Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Belastingkamer
locatie: Arnhem
nummer: 16/00743
uitspraakdatum: 7 juni 2017
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de
heffingsambtenaarvan het gemeenschappelijk belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT), (hierna: de heffingsambtenaar),
heffingsambtenaarvan het gemeenschappelijk belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT), (hierna: de heffingsambtenaar),
en het incidentele hoger beroep van
[X]te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 27 juni 2016, nummer Awb 16/210, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 4 te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2014 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2015 vastgesteld op € 342.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2015 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 834,48.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 276.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd. De Rechtbank heeft de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 198,40. Tevens heeft de Rechtbank de heffingsambtenaar gelast het betaalde griffierecht ten bedrage van € 46 te vergoeden.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 april 2017. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een in 1981 gebouwd winkelpand met opslagruimte, met een bruto vloeroppervlakte van 176 m². De onroerende zaak is gelegen in een overdekt gedeelte van een winkelcentrum in [A] .
2.2.
De onroerende zaak stond leeg op de peildatum. Na een leegstandsperiode van meer dan een jaar is de onroerende zaak met ingang van 1 februari 2014 voor vijf jaar verhuurd voor een huur van € 22.500 per jaar gedurende de eerste twee jaren, hetgeen uitkomt op een huur van € 128 per m² per jaar. De huur wordt de daarop volgende jaren telkens met € 1.000 per jaar verhoogd. Ter zake van de verhuur wordt BTW in rekening gebracht.
2.3.
In 2015 is voornoemde huurovereenkomst voortijdig beëindigd. Sinds 29 september 2015 wordt de onroerende zaak te huur aangeboden voor € 140 per m².
2.4.
De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een taxatierapport van 2 september 2016 overgelegd dat op essentiële onderdelen afwijkt van eerder door hem overgelegde stukken. Waar de heffingsambtenaar in eerste aanleg een waarde van € 352.000 verdedigde, neemt hij in hoger beroep het standpunt in dat, uitgaande van een huurwaarde van € 200 per m² (totale huur € 35.200) en een kapitalisatiefactor van 10,7, de waarde van de onroerende zaak op de peildatum op € 376.000 moet worden gesteld. De gehanteerde huurwaarde heeft de heffingsambtenaar gebaseerd op een vergelijking met de volgende huurtransacties van bedrijfsruimten in hetzelfde winkelcentrum.
Bouwjaar
Oppervlakte
Verhuurdatum
Huurprijs
Per m²
[b-straat] 26
1994
130
3-2014
31.65
243
[a-straat] 5
1980
75
10-2014
14.4
192
[a-straat] 6
1980
66
2-2014
11.88
180
De gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,7 is in het rapport onderbouwd door toepassing van de zogenaamde “bottom-up” benadering zoals deze in de door de VNG uitgegeven Taxatiewijzer deel 24 (hierna: de Taxatiewijzer) is beschreven en door analyse van twee verkooptransacties ( [c-straat] 4 en [d-straat] 8-8a).
2.5
Tot de gedingstukken behoort een in hoger beroep door belanghebbende overgelegd taxatierapport van 26 oktober 2016. Uitgaande van een huur van € 22.525 (€ 175 per m² voor de winkelruimte en € 65 per m² voor de opslagruimte) en een kapitalisatiefactor van 9,53 wordt de onroerende zaak op de peildatum op € 214.000 gewaardeerd. Ter vergelijking is in dit rapport de gevraagde huur vermeld van een aantal in 2015 te huur aangeboden bedrijfsruimtes in hetzelfde winkelcentrum. De gehanteerde kapitalisatiefactor van 9,53 is in het rapport onderbouwd door toepassing van de “bottom-up” benadering uit de Taxatiewijzer.
3.Geschil
3.1.
In geschil zijn de waarde van de onroerende zaak op de peildatum 1 januari 2014 en de daaruit volgende aanslag OZB.
3.2.
De heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 342.000, zijnde het bij beschikking vastgestelde bedrag. Belanghebbende bepleit een waarde van € 214.000.
3.3.
De Rechtbank heeft geoordeeld dat geen van beide partijen de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Vervolgens heeft de Rechtbank de waarde in goede justitie vastgesteld op € 276.000 door uit te gaan van een huurwaarde van € 22.500 en een kapitalisatiefactor van 12,3.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend, welke waarde ingevolge het tweede lid van dat artikel moet worden gesteld op de waarde welke aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (waarde in het economische verkeer). Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.2.
De bewijslast van de aan de onroerende zaak toegekende waarde rust – ook in hoger beroep – op de heffingsambtenaar. Hij dient aannemelijk te maken dat de bij beschikking vastgestelde waarde van € 342.000 niet te hoog is. Indien de heffingsambtenaar daarin niet slaagt, dient de rechter te beoordelen of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk maakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).
4.3.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (hierna: de hwk-methode) en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten. Beide partijen bepleiten een waardering door middel van de hwk-methode.
4.4.
Het Hof zal zich hierbij aansluiten, waarbij dient te worden opgemerkt dat deze in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (vergelijk Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).
4.5.
Met betrekking tot de bij toepassing van de hwk-methode te hanteren huurwaarde heeft de heffingsambtenaar gesteld dat de voor de onroerende zaak in februari 2014 bedongen huur zodanig afwijkt van de huurprijzen van andere bedrijfsruimten in hetzelfde winkelcentrum, dat de door belanghebbende bedongen huur niet maatgevend kan zijn. Volgens de heffingsambtenaar moet belanghebbende worden aangemerkt als een defensieve belegger, een belegger die er niet naar streeft het maximale rendement te behalen. Volgens de heffingsambtenaar maakt hij met de in het taxatierapport genoemde vergelijkingstransacties aannemelijk dat een reële huur voor de onroerende zaak op de peildatum ten minste € 200 per m² zou hebben bedragen. Belanghebbende heeft daarentegen gesteld dat hij veel moeite heeft moeten doen om de onroerende zaak na een periode van lange leegstand weer te verhuren. Tevens stelt belanghebbende dat de door hem in februari 2014 voor de onroerende zaak feitelijk bedongen huur op volstrekt zakelijke gronden tot stand is gekomen, dat een hogere huur niet realiseerbaar was en dat deze huur zo kort bij de peildatum is overeengekomen dat deze ook op de peildatum de in het economische verkeer voor deze onroerende zaak te bedingen huur weergeeft. Ook wijst belanghebbende erop dat zijn onroerende zaak een ongunstigere ligging heeft dan de door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobjecten.
4.6.
Bij toepassing van de hwk-methode als methode om de in overweging 4.1 bedoelde waarde in het economische verkeer te bepalen, dient de huurwaarde op de peildatum te worden bepaald, zijnde de huur welke de meestbiedende huurder voor het gebruik van de onroerende zaak op de peildatum zou willen betalen. In een geval waarin een belastingplichtige een onroerende zaak kort voor of kort na de peildatum heeft verhuurd, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de huurwaarde in de zojuist bedoelde zin overeenkomt met de door de belastingplichtige bedongen huur. De partij die stelt dat zulks anders ligt, heeft daarvan de bewijslast (vergelijk het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad 29 van november 2000 met betrekking tot een verkooptransactie). Tegenover de betwisting door belanghebbende heeft de heffingsambtenaar geen enkel bewijs geleverd van zijn stelling dat belanghebbende moet worden aangemerkt als een defensieve belegger en genoegen heeft genomen met een lagere huur dan gelet op de marktomstandigheden mogelijk was. Evenmin is gesteld of gebleken dat sprake is geweest van een onzakelijke transactie. Gelet hierop moet naar het oordeel van het Hof in beginsel worden uitgegaan van de feitelijk bedongen huur van € 22.500 per jaar.
4.7.
Hieraan doet niet af dat voor de bedrijfsruimte aan [b-straat] 26 met ingang van maart 2014 een aanzienlijk hogere huurprijs is bedongen. Het Hof acht aannemelijk dat, zoals belanghebbende ter zitting heeft toegelicht, deze bedrijfsruimte aanzienlijk beter is gelegen dan de onroerende zaak van belanghebbende. Dit vergelijkingsobject ligt aan een niet-overdekt gedeelte van de centrale winkelstraat van het winkelcentrum met veel winkelend publiek. De onroerende zaak van belanghebbende ligt minder gunstig aan een overdekt gedeelte van het winkelcentrum met minder doorloop van winkelend publiek. De door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten [a-straat] 5 en 6 laat het Hof buiten beschouwing vanwege de aanzienlijk geringere oppervlakte van deze bedrijfsruimten. Het Hof concludeert op grond van het vorengaande dat bij toepassing van de hwk-methode in dit geval moet worden uitgegaan van een huurwaarde op de peildatum van € 22.500 per jaar.
4.8.
Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar de juistheid van de bij beschikking vastgestelde waarde van € 342.000 niet aannemelijk gemaakt. Het Hof zal vervolgens beoordelen of belanghebbende de door hem bepleite waarde van € 214.000 aannemelijk heeft gemaakt.
4.9.
Uitgaande van de door het Hof juist geachte huurwaarde van € 22.500 per jaar en een door belanghebbende bepleite waarde van € 214.000, dient belanghebbende in het kader van de toegepaste hwk-metode aannemelijk te maken dat de kapitalisatiefactor 9,53 of minder bedraagt. In hoger beroep verdedigt de heffingsambtenaar een kapitalisatiefactor van 10,7 en belanghebbende van 9,53. Beide partijen hanteren het model zoals dat in de Taxatiewijzer is opgenomen. Het verschil tussen de door partijen voorgestane factoren wordt onder andere veroorzaakt door het ingeschatte leegstandsrisico (belanghebbende: 12 percent of hoger; heffingsambtenaar: 10 percent). Daarnaast wijst de heffingsambtenaar erop dat de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor overeenkomt met de factor die volgt uit de geanalyseerde twee verkooptransacties.
4.10.
Naar het oordeel van het Hof heeft ook belanghebbende niet voldaan aan zijn bewijslast. Bij het berekenen van de kapitalisatiefactor heeft hij de beheerskosten door een rekenfout tot een te hoog bedrag in aanmerking genomen. Daarnaast heeft belanghebbende tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat op de peildatum met een hogere leegstand dan 10 percent moet worden rekening gehouden.
4.11.
Nu geen van beide partijen de bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen. Rekening houdend met hetgeen door partijen overigens nog is aangevoerd stelt het Hof deze waarde vast op € 236.000.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep van de heffingsambtenaar ongegrond en is het incidentele hoger beroep van belanghebbende gegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof stelt deze kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 495 (hogerberoepschrift, bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 495 (bedrag 2017)), ofwel in totaal op € 990. Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van de kosten van het taxatierapport van € 130 (exclusief Btw).
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de proceskosten en het griffierecht,
– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
– vermindert de vastgestelde waarde tot € 236.000,
– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende in hoger beroep tot een bedrag van € 1.120 en
– bepaalt dat van de heffingsambtenaar op het moment dat deze uitspraak onherroepelijk is komen vast te staan een griffierecht zal worden geheven van € 503.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.I. van Amsterdam, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. N. Djebali, in tegenwoordigheid van mr. N. Huizenga als griffier.
De beslissing is op 7 juni 2017 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(N. Huizenga) (A.I. van Amsterdam)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 8 juni 2107
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.