ECLI:NL:GHARL:2023:381

• Datum uitspraak: 17 januari 2023
• Publicatiedatum: 17 januari 2023
• Zaaknummer: 200.304.756
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.A. van der Pol; E. Loesberg; R.F. Groos
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over de geldigheid van een verkoopovereenkomst van onroerend goed tussen erfgenamen en buren

In deze zaak gaat het om een hoger beroep dat is ingesteld door de erfgenamen van een overleden vrouw (hierna: erflaatster) tegen de buren van erflaatster. De erfgenamen betwisten de geldigheid van een verkoopovereenkomst die erflaatster bij leven heeft gesloten met de buren voor de verkoop van een stuk grond. De erfgenamen stellen dat erflaatster ten tijde van de verkoop wilsonbekwaam was en dat de overeenkomst tot stand is gekomen door misbruik van omstandigheden en bedrog. Het hof heeft de feiten en omstandigheden van de zaak zorgvuldig onderzocht, waaronder de wilsbekwaamheid van erflaatster en de omstandigheden waaronder de verkoop heeft plaatsgevonden. Het hof concludeert dat de erfgenamen onvoldoende bewijs hebben geleverd voor hun stelling dat erflaatster wilsonbekwaam was. Ook het beroep op misbruik van omstandigheden en bedrog wordt door het hof verworpen. Het hof oordeelt dat de verkoopovereenkomst geldig is en dat de buren recht hebben op het stuk grond dat zij van erflaatster hebben gekocht. De vorderingen van de erfgenamen worden afgewezen, en de tegenvorderingen van de buren worden toegewezen. Het hof bekrachtigt de eerdere vonnissen van de rechtbank en legt dwangsommen op aan de erfgenamen voor het niet nakomen van de verplichtingen uit de verkoopovereenkomst.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.304.756/01

zaaknummer rechtbank NL19.4361

arrest van 17 januari 2023

in de zaak van

1. [appellante1]

in hoedanigheid van erfgenaam van [erflaatster] , overleden [in] 2020 (hierna: erflaatster) en in hoedanigheid van vertegenwoordiger van de nalatenschap van erflaatster (als vertegenwoordiger/gevolmachtigde van de gezamenlijke erfgenamen van erflaatster)

die woont in [woonplaats1]

die hoger beroep heeft ingesteld

en bij de rechtbank optrad als eiseres van de vordering, verweerster op de tegenvordering

2. [appellante2]

in hoedanigheid van erfgenaam van erflaatster

die woont in [woonplaats2]

die hoger beroep heeft ingesteld

3. [appellante3]

in hoedanigheid van erfgenaam van erflaatster

die woont in [woonplaats3]

die hoger beroep heeft ingesteld

hierna: samen [appellanten] en ieder afzonderlijk [appellante1] , [appellante2] en [appellante3]

advocaat: mr. P.G. Knoppers

tegen

1. [geïntimeerde1]

2. [geïntimeerde2]

die beiden wonen in [woonplaats4]

die ook hoger beroep hebben ingesteld

en bij de rechtbank optraden als verweerders op de vordering, eisers van de tegenvordering

hierna: samen [geïntimeerden] en ieder afzonderlijk [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2]

advocaat: mr. J. Nagtegaal

1. Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

Naar aanleiding van het arrest van 16 augustus 2022 heeft op 14 december 2022 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Voorafgaande aan de mondelinge behandeling op 14 december 2022 hebben [appellanten] een akte overlegging producties met een nieuwe productie C alsmede producties H en I in het geding gebracht. Voorafgaande aan de mondelinge behandeling hebben [geïntimeerden] een productie in het geding gebracht (een verklaring van kandidaat-notaris mr. A.J. Blokhuis (hierna: de kandidaat-notaris) van 8 juli 2022). Uit de verklaring van de kandidaat-notaris blijkt dat de notariskamer van het Gerechtshof Amsterdam op 5 juli 2022 uitspraak heeft gedaan in een tuchtprocedure door [appellanten] tegen de kandidaat-notaris aanhangig gemaakt. Tijdens de mondelinge behandeling heeft het hof melding gemaakt van het feit dat hij op rechtspraak.nl de genoemde uitspraak van het Amsterdamse hof heeft opgezocht en is deze uitspraak tijdens de mondelinge behandeling voor een schorsing van de mondelinge behandeling en voordat partijen hebben gerepliceerd en gedupliceerd aan de orde geweest. Van de mondelinge behandeling is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). De spreekaantekeningen van de advocaten van beide partijen zijn ook aan het dossier toegevoegd. Hierna heeft het hof arrest bepaald.

de processtukken

1.2.

De rechtbank heeft de nummers 3.9, 3.13 tot en met 3.15 en 4.1 tot en met 4.13 van de akte na mondelinge behandeling en getuigenverhoor van [appellante1] van 9 augustus 2019 buiten beschouwing gelaten. Bij hun daartegen gerichte grief hebben [appellanten] geen belang, omdat zij de stellingen die zij in de genoemde nummers van de akte hebben ingenomen, in de memorie van grieven herhalen.

1.3.

Productie C bij de memorie van grieven is door de rolraadsheer geweigerd en aan [appellanten] geretourneerd omdat dit een verkapte conclusie betrof. Deze productie maakt dus geen onderdeel uit van de processtukken in hoger beroep.

2. De kern van de zaak

2.1.

In de kern gaat deze zaak over de vraag welk stuk grond erflaatster, bij leven aan [geïntimeerden] heeft verkocht: het stuk grond dat [geïntimeerden] sinds 2003 van erflaatster huurden of een groter stuk grond van ongeveer 168 m².

de vaststaande feiten

2.2.

Het hof gaat uit van de volgende vaststaande feiten.

2.2.1.

Erflaatster woonde aan het adres [adres] 43 in [woonplaats4] . [geïntimeerden] wonen aan het adres [adres] 44, dat ligt op een perceel dat grenst aan dat van erflaatster. In productie 2 bij de procesinleiding van [appellante1] (kadastrale kaart) wordt deze situatie als volgt weergegeven:

2.2.2.

Sinds 2003 huurden [geïntimeerden] van erflaatster een stuk grond. De huurovereenkomst is inmiddels door [appellante1] opgezegd. [geïntimeerden] hebben ook een stuk grond van erflaatster gekocht. Beide stukken grond maken deel uit van het perceel van erflaatster. De koopovereenkomst is in april of mei 2018 tussen erflaatster en [geïntimeerde1] mondeling tot stand gekomen. De door de kandidaat-notaris voorgestelde koopprijs bedraagt € 500,00.

2.2.3.

Op 17 april 2018 heeft bij erflaatster thuis een gesprek tussen de kandidaat-notaris en erflaatster plaatsgevonden, in het bijzijn van de boekhouder van erflaatster, de heer [naam1] . Dat gesprek ging over aanpassing van het testament van erflaatster en aanpassing van haar levenstestament en over de verkoop van een stuk grond aan [geïntimeerden] , zoals hiervoor genoemd. De kandidaat-notaris heeft toen de situatie ter plaatse opgenomen aan de hand van de tekening die [geïntimeerde1] ten behoeve van de koop heeft gemaakt (zie hierna). De kandidaat-notaris heeft [geïntimeerde1] toen gesproken.

2.2.4.

Erflaatster heeft een “volmacht verkoop onroerende zaak”, gedateerd 14 mei 2018 (hierna: de volmacht) getekend. Daarin is onder meer het volgende vermeld:

De ondergetekende: [erflaatster] , (…) wonende te [woonplaats4] , [adres] 43, (…), verklaart bij deze volmacht te geven aan: (…), speciaal om voor en namens ondergetekende te verkopen en te leveren aan: 1. de heer [geïntimeerde1] , (…); 2. mevrouw [geïntimeerde2] , (…), met elkaar gehuwd, beiden wonende te [woonplaats4] , [adres] 44, de navolgende onroerende zaak:

- een strook grond, sloot gelegen nabij de woning [adres] 44 te [woonplaats4] , uitmakende een gedeelte groot ongeveer eenhonderd achtenzestig vierkante meter (168 m²) van het kadastrale perceel [woonplaats4] [nummer1] , deels bij verkoper als huurder in gebruik;

(…)

2.2.5.

Op 15 mei 2018 heeft de kandidaat-notaris (als waarnemer van mr. Tjerk Duinstra, notaris gevestigd te IJsselstein) het aangepaste levenstestament van erflaatster, waarbij [appellante1] en de boekhouder van erflaatster als gevolmachtigden zijn benoemd, en het aangepaste testament van erflaatster gepasseerd.

2.2.6.

De akte van levering van de grond (hierna: de leveringsakte) is door de kandidaat-notaris op 16 mei 2018, met gebruikmaking van de door erflaatster ondertekende volmacht, gepasseerd. In de leveringsakte is onder meer het volgende vermeld:

(…) Levering, registergoed, gebruik

Verkoper heeft blijkens een met koper gesloten koopovereenkomst verkocht en levert op grond daarvan aan koper, die blijkens voormelde overeenkomst van verkoper heeft gekocht en bij deze aanvaardt, ieder voor de onverdeelde helft:

- een strook grond (gedempte sloot) met een stuk sloot, gelegen bij de woning [adres] 44 te [woonplaats4] , kadastraal bekend gemeente [woonplaats4] [nummer2] , groot een are acht en zestig centiare, aan welk perceel door het kadaster een voorlopige grens en een voorlopige oppervlakte is toegekend, en conform de aangehechte tekening; (…) Artikel 3. Tijdstip feitelijke levering, baten en lasten, risico

Het verkochte is op heden aan koper afgeleverd; koper had de betreffende strook grond als huurder reeds sinds tweeduizend drie in gebruik. (…)

(…)

2.2.7.

De kandidaat-notaris heeft, naar aanleiding van de leveringsakte, een stuk grond ‘voorlopig ingetekend’ bij het kadaster, via een daarvoor bedoelde applicatie. Het ingetekende stuk grond is ongeveer 168 m² groot. Op 17 mei 2018 heeft de kandidaat-notaris een afschrift van de leveringsakte ingeschreven in de openbare registers.

2.2.8.

Erflaatster heeft op 7 juni 2018 van het kadaster een brief ontvangen met daarin, samengevat, het verzoek om te controleren of het door de kandidaat-notaris ingetekende stuk grond juist is. Erflaatster heeft daar bij brief aan het kadaster van 15 juli 2018 bezwaar tegen gemaakt. In die brief staat onder meer:

“De door u verschafte informatie is niet in overeenstemming met hetgeen ik bij akte van 17 mei heb verkocht. De weergave van de grens op de kadastrale kaart komt niet overeen met het verkochte.

2.2.9.

Het kadaster kan niet overgaan tot het vaststellen van de perceelgrens, omdat partijen het daarover niet eens zijn.

2.2.10.

Op 13 september 2018 zijn de goederen van erflaatster onder beschermingsbewind gesteld, waarbij [appellante1] tot bewindvoerder is benoemd.

2.2.11.

Erflaatster is [in] 2020 overleden.

2.2.12.

[appellante1] , [appellante2] en [appellante3] zijn alle drie erfgenamen van erflaatster.

de vorderingen van partijen en het oordeel van de rechtbank

2.3.

[appellante1] heeft bij de rechtbank, na eiswijziging, (in conventie) gevorderd (samengevat):

primair:

een verklaring voor recht dat de volmacht, de leveringsakte (en voor zover nodig de mondelinge koopovereenkomst) nietig is, althans vernietigd is of door de rechtbank vernietigd wordt verklaard;

subsidiair:

een verklaring voor recht dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot het gehuurde stuk grond;

primair en subsidiair:

I. vernietiging van de koopovereenkomst, de volmacht en de leveringsakte voor zover deze meer dan het gehuurde omvatten;

II. een verbod aan [geïntimeerden] om zich zonder toestemming van [appellante1] op het perceel van erflaatster te bevinden, op straffe van een dwangsom;

III. hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] , dan wel veroordeling van [geïntimeerde1] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten.

2.4.

[geïntimeerden] hebben tegenvorderingen ingesteld. Zij hebben (in reconventie) de veroordeling van [appellante1] gevorderd tot (samengevat):

I. medewerking aan het intekenen van het stuk grond van 168 m², op straffe van een dwangsom;

II. verplaatsing van de erfafscheiding, op straffe van een dwangsom;

III. medewerking aan de uitbreiding van de erfafscheiding en het leveren van een financiële bijdrage daaraan, op straffe van een dwangsom.

2.5.

De rechtbank heeft de vorderingen (in conventie) afgewezen en heeft de tegenvorderingen (in reconventie), zonder de gevorderde dwangsommen, toegewezen. De rechtbank heeft verder [appellante1] veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie.

hoger beroep

2.6.

[appellanten] en [geïntimeerden] hebben beiden hoger beroep ingesteld tegen voornoemd vonnis van de rechtbank en [appellanten] ook tegen de daaraan voorafgaande tussenvonnissen van de rechtbank van 21 oktober 2019 en 16 januari 2020.

2.7.

[appellanten] vorderen, na wijziging van eis, (samengevat):

primair:

te bepalen dat de volmacht, de koopovereenkomst en/of de leveringsakte nietig zijn dan wel worden vernietigd;

subsidiair:

te bepalen dat alleen het verhuurde stuk grond is verkocht (geleverd) en dat partijen medewerking verlenen aan het uitvoeren van de leveringsakte overeenkomstig dit arrest;

primair en subsidiair:

I. te bepalen dat de (teveel geleverde) grond dient te worden teruggeleverd aan [appellanten] en daarbij een dwangvertegenwoordiger aan te wijzen zoals bedoeld in artikel 3:300 e.v. van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW);

II. [geïntimeerden] te veroordelen in de proceskosten in beide instanties te vermeerderen met

de wettelijke rente daarover en in de nakosten.

2.8.

Aan hun vorderingen hebben [appellanten] ten grondslag gelegd:

primair:

dat erflaatster niet meer wilsbekwaam was ten tijde van de levering van de grond, zodat op grond van artikel 3:33 en 3:34 BW de mondelinge koopovereenkomst en de leveringsakte vernietigbaar zijn en de volmacht nietig is;

subsidiair:

dat de koopovereenkomst en de leveringsakte vernietigbaar zijn op grond van artikel 3:44 lid 4 BW omdat de koopovereenkomst door misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen;

meer subsidiair:

dat de grond voor een niet-commerciële prijs geleverd is aan [geïntimeerden] , waardoor sprake is van een schenking en dat die schenking door misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen en daarom vernietigbaar is (artikel 7:176 BW);

uiterst subsidiair:

dat de wil van erflaatster niet was gericht op de overdracht van de grond zoals omschreven in de leveringsakte, maar dat erflaatster alleen het verhuurde stuk grond wilde overdragen (artikel 3:33 BW).

2.9.

[geïntimeerden] hebben (incidenteel) hoger beroep ingesteld tegen de afwijzing van de door hen in reconventie gevorderde dwangsommen.

3. Het oordeel van het hof

de opzet van deze uitspraak

3.1.

Het hof zal de bezwaren (grieven) van partijen tegen de bestreden vonnissen hierna gezamenlijk bespreken.

Beoordelingskader

In het principaal en in het incidenteel hoger beroep

3.2.

Bij de beoordeling neemt het hof tot uitgangspunt de mondelinge overeenkomst, de volmacht, de leveringsakte en de tekening waar in de leveringsakte naar wordt verwezen.

Over de totstandkoming van de mondelinge overeenkomst heeft [geïntimeerde1] ter zitting in hoger beroep, door [appellante1] onweersproken, het volgende verklaard. Tijdens een gesprek dat [geïntimeerde1] in maart of april 2018 met erflaatster had, heeft erflaatster tegen hem gezegd dat zij het stuk grond dat [geïntimeerde1] sinds 2003 van haar huurde, aan hem wilde verkopen. [geïntimeerde1] heeft toen aan erflaatster gevraagd of zij meer grond aan hem wilde verkopen, zodat er meer parkeerruimte zou ontstaan en meer ruimte voor het keren van (bestel)auto’s. Erflaatster heeft daarmee ingestemd, waarop [geïntimeerde1] tegen erflaatster heeft gezegd dat hij een tekening zou maken van het stuk grond dat erflaatster aan hem zou overdragen. Die tekening, met daarop de ligging van de verkochte grond en de afmetingen daarvan, zoals [geïntimeerde1] die (onweersproken) stelt te hebben opgemeten, heeft [geïntimeerde1] gemaakt en een paar dagen na het gesprek aan erflaatster gegeven. Ter zitting van het hof is gebleken dat niet in geschil is dat dat onderstaande tekening is. Vast staat dat de kandidaat-notaris de inhoud van de tekening met erflaatster heeft besproken en dat erflaatster de tekening in zijn bijzijn heeft ondertekend. Ook [geïntimeerde1] heeft de tekening ondertekend. Het hof stelt vast, zoals ter zitting met partijen besproken, dat achter de volmacht dezelfde tekening zit (productie B bij memorie van grieven).

gestelde wilsonbekwaamheid erflaatster is onvoldoende onderbouwd

3.3.

Een (meervoudige vermogensrechtelijke) rechtshandeling, zoals in dit geval de koopovereenkomst, vereist een op een rechtsgevolg gerichte wil die zich door een verklaring heeft geopenbaard (artikel 3:33 BW). De mondelinge koopovereenkomst zoals deze is belichaamd in de onder 3.2. weergegeven door beide partijen ondertekende tekening – en de volmacht zijn door erflaatster ondertekend en de leveringsakte is gepasseerd met gebruikmaking van de door erflaatster ondertekende volmacht. De tekening, de volmacht en de leveringsakte kwalificeren dus als wilsverklaringen van erflaatster in de hiervoor vermelde zin.

3.4.

[appellanten] stellen dat erflaatster als gevolg van een geestelijke stoornis (dementie) wilsonbekwaam was op het moment van de verkoop en de levering van de grond aan [geïntimeerden] (artikel 3:34 BW). Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] deze stelling onvoldoende onderbouwd. Het hof legt hierna uit waarom.

3.5.

[appellanten] hebben in twee instanties een tuchtprocedure gevoerd tegen de kandidaat-notaris. De kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden heeft bij beslissing van 19 november 2021 de klacht van [appellanten] tegen de kandidaat-notaris ongegrond verklaard. [appellanten] hebben tegen deze beslissing hoger beroep ingesteld. De notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van het gerechtshof Amsterdam heeft de beslissing van de kamer voor het notariaat bevestigd bij beslissing van 5 juli 2022 (ECLI:NL:GHAMS: 2022:1991). Daarin heeft dat hof onder meer het volgende overwogen en geoordeeld (r.ov. 5.6-5.9):

“Wilsbekwaamheid

(…)

5.6

Over de wilsbekwaamheid van moeder heeft de kamer geoordeeld dat als niet weersproken is komen vast te staan dat moeder en de kandidaat-notaris op 17 april 2018 bij moeder thuis, in het bijzijn van de boekhouder, uitgebreid met elkaar hebben gesproken over aanpassing van het testament van 25 november 2014 en het levenstestament van 4 juni 2015. Op 15 mei 2018 heeft de kandidaat-notaris nogmaals met moeder gesproken en is het gewijzigde testament en levenstestament van moeder gepasseerd. Verder is niet betwist dat de kandidaat-notaris in het kader van deze gewijzigde testamenten reeds heeft geverifieerd of moeder haar wil kon bepalen. Voor zover klaagsters van mening zijn dat die controle niet (goed) is uitgevoerd ten aanzien van de voorgenomen overdracht van het stuk grond aan de buurman, geldt het volgende. Zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, valt niet in te zien wat de kandidaat-notaris in dat kader meer of anders had moeten doen dan hij heeft gedaan bij de testamenten. De kamer heeft geoordeeld dat dan ook aangenomen kan worden dat de kandidaat-notaris er vanuit mocht gaan dat moeder ten tijde van de levering (ook) wilsbekwaam was.

5.7

Het hof verenigt zich met dit oordeel van de kamer en neemt dit over. In hoger beroep zijn geen stellingen aangevoerd over de wilsbekwaamheid van moeder, die tot een ander oordeel leiden. Het eerste klachtonderdeel is in zoverre ongegrond.

Wilscontrole

5.8

Dit onderdeel ziet op de vraag of de kandidaat-notaris heeft gecontroleerd of de wil van moeder wel gericht was op de overdracht van het stuk grond dat uiteindelijk aan de buurman is geleverd.

5.9

Naar het oordeel van het hof heeft de kandidaat-notaris voldoende gecontroleerd of de wil van moeder was gericht op de overdracht van het stuk grond. Deze overdracht betrof geen complexe transactie maar de overdracht van een stuk grond dat de buurman al enkele jaren van moeder huurde en dat hij in eigendom wenste te krijgen, alsmede een daaraan grenzende extra strook grond. De buurman heeft een tekening gemaakt van het stuk grond dat hij van moeder wenste te kopen. Tijdens voormelde gesprekken met moeder op 17 april 2018 en op 15 mei 2018 is over dat verzoek van de buurman gesproken. De kandidaat-notaris heeft in zijn verweer gemotiveerd aangevoerd dat moeder wist waar het over ging zodra de verkoop van het stuk grond ter sprake werd gebracht; moeder wist wat de buurman wilde en wat zij van zijn verzoek vond en het was haar duidelijk waar het betreffende stukje grond en de sloot lagen en wat voor een waarde het volgens haar had. De kandidaat-notaris heeft ter zitting in eerste aanleg en in hoger beroep genoegzaam verklaard over de details van zijn gesprekken met moeder. Volgens de kandidaat-notaris wilde moeder het verzoek van de buurman niet weigeren omdat de buurman altijd veel voor moeder had gedaan. Het hof heeft geen aanleiding om aan de juistheid van dit relaas te twijfelen. Moeder heeft ingestemd met de verkoop conform de tekening van de buurman en heeft deze tekening ook ondertekend. (…)”

3.6.

[appellanten] hebben daar met de schriftelijke verklaringen van [naam2] (hierna: [naam2] ) van 8 november 2019 en 28 februari 2022 en met de verklaring van [naam2] tijdens het getuigenverhoor in eerste aanleg op 27 januari 2021, naar het oordeel van het hof onvoldoende tegenover gesteld. Uit deze verklaringen van [naam2] blijkt dat hij erflaatster maar één keer heeft gezien en bovendien pas op 20 augustus 2018 en dus enkele maanden nà het sluiten van de koopovereenkomst in maart of april 2018. De schriftelijke verklaringen van [naam2] zijn ook weer van geruime tijd daarna, te weten van

8 november 2019 (medische verklaring [naam2] , productie 30 akte overlegging producties tevens houdende wijziging eis van [appellante1] ) respectievelijk van 28 februari 2022 (brief [naam2] , productie E bij memorie van grieven).

3.7.

Het beroep van [appellanten] op wilsonbekwaamheid van erflaatster als gevolg van een geestelijke stoornis als bedoeld in artikel 3:34 BW, strandt daarmee als onvoldoende onderbouwd.

Het beroep van [appellanten] op misbruik van omstandigheden slaagt niet

3.8.

[appellanten] doen – subsidiair – een beroep op vernietiging van de koopovereenkomst en de leveringsakte wegens misbruik van omstandigheden. Bij de beoordeling van het beroep op misbruik van omstandigheden stelt het hof het volgende voorop.

3.9.

Artikel 3:44 BW bepaalt, voor zover in hoger beroep relevant, het volgende.
“1. Een rechtshandeling is vernietigbaar, wanneer zij door (…) misbruik van omstandigheden is tot stand gekomen. (…) 4. Misbruik van omstandigheden is aanwezig, wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid, bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden.” 3.10. De partij die de vernietiging inroept, in dit geval [appellanten] , draagt volgens de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) de stelplicht en de bewijslast met betrekking tot de elementen van misbruik van omstandigheden die zijn omschreven in artikel 3:44 lid 4 BW, waaronder dus de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden.

3.11.

Het door [appellanten] gestelde medicijngebruik van erflaatster ten tijde van de koop, wat erflaatster volgens [appellanten] onzeker en verward zou hebben gemaakt en wat haar gemoedstoestand zou hebben doen wisselen, is door [geïntimeerden] betwist en daartegenover door [appellanten] niet nader onderbouwd. [naam2] heeft deze gestelde gevolgen van het beweerdelijke medicijngebruik van erflaatster in zijn verklaring van 28 februari 2022 slechts aannemelijk geacht. Zijn verklaring vormt daarvoor dus een onvoldoende onderbouwing. Het beroep van [appellanten] op wilsonbekwaamheid van erflaatster als gevolg van een geestelijke stoornis ten tijde van de koop en de levering van de grond is hiervoor al verworpen. Meer of andere omstandigheden waaruit zou moeten volgen dat de koopovereenkomst door misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen zoals bedoeld in artikel 3:44 lid 4 BW, hebben [appellanten] niet, althans niet voldoende duidelijk en onderbouwd gesteld. De kandidaat-notaris heeft tijdens het getuigenverhoor in eerste aanleg onder ede verklaard dat hem tijdens de bezoeken aan erflaatster geen omstandigheden zijn gebleken waaruit enig vermoeden van misbruik bleek.

3.12.

Nu [appellanten] de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden, tegenover de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerden] , onvoldoende hebben onderbouwd, behoeven de overige elementen van het gestelde misbruik van omstandigheden (kenbaarheid en causaal verband) geen bespreking.

3.13.

De slotsom van het voorgaande is dat [appellanten] , in het licht van de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerden] , onvoldoende onderbouwd hebben gesteld voor vernietiging van de koopovereenkomst en de leveringsakte op grond van misbruik van omstandigheden (artikel 3:44 lid 4 BW). Het bewijsaanbod van [appellanten] behoeft dan geen bespreking.

Het beroep van [appellanten] op bedrog slaagt niet

3.14.

Het beroep van [appellanten] op bedrog slaagt niet. Artikel 3:44 lid 3 BW bepaalt (voor zover hier relevant):
“Bedrog is aanwezig, wanneer iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling, door het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen, of door een andere kunstgreep.” .

3.15.

Het hof overweegt dat [appellanten] , nu zij de vernietiging inroepen met een beroep op bedrog, de stelplicht en bewijslast met betrekking tot alle elementen van bedrog dragen. Dit betekent dat [appellanten] moeten stellen dat sprake is van “kunstgrepen” en/of “opzettelijke misleiding” en van een causaal verband tussen het bedrieglijke gedrag en het verrichten van de rechtshandeling. [appellanten] hebben gesteld dat [geïntimeerden] [appellante1] als makelaar en gevolmachtigde van erflaatster niet hebben ingeschakeld, dat [geïntimeerden] onduidelijk zouden zijn geweest over de precieze grootte en waarde van het verkochte perceel en dat er geen taxatie heeft plaatsgevonden, maar, gelet op het bepaalde in artikel 3:44 lid 3 BW, zoals hiervoor opgenomen, kan dit naar het oordeel van het hof, zonder nadere toelichting en onderbouwing, die ontbreekt, niet worden gekarakteriseerd als een kunstgreep en/of opzettelijke misleiding. Bovendien betwisten [geïntimeerden] dat zij onduidelijk zouden zijn geweest over de precieze grootte en waarde van het verkochte perceel en valt niet in te zien waarom [geïntimeerden] op straffe van vernietiging van de koop, [appellante1] als makelaar en/of gevolmachtigde zouden hebben moeten inschakelen of het verkochte perceel zouden hebben moeten laten taxeren.

Het beroep van [appellanten] op artikel 7:176 BW slaagt niet

3.16.

[appellanten] doen – meer subsidiair – een beroep op artikel 7:176 BW. Dat artikel bepaalt:
“Indien de schenker feiten stelt waaruit volgt dat de schenking door misbruik van omstandigheden is tot stand gekomen, rust bij een beroep op vernietigbaarheid de bewijslast van het tegendeel op de begiftigde, tenzij van de schenking een notariële akte is opgemaakt of deze verdeling van de bewijslast in de gegeven omstandigheden in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid zou zijn.” .

3.17.

Uit de leveringsakte blijkt dat rekening is gehouden met een materiële schenking waarbij het object van de koop is gewaardeerd op tweeduizend euro. De leveringsakte is een notariële akte waardoor aan de toepassing van de (afwijkende) bewijslastverdeling op grond van artikel 7:176 BW niet wordt toegekomen. Bovendien hebben [appellanten] niet aan de ingevolge artikel 7:176 BW op hen rustende stelplicht voldaan. Zij hebben onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat de beweerdelijke schenking in kwestie door misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen, zoals bedoeld in artikel 7:176 BW. Het hof verwijst naar wat hiervoor ten aanzien van het beroep van [appellanten] op misbruik van omstandigheden (artikel 3:44 lid 4 BW) is overwogen.

Verkocht is een stuk grond van ongeveer 168 m²

3.18.

Nu de koopovereenkomst, de volmacht en de leveringsakte niet nietig of vernietigbaar zijn, dient ten slotte de vraag te worden beantwoord welk stuk grond erflaatster aan [geïntimeerden] heeft verkocht. Is dat het stuk grond dat [geïntimeerden] sinds 2003 van erflaatster huurden, zoals [appellanten] stellen, of een groter stuk grond, van ongeveer 168 m², zoals [geïntimeerden] hebben aangevoerd?

3.19.

Volgens vaste rechtspraak gaat het bij de beantwoording van de vraag wat partijen zijn overeengekomen niet enkel om de taalkundige bewoordingen van de tekst van de overeenkomst, maar komt het tevens aan op wat zij tegenover elkaar hebben verklaard en

de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Daarbij verdient opmerking dat ook gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst van belang kunnen zijn voor de aan die overeenkomst te geven uitleg (HR 12 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX5572 en HR 29 oktober 2021, ECLI:NL:HR:2021:1615).

3.20.

Erflaatster en [geïntimeerde1] zijn met elkaar een mondelinge koopovereenkomst aangegaan. Voor de beantwoording van de vraag wat zij zijn overeengekomen dient dan ook te worden aangeknoopt bij de inhoud van de volmacht, de inhoud van de leveringsakte en de tekening die hoort bij de volmacht en de leveringsakte.

3.21.

[geïntimeerde1] heeft deze tekening gemaakt naar aanleiding van een gesprek dat hij had met erflaatster in maart of april 2018. Tijdens dat gesprek heeft [geïntimeerde1] – toen erflaatster zei dat ze het gehuurde stuk grond aan hem wilde verkopen – aan erflaatster gevraagd een groter stuk grond aan hem te verkopen om bepaalde, hiervoor onder 3.2 genoemde redenen, waarmee erflaatster toen heeft ingestemd. [geïntimeerde1] heeft de tekening, nadat hij deze had gemaakt, aan erflaatster gegeven, een paar dagen na het gesprek dat hij met haar had. Vast staat, als niet, dan wel onvoldoende weersproken, dat de kandidaat-notaris de inhoud van de tekening met erflaatster heeft besproken en dat erflaatster deze tekening in het bijzijn van de kandidaat-notaris heeft ondertekend. Ook [geïntimeerde1] heeft de tekening ondertekend. Op deze tekening, met daarop de ligging van het verkochte stuk grond en de afmetingen daarvan, zoals [geïntimeerde1] die (onweersproken) stelt te hebben opgemeten, is een duidelijk onderscheid gemaakt tussen het door [geïntimeerden] gehuurde stuk grond (strook B) en het stuk grond dat [geïntimeerden] erbij willen krijgen en dat volgens hen door erflaatster aan hen is verkocht en geleverd (strook A). Op die tekening staat vermeld:
“Strook B: reeds in gebruik” “Strook A: verzoek tot uitbreiding”. Volgens de afmetingen op de tekening is het totale stuk grond (A+B) (48 meter x 3,5 meter =) 168 m², zoals ook is vermeld in de leveringsakte en in de volmacht.

3.22.

Op pagina 1 van de leveringsakte is het verkochte stuk grond omschreven als:
“een strook grond (gedempte sloot) met een stuk sloot ” [onderstreping hof]. Vast staat dat het gehuurde stuk grond alleen bestaat uit een gedempte sloot. Ook volgens de tekst van de volmacht die erflaatster heeft ondertekend, met gebruikmaking waarvan de leveringsakte is gepasseerd, is er een stuk sloot verkocht. De tekst van de volmacht sluit dus aan bij de tekst van de leveringsakte. Tegen deze achtergrond kan de – op zichzelf staande – vermelding in artikel 3 van de leveringsakte
“koper had de betreffende strook grond als huurder reeds sinds tweeduizend drie in gebruik.” , door partijen, erflaatster en [geïntimeerde1] , redelijkerwijs niet zo worden begrepen dat alleen het gehuurde stuk grond aan [geïntimeerden] is verkocht. Dat dit niet het geval is en dat een stuk grond groter dan het gehuurde stuk grond is verkocht, blijkt ook uit het feit dat volgens de tekst van de leveringsakte en de tekst van de volmacht er een stuk grond is verkocht van
“een are acht en zestig centiare” (168 m²) terwijl het gehuurde een oppervlakte besloeg van circa 75 m² (zie de bij de huurovereenkomst behorende tekening, productie 2 bij procesinleiding). Ook hier sluiten de tekst van de volmacht en de tekst van de leveringsakte dus op elkaar aan. Ook al is de vermelding van 168 m² in de leveringsakte slechts een indicatie voor de omvang van het verkochte stuk grond, zoals de kandidaat-notaris tijdens het getuigenverhoor in eerste aanleg onder ede heeft verklaard, dan nog staat vast dat het gehuurde stuk grond aanmerkelijk kleiner is dan de vermelde 168 m². De volmacht vermeldt verder dat het stuk grond van 168 m²
“deels” in gebruik was. Ook daaruit kan redelijkerwijs niet anders worden begrepen dan dat er behalve het verhuurde stuk grond nòg een stuk grond is verkocht, dat nog niet aan [geïntimeerden] was verhuurd, waarbij de vermelding ‘verkoper’ in plaats van ‘koper’ naar het oordeel van het hof een evident kennelijke verschrijving betreft.

3.23.

Weliswaar heeft erflaatster nadien, bij brief aan het kadaster van 15 juli 2018, aangegeven:
“De door u verschafte informatie is niet in overeenstemming met hetgeen ik bij akte van 17 mei heb verkocht. De weergave van de grens op de kadastrale kaart komt niet overeen met het verkochte.” , maar [appellante1] heeft ter zitting in hoger beroep verklaard dat zij de inhoud van deze brief heeft gedicteerd, zodat daaruit, mede gelet op het door [appellanten] ingenomen standpunt over de geestesvermogens van erflaatster, niet zonder meer de wil van erflaatster kan worden afgeleid, ook al heeft erflaatster deze brief ondertekend. [appellanten] hebben verder nog gesteld dat de grond die volgens [geïntimeerden] is verkocht en geleverd door gebouwen van erflaatster loopt en dat een pad dat loopt over het perceel van erflaatster na verkoop en levering van het door [geïntimeerden] gestelde stuk grond niet meer toegankelijk zou zijn en dat het dus niet de bedoeling van erflaatster kan zijn geweest om dat stuk grond te verkopen en te leveren. De kandidaat-notaris, die de situatie ter plekke heeft bekeken, heeft daarvan echter geen melding gemaakt in de stukken of tijdens het getuigenverhoor in eerste aanleg, wat in dat geval wel voor de hand zou hebben gelegen. Van de juistheid van de stelling van [appellanten] kan dus zonder nadere onderbouwing – die niet is gegeven – niet worden uitgegaan.

3.24.

Uit het voorgaande volgt dat de uitleg die [appellanten] geven aan de overeenkomst – dat erflaatster alleen het stuk grond dat sinds 2003 door [geïntimeerden] werd gehuurd, aan hen heeft verkocht – niet kan worden gevolgd en dat partijen – conform het standpunt van [geïntimeerden] – aan de bepalingen van de leveringsakte, aan de tekening en aan de vermeldingen in de volmacht redelijkerwijze de bedoeling moesten toekennen dat erflaatster een stuk grond van ongeveer 168 m² aan [geïntimeerden] heeft verkocht en geleverd zoals aangegeven op de door beide partijen ná de mondeling gesloten overeenkomst in maart of april 2018 ondertekende tekening zoals onder 3.2 weergegeven, welke tekening deel uitmaakt van zowel de volmacht als de leveringsakte.

3.25.

[appellanten] doen nog een beroep op dwaling (artikel 6:228 BW), maar dat beroep dient als niet deugdelijk onderbouwd te worden gepasseerd.

Bewijsaanbiedingen

3.26.

De bewijsaanbiedingen van [appellanten] worden gepasseerd omdat er geen – niet vaststaande – stellingen en verweren zijn die – indien die na bewijslevering zouden komen vast te staan – tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.

Proceskosten eerste aanleg

3.27.

Gelet op het voorgaande zijn de vorderingen van [appellanten] (in conventie) terecht afgewezen en zijn de tegenvorderingen van [geïntimeerden] (in reconventie) terecht toegewezen. De proceskostenveroordelingen van [appellanten] in conventie en in reconventie in eerste aanleg dienen daarom in stand te blijven.

3.28.

Het principaal hoger beroep faalt.

3.29.

Bij grief I in het incidenteel hoger beroep bestaat, gelet op de beslissingen in het principaal hoger beroep, geen belang. Met grief II wordt opgekomen tegen de beslissing van de rechtbank geen dwangsommen te verbinden aan de in reconventie uitgesproken veroordelingen. Deze grief slaagt.

3.30.

Het hof ziet anders dan de rechtbank wèl aanleiding om aan de veroordelingen van [appellanten] in reconventie een dwangsom te verbinden, zoals [geïntimeerden] hebben gevorderd. Naar het oordeel van het hof kan niet worden aangenomen dat [appellanten] alsnog vrijwillig aan deze veroordelingen zullen voldoen. Het hof zal de toe te wijzen dwangsommen maximeren tot een bedrag van in totaal € 150.000,00. Grief II in het incidenteel hoger beroep slaagt dus.

Proceskosten hoger beroep

3.31.

Het hof zal [appellanten] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het principaal hoger beroep veroordelen en als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep veroordelen, in beide gevallen overeenkomstig het liquidatietarief. Het niet overleggen door [appellanten] van de uitspraak in hoger beroep in de tuchtprocedure tegen de kandidaat-notaris, beschouwt het hof niet als misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen, althans daarvoor is onvoldoende aangevoerd, zodat er geen aanleiding is om [appellanten] in de werkelijke proceskosten te veroordelen, zoals [geïntimeerden] ter zitting in hoger beroep hebben gevorderd. Tegen de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten is geen verweer gevoerd zodat die rente zal worden toegewezen zoals hierna vermeld. Datzelfde geldt voor de gevorderde hoofdelijke veroordeling van [appellanten]

3.32.

[geïntimeerden] vorderen om [appellanten] te veroordelen in de nakosten. Volgens vaste rechtspraak (zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853) levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. Het hof zal de nakosten daarom hierna niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.

uitvoerbaarheid bij voorraad

3.33.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als één van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4. De beslissing

Het hof:

In het principaal en in het incidenteel hoger beroep

4.1.

bekrachtigt de tussen partijen gewezen vonnissen van de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, van 21 oktober 2019 en 16 januari 2020, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen;

4.2.

vernietigt rechtsoverwegingen 3.4, 3.5 en 3.6 van het dictum van het tussen partijen gewezen vonnis van die rechtbank van 3 september 2021

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

4.3.

veroordeelt [appellanten] om binnen twee weken na betekening van dit arrest opdracht te geven aan het kadaster voor het intekenen in het kadaster van het aan [geïntimeerden] verkochte stuk grond van 168 m² zoals dat weergegeven is in de schets van productie 21 bij de akte na mondelinge behandeling en getuigenverhoor van [appellanten] van 9 augustus 2019, op verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel dat [appellanten] daarmee in gebreke blijven, met een maximum van € 50.000,00;

4.4.

veroordeelt [appellanten] om binnen zes weken nadat het kadaster de nieuwe erfgrens

zoals bedoeld in 4.3. heeft vastgesteld, het hekwerk met hedera beplanting te verplaatsen naar die nieuwe erfgrens, op verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel dat [appellanten] daarmee in gebreke blijven, met een maximum van € 50.000,00;

4.5.

veroordeelt [appellanten] om binnen zes weken nadat het kadaster de nieuwe erfgrens heeft vastgelegd, volledige medewerking te verlenen aan een gelijke en uniforme uitbreiding op het hekwerk zoals bedoeld in 4.4. die geldt voor de gehele nieuwe erfgrens zoals bedoeld in 4.3. waarbij [appellanten] tevens veroordeeld worden om de helft van de daarmee gepaard gaande kosten te vergoeden, op verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel dat [appellanten] daarmee in gebreke blijven (voor zover het niet de kosten betreft), met een maximum van € 50.000,00;

4.6.

bekrachtigt dit vonnis, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen, voor het overige;

4.7.

veroordeelt [appellanten] hoofdelijk, aldus dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerden] in principaal hoger beroep:

€ 338,00 aan griffierecht

€ 2.228,00 aan salaris van de advocaat van [geïntimeerden] (2 procespunten x appeltarief II)

4.8.

veroordeelt [appellanten] hoofdelijk, aldus dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerden] in incidenteel hoger beroep:

€ 557,00 aan salaris van de advocaat van [geïntimeerden] (1 procespunt x de helft van appeltarief II)

4.9.

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente met ingang van de dag waarop deze kosten moesten zijn betaald;

4.10.

verklaart de veroordelingen onder 4.3, 4.4, 4.5, 4.7 en 4.8 uitvoerbaar bij voorraad;

4.11.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. van der Pol, E. Loesberg en R.F. Groos, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 januari 2023.