ECLI:NL:GHSHE:2017:1354

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.187.237/01

arrest van 28 maart 2017

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. D.M. Gijzen te Heerlen,

tegen

Stichting Wonen Zuid,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als Wonen Zuid,

advocaat: mr. A.N.A.G. Boer te Klimmen,

op het bij exploot van dagvaarding van 14 januari 2016 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 14 oktober 2015, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, verweerder in reconventie en Wonen Zuid als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 4013502 / CV EXPL 14-3443)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven met producties;
de memorie van antwoord;

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

3.1.1.

[appellant] is huurder geweest van de woning [adres 1] in [plaats] . Hij huurde de woning van Wonen Zuid gedurende de periode van 1 maart 2003 tot en met 24 juni 2013. De huurovereenkomst is door [appellant] per laatstgenoemde datum opgezegd.

3.1.2.

In opdracht van Wonen Zuid zijn tijdens de huurperiode van [appellant] werkzaamheden aan de door hem gehuurde woning uitgevoerd. Die werkzaamheden hielden in: vervanging van de keuken alsmede van het tegelwerk en het sanitair in de badkamer en het toilet. Deze werkzaamheden zijn uitgevoerd in de periode van 11 januari tot en met 29 januari 2010.

3.1.3.

In verband met de voormelde werkzaamheden heeft Wonen Zuid aan [appellant] een “overlastvergoeding” van één maand kale huur toegekend, dit was een bedrag van € 345,51.

3.2.

[appellant] heeft in verband met de uitgevoerde werkzaamheden jegens Wonen Zuid aanspraak gemaakt op een verhuiskostenvergoeding ten bedrage van € 5.279,-, stellende dat hij in verband met de werkzaamheden tijdelijk vervangende woonruimte heeft moeten betrekken. Omdat Wonen Zuid zich op het standpunt stelde dat [appellant] geen recht had op de door hem geclaimde vergoeding, heeft [appellant] Wonen Zuid gedagvaard voor de kantonrechter in Roermond. Hij vorderde, onder verwijzing naar artikel 7:220 BW, de veroordeling van Wonen Zuid om aan hem voormelde verhuiskostenvergoeding ten bedrage van € 5.279,- te betalen, met wettelijke rente.

3.3.

Wonen Zuid heeft in eerste aanleg verweer gevoerd tegen de vordering van [appellant] ; in reconventie vorderde zij van [appellant] betaling van bedragen ter zake van huurachterstand, afrekening servicekosten, mutatiekosten en buitengerechtelijke kosten.

3.4.

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep de vordering van [appellant] in conventie afgewezen en de vordering van Wonen Zuid in reconventie (grotendeels) toegewezen. [appellant] is door de kantonrechter in de proceskosten in conventie en in reconventie veroordeeld.

3.5.

[appellant] kan zich met het vonnis van de kantonrechter, voor zover gewezen in conventie, niet verenigen en is in hoger beroep gekomen.

De beslissing van de kantonrechter in reconventie is in hoger beroep niet aan de orde gesteld.

3.6.

[appellant] vordert in hoger beroep dat zijn vordering tot betaling van een verhuiskostenvergoeding ten bedrage van € 5.279,- alsnog wordt toegewezen.

Aan die vordering heeft hij ten grondslag gelegd dat hij recht heeft op een vergoeding omdat hij, in verband met renovatie van de door hem destijds gehuurde woning gedurende de periode 11 januari tot en met 29 januari 2010, genoodzaakt was tijdelijk te verhuizen naar een vervangende woning. Hij baseert zijn vordering op het bepaalde in artikel 7:220 BW. Het vijfde lid van dat artikel bepaalt dat, indien verhuizing noodzakelijk is in verband met een voorgenomen renovatie van een woning, de verhuurder moet bijdragen in de kosten die verhuizing voor de huurder meebrengt. Ingevolge het zesde lid van genoemd artikel wordt de hoogte van de verhuiskostenvergoeding bij ministeriële regeling vastgesteld.

3.7.

Wonen Zuid heeft er terecht op gewezen dat de leden 5, 6 en 7 van artikel 7:220 BW pas in werking zijn getreden op 27 februari 2010, dus ná de uitvoering van de hier bedoelde werkzaamheden aan de destijds door [appellant] gehuurde woning. Ten tijde van de uitvoering van de werkzaamheden gold (dwingendrechtelijk) voor woningen als de onderhavige een vergelijkbare regeling in artikel 11g van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbhs).

Artikel 11g Bbhs luidde destijds (voor zover thans van belang) als volgt:

1. De toegelaten instelling draagt bij in de kosten van de verhuizing van huurders van haar woongelegenheden indien die verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie van de woongelegenheid, als bedoeld in artikel 220 tweede lid, derde volzin, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

2. De toegelaten instelling stelt na overleg met de huurders van haar woongelegenheden of hun vertegenwoordigers een reglement vast met betrekking tot de bijdrage bedoeld in het eerste lid, waarin in elk geval de hoogte van de bijdrage is vastgelegd.

3. De bijdrage voor een huurder van een zelfstandige woongelegenheid bedraagt ten minste € 5.000,- (per 1 maart 2009: € 5.264,28, opm. hof). Het in de eerste volzin genoemde bedrag kan jaarlijks voor 21 maart bij ministeriële regeling worden aangepast aan het laatstelijk in januari in de Staatscourant bekend gemaakte percentage waarmee de consumentenprijzen (alle huishoudens) ten opzichte van het aan die bekendmaking voorafgaande jaar zijn verhoogd.

(…)

3.8.

De kantonrechter heeft de afwijzende beslissing in conventie gebaseerd op de volgende overwegingen (samengevat):

- de werkzaamheden in de periode van 11 januari tot en met 29 januari 2010 zijn uitgevoerd

op verzoek van [appellant] zelf;

- niet gebleken is dat sprake was van dringend uit te voeren werkzaamheden of renovatie;

- [appellant] heeft onvoldoende onderbouwd dat hij gedurende de uitvoering van de

werkzaamheden tijdelijk vervangende woonruimte heeft moeten betrekken, temeer nu

Wonen Zuid onvoldoende weersproken heeft gesteld dat [appellant] voor zijn persoonlijke

verzorging gebruik heeft kunnen maken van een dicht in de buurt van zijn woning gelegen

woonruimte waarvan [appellant] een sleutel ter beschikking had;

- het beroep van [appellant] op de aan bewoners van woningen in de (nabij gelegen) [adres 2]

toegekende verhuiskostenvergoeding wegens renovatie gaat niet op.

3.9.

De eerste grief van [appellant] is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat de werkzaamheden in de periode van 11 tot en met 29 januari 2010 zijn uitgevoerd op verzoek van [appellant] zelf.

Volgens [appellant] waren de werkzaamheden een initiatief van Wonen Zuid en niet van hem.

Wonen Zuid stelt dat de werkzaamheden wel degelijk op verzoek van [appellant] zelf zijn uitgevoerd.

3.10.

Het hof overweegt hieromtrent het volgende. Een huurder van een woning van een toegelaten instelling kan jegens die toegelaten instelling op grond van artikel 11g Bbhs (met betrekking tot werkzaamheden tot 27 februari 2010) respectievelijk artikel 7:220 BW (met betrekking tot werkzaamheden na 27 februari 2010) aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding indien aan twee voorwaarden is voldaan: er dient sprake te zijn van renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW en die renovatie moet een (tijdelijke) verhuizing noodzakelijk maken.

Blijkens HR 22 april 2016 (ECLI:NL:HR:2016:726) is daarbij niet van belang of de renovatie een initiatief is van de huurder dan wel van de verhuurder: ook indien de renovatiewerkzaamheden worden uitgevoerd op verzoek van de huurder, kan deze aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding, mits de renovatie (tijdelijke) verhuizing noodzakelijk maakt.

Voor zover de kantonrechter betekenis heeft toegekend aan de (door de kantonrechter aangenomen) omstandigheid dat de werkzaamheden aan de destijds door [appellant] gehuurde woning zijn uitgevoerd op diens verzoek, is de eerste grief terecht aangevoerd.

Dit leidt echter niet tot toewijsbaarheid van de vordering van [appellant] zoals uit het hierna volgende zal blijken.

3.11.

De tweede grief van [appellant] is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet is gebleken dat er sprake was van renovatie van het gehuurde. Volgens [appellant] kunnen de uitgevoerde werkzaamheden wel degelijk als renovatie worden aangemerkt.

Wonen Zuid heeft dit standpunt van [appellant] bestreden.

3.12.

Het hof overweegt hieromtrent het volgende.

In artikel 7:220 lid 2 BW derde zin is bepaald:
“Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan.”Een nadere uitwerking van het begrip renovatie heeft plaatsgevonden in het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad van 22 april 2016. Onder 3.4.2 van dat arrest heeft de Hoge Raad overwogen:

Art. 7:220 lid 2, derde zin, BW – welke bepaling ook reeds gold toen het Bbsh (oud) nog van kracht was – bepaalt dat onder renovatie wordt verstaan “zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging”. Hieruit moet worden afgeleid dat renovatie in de hier bedoelde zin geacht wordt te leiden tot een toename van het woongenot, als gevolg van de vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging.

De Hoge Raad voegt hieraan toe dat de vraag of in een concreet geval sprake is van renovatie, een beoordeling vergt van de omstandigheden van dat geval in het licht van vorenstaande maatstaf.

Door Wonen Zuid is onbetwist gesteld dat de werkzaamheden in de destijds door [appellant] gehuurde woning bestonden uit het vervangen van de keuken en van de tegels en het sanitair in de badkamer en het toilet. Blijkens productie 6 bij de CvA heeft vervanging van keuken, tegels en sanitair plaatsgevonden met het “standaardpakket” van Wonen Zuid. Aanvankelijk had [appellant] gekozen voor een speciale douchebak en toiletpot, maar vanwege de meerkosten heeft hij daarvan afgezien.

De werkzaamheden zijn uitgevoerd in de periode van 11 januari tot en met 29 januari 2010, dit is een periode van 19 dagen.

Naar het oordeel van het hof kan onder deze omstandigheden en gelet op de door de Hoge Raad geformuleerde maatstaf, niet gesproken worden van renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW: van een ‘vernieuwing door verandering of toevoeging’ ter verhoging van het woongenot kan in dit geval immers niet worden gesproken. Hier is alleen sprake geweest van gewoon (groot) onderhoud waarbij ‘nieuw voor oud’ plaatsvond, wat eens in de zoveel jaren nodig is bij gewoon gebruik, en dat is onvoldoende om van een renovatie te spreken. Voor zover [appellant] bedoeld heeft te stellen dat daarvan wél sprake is, heeft hij dat standpunt onvoldoende onderbouwd.

Het voorgaande betekent dat de tweede grief van [appellant] faalt.

3.13.

De grieven 3, 4 en 6 zijn gericht tegen de verwerping door de kantonrechter van de stelling van [appellant] dat hij als gevolg van de werkzaamheden genoodzaakt was te verhuizen naar (tijdelijke) vervangende woonruimte. Volgens [appellant] heeft Wonen Zuid hem ook daadwerkelijk vervangende woonruimte ter beschikking gesteld, namelijk de woning waarvan hij de sleutel van Wonen Zuid had ontvangen.

Wonen Zuid heeft deze stellingen van [appellant] bestreden. Zij stelt dat zij [appellant] in de gelegenheid heeft gesteld om – voor de duur van de werkzaamheden aan zijn woning – gebruik te maken van de douche en het toilet van de in de nabijheid gelegen directiewoning van Wonen Zuid. Zij heeft in dit verband verwezen naar de brief van haar medewerker Kwak aan [appellant] d.d. 21 januari 2010 (productie 6 CvA) waarin is vermeld:

Afspraken tijdens overleg

Tijdens het overleg dat u afgelopen vrijdag heeft gehad met mij, heeft u besloten af te zien van het aanbrengen van afwijkend sanitair in verband met de hiermee samenhangende kostenconsequenties. Verder is er afgesproken dat u gedurende de uitvoering van de werkzaamheden, u voor uw persoonlijke verzorging gebruik kunt maken van de directiewoning. Van deze woning heeft u een sleutel ontvangen zodat u van de douche en het toilet gebruik kunt maken zolang dit in uw eigen woning niet mogelijk is. Wij hebben hierbij uitdrukkelijk aangegeven dat u alleen voor uw persoonlijke verzorging van de directiewoning gebruik mag maken! U bent hiermee akkoord gegaan en heeft hiervoor getekend.

Dat de hier weergegeven inhoud van de brief onjuist zou zijn, is door [appellant] niet gesteld zodat er vanuit moet worden gegaan dat de in de brief vermelde afspraken inderdaad met [appellant] zijn gemaakt. In dit licht bezien moet de stelling van [appellant] dat Wonen Zuid daadwerkelijk vervangende woonruimte aan hem ter beschikking heeft gesteld, als onvoldoende onderbouwd worden verworpen. Aan bewijslevering op dit punt komt het hof om die reden niet toe.

3.14.

Ditzelfde geldt voor de stelling van [appellant] dat de werkzaamheden in zijn toenmalige woning een tijdelijke verhuizing naar een andere woning noodzakelijk maakten. Gelet op de aard en de duur van de werkzaamheden, in samenhang met de omstandigheid dat [appellant] de beschikking had gekregen over de sleutel van een andere woning ten behoeve van zijn persoonlijke verzorging, moet de stelling van [appellant] dat verhuizing naar een andere woning noodzakelijk was, als onvoldoende onderbouwd worden verworpen. De enkele omstandigheid dat er sprake was van lawaai- en stofoverlast gedurende de werkzaamheden, acht het hof een ontoereikende onderbouwing.

3.15.

Het voorgaande betekent dat de grieven 3, 4 en 6 falen.

3.16.

[appellant] heeft ook nog aangevoerd dat aan de bewoners van de woningen aan de [adres 2] wél een verhuiskostenvergoeding is toegekend, terwijl de uitgevoerde werkzaamheden in die woningen vergelijkbaar waren met die in de destijds door hem gehuurde woning. Zijn vijfde grief heeft hierop betrekking.

Wonen Zuid heeft deze stelling van [appellant] bestreden. Volgens Wonen Zuid ging het bij de woningen in de [adres 2] om een complexgewijze renovatie met werkzaamheden aan gevels, daken, ingangen en asbestverwijdering waarvoor sloopvergunningen nodig waren. Voor de bewoners van die woningen gold dat tijdelijke huisvesting elders noodzakelijk was.

Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] , in het licht van de gemotiveerde betwisting door Wonen Zuid, onvoldoende onderbouwd dat de werkzaamheden aan de woningen in de [adres 2] vergelijkbaar waren met die in de destijds door hem gehuurde woning. Het door [appellant] als productie 1 bij inleidende dagvaarding overgelegde formulier is als onderbouwing ontoereikend omdat die productie slechts informatie bevat over “geriefsverbeteringen” met betrekking tot één van de betrokken woningen en geen informatie bevat omtrent de totale omvang van de aan de betrokken woning (en aan de andere woningen in de [adres 2] ) uitgevoerde werkzaamheden.

Overigens heeft [appellant] niet toegelicht op welke grond hij aanspraak kan maken op de vergoeding in het door hem gestelde geval dat bij de werkzaamheden aan de [adres 2] zo’n vergoeding is toegekend. Elke aanspraak op zo’n vergoeding dient immers op haar merites te worden beoordeeld.

Gelet op het vorenstaande kan de hier bedoelde stelling van [appellant] niet worden aanvaard en komt het hof ook op dit punt niet toe aan bewijslevering.

3.17.

De slotsom is dat het vonnis waarvan beroep moet worden bekrachtigd, zij het met verbetering van de gronden met het oog op de gegrondheid van grief 1.

[appellant] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

4.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep met verbetering van de gronden zoals in het voorgaande is overwogen;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van Wonen Zuid op € 718,- voor verschotten en op € 632,- voor salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart de voormelde proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, O.G.H. Milar en M.G.W.M. Stienissen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 28 maart 2017.

griffier rolraadsheer