Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 23/2303
uitspraakdatum: 10 september 2024
Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 11 mei 2023, nummer UTR 22/5016, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres1] 7 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 678.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting een nader stuk ingediend.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 juni 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur.
2.Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een in de wijk [de wijk] gelegen twee-onder-een-kapwoning (bouwjaar 1929) met een gebruiksoppervlakte van 146 m2 en een kavel van 240 m2.
3.Geschil
3.1.
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
3.2.
Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 593.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
3.3.
Naast de waarde houdt partijen ook verdeeld of de heffingsambtenaar de correcties op basis van de secundaire objectkenmerken (hierna: KOUDV-correcties) en de indexering, voldoende heeft onderbouwd.
4.Beoordeling van het geschil
Waarde
4.1.
De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44).
4.2.
Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2).
4.3.
Indien de belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (vgl. HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3).
4.4.
Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2).
4.5.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 1 december 2022, opgesteld door [naam3] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 678.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht.
4.6.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object (twee-onder-een-kapwoning), de locatie ( [de wijk] ), het bouwjaar (omstreeks 1930), de gebruiksoppervlakte (133 m2 tot 160 m2) en de kavel (269 m2 tot 391 m2), zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde.
4.7.
Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar geen aanleiding hoeven zien om het de secundaire objectkenmerken van de woning van belanghebbende anders dan ‘normaal’/’voldoende’ te kwalificeren. Belanghebbende heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat de secundaire objectkenmerken anders hadden moeten worden gekwalificeerd.
4.8.
In hoger beroep heeft belanghebbende een eigen taxatie ingebracht, op 7 juni 2024 opgesteld door [naam4] , op basis waarvan een waarde van € 593.000 wordt voorgestaan. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende verklaard dat de waarde een gemiddelde is van twee matrices. De ene matrix (hierna: matrix 1) bevat dezelfde vergelijkingsobjecten als de matrix van de heffingsambtenaar. De andere matrix (hierna: matrix 2) bevat andere vergelijkingsobjecten. Het Hof acht deze vergelijkingsobjecten echter minder goed vergelijkbaar, omdat deze een andere ligging hebben. Het object aan de [adres2] 18 ligt namelijk nabij een bedrijventerrein en het object aan de [adres3] 31 is in een andere wijk gelegen. Nu de eigen taxatie van belanghebbende mede gebaseerd is op matrix 2, ziet het Hof hierin niet voldoende aanleiding om anders te oordelen dan onder 4.6. en 4.7. overwogen.
Verstrekken gegevens
4.9.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar niet voldoende heeft onderbouwd welke correcties er worden toegepast op basis van de secundaire objectkenmerken, wanneer deze anders dan gemiddeld zijn gekwalificeerd. Hierbij verwijst belanghebbende naar een arrest van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2018:1316).
4.10.
De heffingsambtenaar heeft zich ter zitting van het Hof onweersproken op het standpunt gesteld dat een afwijking ten opzichte van het gemiddelde wordt gecorrigeerd met een bedrag van € 150 per m². Vervolgens worden de uitkomsten gecontroleerd en indien nodig handmatig bijgesteld door een taxateur. Deze fiatteert de hoogte van de berekende waarde alvorens de beschikking wordt afgegeven. In onderhavig geval heeft de taxateur de KOUDV-correcties naar boven toe bijgesteld gezien de unieke staat van de woning.
4.11.
Naar het oordeel van het Hof is er geen sprake van een schending van artikel 8:42 Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) noch artikel 40 Wet WOZ noch artikel 7:4 Awb. De taxateur controleert de KOUDV-correcties aan de hand van een intuïtieve methode op basis van ervaring en deskundigheid. Dit betreft geen informatie die op grond van een van de hierboven genoemde artikelen, verstrekt kon of had moeten worden door de heffingsambtenaar.
4.12.
Belanghebbende stelt tevens dat de heffingsambtenaar de indexering niet voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Hierover merkt het Hof op dat indexering een prijscorrectie is. Deze prijscorrecties worden door de taxatiesoftware per referentiewoning berekend en kunnen, indien uitgedrukt in een jaarpercentage, voor de betreffende referentieverkopen onderling verschillen, doordat de verkooptransacties op verschillende momenten tot stand komen en de prijsontwikkeling niet gelijkmatig hoeft te verlopen. Uit de verkooptransacties van alle referentiewoningen tezamen kan weliswaar een jaarlijkse (gemiddelde) prijsontwikkeling worden berekend, maar een dergelijk percentage wordt niet gebruikt voor de modelmatige waardebepaling van woningen. Dit betekent dat de indexeringspercentages rekenkundige uitkomsten zijn van de taxatiesoftware waaraan geen keuzes, aannames of gegevens ten grondslag liggen anders dan de in het kader van de permanente marktanalyse geselecteerde en geanalyseerde verkooptransacties van referentiewoningen. Er is dus geen onderbouwing die op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ of enige andere wettelijke bepaling moet worden verstrekt.
4.13.
Ten overvloede merkt het Hof het volgende op. De vraag of sprake is van een schending van de artikelen 40 Wet WOZ, 8:42 Awb of 7:4 Awb, kan naar het oordeel van het Hof verder ook in het midden blijven, omdat, indien veronderstellenderwijs er al vanuit wordt gegaan dat een of meer van deze artikelen door de heffingsambtenaar zouden zijn geschonden, het Hof dient te beoordelen of belanghebbende door die schending is benadeeld. Gelet op het feit dat belanghebbende tot aan de zitting bij het Hof de vastgestelde waarde van de woning heeft betwist, acht het Hof het aannemelijk dat belanghebbende ook beroep had ingesteld wanneer de heffingsambtenaar artikel een of meer van de genoemde wetsartikelen niet zou hebben geschonden. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat uit de bijgevoegde foto’s bij het hogerberoepschrift van belanghebbende, blijkt dat belanghebbende reeds beschikt over fotodocumentatie van de woning die mede ziet op de secundaire objectkenmerken. Het Hof concludeert dat belanghebbende niet is benadeeld door een eventuele schending van deze artikelen en passeert dat eventuele gebrek met toepassing van artikel 6:22 Awb. Nu aannemelijk is dat belanghebbende ook bij een eventuele schending van een of meer van deze artikelen hoe dan ook kosten gemaakt zou hebben, ziet het Hof geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van griffierecht.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter in tegenwoordigheid van mr. C.M.R. Bouwman als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 september 2024
De griffier, De voorzitter,
C.M.R. Bouwman R.A.V. Boxem
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 12 september 2024
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.