ECLI:NL:GHAMS:2024:2118

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.320.496/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9635830 CV EXPL 22-783

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 30 juli 2024

in de zaak van

1.[appellant 1] ,

2.
[appellant 2],

beiden wonend te [plaats 1] ,

appellanten,

advocaat: mr. J. Groenewoud te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonend te [plaats 1] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M.E. Zweers te Amsterdam.

Appellanten worden hierna afzonderlijk [appellant 1] en [appellant 2] genoemd en gezamenlijk aangeduid als [appellanten] Geïntimeerde wordt hierna [geïntimeerde] genoemd.

1.De zaak in het kort

Kern van het geschil is of de huurovereenkomst tussen partijen moet eindigen vanwege dringend eigen gebruik aan de zijde van de verhuurder. De verhuurder wil de eigen woning uitbreiden met de bovengelegen huurwoning. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de huidige woning van de verhuurder naar objectieve maatstaven in beginsel ruim genoeg is. Volgens de kantonrechter heeft de verhuurder niet voldoende aannemelijk gemaakt dat hij een dringende noodzaak tot eigen gebruik van de huurwoning heeft. Aan een belangenafweging komt de kantonrechter daarom niet toe. De kantonrechter heeft de vorderingen tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming afgewezen. Het hof bekrachtigt dit vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 12 oktober 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 14 juli 2022 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis).

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties;

- akte zijdens [appellanten] van 4 juli 2023, met producties;

- antwoordakte zijdens [geïntimeerde] van 1 augustus 2023, met producties;

- akte zijdens [appellanten] van 7 november 2023, met producties;

- akte uitlating producties zijdens [geïntimeerde] van 5 december 2023.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en
- uitvoerbaar bij voorraad - alsnog hun vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met
- uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep.

[appellanten] hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

3.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.5 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Met
grief 1hebben [appellanten] bezwaren aangevoerd tegen de feitenvaststelling door de kantonrechter. Deze grief wordt met het opnieuw vaststellen van de feiten door het hof behandeld en kan niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis. Overigens is de rechter niet gehouden om alle gestelde feiten in zijn uitspraak op te nemen; hij neemt slechts die feiten op die naar zijn oordeel vaststaan en noodzakelijk en relevant zijn voor zijn beslissing en de motivering daarvan. Voor zover in hoger beroep van belang, gaat het om de volgende feiten.

3.1.

[geïntimeerde] huurt van (de rechtsvoorganger van) [appellanten] een woning in [plaats 1] (hierna: de huurwoning). Het gaat om een tweekamerwoning met een oppervlakte van 46 m² op de derde (bovenste) verdieping van het pand. Bij aanvang van de huurovereenkomst met de rechtsvoorganger van [appellanten] op 1 september 2015 bedroeg de huurprijs € 1.038,00 per maand, bestaande uit € 600,00 aan kale huur en € 438,00 aan bijkomende leveringen en diensten. Ten tijde van de datum van indiening van de memorie van grieven was de huurprijs € 1.134,34 inclusief bijkomende leveringen en diensten. De huurwoning valt onder de categorie van sociale huur. [geïntimeerde] heeft gedurende meerdere periodes aanspraak gemaakt op huurtoeslag en deze ook verkregen.

3.2.

[appellanten] wonen met hun twee minderjarige kinderen in de woning gelegen onder de huurwoning, dus op de tweede verdieping. [appellanten] zijn eigenaar van beide woningen: sinds 2002 van de woning op de tweede verdieping en sinds 2018 van de huurwoning. De woning op de tweede verdieping heeft een oppervlakte van ongeveer 100 m². Naast de woonkamer met open keuken zijn er (gelijkvloers) drie slaapkamers, een badkamer en een wc.

3.3.

Voordat [appellanten] in 2018 de huurwoning hebben gekocht hebben zij contact gehad met [geïntimeerde] over hun wens om de huurwoning zelf te gaan bewonen en om te peilen hoe hij er tegenover stond om binnen twee à drie jaar te verhuizen.

3.4.

Na aankoop van de huurwoning hebben [appellanten] meermalen aangedrongen op een verhuizing van [geïntimeerde] onder aanbieding van een verhuisvergoeding. Ook hebben zij [geïntimeerde] meermalen schriftelijk gewezen op andere beschikbare huurwoningen (in de vrije sector). [geïntimeerde] is daar niet op ingegaan. Wel heeft [geïntimeerde] op diverse te huur aangeboden sociale huurwoningen gereageerd, maar dat heeft niets opgeleverd.

3.5.

Partijen hebben tot op heden geen regeling bereikt over een vertrek van [geïntimeerde] uit de huurwoning. Op 22 juni 2021 hebben [appellanten] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 januari 2022. [geïntimeerde] heeft niet met de opzegging ingestemd.

4.Eerste aanleg

4.1.

[appellanten] hebben in eerste aanleg gevorderd dat de kantonrechter, op de voet van artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), de huurovereenkomst tussen partijen zal beëindigen en [geïntimeerde] zal veroordelen tot ontruiming van de huurwoning op straffe van verbeurte van een dwangsom, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

4.2.

[appellanten] hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd dat zij de huurwoning dringend nodig hebben voor eigen gebruik, omdat de woning waarin zij nu wonen te klein is geworden voor hun gezin. Hun kinderen hebben meer eigen ruimte nodig om zich sociaal en emotioneel op een gezonde wijze te kunnen ontwikkelen. [appellant 1] en [appellant 2] hebben ieder een eigen werkruimte nodig. Een grotere woning in de buurt – waar zij al 20 jaar wonen en hun hele sociale leven hebben – kunnen [appellanten] niet betalen. Voor [geïntimeerde] – die nog maar een paar jaar in deze buurt woont – is andere passende woonruimte beschikbaar, aldus [appellanten]

4.3.

Na verweer van [geïntimeerde] heeft de kantonrechter de vordering afgewezen. Volgens de kantonrechter is de huidige woning van [appellanten] , gelegen tussen [plaats 2] en [plaats 3] in [plaats 1] , naar objectieve maatstaven in beginsel ruim genoeg voor een gezin met twee opgroeiende kinderen. Er zijn drie slaapkamers, zodat beide kinderen een eigen kamer hebben, en de oppervlakte is ongeveer 100 m². [appellanten] hebben de noodzaak van ieder een eigen werkkamer en grotere kamers voor de kinderen tegenover de betwisting door [geïntimeerde] onvoldoende aangetoond. Het feit dat [appellanten] voor hun gezin een woning met meer ruimte wensen, maakt nog niet dat uitbreiding van de huidige woning dringend nodig is. De stelling dat het gezin wegens ruimtegebrek in de problemen zit of zal komen is niet nader onderbouwd anders dan met de eigen visie van [appellanten] hebben aldus niet voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een dringende noodzaak tot eigen gebruik van de huurwoning hebben. De kantonrechter komt niet toe aan een belangenafweging.

5.Beoordeling

5.1.

Met
grief 2betogen [appellanten] dat de kantonrechter de akte van 6 juni 2022 die [appellanten] voorafgaand aan de mondelinge behandeling in eerste aanleg hebben genomen, niet heeft meegenomen in de beoordeling van het geschil. De akte wordt ook niet genoemd onder de processtukken die zijn genomen. In de akte staan belangrijke zaken. Zo worden diverse stellingen van [geïntimeerde] gemotiveerd weersproken en wordt toegelicht waaruit het dringend eigen gebruik van [appellanten] bestaat. De enkele omstandigheid dat de kantonrechter de akte zonder enige motivering terzijde heeft geschoven, brengt met zich dat het bestreden vonnis niet in stand kan blijven, aldus [appellanten]

5.2.

Het hof leidt uit het bestreden vonnis (onder het kopje ‘verloop van de procedure’) af dat [appellanten] na de dagbepaling van de mondelinge behandeling en voorafgaand aan de datum van de mondelinge behandeling bedoelde akte naar de rechtbank en de wederpartij hebben toegestuurd. De kantonrechter heeft deze akte op de zitting toegelaten tot het geding. Anders dan [appellanten] veronderstellen, is de akte dus niet genomen op 6 juni 2022 maar op 15 juni 2022. De kantonrechter heeft de akte daarom terecht niet genoemd bij de processtukken die vóór de mondelinge behandeling zijn ingediend, maar bij de stukken die op de mondelinge behandeling zijn genomen. Verder ligt het op de weg van [appellanten] om in hoger beroep duidelijk te maken welke ‘belangrijke zaken’ de kantonrechter onbesproken zou hebben gelaten of om (nieuwe) bezwaren te formuleren tegen het bestreden vonnis. Dat doen zij met deze grief niet voldoende kenbaar. De grief faalt daarom.

Dringend eigen gebruik

5.3.

De
grieven 3 en 4lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. Zij zijn gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat de huidige woning van [appellanten] naar objectieve maatstaven in beginsel ruim genoeg is voor een gezin met twee opgroeiende kinderen en dat de dringendheid van het eigen gebruik van de huurwoning door [appellanten] ontbreekt. [appellanten] hebben in hun toelichting op deze grieven uiteengezet dat de dringendheid van het eigen gebruik bestaat uit twee aspecten: de ruimtelijke kant en de financiële kant.

5.4.

Het hof stelt bij de beoordeling van de vraag of sprake is van dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW het volgende voorop. De rechter kan de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst slechts toewijzen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Voor toewijzing van bedoelde vordering is (dus) in de eerste plaats vereist dat sprake is van dringend en eigen gebruik. Is dat niet het geval, dan kan de beëindigingsvordering van de verhuurder reeds daarom worden afgewezen (vgl. HR 23 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0735) en wordt aan toetsing aan de overige vereisten, waaronder de belangenafweging, niet meer toegekomen. De dringendheid van het beoogde gebruik moet door de verhuurder voldoende aannemelijk worden gemaakt, waarbij het gaat om objectieve dringendheid (vgl. HR 11 maart 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR6199). Bij de beoordeling van de dringendheid van het eigen gebruik mag de rechter ook toekomstige omstandigheden betrekken, mits over deze omstandigheden geen onzekerheid bestaat dat deze zich daadwerkelijk zullen voordoen (vgl. HR 18 juni 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2931). Het element ‘eigen’ van het dringend eigen gebruik slaat zowel op de persoon van de verhuurder zelf als op zijn eigen belang; aan het oordeel dat de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik staat niet in de weg, dat hij de omstandigheid dat zijn eigen woonruimte te beperkt is geworden, zelf in het leven heeft geroepen
(vgl. HR 9 december 1983, ECLI:NL:HR:1983:AG4713).

5.5.

Met betrekking tot de ruimtelijke dringendheid van het eigen gebruik hebben [appellanten] , kort gezegd, aangevoerd dat het ruimtegebrek van het gezin niet slechts wordt bepaald door de oppervlakte van de woning, maar door een samenstel van omstandigheden. De kinderen hebben weliswaar een eigen slaapkamer, maar deze zijn te klein (5,4 m² respectievelijk 6,4 m²), zeker om daar te kunnen doen wat tieners/pubers moeten kunnen doen om zich op een gezonde manier te ontwikkelen. Bovendien heeft [appellant 1] haar werkplek ingericht in de toch al te kleine slaapkamer van haar zoon. Dat kan niet meer op het moment dat de zoon (vanaf september 2023) naar de middelbare school gaat, omdat hij zijn bureau dan zelf nodig heeft om huiswerk te maken. Daarnaast zal de zoon spoedig letterlijk niet meer in zijn slaapkamer passen, omdat daar geen eenpersoonsbed in past met een lengte van twee meter, terwijl hij naar verwachting 1.90 meter lang zal worden. [appellant 2] heeft zijn werkplek noodzakelijkerwijs ingericht aan de eettafel in de woonkamer, welke plek niet geschikt is voor het juridische werk dat hij doet. [appellanten] komen feitelijk een slaapkamer en een werkkamer tekort. De gezinsrelatie lijdt onder het ruimtegebrek, aldus nog steeds [appellanten]

5.6.

Het hof is van oordeel dat uit deze stellingen van [appellanten] niet valt af te leiden dat zich een objectieve dringendheid voordoet. Immers, zoals de kantonrechter al heeft overwogen, is de woning van [appellanten] van circa 100 m² met drie slaapkamers naar objectieve maatstaven in beginsel ruim genoeg voor een gezin met twee opgroeiende kinderen. Anders dan [appellanten] menen, heeft de kantonrechter daarbij ook mogen betrekken dat de woning is gelegen in het centrum van [plaats 1] . Het is immers een feit van algemene bekendheid dat eengezinswoningen in (het centrum van) een grote stad (zoals [plaats 1] ) nu eenmaal vaak kleiner zijn dan eengezinswoningen daarbuiten.

5.7.

De omstandigheid dat de slaapkamers van de kinderen klein zouden zijn, laat onverlet dat zij ieder een eigen slaapkamer hébben waarin zij zich kunnen terugtrekken als zij daaraan behoefte hebben. [appellanten] hebben onvoldoende toegelicht dat de slaapkamers
teklein zijn voor opgroeiende tieners/pubers. Zij hebben de – door hen gestelde maar door [geïntimeerde] betwiste – maatvoering van de slaapkamers van de kinderen slechts onderbouwd met een door hen zelf geschetste plattegrond. Op de plattegronden zijn weliswaar enkele maten vermeld, maar de plattegronden zijn niet op schaal getekend en niet gedetailleerd. Ook ontbreken de hoogtematen. Het hof kan uit deze schetsen dan ook niet de conclusie trekken – zoals [appellanten] doen – dat in de slaapkamer van de zoon geen bed met een lengte van twee meter kan worden geplaatst. Waarom de slaapkamers van de zoon en dochter overigens te klein zouden zijn, hebben [appellanten] verder in het geheel niet (concreet) toegelicht.

5.8.

Dat [appellanten] dringend ieder een eigen werkkamer nodig hebben, hebben zij evenmin voldoende aannemelijk gemaakt. [appellant 1] heeft gesteld dat zij een thuiswerkplek nodig heeft om ‘tijdens en buiten reguliere kantoortijden haar werk te kunnen doen’. Ter onderbouwing hiervan heeft zij een verklaring van haar werkgever overgelegd. Daarin staat dat [appellant 1] – in overeenstemming met het thuiswerkbeleid – drie dagen per week op kantoor werkt en de overige dagen thuis; ook wordt zij geacht buiten reguliere kantoortijden beschikbaar te zijn. Uit de verklaring kan echter niet worden afgeleid dat [appellant 1] verplicht is om ‘de overige dagen’ thuis te werken. Wat het ‘beschikbaar zijn buiten reguliere kantoortijden’ inhoudt, en dat het daarvoor vereist is om over een eigen werkkamer te beschikken, is niet toegelicht. Verder geldt dat – aangenomen dat [appellant 1] twee dagen per week thuis werkt en daarvoor een thuiswerkplek nodig heeft – onvoldoende uit de verf is gekomen dat zij nergens anders in de woning een werkplek zou kunnen inrichten dan aan het bureau van haar zoon. Dat [appellant 2] dringend een eigen werkkamer nodig heeft, is evenmin voldoende aannemelijk geworden. Zo is niet toegelicht wat voor werkzaamheden hij verricht, hoe veel uren per week hij werkt en waarom dat vanuit huis moet gebeuren. Dat hij er bewust voor heeft gekozen om vanuit huis te werken om er voor de kinderen te zijn en kosten voor de opvang van de kinderen uit te sparen, lijkt - omdat de kinderen inmiddels tieners/pubers zijn - een achterhaald argument.

5.9.

De stelling ten slotte dat het gezin wegens ruimtegebrek in de problemen zit of zal komen, en [appellanten] daarom dringend de huurwoning nodig hebben voor eigen gebruik, is evenmin voldoende toegelicht. Net als in eerste aanleg, is ook in hoger beroep die stelling niet nader onderbouwd dan met de eigen visie van [appellanten]
De slotsom is dat de wens van [appellanten] om over twee extra kamers te beschikken (dan ook) subjectief van aard is.

5.10.

Met betrekking tot de financiële dringendheid van het eigen gebruik hebben [appellanten] , samengevat, aangevoerd dat het onmogelijk is om de eigen woning en/of de huurwoning te verkopen om met de opbrengst daarvan een grotere woning in [plaats 1] te kopen. Het is voor [appellanten] daarom niet mogelijk te vertrekken naar een andere woning. Ook als [appellanten] blijven wonen in de woning op de tweede verdieping bestaat er een financiële noodzaak om de huurovereenkomst te beëindigen, omdat de (sociale) huur niet opweegt tegen de lasten. Volgens [appellanten] bedragen de maandelijkse fiscale lasten ongeveer € 550,00 en de indirecte kosten € 1.600,00. Daartegenover staat een huurprijs van € 1.134,34, zodat [appellanten] maandelijks meer dan € 1.000,00 op de huurwoning toeleggen. Dit terwijl [appellanten] de huurwoning hadden gekocht om er zelf te wonen, hetgeen [geïntimeerde] ook wist. Zijn beroep op huurbescherming is in dit licht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Dit is geen
fair balanceals bedoeld in artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens, omdat [appellanten] geen mogelijkheid hebben om de huurprijs aan te laten passen. [appellanten] doen een beroep op deze regel om hun eigendomsrecht voor te laten gaan op het huurrecht van [geïntimeerde] , aldus nog steeds [appellanten]

5.11.

Het hof is van oordeel dat ook hieruit niet valt af te leiden dat zich een objectieve dringendheid voordoet. Nog daargelaten of de gestelde financiële verlieslatendheid een dringende reden kan opleveren in de zin van artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW, faalt dit betoog gelet op het navolgende. [appellanten] hebben hun stelling dat voortzetting van de huurovereenkomst structureel verlieslatend is, onvoldoende concreet toegelicht, hoewel dit voor hen geen probleem zou hoeven te zijn. [appellanten] hebben ter onderbouwing van de door hen gestelde fiscale kosten slechts een
– kennelijk door hen zelf – opgesteld overzicht in het geding gebracht (zonder onderliggende, onderbouwende stukken). De gestelde indirecte kosten hebben [appellanten] in het geheel niet toegelicht, behoudens twee (bij de tweede akte in hoger beroep overgelegde) bankafschriften waaruit twee jaarlijkse rentebetalingen op de ‘leenschuld’ voor de huurwoning blijken ter hoogte van € 3.830,00 (2021) en van
€ 3.691,00 (2022). Aangezien deze twee jaarlijkse rentebetalingen neerkomen op iets meer dan € 300,00 per maand hebben [appellanten] het grootste gedeelte van de gestelde indirecte kosten van ongeveer € 1.600,00 per maand niet onderbouwd. Andere onderbouwende stukken zijn niet overgelegd. Aldus hebben [appellanten] onvoldoende gesteld voor de conclusie dat er een financiële noodzaak bestaat om de huurovereenkomst te beëindigen.

5.12.

Dat het voor [appellanten] (financieel) niet mogelijk is de eigen woning en/of de huurwoning te verkopen om vervolgens zelf een grotere woning te kopen is niet relevant voor het antwoord op de vraag of de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik moet worden beëindigd. De (overvloedige) argumenten die [appellanten] in dit verband naar voren hebben gebracht, zouden in het kader van de belangenafweging een rol kunnen spelen, maar daar komt het hof – zoals hierna zal blijken – niet aan toe. Dat geldt ook voor de argumenten van [appellanten] met betrekking tot het belang/de noodzaak (of de afwezigheid daarvan volgens [appellanten] ) van [geïntimeerde] om in de huurwoning te kunnen blijven wonen.

5.13.

Het voorgaande brengt mee dat [appellanten] onvoldoende concreet hebben gesteld en toegelicht waarom in dit geval ten aanzien van de huurwoning voor hen sprake is van dringend eigen gebruik, zodat zij niet aan hun stelplicht hebben voldaan. De grieven 3 en 4 falen. Dit betekent ook dat aan een belangenafweging niet wordt toegekomen, en dat het hof van oordeel is dat de kantonrechter de vordering van [appellanten] tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst met betrekking tot de huurwoning eindigt, terecht heeft afgewezen.
Grief 5– die voortbouwt op de grieven 3 en 4 – faalt dus eveneens.

5.14.

Grief 6, die ziet op de proceskostenveroordeling, faalt. Gelet op de uitkomst van de procedure in eerste aanleg en ook in hoger beroep, heeft de kantonrechter [appellanten] terecht in de proceskosten veroordeeld.
Grief 7betreft een veeggrief en deelt om die reden het lot van de overige grieven.

5.15.

Het hof passeert het bewijsaanbod van [appellanten] Zoals hiervoor is overwogen, hebben [appellanten] hun stellingen onvoldoende concreet toegelicht, zodat aan bewijslevering niet kan worden toegekomen.

Slotsom en kosten

5.16.

De grieven treffen geen doel. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellanten] zijn in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zullen daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:

- griffierecht € 343,00

- salaris advocaat € 2.428,00 (tarief II x 2 punten)

Totaal € 2.771,00.

6.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 2.771,00;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. I. de Greef, C.A.H.M. ten Dam en E.J. Bellaart en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 30 juli 2024.