ECLI:NL:GHAMS:2025:3423

• Datum uitspraak: 11 november 2025
• Publicatiedatum: 17 december 2025
• Zaaknummer: 24/108
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: E.A.G. van der Ouderaa; N. Djebali; E.A.M. Huiskers-Stoop
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van een horecagelegenheid in Amsterdam

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 11 november 2025 uitspraak gedaan in een hoger beroep betreffende de WOZ-waarde van een horecagelegenheid in Amsterdam. De belanghebbende, [X], had bezwaar gemaakt tegen de vastgestelde WOZ-waarde van € 738.000 voor het kalenderjaar 2022, vastgesteld door de heffingsambtenaar van de gemeente [Z]. De heffingsambtenaar had de waarde bepaald op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij de huurwaarde van de niet-woning was afgeleid uit vergelijkbare huurtransacties en verkooptransacties van referentieobjecten. De rechtbank had het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard, waarna belanghebbende in hoger beroep ging. Tijdens de zitting heeft belanghebbende zijn bezwaren herhaald, waaronder het beroep op betalingsonmacht en de stelling dat de WOZ-waarde te hoog was vastgesteld. Het Hof heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde voldoende had onderbouwd en dat de stellingen van belanghebbende niet voldoende waren onderbouwd. Het Hof heeft de uitspraak van de rechtbank bevestigd en het beroep ongegrond verklaard. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 24/108

11 november 2025

uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)

tegen de uitspraak van 24 november 2023 in de zaak met kenmerk AMS 23/1577 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 mei 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [straat 1] te [Z] (hierna: de niet-woning) voor het kalenderjaar 2022 naar waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 738.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 (OZB) en de aanslag rioolheffing 2022 bekendgemaakt.

1.2.

Bij uitspraak op bezwaar van 6 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank door middel van een beroepschrift, ingekomen bij de rechtbank op 15 maart 2023. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om vergoeding (van immateriële schade en proceskosten) afgewezen.

1.4.

Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld op 7 december 2023.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend met dagtekening 6 mei 2024.

1.5.

Belanghebbende heeft met dagtekening 12 juni 2025 een nader stuk ingediend. Belanghebbende heeft vervolgens nog nadere stukken ingediend met dagtekening 2 juli 2025 en 3 juli 2025, ingekomen bij het Hof op respectievelijk 7 juli 2025 en 8 juli 2025.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 juli 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1.

De niet-woning wordt gebruikt als een horecagelegenheid (bar/café/restaurant) en is in 1899 gebouwd. Aan de niet-woning is door de heffingsambtenaar een primaire oppervlakte van 274 m² en een secundaire oppervlakte (opslag) van 97 m² toegekend.

2.2.

De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg onder meer een taxatieverslag en een waardematrix overgelegd.

2.3.

De heffingsambtenaar heeft door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode de door hem vastgestelde waarde van de niet-woning onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft de door hem getaxeerde huurwaarde afgeleid uit de huurwaardes van huurtransacties van een aantal referentieobjecten aangegaan rond de waardepeildatum (huurreferentieobjecten). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar volgens de zogenoemde ‘top-down’-methode een gemiddelde kapitalisatiefactor afgeleid uit verkooptransacties van referentieobjecten die rond de waardepeildatum in niet verhuurde staat zijn verkocht (dit zijn andere objecten dan de objecten van de huurtransacties) (koopreferentieobjecten). Hierop is de getaxeerde kapitalisatiefactor gebaseerd.

2.4.

Belanghebbende heeft in zijn bezwaarschrift opgenomen:

“Betreft: WOZ/OZB 2022 én uitdrukkelijk ook alle andere hier aan gerelateerde lokale heffingen en belastingen, onder welke titel dan ook.”

2.5.

Belanghebbende heeft in het beroepschrift waarmee hij beroep heeft ingesteld bij de rechtbank en het beroepschrift waarmee hoger beroep is ingesteld verzocht hetgeen in eerdere stukken is opgenomen als ingelast en herhaald te beschouwen.

2.6.

Het nadere stuk van 3 juli 2025 ingekomen bij het Hof op 7 juli 2025 betreft een uitgedraaide e-mail, samen met een bijlage opgestuurd per fysieke post. Als bijlage is toegevoegd een uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 3 juni 2025 (ECLI:NL:GHARL:2025:3430). Als begeleidende tekst heeft belanghebbende het volgende opgenomen:

“Verzoek u nadrukkelijk c.q. dringend de inhoud en strekking van dit arrest, sedert kort nieuwe heersende jurisprudentie, bij de behandeling van ALLE lopende appelberoepsprocedures te uwent te betrekken alszijnde een aanvullende -nader onderbouwde - hoger beroepsgrond.”

2.7.

Belanghebbende heeft een huurovereenkomst overgelegd tussen belanghebbende en de huurder van de niet-woning. In die huurovereenkomst is onder meer het volgende overeengekomen:

“
Het gehuurde, bestemming

1.1

Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek groot:

Kelder ca. 134 m² B.V.O.

Begane grond ca.
250 m² B.V.O. [Hof: waarbij 398 m² doorgestreept is en vervangen door een handgeschreven 250 m² met een paraaf van de huurder ernaast.]

(…)

1.7

De eventueel in 1.1 genoemde oppervlakte betreft een schatting. Partijen komen overeen dat een verschil met de daadwerkelijke grootte (onder- dan wel overmaat) geen verschil zal hebben voor de huurprijs.”

3. Geschil in hoger beroep

Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de niet-woning niet te hoog heeft vastgesteld. Verder is in geschil of de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 40, lid 2, Wet WOZ en/of artikel 8:42 Awb.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft het volgende overwogen (de heffingsambtenaar en belanghebbende worden in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als respectievelijk ‘verweerder’ en belanghebbende):

“
Beroep op betalingsonmacht griffierecht

1. [X] heeft een beroep op betalingsonmacht gedaan voor de betaling van het griffierecht. Dat beroep wordt afgewezen omdat het niet is onderbouwd, ook niet nadat [X] daartoe de gelegenheid is gegeven. [X] heeft het griffierecht in deze zaak betaald.

De WOZ-waarde

(…)

3. In geschil is of de WOZ-waarde van dit object te hoog is vastgesteld, zoals eiser stelt.

4. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft de waarde van het object vastgesteld door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij de jaarhuur wordt vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Hij is daarbij uitgegaan van een bruto huurwaarde van € 59.240,- per jaar (huurwaarde per m² voor de primaire oppervlakte van het object: € 192,- en voor de secundaire oppervlakte € 68,-). De heffingsambtenaar heeft om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke horecagelegenheden in het centrum van [Z] rondom de waardepeildatum. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 12,5. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor bepaald door verkoopcijfers van vergelijkbare objecten te delen door getaxeerde huurwaarden.

6. [X] heeft zijn stelling dat geen van de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar is met zijn object niet met concrete gegevens onderbouwd. Het is weliswaar juist dat de vergelijkingsobjecten doorgaans wat kleiner zijn dan het object, maar daar vloeit op zichzelf niet dwingend uit voort dat de voor het object in aanmerking genomen huurprijs (€ 192,- respectievelijk € 68,-) en kapitalisatiefactor (12,5) op een te hoog bedrag zijn gesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is met het verschil in oppervlakte voldoende rekening gehouden doordat de taxateur van de heffingsambtenaar bij de waardering een veel lager dan gemiddelde huurwaarde (€ 417,-) en - kapitalisatiefactor (15,7) in aanmerking heeft genomen.

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde van de onroerende zaak op overtuigende wijze heeft onderbouwd met behulp van de overgelegde matrix. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft er op de zitting verder op gewezen dat de getaxeerde m²-prijs van het object neerkomt op € 2.393,-, terwijl de gemiddelde m²-prijs van de verkooptransacties € 4.176,- is. Ook dit wijst erop dat de vastgestelde waarde met € 738.000,- niet te hoog is vastgesteld.

8. [X] voert nog aan dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld omdat rekening moet worden gehouden met de maatregelen die zijn genomen in verband met de coronapandemie. Hij wijst daarbij op het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021.[
voetnoot 1 : ECLI:NL:HR:2021:1974.]

9. De bewijslast dat een corona correctie zou moeten worden toegepast rust op [X] . [X] heeft geen enkele onderbouwing gegeven op grond waarvan voor de onroerende zaak een coronacorrectie zou moeten worden toegepast. De heffingsambtenaar heeft bovendien in de matrix de onroerende zaak vergeleken met verkopen waarvan er twee tijdens de ‘coronaperiode’ zijn verkocht (verkoop 1 op 2 september 2020 en verkoop 3 op 3 juli 2020). Daarnaast is de huurtransactie 1 op 1 maart 2021 en huurtransactie 2 op 1 januari 2021 aangegaan. Voor zover de coronapandemie en de daartegen gerichte maatregelen al van invloed zijn op de waarde van onderhavig object, is dat in die verkoop- en huurprijzen verdisconteerd.

10. Het beroep tegen de bestreden uitspraak op bezwaar is ongegrond.

Proceskostenvergoeding en griffierecht

11. Voor een proceskostenveroordeling en vergoeding van het griffierecht bestaat bij die uitkomst geen aanleiding.

Immateriële schadevergoeding

12. [X] heeft aan de rechtbank verzocht om een schadevergoeding toe te kennen in verband met overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van de zaak als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Grondwet.

13. Een redelijke termijn voor de behandeling van een zaak in bezwaar en beroep gezamenlijk is in de regel twee jaar na het indienen van het bezwaarschrift, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden.[
voetnoot 2 :
Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.] In dit geval is het bezwaarschrift ingediend op 27 juni 2022. Bij het doen van deze uitspraak is de redelijke termijn van twee jaar nog niet overschreden. Daarom heeft [X] geen recht op een vergoeding.”

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

Betalingsonmacht griffierecht

5.1.

Belanghebbende heeft ook in hoger beroep herhaaldelijk een beroep op betalingsonmacht voor de betaling van het griffierecht gedaan. Het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende bij brief van 18 november 2022 medegedeeld dat het in het vervolg uitsluitend beroepen op betalingsonmacht in behandeling zal nemen waarbij direct een voor de desbetreffende zaak correct en volledig daartoe bestemd ingevuld formulier wordt meegestuurd, dan wel waarbij direct volledig en correct de gegevens worden verstrekt die het nodig heeft om het beroep op betalingsonmacht inhoudelijk te kunnen beoordelen. Omdat het verzoek van belanghebbende niet is onderbouwd, is dit door het Hof gepasseerd en behoeft het geen behandeling meer.

Formele verzoeken

5.2.

In zogeheten ‘pinpoint brieven’ gedagtekend 12 juni 2025 ingekomen bij het Hof op 16 juni 2025 en gedagtekend 2 juli 2025 ingekomen bij het Hof op 7 juli 2025, heeft belanghebbende een reeks klachten van formele aard geformuleerd, voornamelijk bestaande uit in algemene bewoordingen gestelde verzoeken om het verkrijgen van gedingstukken, zoals het taxatieverslag, proces-verbaal en de huurovereenkomsten of zgn. huurinformatieformulieren van de referentieobjecten. Het Hof is van oordeel dat deze klachten feitelijke grondslag missen. Belanghebbende heeft de hiervoor genoemde op de zaak betrekking hebbende stukken reeds ontvangen.

5.3.

Belanghebbende heeft verder ter zitting en in zijn stukken geklaagd dat het taxatierapport van de niet-woning, i-WOZ rapporten van de referentieobjecten en het ‘verantwoordingsdocument WOZ’ niet aan hem zijn verstrekt. De heffingsambtenaar heeft over deze stukken verklaard dat hij ze ofwel niet gebruikt heeft bij de vaststelling van de waarde van de niet-woning ofwel niet bestaan waardoor hij deze niet kon verstrekken. Het Hof oordeelt als volgt.

5.4.1.

Het Hof stelt voorop dat voor het onderbouwen van de waarde een vrije bewijsleer geldt. Artikel 40, tweede lid, Wet WOZ en artikel 8:42 Awb strekken er niet toe dat de heffingsambtenaar gegevens verstrekt waar hij geen toegang toe heeft of die (nog) niet bestaan. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat er geen taxatierapport is opgesteld omdat hij de waarde voldoende onderbouwd acht op basis van de aan belanghebbende verstrekte waardematrix en de overigens verstrekte gegevens. Het Hof ziet geen reden om aan deze uitlating van de heffingsambtenaar te twijfelen en deze stelling is ook niet door belanghebbende betwist. De heffingsambtenaar was aldus niet gehouden een taxatierapport te verstrekken aan belanghebbende omdat het niet bestaat.

5.4.2.

De heffingsambtenaar heeft over de i-WOZ rapporten gesteld dat die niet verstrekt zijn omdat die niet gebruikt zijn om de waarde van de niet-woning te onderbouwen en ook niet aan de heffingsambtenaar ter beschikking stonden. Het Hof acht die stelling van de heffingsambtenaar geloofwaardig, mede omdat de heffingsambtenaar tevens verklaard heeft dat secundaire objectkenmerken, die onderbouwd kunnen worden met de i-WOZ rapporten, minder van belang zijn bij niet-woningen. Bij niet-woningen is volgens de taxateur vooral de grootte van de oppervlakte van het object van belang. Belanghebbende heeft dit niet tegengesproken. Ook overigens biedt het dossier geen aanleiding om aan te nemen dat de heffingsambtenaar i-WOZ rapporten heeft gebruikt. De heffingsambtenaar was aldus niet gehouden de i-WOZ kaarten te verstrekken omdat die niet ten grondslag hebben gelegen aan de initiële waardebepaling van de niet-woning en geen op de zaak betrekking hebbende stukken zijn.

5.4.3.

De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat een ‘verantwoordingsdocument WOZ’ niet bestaat voor het desbetreffende belastingjaar. De gemeente [Z] heeft pas vanaf belastingjaar 2023 een verantwoordingsdocument opgesteld.
De verantwoordingsdocumenten die de daarop volgende jaren zijn gepubliceerd, geven slechts een toelichting op de gekozen methodiek in dat specifieke belastingjaar. Belanghebbende heeft dit niet tegengesproken. Omdat voor het onderhavige belastingjaar een dergelijk document niet bestaat was de heffingsambtenaar niet gehouden die te verstrekken.

De waarde van de niet-woning

5.5.

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan een onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

5.6.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar op grond van de door hem overgelegde waardematrix, de daarin vermelde gegevens van de niet-woning en de referentieobjecten, alsmede zijn daarop gegeven toelichting, gewogen tegen hetgeen belanghebbende hiertegen heeft ingebracht, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de niet-woning niet te hoog is vastgesteld.

5.7.

Belanghebbende heeft in hoger beroep aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de niet-woning en de referentieobjecten. Volgens belanghebbende hebben objecten met een groter oppervlakte

een lagere waarde per m² en kan de niet-woning niet vergeleken worden met die referentieobjecten omdat die laatste met uitzondering van [straat 2] veel kleiner zijn. De (taxateur van de) heffingsambtenaar heeft hiertegenover gesteld dat de grootte van het oppervlak van niet-woningen geen duidelijk verband heeft met de prijs per m² van niet-woningen; grotere niet-woningen leveren per m² ongeveer evenveel op als kleinere niet-woningen.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de niet-woning en de referentieobjecten. Het Hof acht de verklaring van de taxateur van de heffingsambtenaar geloofwaardig en gaat af op zijn deskundigheid. Belanghebbendes stelling dat grotere objecten per m² minder waard zijn heeft hij tegenover de betwisting van die stelling door de heffingsambtenaar niet onderbouwd. Voor zover er al rekening gehouden moet worden met een verschil in prijs per m² voor grotere objecten, lijdt het geen twijfel dat dit dan voldoende is verdisconteerd in de gekozen lagere huurwaarde en kapitalisatiefactor. De heffingsambtenaar heeft bij de toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode de huurwaarde van de niet-woning substantieel lager vastgesteld dan de gemiddelde huurwaarden van de referentieobjecten. Bovendien is de gehanteerde kapitalisatiefactor substantieel lager dan de uit de koopreferentieobjecten afgeleide gemiddelde kapitalisatiefactor.

5.8.

Belanghebbende heeft ter zitting in hoger beroep aangevoerd dat de heffingsambtenaar bij het toepassen van de huurwaardekapitalisatiemethode geen of in ieder geval onvoldoende rekening heeft gehouden met het leegstandsrisico van de niet-woning. De heffingsambtenaar heeft bij het berekenen van de kapitalisatiefactor slechts koopreferentieobjecten gebruikt die in niet-verhuurde staat zijn verkocht. De leegstand doet zich bij die referentieobjecten al voor en de koper van dat object kan geacht worden een periode zonder huurder te hebben betrokken in de koopprijs. De heffingsambtenaar heeft het leegstandsrisico derhalve in de waardebepaling verdisconteerd.

5.9.

Tot slot heeft belanghebbende aangevoerd dat de primaire ruimte van het restaurant en de totale ruimte van het pand in werkelijkheid kleiner zijn dan door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen bij het vaststellen van de waarde. Belanghebbende leidt dit af uit artikel 1.1. van de huurovereenkomst tussen belanghebbende en de huurder van de niet-woning (zie 2.7). De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat het verschil tussen de taxatie en de huurovereenkomst waarschijnlijk zijn oorsprong vindt in de methode van meten; de heffingsambtenaar gebruikt een andere methode dan de voor huurovereenkomsten volgens de heffingsambtenaar gebruikelijke meetmethode. Daarnaast wijst de heffingsambtenaar op artikel 1.7 van de huurovereenkomst waarin is opgenomen dat de daarin vermelde oppervlakte een schatting betreft. Het Hof is met de heffingsambtenaar van oordeel dat het huurcontract slechts een schatting biedt en daarom minder gewicht in de schaal legt dan de meting van de heffingsambtenaar door middel van de bouwtekeningen. Ook verder acht het Hof aannemelijk dat het beperkte verschil in primaire ruimte in de huurovereenkomst (250 m²) en de taxatie van de heffingsambtenaar (274 m²) zijn oorsprong vindt in de meetmethode. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat het verschil in oppervlakte ontstaan kan zijn door het wel of niet aanmerken van het sanitair als primaire ruimte. De heffingsambtenaar heeft bij de andere referentieobjecten dezelfde meetmethode toegepast. Het toepassen van een andere methodiek bij de niet-woning dan bij de referentieobjecten zou geen zuivere vergelijking opleveren.
Het Hof acht aannemelijk dat de oppervlakte van de niet-woning juist is bepaald door de heffingsambtenaar.

Het standpunt over het verschil in de totale oppervlakte van de niet-woning tussen enerzijds de huurovereenkomst (384 m²) en anderzijds de taxatie (371 m²) kan belanghebbende niet baten, omdat een hoger aantal vierkante meters zou leiden tot een hogere waarde van de niet-woning.

5.10.

Belanghebbende heeft een huurovereenkomst tussen de huidige huurder van de niet-woning en belanghebbende overgelegd en gesteld dat de huurprijs van de niet-woning in werkelijkheid lager is dan de huurwaarde. De gemachtigde van belanghebbende heeft echter de overeengekomen huurprijs onleesbaar gemaakt. Daarmee is deze, door de heffingsambtenaar betwiste, stelling dat de huurprijs van de woning lager is dan de huurwaarde niet gesubstantieerd en het Hof zal daaraan voorbijgaan.

5.11.1.

Ter zitting heeft de heffingsambtenaar nog het volgende verklaard:

“Desgevraagd antwoord ik de voorzitter dat in dit geval een neerwaartse correctie van de prijs heeft plaatsgevonden naar aanleiding van het uitbreken van de coronapandemie. Die correctie is uit coulance geweest. De referentieobjecten zijn deels verkocht of verhuurd tijdens de coronapandemie dus de effecten van de coronapandemie zitten al in de prijzen verdisconteerd. Uit de gegevens uit de matrix volgt tevens dat COVID-19 geen invloed heeft gehad op de waarde per m² van de referentieobjecten. Een neerwaartse correctie was dus niet zozeer nodig maar heeft uit coulance plaatsgevonden. Specifiek voor cafés is een korting van 4% toegepast omdat ze moesten sluiten in deze periode. Voor andere soorten objecten is een ander percentage toegepast.”

5.11.2.

Gezien ook de door de heffingsambtenaar gegeven toelichting ziet het Hof geen reden om de waarde van de niet-woning (verder) te verlagen in verband met de invloed die COVID-19 op de waarde van niet-woningen zou hebben gehad.

5.12.

Gezien hetgeen hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van de niet-woning naar het oordeel van het Hof voldoende onderbouwd. Hetgeen belanghebbende overigens nog naar voren heeft gebracht leidt niet tot een ander oordeel.

Rioolheffing

5.13.1.

Belanghebbende heeft ter zitting bij het Hof zijn nader stuk met als bijlage een uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 3 juni 2025 (ECLI:NL:GHARL:2025:3430) toegelicht. Volgens belanghebbende had de heffingsambtenaar aannemelijk moeten maken dat de opbrengstlimiet voor de rioolheffing niet is overschreden. De heffingsambtenaar heeft daaromtrent verklaard dat hij zich niet voorbereid heeft op deze grond van belanghebbende en niet meer in staat is op een dergelijke korte termijn te onderbouwen dat de kostenlimiet niet is overschreden. Daarvoor is een onderzoek van feitelijke aard noodzakelijk. Het Hof overweegt als volgt.

5.13.2.

Belanghebbende heeft voorafgaand aan het kort voor de zitting ingediende nadere stuk, geen gronden gericht tegen de opgelegde beschikking rioolheffing. Ook heeft belanghebbende niet geklaagd dat de uitspraak op bezwaar of de uitspraak van de rechtbank op dit punt onvolledig zou zijn. In het begeleidend schrijven bij de daarbij meegezonden uitspraak is geen toelichting geboden op de specifieke relevantie van de meegezonden uitspraak voor de onderhavige zaak. Door slechts in zeer algemene bewoordingen te verwijzen naar een uitspraak, zonder de specifieke relevantie van die uitspraak voor de onderhavige zaak, anders dan – en dan nog summier – ter zitting, toe te lichten, heeft belanghebbende niet voldaan aan haar stelplicht en substantiëringsplicht. Onder deze omstandigheden acht het Hof het in strijd met een behoorlijke procesorde, om van de heffingsambtenaar ter zitting te verlangen dat hij bewijst dat de opbrengstlimiet niet is overschreden. Gezien de wijze waarop belanghebbende dit punt in geding heeft gebracht heeft het Hof geen reden gezien om de behandeling aan te houden voor nader onderzoek.
Dit leidt ertoe dat de klacht faalt.

Slotsom

5.14.

De slotsom is dat het beroep ongegrond is.

6. Kosten

Voor een kostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. E.A.G. van der Ouderaa, voorzitter, N. Djebali en E.A.M. Huiskers-Stoop, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 11 november 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: