Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummers 19/01088 en 19/01089
uitspraakdatum: 13 oktober 2020
Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V.te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 14 juni 2019, nummers UTR 17/1245 en UTR 17/1246, ECLI:NL:RBMNE:2019:2815, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan de
Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan de
Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [a-straat] 111 en [b-straat] 3 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld. Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2016 vastgesteld.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de bezwaren tegen de in 1.1 bedoelde beschikkingen en aanslagen ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft digitaal plaatsgevonden op 11 september 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende biedt kinderopvang aan op diverse locaties, onder andere aan de [a-straat] 111 en [b-straat] 3 in [Z] (hierna samen: de onroerende zaken). Belanghebbende is in 2016 huurder van de onroerende zaken.
2.2.
De onroerende zaak [a-straat] 111 is gelegen op een perceel waaraan een oppervlakte van 770 m2 wordt toegekend. Het gebouw is gebouwd in 2001 en heeft een gebruiksoppervlakte van 508 m2.
2.3.
De onroerende zaak [b-straat] 3 is gelegen op een perceel waaraan een oppervlakte van 2.080 m2 wordt toegekend. Het gebouw is een noodgebouw uit 2003 en heeft een gebruiksoppervlakte van 769 m2.
2.4.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaken per de waardepeildatum 1 januari 2015 vastgesteld (hierna: de WOZ-waarde). De WOZ-waarde van [a-straat] 111 is daarbij vastgesteld op € 658.000 en de WOZ-waarde van [b-straat] 3 op € 875.000. Tegelijk heeft de heffingsambtenaar voor de onroerende zaken de aanslagen OZB 2016 vastgesteld. Die aanslagen betreffen uitsluitend het gebruik van de onroerende zaken.
2.5.
Bij uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de WOZ‑waarden en de aanslagen gehandhaafd.
2.6.
Tot de gedingstukken behoort voor elk van de onroerende zaken een door de heffingsambtenaar in beroep overgelegd taxatierapport, dat op 17 juli 2017 is opgesteld door [A] , Woz-taxateur te [B] (hierna: [A] ). In beide taxatierapporten zijn kengetallen uit de Taxatiewijzer Onderwijs [1] opgenomen.
[a-straat] 111
2.6.1.
In het taxatierapport betreffende [a-straat] 111 is vermeld dat aansluiting is gezocht bij het in de Taxatiewijzer Onderwijs voorkomende archetype O126PL12, met omschrijving “Periode > 2000, plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking”. De waarde van [a-straat] 111 is in het taxatierapport vervolgens als volgt bepaald:
€
€
€
Initiële waarde ruwbouw
508 m2 * € 605
307.34
307.34
Restwaarde ruwbouw
€ 307.340 * 27%
82.982
-
Afschrijvingspotentieel ruwbouw
224.358
Jaarlijkse afschrijving ruwbouw
€ 224.358 / 47 jaar
4.774
Afschrijving na 14 jaar
14 jaar * € 4.774
66.83
66.83
Waarde ruwbouw
240.51
240.51
Initiële waarde afbouw
508 m2 * € 363
184.404
184.404
Restwaarde afbouw
€ 184.404 * 22%
40.569
-
Afschrijvingspotentieel afbouw
143.835
Jaarlijkse afschrijving afbouw
€ 143.835 / 27 jaar
5.327
Afschrijving na 14 jaar
14 jaar * € 5.327
74.581
74.581
Waarde afbouw
109.823
109.823
Initiële waarde installaties
508 m2 * € 242
122.936
122.936
Restwaarde installaties
€ 122.936 * 17%
20.899
-
Afschrijvingspotentieel installaties
102.037
Jaarlijkse afschrijving installaties
€ 102.037 / 17+2 jaar
5.37
Afschrijving na 14 jaar
14 jaar * € 5.370
75.185
75.185
Waarde installaties
47.751
47.751
Grondwaarde
2.080 m2 * € 189,94
146.254
146.254
Waarde exclusief omzetbelasting
544.337
Waarde inclusief omzetbelasting
21%
658.648
[b-straat] 3
2.6.2.
In het taxatierapport betreffende [b-straat] 3 is vermeld dat aansluiting is gezocht bij het in de Taxatiewijzer Onderwijs voorkomende archetype O000PL62, met omschrijving “Bouwjaar niet van belang, plat dak, plaatmateriaal, gemiddelde afwerking”. De waarde van [b-straat] 3 is in het taxatierapport vervolgens als volgt bepaald:
€
€
Initiële waarde gebouw
769 m2 * € 780
599.82
599.82
Restwaarde gebouw
€ 599.820 * 17%
101.969
-
Afschrijvingspotentieel gebouw
497.951
Jaarlijkse afschrijving gebouw
€ 497.951 / 22 jaar
22.63
Afschrijving na 12 jaar
12 jaar * € 22.630
271.555
271.555
Waarde gebouw
328.265
Grondwaarde
2.080 m2 * € 189,94
395.075
Waarde exclusief omzetbelasting
723.34
Waarde inclusief omzetbelasting
21%
875.242
2.7.
Tot de gedingstukken behoort voor elk van de onroerende zaken een door belanghebbende in beroep overgelegd taxatierapport, dat op 25 januari 2019 is opgesteld door [C] , te [D] (hierna: [C] ). In hoger beroep heeft belanghebbende betreffende [b-straat] 3 een herzien taxatierapport overgelegd, dat op 29 juli 2019 is opgesteld door [C] .
2.7.1.
In het taxatierapport betreffende [a-straat] 111 is de WOZ-waarde getaxeerd op € 507.000. [C] is er daarbij van uitgegaan dat, ten opzichte van de waardering van [A] (i) een correctiefactor van 0,953 wegens afwijking ten opzichte van de standaardgrootte moet worden toegepast, (ii) een correctie van 15% wegens economische veroudering als onderdeel van de functionele veroudering moet worden toegepast en (iii) de restwaarde nihil is (voor zowel de ruwbouw, de afbouw als de installaties). Bij de onderbouwing van de correctiefactor van 0,953 (i) is het volgende vermeld:
“Hierbij verwijs ik naar de taxatiewijzer algemeen pagina 52:
“De taxateur kan ook om andere redenen tot de conclusie komen dat de werkwijze waarbij de berekening van de correctie grootte gebeurt door alle WOZ-deelobjecten met eenzelfde archetypecodering te clusteren, niet tot een reële taxatie leidt. Dat kan bijvoorbeeld aan de orde zijn, wanneer een WOZ-object in zijn geheel bestaat uit een klein deel van een gebouw. De (kleine) oppervlakte van dit WOZ-object zou dan wellicht leiden tot een significante correctie grootte, terwijl in feite de omvang van het gehele gebouw geen aanleiding geeft tot een dergelijke correctie.””.
“De taxateur kan ook om andere redenen tot de conclusie komen dat de werkwijze waarbij de berekening van de correctie grootte gebeurt door alle WOZ-deelobjecten met eenzelfde archetypecodering te clusteren, niet tot een reële taxatie leidt. Dat kan bijvoorbeeld aan de orde zijn, wanneer een WOZ-object in zijn geheel bestaat uit een klein deel van een gebouw. De (kleine) oppervlakte van dit WOZ-object zou dan wellicht leiden tot een significante correctie grootte, terwijl in feite de omvang van het gehele gebouw geen aanleiding geeft tot een dergelijke correctie.””.
2.7.2.
In het herzien taxatierapport betreffende [b-straat] 3 is de WOZ-waarde getaxeerd op € 692.000. [C] is er daarbij van uitgegaan dat, ten opzichte van de waardering van [A] , (i) een correctiefactor van 0,764 wegens afwijking van de standaardgrootte moet worden toegepast, (ii) een correctie van 15% wegens economische veroudering als onderdeel van de functionele veroudering moet worden toegepast en (iii) de restwaarde nihil is (voor zowel de ruwbouw, de afbouw als de installaties).
3.Geschil
3.1.
In geschil zijn de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2015. Meer in het bijzonder is ten aanzien van beide onroerende zaken in geschil:
of de heffingsambtenaar ten onrechte geen correctie grootte in aanmerking heeft genomen;
of de heffingsambtenaar de restwaarden te hoog heeft vastgesteld.
3.2.
Belanghebbende staat een WOZ-waarde voor [a-straat] voor van € 507.000 en voor [b-straat] 3 van € 692.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
3.3.
Ter zitting heeft belanghebbende de grief dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de correctie economische veroudering, ingetrokken. De grondwaarde van de onroerende zaken is niet in geschil.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de waarde in het economische verkeer). [2] De waarde van een onroerende zaak die niet tot woning dient, wordt bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de onroerende zaak en met de sedert de stichting van de onroerende zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. [3]
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaken moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het Hof volgt partijen hierin omdat dit standpunt niet noodzakelijkerwijs onjuist is.
4.3.
De gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar/gebruiker in economisch opzicht heeft. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de eigenaar/gebruiker niet alleen als verkoper zou opereren maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan. [4]
4.4.
De heffingsambtenaar dient de feiten en omstandigheden aannemelijk te maken waaruit volgt dat de WOZ‑waarde van de onroerende zaken niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft in beroep ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de onroerende zaken een taxatierapport overgelegd (zie 2.6 tot en met 2.6.2). Wat betreft de waardering van de onroerende zaken aan de hand van de Taxatiewijzer Onderwijs heeft de heffingsambtenaar per bouwdeel aansluiting gezocht bij in de taxatierapporten vermelde archetypen, namelijk O126PL12 voor [a-straat] 111 en O000PL62 voor [b-straat] 3. Belanghebbende heeft deze archetypen als zodanig niet bestreden. Wel heeft belanghebbende de vertaalslag van de kengetallen behorend bij de archetypen naar de onroerende zaken bestreden. In dat kader heeft belanghebbende de taxatierapporten op twee onderdelen bestreden, namelijk:
de eenheidsprijzen per m2, omdat hierop volgens belanghebbende een correctiefactor wegens afwijking ten opzichte van de standaardgrootte (hierna: de correctie grootte) moet worden toegepast; en
de restwaarden.
a. De correctie grootte
4.5.
Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapporten (zie 2.6.1 en 2.6.2) blijkt dat de door [A] gehanteerde eenheidsprijzen per m2 zijn ontleend aan de kengetallen behorend bij de archetypen zoals vermeld in de Taxatiewijzer Onderwijs. Belanghebbende heeft gesteld dat daarbij ten onrechte geen correctie grootte in aanmerking is genomen.
Ten aanzien van [a-straat] 111 heeft belanghebbende gesteld dat de heffingsambtenaar eraan voorbij is gegaan dat de onroerende zaak onderdeel uitmaakt van een groter complex. Volgens belanghebbende dienen de eenheidsprijzen te worden bepaald die behoren bij de totale oppervlakte van het complex, waartoe [a-straat] 111 behoort. De correctiefactor heeft belanghebbende, aan de hand van de Taxatiewijzer Algemeen [5] , becijferd op 0,953 (zie 2.7.1). Belanghebbende heeft de eenheidsprijs voor de ruwbouw, afbouw en installaties derhalve gesteld op de door [A] gehanteerde eenheidsprijzen vermenigvuldigd met 0,953, namelijk op € 577, € 346 respectievelijk € 231.
Ten aanzien van [b-straat] 3 heeft belanghebbende gesteld dat de oppervlakte ervan (769 m2) zodanig afwijkt van de standaardgrootte van het archetype (150 m2) dat een correctie grootte is gerechtvaardigd. De correctiefactor heeft belanghebbende, aan de hand van de Taxatiewijzer Algemeen, becijferd op 0,764 (zie 2.7.2). Belanghebbende heeft de eenheidsprijs derhalve gesteld op de door [A] gehanteerde eenheidsprijs van € 780 vermenigvuldigd met 0,764, dus op € 596.
4.6.
De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de kengetallen die zijn genoemd bij de door [A] gehanteerde archetypen (zie 2.6.1 en 2.6.2) worden onderbouwd door verschillende marktgegevens, die als bijlagen zijn opgenomen in zowel de Taxatiewijzer Onderwijs als de taxatierapporten van [A] . De afmetingen van de objecten die de kengetallen van het archetype O126PL12 onderbouwen (hierna: de referentieobjecten) zijn 73 m2, 1.811 m2, 2.341 m2 en 3.600 m2. De afmetingen van de referentieobjecten die de kengetallen van het archetype O000PL62 onderbouwen zijn 279 m2, 1.010 m2 en 1.131 m2. Volgens de heffingsambtenaar neemt bij beide archetypen de prijs per m2 af met de grootte van het object. De door [A] gehanteerde prijzen liggen volgens de heffingsambtenaar in het midden van de bandbreedte van de referentieobjecten. Voor noodlokalen hoeft volgens de heffingsambtenaar geen correctie grootte te worden toegepast, gelet op de Taxatiewijzer Onderwijs. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat hij op deze manier met de grootte van de onroerende zaken voldoende rekening heeft gehouden. Ten aanzien van de wijze waarop [C] de correctiefactor heeft berekend, heeft de heffingsambtenaar gesteld dat die berekeningswijze niet volgt uit de Taxatiewijzer Algemeen.
4.7.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door [A] gehanteerde eenheidsprijzen voor de onroerende zaken niet te hoog zijn. Het taxatierapport van [A] geeft inzicht in de onderbouwende gegevens voor die eenheidsprijzen. Gelet op de grootte van de onroerende zaken en die van de referentieobjecten zijn eenheidsprijzen rond het midden van de bandbreedte niet te hoog. Ten aanzien van [a-straat] 111 acht het Hof bovendien het standpunt van belanghebbende niet juist dat de grootte van het grotere complex in aanmerking moet worden genomen; in tegenstelling tot wat belanghebbende meent, volgt dit niet uit de Taxatiewijzer Algemeen. Zoals de heffingsambtenaar terecht heeft gesteld is voor de in aanmerking te nemen grootte enkel het afgebakende WOZ-object bepalend. Ten aanzien van [b-straat] 3 acht het Hof aannemelijk dat een correctie grootte niet aan de orde is, omdat het een noodgebouw betreft.
b. De restwaarden
4.8.
Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van te hoge restwaarden voor de drie bouwdelen van de onroerende zaken. Volgens belanghebbende blijkt uit jurisprudentie dat de restwaarden zoals vermeld in taxatiewijzers te hoog zijn. Volgens belanghebbende moet ervan worden uitgegaan dat restwaarden nihil zijn, omdat aan het einde van de levensduur een gebouw geen restwaarde meer heeft en alleen een negatieve waarde heeft omdat sloopkosten moeten worden gemaakt.
4.9.
De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de door [A] gehanteerde restwaarden zijn ontleend aan de Taxatiewijzer Onderwijs en dat hij zich rekenschap heeft gegeven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaken. Ook heeft de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de restwaarden verwezen naar door [A] verzamelde en geanalyseerde marktgegevens uit [Z] (zie bijlage B bij het verweerschrift in hoger beroep; hierna: bijlage B). Uit bijlage B blijkt volgens de heffingsambtenaar dat de restwaarden die zijn ontleend aan de Taxatiewijzer Onderwijs eerder te laag dan te hoog zijn.
4.10.
Belanghebbende heeft tegen bijlage B ingebracht dat de daarin vermelde marktgegevens niet bruikbaar zijn. Zo heeft volgens belanghebbende een aantal verkopen meer dan één jaar na de waardepeildatum plaatsgehad, heeft geen indexatie plaatsgehad en betreft het soms een ander archetype.
4.11.
Anders dan belanghebbende lijkt te betogen is bijlage B niet bedoeld om de WOZ-waarde van de onroerende zaken te onderbouwen, maar - enkel - om aannemelijk te maken dat objecten als de onderhavige onroerende zaken een restwaarde hebben. De heffingsambtenaar heeft daarmee dus het standpunt van belanghebbende dat de restwaarde nihil is willen ontkrachten, en is daarin ook geslaagd. Met bijlage B is naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat onroerende zaken als de onderhavige een restwaarde hebben en dat de restwaarden die uit de Taxatiewijzer Onderwijs volgen niet te hoog zijn. Dat de in bijlage B genoemde marktgegevens meer dan één jaar verwijderd liggen van de waardepeildatum en niet zijn geïndexeerd, acht het Hof in dat kader niet relevant; niet valt in te zien waarom dergelijke objecten rond de waardepeildatum 1 januari 2015 geen restwaarde zouden hebben. Het Hof verwerpt daarom de stelling van belanghebbende dat de onroerende zaken geen restwaarde hebben. In dit verband merkt het Hof ook nog op dat belanghebbende ten onrechte uitgaat van de restwaarde na de bouwkundige levensduur, terwijl het gaat om de restwaarde na afloop van de functionele levensduur. [6]
Het Hof is van oordeel dat de kengetallen in de Taxatiewijzer Onderwijs een goed uitgangspunt vormen voor de onderbouwing van de hoogte van de restwaarden van de bouwdelen. Uit de taxatierapporten van [A] blijkt dat de restwaarden van de bouwdelen van de onroerende zaken binnen de in de Taxatiewijzer Onderwijs genoemde bandbreedtes van de gehanteerde archetypen zijn gesteld, namelijk in het midden van die bandbreedtes, met een afronding op hele cijfers naar beneden. De heffingsambtenaar heeft, uitgaande van die taxatiewijzer en in het licht bezien van wat belanghebbende heeft gesteld, de restwaarden voldoende onderbouwd.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.M. van Daalen-Mannaerts, voorzitter, mr. P.C. van der Vegt en mr. J.W. de Tombe, in tegenwoordigheid van mr. M.M. Stassen-Kanters als griffier.
De beslissing is op 13 oktober 2020 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(mr. M.M. Stassen-Kanters) (mr. V.M. van Daalen-Mannaerts)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 13 oktober 2020.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raadwww.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raadwww.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.