ECLI:NL:HR:1992:ZC0735

• Datum uitspraak: 23 oktober 1992
• Publicatiedatum: 8 april 2013
• Zaaknummer: 8108
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Cassatie
• Rechters: A. Snijders; J. Roelvink; M. Mijnssen; K. Korthals Altes; H. Heemskerk; C. Davids
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht en dringend eigen gebruik door verhuurder

In deze zaak heeft de Hoge Raad op 23 oktober 1992 uitspraak gedaan over een geschil tussen [verzoekster] B.V. en [verweerders] inzake de beëindiging van een huurovereenkomst. [Verzoekster] had de huur van een woning opgezegd met het argument dat zij de woning dringend nodig had voor eigen gebruik, specifiek voor de zoon van de verhuurder die bedrijfsleider is van een dochtermaatschappij. De Kantonrechter te Beetsterzwaag had het verzoek van [verzoekster] afgewezen, omdat deze niet voldoende aannemelijk had gemaakt dat er sprake was van dringend eigen gebruik. Dit oordeel werd in hoger beroep door de Rechtbank te Leeuwarden bevestigd.

De Hoge Raad oordeelde dat de Rechtbank terecht had geoordeeld dat de verhuurder de dringendheid van het eigen gebruik aannemelijk moest maken, en dat als dit niet het geval was, er geen belangenafweging nodig was. De Hoge Raad benadrukte dat de wetgever de mogelijkheid tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik had willen beperken ter bescherming van de huurder. De Hoge Raad verwierp het beroep van [verzoekster] en bevestigde de eerdere uitspraken van de lagere rechters, waarbij werd vastgesteld dat de omstandigheden niet voldoende waren om te concluderen dat er sprake was van een dringende behoefte aan eigen gebruik.

De uitspraak heeft belangrijke implicaties voor de interpretatie van het huurrecht, met name met betrekking tot de vereisten voor het aannemelijk maken van dringend eigen gebruik door verhuurders. De Hoge Raad stelde dat de aanwezigheid van alternatieve woonruimte in de omgeving van de verhuurde woning een belangrijke factor is bij de beoordeling van de dringendheid van het eigen gebruik. De kosten van het geding in cassatie werden voor rekening van [verzoekster] gesteld.

Uitspraak

23 oktober 1992
Eerste Kamer
Rek. nr. 8108
Br.

Hoge Raad der Nederlanden

Beschikking

in de zaak van:

[verzoekster] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
VERZOEKSTER tot cassatie,
advocaat: Jhr. Mr. J.L.R.A. Huydecoper,

t e g e n

1. [verweerder] ,
2. [verweerster] , echtelieden,

wonende te [woonplaats] , [gemeente] ,

VERWEERDERS in cassatie,

advocaat: Mr. E. Grabandt.

1. Het geding in feitelijke instanties Met een op 28 mei 1991 gedateerd verzoekschrift heeft verzoekster tot cassatie - verder te noemen [verzoekster] - zich gewend tot de Kantonrechter te Beetsterzwaag met verzoek het tijdstip vast te stellen dat de huurovereenkomst tussen haar en verweerders in cassatie - verder te noemen [verweerders] - van de woning aan de [a-straat 1] te [woonplaats] zal eindigen.

Nadat [verweerders] tegen het verzoek verweer hadden gevoerd, heeft de Kantonrechter bij beschikking van 31 juli 1991 het verzoek afgewezen.

Tegen deze beschikking heeft [verzoekster] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Leeuwarden,

Bij beschikking van 22 november 1991 heeft de Rechtbank de bestreden beschikking met verbetering van gronden bevestigd.

De beschikking van de Rechtbank is aan deze beschikking gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen de beschikking van de Rechtbank heeft [verzoekster] beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierekest is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit.

[verweerders] hebben verzocht het beroep te verwerpen.

De conclusie van de Advocaat-Generaal Strikwerda strekt tot verwerping van het beroep.

3. Beoordeling van het middel

3.1 In deze zaak gaat het om het volgende:

[verzoekster] heeft aan [verweerders] de huur van een door haar aan hen verhuurde woning opgezegd op grond dat zij die woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Toen zij niet binnen zes weken na deze opzegging de mededeling van [verweerders] had ontvangen dat laatstgenoemden in een beëindiging van de huurovereenkomst toestemden, heeft [verzoekster] zich gewend tot de Kantonrechter met het verzoek het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen.

3.2 De Kantonrechter heeft dit verzoek afgewezen op grond dat [verzoekster] onvoldoende aannemelijk had gemaakt dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. In hoger beroep heeft de Rechtbank de beschikking van de Kantonrechter met verbetering van gronden bekrachtigd. De Rechtbank heeft - kort samengevat - geoordeeld dat weliswaar het voorgenomen gebruik van de woning als woning voor [betrokkene 1] , de bedrijfsleider van een dochtermaatschappij van [verzoekster] , moet worden beschouwd als eigen gebruik door [verzoekster] in de zin van art. 7A: 1623
e lid 1 onder 3° BW, maar dat hetgeen door [verzoekster] ter zake is aangevoerd geen grondslag kan vormen voor het gestelde dringende eigen gebruik en dat daarom een afweging van belangen achterwege kan blijven.

3.3 Onderdeel 2 van het middel - onderdeel 1 bevat geen klacht - klaagt dat de Rechtbank aldus oordelende is uitgegaan van een onjuiste opvatting omtrent het bepaalde in art. 1623
e lid 1, aanhef en onder 3°, en strekt ten betoge dat blijkens de wetstekst en de wetsgeschiedenis "de mate van dringendheid van de eigen behoefte van de verhuurder aan gebruik van het gehuurde niet een absoluut en/of een door de rechter op zichzelf te beoordelen gegeven is, maar dat daarentegen met inachtneming van de wederzijdse belangen van de partijen moet worden beoordeeld of de behoefte van de verhuurder zo dringend is, dat aan de vereisten voor een beroep op het onderhavige wetsartikel is voldaan".
Dit betoog faalt. De Rechtbank heeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting gegeven door eerst te onderzoeken of de verhuurder aannemelijk heeft gemaakt dat hij het goed "dringend" nodig heeft voor eigen gebruik en, toen zij dit niet het geval oordeelde, het verzoek af te wijzen. De bepaling van art. 1623
e lid 1, aanhef en onder 3°, eist immers dat de verhuurder in elk geval de dringendheid van het eigen gebruik aannemelijk maakt. Oordeelt de rechter dat hij reeds daarin niet is geslaagd, dan behoeft de door de bepaling tevens vereiste belangenafweging niet aan de orde te komen.
Ook de geschiedenis van de bepaling, weergegeven in de conclusie van het Openbaar Ministerie onder 8, biedt aan de door het onderdeel verdedigde opvatting geen steun. Uit deze geschiedenis blijkt daarentegen dat de wetgever de mogelijkheid tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond dat de verhuurder het gehuurde nodig heeft voor eigen gebruik weliswaar niet heeft willen uitsluiten, doch deze wel met het oog op een deugdelijke bescherming van de huurder sterk heeft willen beperken. Het strookt met dat oogmerk dat het verzoek reeds kan worden afgewezen op de grond dat niet aannemelijk is gemaakt dat het door de verhuurder gestelde eigen gebruik "dringend" is.
Het onderdeel kan derhalve niet tot cassatie leiden.

3.4 Onderdeel 3 keert zich tegen het oordeel van de Rechtbank dat hetgeen door [verzoekster] is aangevoerd geen grondslag kan vormen voor het gestelde dringende eigen gebruik, alsmede tegen de aan dat oordeel ten grondslag gelegde overwegingen.

3.4.1 Anders dan subonderdeel 3 a aanvoert, is de Rechtbank bij voormeld oordeel niet uitgegaan van een onjuiste opvatting met betrekking tot het begrip "zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik" als bedoeld in art. 1623
e lid 1 onder 3° door onder meer te overwegen dat in de omgeving van de woning voldoende alternatieve woonruimte aanwezig is. De Rechtbank heeft deze omstandigheid mede in aanmerking genomen bij de beantwoording van de vraag of [verzoekster] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De Rechtbank heeft aldus geen blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. Met subonderdeel mist feitelijke grondslag voor zover het uitgaat van de opvatting dat de Rechtbank zou hebben geoordeeld dat de omstandigheid dat alternatieve woonruimte in de omgeving aanwezig is, uitsluit dat van een dringende behoefte voor eigen gebruik sprake is.

3.4.2 Subonderdeel 3 b faalt eveneens. De Rechtbank heeft geoordeeld dat ook de omstandigheid dat de dochtermaatschappij [betrokkene 1] mogelijk, indien deze duurdere alternatieve woonruimte in de omgeving zou moeten betrekken, een loonsverhoging zal moeten toekennen, en daaruit voor die dochtermaatschappij financieel nadeel zal voortvloeien, niet meebrengt dat hier sprake is van een dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Dit oordeel geeft geen blijk van een onjuiste opvatting omtrent het bepaalde in art. 1623e lid 1, aanhef en onder 3°.

3.4.3 Subonderdeel 3 c betoogt dat, anders dan de Rechtbank in rov. 8 van haar beschikking heeft aangenomen, het feit dat de met betrekking tot de verhuurde woning bestaande huursituatie de verhuurder voor hoge lasten plaatst omdat de huurpenningen in geen verhouding staan tot de te betalen hypotheeklasten, wel degelijk een factor kan zijn, die meebrengt dat de verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De klacht mist feitelijke grondslag. De Rechtbank heeft de verhouding tussen de huur en de hypotheekkosten kennelijk niet zodanig geacht dat deze in haar oordeel verandering zou kunnen brengen. Daarbij heeft de Rechtbank mede rekening gehouden met de voor [verzoekster] bestaande mogelijkheid tot huurverhoging te komen en met de omstandigheid dat [verzoekster] zich jegens [verweerders] op deze factor beroept zonder eerst een poging hiertoe te hebben ondernomen. Aldus opgevat geeft het oordeel van de Rechtbank, dat verweven is met feitelijke waarderingen, ook geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting.
Voor zover het subonderdeel tenslotte betoogt dat de Rechtbank heeft nagelaten te onderzoeken of de verschillende factoren waarop [verzoekster] een beroep heeft gedaan ten betoge dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, tezamen een "dringende" behoefte opleveren, mist het feitelijke grondslag, omdat de Rechtbank zulks, naar uit rov. 9 van haar beschikking volgt, wel degelijk heeft onderzocht.

3.4.4 De subonderdelen 3 d en 3 e falen, omdat zij voortbouwen op de gedachte die ten grondslag ligt aan onderdeel 2 van het middel en die in 3.3 onjuist is bevonden.

4. Beslissing

De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;

veroordeelt [verzoekster] in de kosten van het geding in cassatie, tot deze uitspraak aan de zijde van [verweerders] begroot op
f 2.275,--, op de voet van art. 57b Rv. te voldoen aan de Griffier.

Deze beschikking is gegeven door de vice-president Snijders als voorzitter en de raadsheren Roelvink, Mijnssen, Korthals Altes en Heemskerk, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Davids op
23 oktober 1992 .