Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 17/1245, UTR 17/1246 en UTR 17/1247
uitspraak van de meervoudige kamer van 14 juni 2019 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: M. Uyen),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
Bij beschikkingen van 31 januari 2016 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het belastingjaar 2016 de waarden van de onroerende zaken [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] , [straatnaam 2] [nummeraanduiding 2] en [straatnaam 3] [nummeraanduiding 3] in [plaatsnaam] vastgesteld op respectievelijk € 658.000,-, € 875.000,- en € 924.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2015. Verweerder heeft bij deze beschikkingen aan eiseres als gebruiker van de onroerende zaken ook aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [..] opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 21 februari 2017 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiseres gegrond verklaard voor zover dat ziet op andere onroerende zaken die op de beschikkingen staan vermeld. De waarden van de drie hier in het geding zijnde onroerende zaken zijn gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en taxatierapporten ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 februari 2019. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] en [B] , taxateurs.
Overwegingen
1. De onroerende zaak [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] is een kinderdagverblijf uit het bouwjaar 2001 met een gebruiksoppervlakte van 508 m2. De onroerende zaak [straatnaam 2] [nummeraanduiding 2] is een kinderdagverblijf uit 2003 met een gebruiksoppervlakte van 769 m2. De onroerende zaak [straatnaam 3] [nummeraanduiding 3] is een kinderdagverblijf gebouwd in 2005 met een gebruiksoppervlakte van 810 m2. Eiseres is huurder van de onroerende zaken.
2. In geschil zijn de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2015. Eiseres bepleit waarden van respectievelijk € 507.000,-, € 736.000,- en € 868.000,- en verwijst hiervoor naar de taxatierapporten van 25 januari 2019, die zij heeft laten opstellen door taxateur [C] . Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarden.
3.1
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarden van de onroerende zaken op de voet van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ moeten worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. De rechtbank sluit zich aan bij deze, naar haar oordeel juiste, gezamenlijke opvatting van partijen.
3.2
Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. Artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken is een hulpmiddel bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Op grond van dit artikellid wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn. Bij de beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, dienen de beroepsgronden van eiseres en wat zij ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd in de overwegingen te worden betrokken.
5. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden heeft verweerder in beroep drie taxatierapporten overgelegd. Voor de onderbouwing van de in het taxatierapport opgenomen berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaken baseert de taxateur zich op de 'Taxatiewijzer 2015 - Deel 1 - Onderwijs’ (Taxatiewijzer Onderwijs)’ en de daarbij gevoegde bijlagen (de beschrijvingen in de Taxatiewijzer Onderwijs van de archetypen 0126PL12 en O000PL62, voor elke onroerende zaak een matrix en enkele bladzijden uit de Grondprijzenbrief 2015 van de gemeente [..] ). Voor [straatnaam 1] en [straatnaam 3] is archetype 0126PL12 (schoolgebouw) als uitgangspunt gehanteerd. Voor [straatnaam 2] is archetype O000PL62 (een noodgebouw) gehanteerd.
6. Het gebruik van de Taxatiewijzer Onderwijs en de daarin opgenomen gegevens en kengetallen en de grondprijzenbrief zijn als zodanig niet tussen partijen in geschil. De rechtbank sluit zich aan bij dit gezamenlijk standpunt van partijen. Zij gaat hierna ook van dit gezamenlijk standpunt uit bij de beoordeling van de beroepsgronden van eiseres en wat zij ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd.
Oppervlakte van de onroerende zaken
7.1
Eiseres stelt dat de onroerende zaken qua oppervlakte afwijken van de standaardgrootte die bij de archetypen uit de Taxatiewijzer Onderwijs horen. Voor [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] is sprake van een archetype met een standaard grootte van 1.500 m2. Deze onroerende zaak maakt echter deel uit van een gebouw met een totale oppervlakte van 5.428 m2. [straatnaam 2] [nummeraanduiding 2] betreft een noodgebouw. Het archetype ‘noodlokalen’ heeft een standaard grootte van 150 m2, terwijl de [straatnaam 2] [nummeraanduiding 2] een totale oppervlakte van 769 m2 heeft. Bij [straatnaam 3] [nummeraanduiding 3] is ook sprake van een archetype met een standaardgrootte van 1.500 m2. Deze onroerende zaak maakt deel uit van een gebouw met een totale oppervlakte van 5.150 m2. Eiseres stelt zich op het standpunt dat daarom een correctie op de grootte moet worden toegepast. Voor de correctiefactor verwijst eiser naar de Taxatiewijzer Algemeen.
7.2
Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat er juist naar boven zou moeten worden gecorrigeerd. De kleinere oppervlakte van de onroerende zaken zou, gelet op het afnemend grensnut, een hogere vervangingswaarde per m2 betekenen. Voor [straatnaam 2] [nummeraanduiding 2] is dit wel anders. Deze onroerende zaak betreft een noodgebouw. Het gaat hierbij om units die aan elkaar gekoppeld zijn. Hiervoor geldt het principe van het afnemend grensnut dan ook niet. De door verweerder overgelegde marktgegevens, die ten grondslag liggen aan de kengetallen van de Taxatiewijzer Onderwijs zijn aanzienlijk groter dan de onroerende zaken. Een correctie naar boven heeft verweerder echter onwenselijk geacht. Voor de onroerende zaken heeft verweerder er voor gekozen om voor de gehanteerde vervangingswaarde per m2 aan te sluiten bij het gemiddelde van de bandbreedte van de gehanteerde archetypen.
7.3
Gelet op deze toelichting van verweerder is de rechtbank van oordeel dat verweerder voor de ongecorrigeerde vervangingswaarde per m2 van de onroerende zaken terecht is uitgegaan van de gemiddelde bandbreedte, die geldt voor de desbetreffende archetypen. Eiseres heeft haar beroepsgrond tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door verweerder, onvoldoende onderbouwd. De enkele verwijzing naar de Taxatiewijzer Algemeen schiet als onderbouwing tekort. Verweerder heeft dan ook de ongecorrigeerde vervangingswaarde voor de onroerende zaken niet te hoog vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Restwaarden aan het einde van de technische levensduur
8. Eiseres stelt dat de restwaarden van de tot de onroerende zaken behorende opstallen aan het einde van de technische levensduur op nihil dienen te worden gesteld. Eiseres is van deze restwaarden uitgegaan, omdat een gebouw volgens haar aan het einde van de levensduur geen restwaarde meer heeft en eigenlijk alleen een negatieve restwaarde ter grootte van de sloopkosten heeft. Voor de door verweerder gemotiveerd weersproken stelling van eiseres dat de restwaarde 0% is, is in het door eiseres overgelegde taxatierapport, noch in de Taxatiewijzer Onderwijs en de daarin opgenomen gegevens en kengetallen en/of de Taxatiewijzer Algemeen, steun te vinden. Ander bewijs van de juistheid van deze stelling heeft eiseres niet ingebracht. De beroepsgrond slaagt niet.
Correctie voor functionele veroudering
9.1
Eiseres voert aan dat verweerder bij het vaststellen van de waarden onvoldoende rekening heeft gehouden met de marktsituatie van kinderdagverblijven. Verweerder heeft ten onrechte geen correctie wegens functionele veroudering toegepast. Eiseres stelt hiertoe dat sprake is van economische veroudering, omdat zij te maken heeft met een lage bezettingsgraad voor de onroerende zaken. Dit zou moeten leiden tot een correctie wegens functionele veroudering. Eiseres heeft ter onderbouwing hiervan een door de controller van eiseres op 12 juli 2016 aan de taxateur van eiseres gezonden e-mail overgelegd. Deze bevat cijfers over de bezettingsgraden van de kinderdagverblijven en de buitenschoolse opvang in de onroerende zaken.
9.2
De rechtbank overweegt als volgt. Een redelijke verdeling van de bewijslast brengt volgens vaste rechtspraak mee dat het op de weg ligt van eiseres om de feiten die meebrengen dat sprake is van economische veroudering te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Hoge Raad van 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1818). Eiseres heeft als onderbouwing van haar standpunt dat sprake is van economische veroudering een e-mail overgelegd, waarin voor de onroerende zaken de gemiddelde bezettingsgraden zijn opgenomen. Op de zitting heeft eiseres echter verklaard zich niet langer op deze e-mail te beroepen. Eiseres heeft zich op de zitting op het standpunt gesteld dat moet worden uitgegaan van een correctie van 15% wegens economische veroudering, omdat verweerder dit percentage ook in andere soortgelijke zaken heeft gehanteerd. Verweerder betwist dit. Verweerder heeft in dit verband op de zitting toegelicht wel een correctie van 15% voor economische veroudering bij kinderdagverblijven gehanteerd te hebben, waarbij sprake was van meerjarige, structurele onderbezetting. Niet gesteld of gebleken is dat bij de onroerende zaken sprake is van structurele onderbezetting. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres, tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan van verweerder, dan ook niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van economische veroudering. De beroepsgrond slaagt niet.
Slotsom
10. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarden van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld.
11. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M.H. van Ek, voorzitter, en mr. J.J. Catsburg en
mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van mr. M. Knoop, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2019.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.