Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 24/3481
7 oktober 2025
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], wonende te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. drs. W.H.C.M. Hol)
tegen de uitspraak van 25 juli 2024 in de zaak met kenmerk AMS 24/686 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 op grond van artikel 22 van de van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna ook: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [straat 1] 39-2 te [Z] (de woning) voor het jaar 2023 naar waardepeildatum 1 januari 2022 vastgesteld op € 402.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 bekendgemaakt
1.2.
Bij uitspraak op bezwaar van 27 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank.
1.3.
Het tegen die uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 augustus 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan partijen is verzonden.
1.6.
Na sluiting van het onderzoek ter zitting is de heffingsambtenaar in de gelegenheid te gesteld om nadere informatie te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft bij brief van 27 augustus 2025 zijn bevindingen aan het Hof gestuurd. Belanghebbende heeft hier bij brief van 13 september 2025 op gereageerd.
Partijen hebben ter zitting afgesproken dat (in beginsel) geen nieuwe zitting ingepland wordt na de uitwisseling van stukken, tenzij partijen om een nieuwe zitting verzoeken. Partijen hebben niet verzocht om een nieuwe zitting. Het Hof heeft het onderzoek vervolgens gesloten.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een bovenwoning, gebouwd in 1916. De woonoppervlakte is ongeveer 44 m² en de woning is gelegen in de buurt [Y] e.o..
2.2.
De heffingsambtenaar heeft in beroep ter onderbouwing een taxatierapport overgelegd. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 402.000. In het taxatierapport van de heffingsambtenaar is ter onderbouwing het verkoopcijfer van de woning zelf (verkocht op 12 juli 2021 voor € 385.000) opgenomen. Voorts zijn de gegevens van twee andere woningen (de vergelijkingsobjecten) opgenomen. De vergelijkingsobjecten zijn gelegen aan de [straat 2] en de [straat 3] , beide gelegen in de buurt [Y] e.o..
2.3.
Bij de brief van 27 augustus 2025 van de heffingsambtenaar is een “Reactie vastgoed woz” opgenomen. In deze reactie zijn de volgende constateringen in gebruiksoppervlakte (m2 afgerond):
“ [straat 1] 39-2 Gebruiksoppervlakte woning: 44 m2
[straat 1] 39-1 Gebruiksoppervlakte woning: 42 m2
[straat 1] 39-3 Gebruiksoppervlakte woning: 44 m2
[straat 1] 39-4 Gebruiksoppervlakte woning: 45 m2
Ingemeten conform Meetinstructie Gebruiksoppervlakte Woningen.”
Ook zijn in genoemde reactie de bouwtekeningen van de [straat 1] 39-1, 39-2, 39-3 en 39-4 opgenomen.
Voorts heeft de heffingsambtenaar in een bijlage (Overzicht gelijkheidsbeginsel) verschillen in kwaliteit tussen de [straat 1] 39-1 (matig), 39-2 (goed), 39-3 (gemiddeld) en 39-4 (gemiddeld) opgenomen. Het onderhoud en de ligging is voor alle vier de objecten als gemiddeld gekwalificeerd.
3.Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft, voor zover van belang in hoger beroep, als volgt overwogen (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als eiser):
“
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
6. De rechtbank stelt voorop dat de waarde die moet worden vastgesteld de waarde in het economische verkeer is. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [voetnoot 2: Zie de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.] Volgens vaste rechtspraak brengt het systeem van de WOZ mee dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw moet worden vastgesteld en aannemelijk moet worden gemaakt aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. [voetnoot 3: Zie bijvoorbeeld de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 2 oktober 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:4570.] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Eiser heeft de woning voor € 385.000 gekocht op 9 juli 2021. Om de woning te kunnen krijgen heeft hij moeten overbieden. De heffingsambtenaar heeft geen rekening gehouden met de oververhitte woningmarkt in 2021. Bij het bepalen van de waarde zou de heffingsambtenaar moeten uitgaan van de vraagprijs van de woning en niet van de aankoopprijs, aldus eiser. De rechtbank volgt dit niet en geeft daarvoor de volgende redenering.
8. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning primair vastgesteld aan de hand van het bedrag waarvoor eiser de woning heeft gekocht. De heffingsambtenaar heeft op de koopsom een correctie toegepast van 2% voor de bijdrage voor de Vereniging van Eigenaren en heeft vervolgens de koopsom geïndexeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar op deze manier de WOZ-waarde van de woning vastgesteld in overeenstemming met de bedoeling van de wetgever. Overweging hierbij is dat volgens vaste rechtspraak er in de regel van uitgegaan moet worden dat de betaalde koopsom de beste indicatie is voor de waarde die de woning in het economische verkeer vertegenwoordigt wanneer een belastingplichtige een woning kort voor of na de waardepeildatum heeft gekocht. Dat is alleen anders als degene die stelt dat dit niet zo is, feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. [voetnoot 4: Zie het arrest van de Hoge Raad (HR) 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, onder 3.4.] Daarvoor volstaat niet dat eiser veel meer geboden heeft dan de vraagprijs vanwege een oververhitte woningmarkt. De waarde van de woning in het economisch verkeer wordt volgens de bedoeling van de wetgever namelijk juist bepaald door de meestbiedende koper. De omstandigheid dat eiser overboden heeft omdat er sprake was van een overspannen woningmarkt, maakt niet dat de koopsom de waarde in het economische verkeer niet goed weergeeft. Deze omstandigheid heeft ertoe geleid dat eiser de meestbiedende gegadigde is geweest. De verkoop heeft op normale wijze plaatsgevonden, dat wil zeggen als een resultaat van vraag en aanbod. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
9. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden gebaseerd op de WOZ-waarde van identieke appartementen aan de [straat 1] 39- 1 (€ 337.000), [straat 1] 39- 3 (€ 355.555) en [straat 1] 39- 4 (€ 362.000). De waarde moet worden verlaagd en worden vastgesteld in lijn met de waarden van vergelijkbare objecten. Eiser doet daarom een beroep op het gelijkheidsbeginsel.
10. De rechtbank overweegt dat voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel eiser aannemelijk moet maken dat voor minimaal twee (nagenoeg) identieke woningen die slechts verwaarloosbare verschillen vertonen, een lagere WOZ-waarde is vastgesteld (ook wel: de meerderheidsregel). De heffingsambtenaar heeft op de zitting gesteld dat de door eiser aangedragen woningen verschillen qua oppervlakte, kwaliteit en onderhoud. Eiser heeft niet aangetoond dat deze verschillen verwaarloosbaar zijn. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Er bestaat geen aanleiding voor een vergoeding van de proceskosten.”
5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep
De waarde van de woning
5.1.
De rechtbank heeft op goede gronden (rechtsoverwegingen 6 tot en met 8) overwogen dat de heffingsambtenaar, onder verwijzing naar het eigen verkoopcijfer van de woning van belanghebbende, de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof neemt deze beslissing en de gronden waarop ze berust over en maakt ze tot de zijne. De heffingsambtenaar heeft, ook in het licht van hetgeen belanghebbende voor deze stelling in hoger beroep nog heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Gelijkheidsbeginsel/meerderheidsregel
5.2.
De waarde van de woning zou alsnog verlaagd dienen te worden als belanghebbende een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel toekomt. Belanghebbende beroept zich daarbij op de zogenoemde meerderheidsregel.
Voor een geslaagd beroep op de meerderheidsregel is vereist dat belanghebbende aannemelijk maakt dat er sprake is van minimaal twee (nagenoeg) identieke woningen waarvoor een lagere WOZ-waarde is vastgesteld (ook wel: de meerderheidsregel). De objecten moeten identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Dit houdt in dat een incidentele te lage waardering van een andere (identieke) woning geen schending van het gelijkheidsbeginsel oplevert.
5.3.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning moet worden gebaseerd op de vastgestelde WOZ-waarden voor het jaar 2023 van, volgens belanghebbende, de (nagenoeg) identieke appartementen aan de [straat 1] 39-1 (€ 337.000), [straat 1] 39-3 (€ 355.555) en [straat 1] 39-4 (€ 362.0000). Hij heeft daartoe (onderbouwd met informatie uit het WOZ-Waardeloket en bouwtekeningen welke zijn gevoegd bij de splitsingsakte) aangevoerd dat het aantal m2 van in ieder geval de [straat 1] 39-1 (€ 337.000), [straat 1] 39-3 (€ 355.555) gelijk zijn aan het aantal m2 van de woning. Ook overigens zijn er geen dan wel hoogst verwaarloosbare verschillen tussen deze drie objecten, aldus belanghebbende. De waarde van de woning moet ook om deze reden worden verlaagd en worden vastgesteld in lijn met de waarden van deze vergelijkbare objecten. Belanghebbende betoogt dat daarom de WOZ-waarde van de woning naar € 379.000 moet worden vastgesteld.
5.4.
De heffingsambtenaar betwist ook in hoger beroep, dat sprake is van (nagenoeg) identieke woningen. Er is, in weerwil van wat belanghebbende betoogt, geen sprake van eenzelfde aantal m2 bij de [straat 1] 39-1 (42 m2) en de [straat 1] 39-4 (45 m2). De heffingsambtenaar heeft dat nader onderbouwd met bouwtekeningen in zijn schrijven van 27 augustus 2025. Ook voor het overige verschillen de door belanghebbende aangedragen woningen; ook daarbij wijst de heffingsambtenaar op het schrijven van 27 augustus 2025. Als verschillen noemt hij de kwaliteit van [straat 1] 39-1 matig, van 39-2 goed en van 39-3 en 39-4 gemiddeld. Voorts wijst de heffingsambtenaar er op dat (volgens de verkoopinformatie van de verkoop van de woning in 2021) de woning van belanghebbende volledig gerenoveerd is en zogenaamd “instapklaar” is. De kwaliteit van de woning is terecht als goed gekwalificeerd en het onderhoud is ook goed (in de matrix staat dit ten onrechte op gemiddeld).
Het Hof oordeelt als volgt.
5.5.
Belanghebbende heeft, in het licht van de door de heffingsambtenaar overgelegde stukken over de verschillen in m2 gebruiksoppervlakte in combinatie met verschillen in de kwaliteit van de woningen, niet aannemelijk gemaakt dat de door de heffingsambtenaar genoemde verschillen verwaarloosbaar zijn. Anders dan belanghebbende betoogt acht het Hof de door de heffingsambtenaar genoemde verschillen tussen de (uit 1916 stammende) etagewoningen niet verwaarloosbaar en heeft belanghebbende, met hetgeen hij naar voren heeft gebracht, deze conclusie niet anders gemaakt. Daarbij merkt het Hof op dat belanghebbende de in de reactie opgenomen verschillen in m2 niet heeft betwist. Het Hof merkt voorts op dat alleen [straat 1] 39-2 en [straat 1] 39-3 eenzelfde gebruiksoppervlakte hebben (44 m2). Zou hier al, veronderstellenderwijs, sprake zijn van een incidenteel te lage waardering van [straat 1] 39-3 dan zou deze incidenteel te lage waardering van (slechts) één andere (identieke) woning geen schending van het gelijkheidsbeginsel opleveren.
Deze beroepsgrond slaagt dan ook niet.
Slotsom
5.5.
De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt en de uitspraak van de rechtbank bevestigd dient te worden
.
.
6.Kosten
Voor een kostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
7.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 7 oktober 2025 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: