ECLI:NL:GHARL:2024:5779

• Datum uitspraak: 10 september 2024
• Publicatiedatum: 12 september 2024
• Zaaknummer: 23/2279
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.A.V. Boxem; C.M.R. Bouwman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning onder de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 10 september 2024 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland. De zaak betreft de waardevaststelling van een woning aan de [adres1] 153 te [woonplaats] voor het jaar 2022, vastgesteld door de heffingsambtenaar op € 522.000. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen deze waardevaststelling en is in beroep gegaan bij de Rechtbank, die het beroep ongegrond verklaarde. Hierop heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld.

Tijdens de zitting op 20 juni 2024 heeft belanghebbende betoogd dat de vastgestelde waarde te hoog is en heeft hij een lagere waarde van € 427.000 bepleit. De heffingsambtenaar heeft de waarde verdedigd met een taxatierapport en stelde dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het Hof heeft de argumenten van beide partijen gehoord en beoordeeld of de heffingsambtenaar voldoende bewijs heeft geleverd voor de vastgestelde waarde.

Het Hof concludeert dat de heffingsambtenaar met de gepresenteerde taxatiematrix en de toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het Hof heeft ook de argumenten van belanghebbende over de correcties op basis van secundaire objectkenmerken beoordeeld en vastgesteld dat er geen schending van de relevante wetgeving heeft plaatsgevonden. Het hoger beroep is ongegrond verklaard, en het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 23/2279

uitspraakdatum: 10 september 2024

Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 11 mei 2023, nummer UTR 22/5715, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres1] 153 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 522.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 juni 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur.

2. Vaststaande feiten

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning (bouwjaar 1907) met een gebruiksoppervlakte van 127m2 en een kavel van 216m2.

3. Geschil

3.1.

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 427.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.

3.3.

Naast de waarde houdt partijen ook verdeeld of de heffingsambtenaar de correcties op basis van de secundaire objectkenmerken (hierna: KOUDV-correcties), voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Ter zitting beroept belanghebbende zich in dit kader op artikel 8:42 Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), artikel 40 Wet WOZ en artikel 7:4 Awb.

4. Beoordeling van het geschil

Waarde

4.1.

De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44).

4.2.

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2).

4.3.

Indien de belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (vgl. HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3).

4.4.

Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2).

4.5.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 12 januari 2023, opgesteld door [naam3] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 522.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht.

4.6.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Het Hof acht de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen.

4.7.

Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende aangevoerd dat de prijzen per vierkante meter ver uit elkaar liggen, waarbij de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 2.707 van de [adres2] 20 een uitschieter naar beneden is. Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van onderhavige woning lager zou zijn, wanneer de heffingsambtenaar was uitgegaan van drie woningen in de lijn van de [adres2] 20 en bijbehorende prijs per vierkante meter, in plaats van de gehanteerde € 3.023 per m².

4.8.

Met betrekking tot dit standpunt overweegt het Hof als volgt. De staat van onderhoud van het vergelijkingspand aan de [adres2] 20 is beoordeeld als “matig”, die van de woning als “goed”. De voorzieningen van het pand aan de [adres2] 20 zijn beoordeeld als “eenvoudig/verouderd”, die van de woning als “normaal”. Gelet hierop valt niet in te zien waarom alleen van de waarde per m² gebruiksoppervlakte van de [adres2] 20 (of van panden vergelijkbaar met dit object) uitgegaan zou moeten worden.

Correcties secundaire objectkenmerken

4.9.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix niet inzichtelijk heeft gemaakt welke correcties er worden toegepast op basis van de secundaire objectkenmerken, wanneer deze anders dan gemiddeld zijn gekwalificeerd. Hierbij verwijst belanghebbende naar een arrest van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2018:1316).

4.10.

De heffingsambtenaar heeft zich ter zitting van het Hof onweersproken op het standpunt gesteld dat een afwijking ten opzichte van het gemiddelde wordt gecorrigeerd met een bedrag van € 150 per m2. Vervolgens worden de uitkomsten gecontroleerd en indien nodig handmatig bijgesteld door een taxateur. Deze fiatteert de hoogte van de berekende waarde alvorens de beschikking wordt afgegeven. In onderhavig geval heeft de taxateur de KOUDV-correcties naar boven toe bijgesteld gezien de unieke staat van de woning.

4.11.

Naar het oordeel van het Hof is er geen sprake van een schending van artikel 8:42 Awb noch artikel 40 Wet WOZ noch artikel 7:4 Awb. De taxateur controleert de KOUDV-correcties aan de hand van een intuïtieve methode op basis van ervaring en deskundigheid. Dit betreft geen informatie die op grond van een van de hierboven genoemde artikelen verstrekt kon of had moeten worden door de heffingsambtenaar.

4.12.

Ten overvloede merkt het Hof het volgende op. De vraag of sprake is van een schending van de artikelen 40 Wet WOZ, 8:42 Awb of 7:4 Awb, kan naar het oordeel van het Hof verder ook in het midden blijven, omdat, indien veronderstellenderwijs er al vanuit wordt gegaan dat een of meer van deze artikelen door de heffingsambtenaar zouden zijn geschonden, het Hof dient te beoordelen of belanghebbende door die schending is benadeeld. Gelet op het feit dat belanghebbende tot aan de zitting bij het Hof de vastgestelde waarde van de woning heeft betwist, acht het Hof het aannemelijk dat belanghebbende ook beroep had ingesteld wanneer de heffingsambtenaar een of meer van de genoemde wetsartikelen niet zou hebben geschonden. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat uit de bijgevoegde foto’s bij het hogerberoepschrift van belanghebbende, blijkt dat belanghebbende reeds beschikt over fotodocumentatie van de woning die mede ziet op de secundaire objectkenmerken. Het Hof concludeert dat belanghebbende niet is benadeeld door een eventuele schending van deze artikelen en passeert dat eventuele gebrek met toepassing van artikel 6:22 Awb. Nu aannemelijk is dat belanghebbende ook bij een eventuele schending van een of meer van deze artikelen hoe dan ook kosten gemaakt zou hebben, ziet het Hof geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van griffierecht.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter in tegenwoordigheid van mr. C.M.R. Bouwman als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 september 2024

De griffier, De voorzitter,

C.M.R. Bouwman R.A.V. Boxem

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 12 september 2024

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.