Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.340.613/01
zaaknummer rechtbank Rotterdam : 8203004/ CV EXPL 19-7697
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 december 2024
in de zaak van
STICHTING TRIVIRE,
gevestigd te Dordrecht,
oorspronkelijk appellante in principaal appel en verweerster in incidenteel appel, na cassatie en verwijzing: appellante,
advocaat: mr. F.J. Ringnalda te Haarlem,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [plaats] ,
oorspronkelijk geïntimeerde in principaal appel en appellant in incidenteel appel, na cassatie en verwijzing: geïntimeerde,
advocaat: mr. R. Scheltes te Rotterdam
Partijen worden hierna Trivire en [geïntimeerde] genoemd.
1.De zaak in het kort
[geïntimeerde] huurt een woning van Trivire. Tijdens renovatiewerkzaamheden heeft [geïntimeerde] de woning tijdelijk verlaten en met medeneming van enkele persoonlijke spullen elders gelogeerd. [geïntimeerde] vorderde vervolgens een verhuiskostenvergoeding en vermindering van de huurprijs. De kantonrechter wees de verhuiskostenvergoeding toe en de vermindering van de huurprijs af. Beide partijen gingen in hoger beroep. Het gerechtshof Den Haag wees de verhuiskostenvergoeding alsnog af en liet de afwijzing van de vermindering van de huurprijs in stand. [geïntimeerde] ging in cassatie en stelde daar uitsluitend nog de afwijzing van de verhuiskostenvergoeding aan de orde. De Hoge Raad vernietigde het arrest van het Haagse hof en verwees de zaak naar dit hof. In deze procedure na verwijzing door de Hoge Raad krijgt [geïntimeerde] gelijk op het (enkel nog aan de orde zijnde) punt van de verhuiskostenvergoeding.
2.Het geding na verwijzing door de Hoge Raad
Bij arrest van 15 september 2023 heeft de Hoge Raad onder zaaknummer 22/01139 (hierna: het arrest van de Hoge Raad) het in deze zaak tussen Trivire en [geïntimeerde] gewezen arrest van het Gerechtshof Den Haag van 18 januari 2022 vernietigd en het geding ter verdere behandeling en beslissing verwezen naar dit hof. Voor het verloop van de procedure tot het arrest van de Hoge Raad verwijst het hof naar dat arrest. [geïntimeerde] heeft alleen tegen de beslissing in principaal appel cassatie ingesteld, zodat het incidenteel appel hier verder niet meer aan de orde is.
[geïntimeerde] heeft een memorie na verwijzing met producties genomen. Daarin heeft hij
verzocht het hoger beroep van Trivire tegen het bestreden vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 14 mei 2020 (hierna het bestreden vonnis) af te wijzen en dat vonnis te bekrachtigen waar het de verhuiskostenvergoeding betreft en verder Trivire uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente over de verhuisvergoeding van € 6.095,- vanaf 27 november 2019 en van de proceskosten, met rente.
Trivire heeft een antwoord-memorie na verwijzing met producties genomen. Hierin heeft zij geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en afwijzing alsnog van de door [geïntimeerde] gevorderde verhuiskostenvergoeding, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties, waaronder de nakosten.
Daarna hebben partijen ieder nog een akte genomen.
Beide partijen hebben een bewijsaanbod gedaan.
Ten slotte is arrest gevraagd.
3.Feiten
3.1
Het hof zal uitgaan van de feiten die de Hoge Raad in zijn arrest onder 2.1 heeft vermeld. Die feiten stemmen overeen met de feiten die de kantonrechter onder 2.1 van het bestreden vonnis vaststelde en zijn tussen partijen niet in geschil. De eerste grief van Trivire is gericht tegen de door de kantonrechter onder 2.2 vastgestelde feiten. Daarmee zal het hof bij zijn feitenvaststelling rekening houden. Voor zover in dit hoger beroep nog van belang en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, gaat het om het volgende.
3.2
[geïntimeerde] huurt van Trivire een woning die deel uitmaakt van een complex uit de jaren zeventig van de vorige eeuw.
3.3
Trivire heeft in oktober 2018 aan de huurders in het complex een informatiebrochure verstuurd waarin zij verduurzamingswerkzaamheden heeft aangekondigd en beschreven. In de brochure staat onder meer:
[p.1]
(…)starten wij binnenkort met het aanbrengen van energetische- en verbetermaatregelen aan uw woning. Omdat er veel komt kijken bij het verduurzamen van uw woning, hebben wij in dit bewonersboekje alle belangrijke zaken op een rij gezet. (…)
(…)starten wij binnenkort met het aanbrengen van energetische- en verbetermaatregelen aan uw woning. Omdat er veel komt kijken bij het verduurzamen van uw woning, hebben wij in dit bewonersboekje alle belangrijke zaken op een rij gezet. (…)
De werkzaamheden veroorzaken overlast, maar wij zijn ervan overtuigd dat uw wooncomfort toeneemt.
(…)
Ons doel voor de drie flats is om te komen tot energiezuinige, moderne en stijlvolle woningen en wooncomplexen.
(…)
OVERLAST TIJDENS DE WERKZAAMHEDEN
[p. 18]
Tijdens de werkzaamheden kunt u uw woning tijdelijk niet zo gebruiken als u gewend bent. (…)
Tijdens de werkzaamheden kunt u uw woning tijdelijk niet zo gebruiken als u gewend bent. (…)
(…) kunnen wij stof- en geluidsoverlast niet voorkomen. Zeker niet tijdens de sloopwerkzaamheden. (…)
De elektriciteit en het water worden op verscheidende momenten afgesloten. (…)
Aan het einde van iedere werkdag sluiten wij de elektriciteit weer aan (…)
[p. 19]
De ruimtes waar wij werken moeten vrijgemaakt zijn van spullen en obstakels. (…)
De ruimtes waar wij werken moeten vrijgemaakt zijn van spullen en obstakels. (…)
[p. 21]
Zijn er bijzonderheden of persoonlijke omstandigheden waarmee wij rekening moeten houden? Bespreek dit dan met de bewonersconsulent (…)
Zijn er bijzonderheden of persoonlijke omstandigheden waarmee wij rekening moeten houden? Bespreek dit dan met de bewonersconsulent (…)
[p. 22]
Werktijden(…) van maandag t/m vrijdag van 7.30-16.30 uur.
Werktijden(…) van maandag t/m vrijdag van 7.30-16.30 uur.
Ook is vermeld dat de werkzaamheden zullen worden uitgevoerd in bewoonde staat.
3.4
[geïntimeerde] is akkoord gegaan met het uitvoeren van de werkzaamheden aan de woning volgens het gepresenteerde plan.
3.5
In april 2019 heeft Trivire de volgende informatie op haar website geplaatst:
GROOT RENOVATIEPROJECT (…) FEESTELIJK VAN START!
Gisteren, (…) 16 april 2019, is het renovatieproject van in totaal 392 appartementen aan (…) van start gegaan. (…)
Het project bestaat uit diverse verbetermaatregelen die ervoor gaan zorgen dat de bewoners meer comfort en veiligheid gaan ervaren in hun woning. Daarnaast worden er ook verschillende energetische aanpassingen aan de woningen gedaan.(…) met als resultaat een toekomstbestendig woongebouw.
Het project
(…)
Zo worden de appartementen energiezuiniger gemaakt door het plaatsen van dubbel- en tripleglas, nieuw isolatiemateriaal en individuele verwarmingsinstallaties in de woningen. En gaan de woningen ‘van het gas los’ door over te gaan op elektrisch koken. (…)
Bij Trivire werken we momenteel hard aan het duurzamer maken van onze woningvoorraad. Door energiebesparende maatregelen door te voeren in en aan onze woningen, verhogen we (…) het wooncomfort voor de bewoners. (…)
3.6
[geïntimeerde] heeft op 24 april 2019 aan de in de brochure (rov. 3.3) genoemde bewonersconsulent geschreven dat hij journalist/columnist/schrijver is, als free lancer standaard thuis werkt, dat dat tijdens de renovatie onmogelijk zal zijn en hij daarom elders zal moeten werken. Hij heeft Trivire om compensatie verzocht, bijv. in de vorm van een hotel.
3.7
In reactie daarop heeft Trivire in juli 2019 aan [geïntimeerde] laten weten dat hij gebruik kan maken van het badhuis, een door Trivire bij het complex geplaatste voorziening waarin toiletten, doucheruimtes en een woonkamer met Wifi waren gerealiseerd (hierna: het badhuis).
3.8
[geïntimeerde] heeft daarop laten weten dat dat voor hem geen aanvaardbare oplossing zou zijn, aangezien alle bewoners van het complex naar believen het badhuis en de woonkamer zouden kunnen in- en uitlopen. [geïntimeerde] heeft Trivire verzocht hem een verhuiskostenvergoeding toe te kennen.
3.9
Trivire heeft dat verzoek afgewezen. In de maanden daarna heeft [geïntimeerde] zijn verzoek nader toegelicht en heeft Trivire volhard in de afwijzing van dat verzoek. Trivire heeft toen het standpunt ingenomen dat alleen het isoleren van het glas en het verbeteren van de CV renovatiewerkzaamheden zijn en erop gewezen dat in het renovatievoorstel waarmee [geïntimeerde] heeft ingestemd staat dat die werkzaamheden in bewoonde staat zullen plaatsvinden.
3.1
Van juli 2019 tot april 2020 hebben in het complex werkzaamheden plaatsgevonden; in de woning van [geïntimeerde] van 4 tot en met 18 september 2019. [geïntimeerde] heeft in de periode waarin aan het complex is gewerkt, enige tijd bij vrienden gelogeerd. Daarbij heeft hij een beperkt aantal persoonlijke spullen meegenomen.
3.11
In juni 2020 (een kleine twee maanden nadat het bestreden vonnis was gewezen) heeft Trivire aan [geïntimeerde] onder meer geschreven:
Sinds april 2019 werken wij hard aan de renovatie van uw woongebouw. Als eerste hebben wij de woningen zelf aangepakt en daarna was het de beurt aan de buitenomgeving. Deze gehele renovatie heeft de nodige overlast met zich meegebracht voor u als bewoners. (…) beseffen wij ook dat de impact van de renovatie groot is en wij hier en daar dingen anders hadden moeten aanpakken. (…)
4.De voorafgaande procedure
De procedure bij de kantonrechter
4.1.
Voor zover in dit hoger beroep na verwijzing nog van belang vorderde [geïntimeerde] in eerste aanleg veroordeling van Trivire tot betaling aan hem van een verhuiskostenvergoeding van € 6.095,- en proceskosten en nakosten. Daarbij beriep [geïntimeerde] zich op artikel 7:220 leden 5 en 6 BW.
4.2.
Bij het bestreden eindvonnis heeft de kantonrechter deze vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen (en het meer of anders gevorderde, dat in dit hoger beroep na cassatie geen rol meer speelt, afgewezen). Samengevat overwoog de kantonrechter daartoe het volgende. Niet elke vorm van door de renovatie veroorzaakte overlast zal een verhuizing noodzakelijk maken, ook niet wanneer die overlast meebrengt dat een verhuizing voor de huurder zou zijn te prefereren. De uitgevoerde renovatiewerkzaamheden als zodanig maakten een verhuizing niet noodzakelijk. De bijkomende omstandigheden aan de kant van [geïntimeerde] (het als zzp’r vanuit huis werken als journalist/schrijver) maakten in dit geval een verhuizing echter wel noodzakelijk. Trivire heeft desgevraagd ter zitting niet uitgesloten dat [geïntimeerde] vanwege de renovatiewerkzaamheden in elk geval op een aantal dagen niet thuis heeft kunnen werken. Dat de woning als woonruimte was verhuurd en niet als bedrijfsruimte maakt dat niet anders. De vanuit huis werkende zzp’r is niet zo buitenissig of uitzonderlijk, dat Trivire in dit verband met diens belangen geen rekening hoefde te houden. Daarbij is van belang dat [geïntimeerde] al voor de start van de renovatiewerkzaamheden Trivire op deze problematiek heeft gewezen en Trivire heeft volstaan met het (blijven) wijzen op het badhuis. Dat [geïntimeerde] daar niet zou kunnen werken en evenmin in de later door Trivire gesuggereerde plaatselijke bibliotheek heeft Trivire onvoldoende weersproken. Trivire is al met al onvoldoende tegemoet gekomen aan de bijzondere omstandigheid in de situatie van [geïntimeerde] , waarin wonen en werken nauw met elkaar verweven zijn. Dat [geïntimeerde] volgens Trivire zelfredzaam is, maakt dat niet anders. Het ontbreken van zelfredzaamheid is immers geen vereiste om voor een verhuiskostenvergoeding in aanmerking te komen. Evenmin is daarvoor vereist dat de (hele) inboedel wordt meeverhuisd. Gelet op het forfaitaire karakter van de vergoeding is ook niet nodig dat de verhuizing kosten heeft meegebracht, aldus nog steeds de kantonrechter.
De procedure bij het gerechtshof Den Haag
4.3
Trivire heeft zes grieven aangevoerd tegen de door de kantonrechter toegewezen verhuiskostenvergoeding en proceskostenveroordeling. Het gerechtshof Den Haag heeft alleen de vijfde grief behandeld. Met die grief betoogde Trivire dat er geen grond was voor tegemoetkoming in verhuiskosten als die kosten niet worden gemaakt. En omdat [geïntimeerde] slechts wat kleren, persoonlijke spullen en documentatie had meegenomen naar zijn logeeradressen, was er volgens Trivire geen verhuizing in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW geweest.
4.4
Het hof Den Haag was het daarmee eens. Het wees (in principaal hoger beroep) de verhuisvergoeding af (en bekrachtigde in incidenteel hoger beroep de afwijzing door de kantonrechter over de huurprijsvermindering) en veroordeelde [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties.
De procedure bij de Hoge Raad
4.5
[geïntimeerde] heeft het oordeel inzake de verhuiskostenvergoeding (het principaal hoger beroep) met succes aangevochten bij de Hoge Raad. De Hoge Raad vernietigde het arrest van het hof Den Haag en overwoog daartoe onder meer:
3.2
Indien verhuizing noodzakelijk is in verband met renovatie draagt de verhuurder van de woonruimte bij in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt (art. 7:220 lid 5 BW). De minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten voor de huurders van zelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen (hierna: de minimumbijdrage) wordt bij ministeriële regeling vastgesteld en wordt jaarlijks geïndexeerd (art. 7:220 lid 6 BW). Zij geldt bij een verhuizing die noodzakelijk is. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat die noodzaak er is als de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd terwijl de huurder in de woning blijft wonen. Niet enkel de aard en omvang van de werkzaamheden zijn daarbij bepalend. Denkbaar is dat de werkzaamheden het voor de meeste huurders niet noodzakelijk maken het gehuurde tijdelijk te verlaten, maar dat het op grond van bijkomende omstandigheden voor een individuele huurder noodzakelijk is het gehuurde tijdens (een deel van) de werkzaamheden te verlaten. Tot de bijkomende omstandigheden die het voor een individuele huurder noodzakelijk kunnen maken het gehuurde tijdens (een deel van) de werkzaamheden te verlaten, behoort de omstandigheid dat de huurder, zoals in het onderhavige geval, in de regel vanuit huis werkt. Bij de beoordeling of deze noodzaak zich voordoet, speelt onder meer een rol of aan de huurder alternatieve werkruimte, bijvoorbeeld bij de werkgever, ter beschikking staat.
3.3
Een huurder van zelfstandige woonruimte die tijdens een renovatie het gehuurde moet verlaten op de grond dat de renovatie eraan in de weg staat dat hij zijn werkzaamheden vanuit huis verricht, kan geen aanspraak maken op de minimumbijdrage indien de verhuurder een redelijke en passende voorziening heeft getroffen die de huurder in staat stelt om zijn werkzaamheden te verrichten. Dat geldt ook indien de verhuurder daartoe een redelijk aanbod heeft gedaan, maar de huurder dit aanbod niet heeft aanvaard.
3.4
Uit de parlementaire geschiedenis kan daarnaast worden afgeleid dat – indien sprake is van een noodzaak tot verhuizing in de zin van art. 7:220 lid 5 BW – de huurder éénmaal recht heeft op de minimumbijdrage, ongeacht hoe lang het verblijf elders duurt, en dat de vergoeding een forfaitair karakter heeft, zodat de huurder recht heeft op de minimumbijdrage, ook indien de huurder geen of minder kosten maakt. Voor de verschuldigdheid van de minimumbijdrage volstaat dat de huurder het gehuurde wegens een renovatie moet verlaten. Niet vereist is dat de huurder enig deel van de inboedel verhuist.
3.5
Uit het voorgaande volgt dat het feit dat de huurder tijdelijk bij vrienden gaat logeren en niet meer meeneemt dan enkele persoonlijke voorwerpen, niet uitsluit dat van een verhuizing sprake is. (…)
De Hoge Raad verwees de zaak naar dit hof ter verdere behandeling en beslissing.
5.Beoordeling
5.1
Het hof zal hierna het tegen de toewijzing van de verhuiskostenvergoeding (en proceskostenveroordeling) gerichte hoger beroep van Trivire behandelen met inachtneming van de hiervoor aangehaalde overwegingen van de Hoge Raad. Het hof zal achtereenvolgens beoordelen:
i) welke door Trivire uitgevoerde werkzaamheden zijn als renovatiewerkzaamheden aan te merken?
ii) maakten die renovatiewerkzaamheden, op zichzelf beschouwd en dus ongeacht eventuele overige werkzaamheden, het al dan niet op grond van bijkomende omstandigheden voor [geïntimeerde] noodzakelijk om het gehuurde tijdens (een deel van) die werkzaamheden te verlaten?
iii) zo ja, heeft Trivire in dat verband een redelijke en passende voorziening getroffen die [geïntimeerde] in staat stelde om zijn werkzaamheden elders te verrichten?
De renovatiewerkzaamheden
5.2
Omdat een verhuurder pas een verhuisvergoeding is verschuldigd indien de huurder ten gevolge van renovatiewerkzaamheden is genoodzaakt te verhuizen, is het onderscheid tussen enerzijds renovatie en anderzijds dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden van belang. Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan (artikel 7:220 lid 2 BW). Bovendien wordt renovatie geacht te leiden tot een toename van het woongenot (ECLI:NL:HR:2016:725).
5.3
Partijen zijn het erover eens, althans Trivire heeft het mogelijk geacht, dat de volgende werkzaamheden renovatiewerkzaamheden waren:
- het plaatsen van een videofoon;
- het plaatsen van isolerend glas aan de galerij- en balkonzijde van de woningen. Volgens Trivire gebeurde dit steeds binnen een dag;
- het vervangen van de voordeur. Volgens Trivire gebeurde dit binnen een dag;
- de borstweringen aan de voor- en achterkant van de woningen voorzien van nieuwe isolatie;
- het plaatsen van nieuwe ventilatieroosters aan de galerij- en balkonzijde;
- vervanging van het verwarmingssysteem door het 1-pijpsysteem te vervangen door een 2-pijpsysteem met grote radiatoren. Daarvoor is een aantal gaten geboord waardoor leidingen zijn geleid, is een afleverset voor het 2-pijpsysteem in een schacht achter het toilet geplaatst en is daar een koof aangebracht voor de nieuwe stijgleidingen. Deze werkzaamheden duurden volgens Trivire een paar dagen.
5.4
Volgens [geïntimeerde] waren in dit geval ook de vervanging van keuken, badkamer en toilet als renovatiewerkzaamheden aan te merken. Hij heeft daartoe aangevoerd dat deze vervanging geen onderhoudswerkzaamheden aan verouderde ruimten en voorzieningen betrof, maar een vernieuwing die was ingegeven door de wens van Trivire om de woning gasloos te maken en die leidde tot verhoging van het woongenot, waarvoor Trivire ook een huurverhoging doorvoerde. Het betreft volgens [geïntimeerde] een andere situatie dan die aan de orde was in de door Trivire aangehaalde uitspraken van het hof Den Bosch (ECLI:NL:GHSHE:2017:1354) en hof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2020:1385). [geïntimeerde] heeft verder gewezen op de door Trivire aan de bewoners gestuurde brochure, de op haar website geplaatste informatie en de brief die zij in juni 2020 aan [geïntimeerde] stuurde. Volgens [geïntimeerde] volgt daaruit dat ook Trivire is uitgegaan van renovatiewerkzaamheden.
5.5
Het hof volgt [geïntimeerde] in dit betoog. Trivire heeft aangevoerd dat zij de werkzaamheden in het kader van een begrijpelijke communicatie naar de bewoners toe renovatiewerkzaamheden heeft genoemd en dat dat niet tot gevolg heeft dat alle uitgevoerde werkzaamheden als renovatie moeten worden gezien. Dat is op zichzelf juist, maar de wijze waarop Trivire het project heeft omschreven (verduurzaming, energetische en verbetermaatregelen waardoor toename wooncomfort) en dat zo is blijven doen (rov. 3.3, 3.5, 3.10) is minst genomen een aanwijzing dat zij het overgrote deel van de uit te voeren werkzaamheden ook zelf als renovatie zag. In dat licht is de enkele stelling dat de vervanging van keuken, badkamer en toilet niets te maken had met de verduurzaming van de woning en slechts vervanging van oud door nieuw betrof onvoldoende. Ook het feit dat die werkzaamheden op verzoek van de huurder zouden kunnen worden uitgesteld, sluit niet uit dat de vervanging als renovatie dient te worden aangemerkt. Het kan zelfs een aanwijzing zijn dat het geen (dringend) onderhoud betreft, omdat er kennelijk geen gebrek moest worden opgeheven of voorkomen.
5.6
Verder verschilde de situatie in de door Trivire aangehaalde uitspraken van de hoven Den Bosch en Den Haag inderdaad van de situatie in deze zaak. In de Bossche zaak had het hof vastgesteld dat alleen gewoon (groot) onderhoud was uitgevoerd waarbij ‘nieuw voor oud’ had plaatsgevonden, wat eens in de zoveel jaren nodig is bij gewoon gebruik. In de Haagse zaak had het hof vastgesteld dat asbest moest worden verwijderd, bij gelegenheid waarvan de verouderde en (deels) beschadigde keuken, badkamer en toilet zijn vervangen. Volgens het Haagse hof in die zaak ging het dus om vervanging van de verouderde delen van het gehuurde, in het bijzonder de potentieel gevaarlijke asbesthoudende delen, waarna de woning weer in bewoonbare staat moest worden teruggebracht. Daarom werd de vernieuwing van de keuken, badkamer en toilet in die zaak als groot onderhoud aangemerkt.
Overigens had de huurder in die zaak verbleven in een door de verhuurder aangeboden wisselwoning, die in de buurt was gesitueerd en volledig was ingericht en gestoffeerd.
5.7
Hoewel vervanging van keuken, badkamer en toilet in de meeste gevallen enkel (groot) onderhoud en geen renovatie zal betreffen, volgt uit het voorgaande dat in dit specifieke geval behalve de in rov. 5.3 genoemde werkzaamheden ook de vervanging van keuken, badkamer en toilet als renovatiewerkzaamheden zijn aan te merken.
De renovatiewerkzaamheden maakten voor [geïntimeerde] een verhuizing noodzakelijk
5.8
[geïntimeerde] heeft betoogd dat de ernstige hinder die hem noodzaakte tot verhuizing is ontstaan door de verbouwingswerkzaamheden. Daartoe heeft hij aangevoerd dat er sprake was van grote stofoverlast, extreme geluidsoverlast en andere hinder, zoals het in-en uitlopen van luidruchtige werklieden met mondkapjes op vanwege de stofwolken, dat er voor zijn woning een bouw(goederen)lift werd geplaatst die extra geluidsoverlast en trillingen in zijn woning veroorzaakten, dat de onderhoudswerkzaamheden die tijdens het renovatieproject zijn meegenomen daaraan ondergeschikt waren en dat niet van hem kan worden verlangd dat hij onderscheid maakt tussen stofwolken en (geluids)overlast specifiek veroorzaakt door een activiteit ten behoeve van de renovatie of ten behoeve van onderhoud. Dat laatste is vanuit het gezichtspunt van [geïntimeerde] voorstelbaar, maar Trivire heeft terecht gewezen op het hiervoor al aangehaalde arrest van de Hoge Raad. Daaruit volgt dat vast moet komen te staan dat de voor de renovatie nodige werkzaamheden, op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige werkzaamheden, het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. Gelet op het hiervoor in rov. 5.3 tot en met 5.7 overwogene is in dit geval de conclusie gerechtvaardigd dat het die renovatiewerkzaamheden zijn geweest die tot gevolg hebben gehad dat [geïntimeerde] zijn woning tijdelijk heeft verlaten. Volgens Trivire was dat niet noodzakelijk, volgens [geïntimeerde] wel.
5.9
Trivire heeft de door [geïntimeerde] gestelde noodzaak onvoldoende gemotiveerd weersproken. Dit oordeel berust op het volgende.
5.1
[geïntimeerde] heeft (ruim) voordat met de renovatie werd gestart aan Trivire bericht dat hij als freelance journalist/columnist en schrijver vanuit huis werkt en dat hij daarvoor een rustige omgeving nodig heeft om geconcentreerd te kunnen schrijven en zijn leeswerk en research te doen. Op de suggestie van Trivire dat hij in het badhuis of de openbare bibliotheek kon werken heeft hij laten weten dat dat geen oplossing was, omdat op die plaatsen iedereen in en uit kon lopen, hij daar dus niet ongestoord en geconcentreerd zou kunnen werken en zijn papieren archief niet zou kunnen plaatsen en hij evenmin ongestoord en in afwezigheid van anderen zou kunnen bellen.
5.11
Trivire heeft bij elk van de in rov. 5.3 genoemde werkzaamheden aangevoerd dat deze beperkt in omvang zijn en niet noodzaken tot verhuizing. Zij heeft dat echter steeds per specifieke werkzaamheid aangevoerd. Zij heeft niet aangevoerd dat ook het totaal van die werkzaamheden van een zodanig beperkte omvang was, dat die een verhuizing niet noodzakelijk maakten. Als zij dat wel zo heeft bedoeld, heeft zij dat niet, althans onvoldoende toegelicht, terwijl dat wel op haar weg lag gelet op de door [geïntimeerde] gestelde overlast en onmogelijkheid om thuis te kunnen werken.
5.12
Trivire heeft verder aan haar afwijzing van het verzoek van [geïntimeerde] om hem een verhuiskostenvergoeding toe te kennen ten grondslag gelegd dat andere dan de door haar genoemde renovatiewerkzaamheden slechts onderhoudswerkzaamheden waren, dat aan [geïntimeerde] een woonruimte en geen bedrijfsruimte is verhuurd en dat [geïntimeerde] bovendien zijn inboedel niet heeft verhuisd, zodat er hoe dan ook geen verhuizing in de zin van artikel 7:220 BW lid 5 BW aan de orde was. Deze argumenten houden geen stand, gelet op de hiervoor gegeven oordelen en op het arrest van de Hoge Raad in deze procedure (rov. 4.5).
5.13
In deze zaak is komen vast te staan dat het op zichzelf mogelijk was om in de woning te blijven wonen gedurende de werkzaamheden. Zo werden ramen steeds binnen een dag vervangen en zouden desgewenst een mobiel toilet en een mobiele keukenunit in de woning worden geplaatst. Ook kon in het badhuis van toiletten en doucheruimtes gebruik worden gemaakt. Met de kantonrechter is het hof dan ook van oordeel, dat de renovatiewerkzaamheden als zodanig een verhuizing niet noodzakelijk maakten. Dat kan ook verklaren dat andere bewoners geen aanspraak op een verhuiskostenvergoeding hebben gemaakt. Maar dit betekent niet dat de renovatiewerkzaamheden geen enkele huurder noodzaakten tot verhuizing.
5.14
Het hof verenigt zich ook met het oordeel van de kantonrechter (4.4 en 4.5 van het bestreden vonnis) dat de renovatiewerkzaamheden het voor [geïntimeerde] noodzakelijk maakten om tijdelijk te verhuizen, gelet op de bijkomende omstandigheid aan zijn kant (kortweg: als zzp’r – journalist/columnist/schrijver vanuit huis werken). Trivire heeft betoogd dat nergens uit blijkt dat [geïntimeerde] gedurende de periode dat in zijn woning werkzaamheden werden verricht moest werken en dat hij in het geval dat zo zou zijn, die werkzaamheden niet zou kunnen verplaatsen of anders zou kunnen inrichten. Dat is onvoldoende in het licht van het feit dat als niet, dan wel onvoldoende weersproken vaststaat dat [geïntimeerde] als zzp’r en journalist/columnist/schrijver vanuit huis werkt en geen werkplek had bij een werkgever of elders. De algemene ervaringsregel is bovendien dat journalisten/columnisten met deadlines te maken hebben. Verder staat vast dat in de periode 4 tot en met 18 september 2019 in de woning van [geïntimeerde] de ramen, voordeur, keuken, badkamer en toilet werden vervangen, er geboord werd, nieuwe leidingen moesten worden getrokken en zijn inboedel enige tijd verplaatst was en met plastic folie moest zijn afgedekt.
5.15
Bij deze stand van zaken bestond in dit specifieke geval voor [geïntimeerde] een noodzaak om gedurende de uitvoering van de werkzaamheden te verhuizen.
Geen redelijke en passende voorziening
5.16
Die noodzaak bracht echter niet per definitie mee dat [geïntimeerde] recht had op een verhuiskostenvergoeding in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW. Dat zou hij immers niet hebben als Trivire hem een redelijke en passende voorziening zou hebben aangeboden om elders te werken en [geïntimeerde] die niet zou hebben geaccepteerd.
5.17
Trivire heeft echter niet zo’n redelijke en passende voorziening aangeboden. Dit oordeel berust op het volgende.
5.18
De voorziening die Trivire aan [geïntimeerde] heeft aangeboden is het badhuis (rov. 3.6). Trivire heeft niet betwist dat de daarin aanwezige ruimte die zij als ‘woonkamer’ heeft aangeduid, vrij toegankelijk was voor alle bewoners van het complex. Dat maakte het volgens [geïntimeerde] voor hem onmogelijk om in die ruimte geconcentreerd en ongestoord te werken en bovendien zou hij daar zijn papieren archief niet kunnen plaatsen. Trivire heeft dat niet, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken. Zij heeft na de verwijzing door de Hoge Raad nog wel aangevoerd dat nauwelijks door bewoners van de ‘woonkamer’ in het badhuis gebruik werd gemaakt. Ook als dat juist is, blijkt daaruit niet of dat ook het geval was in de periode waarin [geïntimeerde] zijn woning moest verlaten om te kunnen werken en bovendien was dat ten tijde van het aanbieden van deze voorziening niet bekend. Evenmin is gesteld of gebleken dat dat toen al wel voorzienbaar zou zijn geweest. Ten slotte neemt dat ook de vrije toegankelijkheid van de ruimte niet weg.
5.19
Trivire heeft verder gesuggereerd dat [geïntimeerde] in de openbare bibliotheek zou kunnen werken. Ook die ruimte is echter vrij toegankelijk voor derden en het is niet mogelijk om daar een papieren archief te plaatsen en om te bellen.
5.2
In haar antwoord-memorie na verwijzing heeft Trivire voor het eerst aangevoerd dat zij aan [geïntimeerde] ook een werkplek op het kantoor van Trivire heeft aangeboden. [geïntimeerde] heeft dit betwist. Trivire heeft niet toegelicht waarom zij dit argument niet eerder in de procedure heeft aangevoerd. De stelling, die het hof ook niet in de overgelegde correspondentie heeft aangetroffen, is dan ook te laat en in strijd met een goede procesorde ingenomen. Maar ook als dat anders was geweest, had dit Trivire niet kunnen baten. Zij is immers veel te summier met de aanduiding ‘een werkplek op het kantoor van Trivire’. Zo blijft onduidelijk hoe die werkplek eruit zou zien en of deze aan de gerechtvaardigde wensen van [geïntimeerde] zou voldoen. Gelet op de discussie tussen partijen over het al dan niet passend zijn van de ‘woonkamer’ in het badhuis, had een dergelijke toelichting wel op Trivires weg gelegen. Omdat die ontbreekt is deze (te late) stelling dus onvoldoende onderbouwd, zodat bewijslevering op dit punt hoe dan ook niet aan de orde zou zijn geweest. Overigens heeft Trivire geen grief gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat Trivire heeft volstaan met het aanbieden van het badhuis en de suggestie om in de openbare bibliotheek te gaan werken.
5.21
Dat [geïntimeerde] geen bezwaar heeft gemaakt tegen het renovatievoorstel als zodanig, maakt het voorgaande niet anders. [geïntimeerde] heeft terecht aangevoerd dat het instemmen met die renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 3 BW iets anders is dan het op voorhand ermee akkoord gaan dat de door de renovatie veroorzaakte overlast niet zal noodzaken tot verhuizing.
5.22
Trivire heeft nog betoogd dat zij als woningcorporatie haar middelen zo sober en doelmatig mogelijk moet inzetten en dat daarmee niet strookt dat zij een verhuiskostenvergoeding moet betalen aan huurders, enkel omdat zij als zzp’r thuis plegen te werken. Trivire is daartoe ook niet gehouden. Waar het om gaat is dat een woningcorporatie bij een voorgenomen renovatie ook bijkomende omstandigheden aan de kant van een specifieke huurder in acht neemt en in verband met die omstandigheden de huurder zo nodig een redelijke en passende voorziening aanbiedt. Die voorziening hoeft niet gelijkwaardig te zijn aan het gehuurde zonder renovatiewerkzaamheden. Enige overlast en ongemak zal de huurder moeten accepteren. Hoe de voorziening er feitelijk uit moet zien is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Het feit dat een huurder als zzp’r vanuit huis pleegt te werken heeft dus niet tot gevolg dat een verhuurder die renovatiewerkzaamheden laat uitvoeren zonder meer is gehouden die huurder een verhuiskostenvergoeding toe te kennen. Dat is pas aan de orde als de renovatiewerkzaamheden een verhuizing noodzakelijk maken en de verhuurder geen redelijke en passende voorziening om elders te werken heeft aangeboden.
Eiswijziging [geïntimeerde] na verwijzing niet toegestaan
5.23
In zijn memorie na verwijzing heeft [geïntimeerde] het hof verzocht om Trivire ook te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente over de verhuiskostenvergoeding vanaf 27 november 2019. Dit betreft een eiswijzing die na cassatie en verwijzing niet meer mogelijk is, op enkele hier niet aan de orde zijnde uitzonderingen na (ECLI:NL:HR:2010:BM9528). Dit hof behandelt de zaak in de stand waarin deze zich bevond toen de door de Hoge Raad vernietigde uitspraak werd gewezen. Toen het Haagse hof in deze zaak arrest wees, maakte de nu gevorderde wettelijke rente geen deel uit van de te beoordelen vorderingen.
Slotsom
5.24
De slotsom is dat de grieven van Trivire tegen de door de kantonrechter toegewezen verhuiskostenvergoeding en proceskosten niet slagen. Omdat die toewijzing hoe dan ook in stand blijft, bestaat geen belang bij verdere bespreking van de grieven. Het bestreden vonnis zal - voor zover na verwijzing hier nog aan de orde - worden bekrachtigd. Trivire dient als in het ongelijk gestelde partij de proceskosten van het principaal hoger beroep te betalen.
6.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis voor zover daarin de vorderingen van [geïntimeerde] zijn toegewezen;
veroordeelt Trivire in de kosten van het geding in principaal hoger beroep (daaronder begrepen het geding na cassatie en verwijzing), tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 332,- aan verschotten en € 2.574,00 voor salaris en op € 178,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, M.A. Wabeke en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 december 2024.