze vanuit deze enige, in een winkelcentrum gelegen, bedrijfsvestiging van de Vof zou plaatsvinden.
3.4.4 Aldus verstaan geeft 's hofs oordeel geen blijk van miskenning van de in 3.4.2 bedoelde maatstaf. In zoverre faalt het onderdeel. Het onderdeel faalt ook voor het overige, aangezien het oordeel van het hof berust op een waardering van omstandigheden van feitelijke aard die niet onbegrijpelijk is en in cassatie niet verder kan worden getoetst. Voorts is niet onbegrijpelijk dat het hof de stelling van [verzoekster] dat de bedrijfsomschrijving van de Vof in het handelsregister luidt "Het aanbrengen van vloeren", niet heeft beschouwd als een essentiële stelling die tot een nadere motivering noopte.
4. Beslissing
De Hoge Raad
verwerpt het beroep;
veroordeelt [verzoekster] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerder] c.s. begroot op € 267,69 aan verschotten en € 1.800,-- voor salaris.
Deze beschikking is gegeven door de vice-president P. Neleman als voorzitter en de raadsheren D.H. Beukenhorst, O. de Savornin Lohman, E.J. Numann en J.C. van Oven, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.B. Bakels op 3 december 2004.