ECLI:NL:GHAMS:2024:1939

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 22/2379

14 mei 2024

uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. A. Bakker)

tegen de uitspraak van 9 september 2022 in de zaak met kenmerk AMS 21/1781 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] ,de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) bij beschikking de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de woning aan het adres [A-straat] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2015 naar waardepeildatum 1 januari 2014 vastgesteld op € 425.500.

1.2.

Het daartegen gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft bij het Hof hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 april 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een bovenwoning met dakterras. De oppervlakte van de woning bedraagt 126 m2 en de oppervlakte van het dakterras bedraagt 18 m2.

2.2.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 425.500 onder meer een matrix overgelegd. In de matrix zijn onder andere de volgende gegevens opgenomen:

De (herleide) gemiddelde vierkantemeterprijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten, geneutraliseerd voor kwaliteit, onderhoud en ligging bedraagt volgens het overzicht € 3.918.

3.Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is, net als bij de rechtbank, in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’):

“
Het oordeel van de rechtbank

6. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.

8. De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. Het gaat namelijk in alle gevallen om bovenwoningen, gelegen in dezelfde buurt en met een vergelijkbaar bouwjaar en oppervlakte. De getaxeerde vierkantemeterprijs van de woning (€ 3.335) ligt een stuk lager dan de gemiddelde geneutraliseerde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten (€ 3.985). De rechtbank is van oordeel dat daaruit blijkt dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

9. Eiseres heeft gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en verkoop 2, omdat de laatste in zijn geheel gerenoveerd is, zo blijkt volgens eiseres uit de overgelegde gegevens van “De Juiste Waarde”. De rechtbank is echter van oordeel dat uit deze advertentietekst en foto’s niet volgt dat rekening gehouden moet worden met een bovengemiddeld kwaliteits- of onderhoudsniveau voor verkoop 2. Bovendien ligt de vierkantemeterprijs van verkoop 2 met € 3.760 zodanig hoger dan die van de woning, dat zelfs wanneer zou worden gecorrigeerd voor een goed kwaliteits- en onderhoudsniveau de gemiddelde vierkantemeterprijs nog steeds hoger zou liggen dan de getaxeerde vierkantemeterprijs van de woning.

10. Eiseres heeft verder aangevoerd dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de 'wet van het afnemend grensnut’: verkoop 1 en verkoop 3 zijn iets kleiner dan de woning en hebben daarom een hogere vierkantemeterprijs. De rechtbank constateert dat deze vergelijkingsobjecten wel iets kleiner zijn, maar niet veel kleiner dan de woning van eiseres. De vierkantemeterprijzen van het woondeel van de verkoop 2 en 3 zijn verder hoger dan die van de woning zodat de rechtbank geen aanleiding heeft voor de conclusie dat bij de waardevaststelling in onvoldoende mate rekening is gehouden met het afnemend grensnut.

11. In het kader van het gelijkheidsbeginsel wijst eiseres op de lagere WOZ-waardes van vijf andere woningen. Zoals de taxateur van de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift en op de zitting echter heeft toegelicht, zijn deze woningen niet nagenoeg identiek aan de woning van eiseres. Alleen al het oppervlakte van de woningen verschilt, zo blijkt ook uit de door eiseres overgelegde gegevens. Het beroep op de meerderheidsregel slaagt daarom naar het oordeel van de rechtbank niet.

12. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar strategisch referentieobjecten heeft gekozen. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde mag uitgaan van de systematische vergelijking. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie voldoende vergelijkbare objecten: tot meer is hij niet gehouden. Geen rechtsregel verplicht de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat dit ook de objecten zijn die het beste vergelijkbaar zijn, en evenmin dat dit de vergelijkingsobjecten zijn met verhoudingsgewijs de laagste transactieprijs. Het staat eiseres vrij om objecten aan te dragen die volgens haar beter vergelijkbaar zijn en verhoudingsgewijs voor een lagere transactieprijs zijn verkocht om de door haar voorgestane lagere waarde aan te tonen. Dit betoog slaagt dus niet.

13. Eiseres voert aan dat hogere eisen mogen worden gesteld aan de onderbouwing van de WOZ-waarde als die wordt gebruikt voor de overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Volgens eiseres is anders sprake van strijd met de door het internationaal en Europees recht gewaarborgde gelijkheid tussen woningeigenaren en het verbod van willekeur. De rechtbank is van oordeel dat de wijze waarop de waarde wordt vastgesteld niet afhankelijk is van het doel waarvoor de WOZ-waarde wordt gebruikt. De gestelde strijd met rechtsbeginselen is niet aan de orde. Ter motivering verwijst de rechtbank naar overweging 4.3., 4.4.1. en 4.4.2. van de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 1 maart 2022.

14. Eiseres voert verder aan dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor het berekenen van de erfpachtcorrectie niet optimaal is. De rechtbank overweegt echter dat de heffingsambtenaar niet verplicht is om uit een brede waaier aan mogelijke schattingen van de erfpachtcorrectie de meest waarschijnlijke of de beste te kiezen. Voldoende is dat de gemeente op zorgvuldige wijze, reële, goed verdedigbare keuzes maakt. Dit volgt ook uit de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019, waarin het betoog van de gemachtigde van eiseres reeds is verworpen.

15. Eiseres voert aan dat de WOZ-waarde met twee procent verminderd moet worden. De gemeente [Z] heeft ter zake het belastingjaar 2019 een korting van twee procent toegepast in verband met lopende procedures over de erfpachtcorrectie. De rechtbank verwerpt het standpunt van eiseres dat zij ook voor het belastingjaar 2015 recht heeft op die korting en dat de heffingsambtenaar anders de algemene beginselen van behoorlijk bestuur schendt. Ter motivering verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 november 2021. Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat het vertrouwensbeginsel noch de andere ingeroepen algemene beginselen van behoorlijk bestuur ertoe nopen dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden voor andere jaren dan 2019 met twee procent zou moeten verlagen.

16. Eiseres voert verder aan dat geen sprake is van een zorgvuldige voorbereiding, omdat de heffingsambtenaar geen volledige heroverweging heeft gedaan. Ook zou sprake zijn van een motiveringsgebrek.

De rechtbank volgt eiseres daarin niet. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt voldoende waarop de heffingsambtenaar zijn beslissing heeft gebaseerd, dat alle relevante waarderingsaspecten bij de (her)beoordeling zijn betrokken en er is voldoende ingegaan op hetgeen in bezwaar is aangevoerd. Niet gebleken is dat sprake is van een motiveringsgebrek.

17. Eiseres voert tot slot aan dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte niet op haar verzoek alle op de waardeberekening betrekking hebbende stukken aan haar heeft toegezonden, zoals de grondstaffel. De rechtbank is echter van oordeel dat geen sprake is van een gebrek. Uit de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 22 februari 2022 blijkt namelijk de heffingsambtenaar in de bezwaarfase gehouden is om het taxatieverslag toe te sturen, maar dat dit niet geldt voor de overige gegevens die door eiseres worden genoemd.

Conclusie

18. Het beroep is ongegrond. Eiseres krijgt dus geen gelijk.

19. Bij die uitkomst is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht.”

5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep

5.1.

Het Hof verenigt zich met de beslissing van de rechtbank en maakt de gronden waarop deze berust tot de zijne. Al hetgeen belanghebbende in hoger beroep aanvullend heeft aangevoerd, werpt geen nieuw of ander licht op de zaak. Het Hof overweegt nog als volgt.

Standaardgrieven

5.2.

Belanghebbende heeft in dit hoger beroep een aantal standaardgrieven aangevoerd die door het Hof in zijn uitspraken van 9 maart 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:473, en 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594, reeds zijn verworpen.

Oordeel

ECLI:GHAMS:2023:2594, r.o.:

Het Hof vindt geen aanleiding om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen om als partij aan het geding deel te nemen.

5.1.2

De vraag of de gegevens van de in OrtaX ingevoerde transacties binnen de referentieperiode behoren tot de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens beantwoordt het Hof ontkennend.

5.4.5

De vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend.

5.5.1 e.v.

Het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel.

5.6

Dat omstandigheid dat de WOZ-waarde i.c. is vastgesteld met het oog op de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht, vormt geen aanleiding tot het hanteren van een ander waardebegrip dan het in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ gedefinieerde.

5.9

Het Hof gaat voorbij aan belanghebbendes klacht dat de heffingsambtenaar zich bij de selectie van de vergelijkingsobjecten niet heeft gehouden aan bepaalde eisen (een bandbreedte voor de spreidingscoëfficiënt) die de Waarderingskamer daaraan stelt, omdat dit geen voorschrift is waaraan de belastingrechter de WOZ-waarde dient te toetsen.

5.10.3

Het Hof is van oordeel dat het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen.

5.12 en 5.13

De stelling van belanghebbende dat hij op grond van de een brief van de wethouder van Financiën van de gemeente [Z] met als onderwerp ‘
Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond’, ook voor het onderhavige jaar recht heeft op een verlaging van de WOZ-waardering met 2%, wordt door het Hof verworpen.

5.14

Oordeel

ECLI:NL:GHAMS:2021:473 r.o.:

Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten maar de WOZ-waarde van de woning is in geschil. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde gestaafd met gecorrigeerde transactieprijzen van vergelijkingsobjecten en niet met de WOZ-waarden van die objecten. Het Hof zal de heffingsambtenaar daarom niet opdragen om inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld.

r.o. 5.16

5.3.

Het Hof ziet geen aanleiding in deze zaak anders over opgenoemde grieven te oordelen en neemt deze oordelen (indien en voor zover nog aan de orde) over. Belanghebbende heeft voorts in standaardgrieven aangevoerd dat algemene beginselen van behoorlijk bestuur en algemene rechtsbeginselen zijn geschonden. Op belanghebbende rust de last feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een of meerdere van genoemde beginselen heeft geschonden. Het Hof is van oordeel dat op basis van al hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft aangevoerd niet de conclusie kan worden getrokken dat een van deze beginselen is geschonden (zie over het gelijkheidsbeginsel ook het hierna onder 5.5 en 5.6 overwogene).

WOZ-waarde van de woning

5.4.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, heeft als waarde van een onroerende zaak te gelden de waarde in het economische verkeer van de volle en onbezwaarde eigendom. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is, maar dan wel in het licht van wat belanghebbende aanvoert (vergelijk HR 14-10-2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300; ook wel het Oostflakkee-arrest genoemd). Uit het verklaarde ter zitting bij het Hof volgt dat belanghebbende de WOZ-waarde van deze woning – buiten met de hierboven genoemde standaardgrieven – uitsluitend nog bestrijdt op grond van het gelijkheidsbeginsel. Bij het ontbreken van een betwisting van de waarde voor het overige ziet het Hof geen aanleiding om een zelfstandige waardebeoordeling uit te voeren. Dat betekent dat tot uitgangspunt wordt genomen dat aannemelijk is dat de WOZ-waarde op zichzelf niet te hoog is.

Gelijkheidsbeginsel

5.5.

Belanghebbende stelt dat het gelijkheidsbeginsel geschonden is en dat de WOZ-waarde daarom moet worden verlaagd naar € 299.000. Zij heeft hiertoe enerzijds een beroep gedaan op de meerderheidsregel en anderzijds beroept belanghebbende zich op het bestaan van begunstigend beleid voor andere woningen. De heffingsambtenaar stelt gemotiveerd dat het gelijkheidsbeginsel niet geschonden is. Op belanghebbende rust in dit geval de bewijslast.

5.6.

Het is vaste jurisprudentie van de Hoge Raad dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in een geval als het onderhavige de vergelijking moet worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de feitenrechter verwaarloosbaar zijn (zie Hoge Raad 6 oktober 2006, ECLI:NL:HR:2006:AY9489). Volgens belanghebbende is een meerderheid van andere identieke woningen aan de [A-straat] lager gewaardeerd, te weten huisnummers 149-1, 151-1, 157-1 en 159-1. De heffingsambtenaar betoogt dat deze woningen niet identiek zijn, alleen al omdat de oppervlakte van die woningen 6 tot 10 m2 kleiner is. Een dergelijk verschil is niet verwaarloosbaar omdat in [Z] tot wel € 10.000 per m2 voor woningen betaald wordt. Daartegen heeft belanghebbende niets ingebracht. Het Hof acht het bij deze stand van zaken niet door belanghebbende aannemelijk gemaakt dat in dit geval sprake is van (nagenoeg) identieke woningen. Haar beroep op de meerderheidsregel faalt dan ook.

5.7.

Verder beroept belanghebbende zich op een gelijke behandeling vanwege het bestaan van begunstigend beleid voor andere woningen ( [B-straat] , [C-straat] en [D-straat] ). Volgens belanghebbende hanteert de heffingsambtenaar het beleid dat de waarde van woningen waarover niet wordt geprocedeerd modelmatig wordt vastgesteld, maar dat dit anders is bij woningen waarover wel een WOZ-waardeprocedure wordt gevoerd. Bij dergelijke procedures wordt de waarde van de desbetreffende woning aan de hand van vergelijkingsobjecten in een matrix vastgesteld en een dergelijke waarde is hoger dan een modelmatige, aldus nog steeds belanghebbende. In reactie daarop wijst de heffingsambtenaar naar de uitspraken van dit Hof van 31 oktober en 7 november 2023 (nrs. ECLI:NL:GHAMS:2023:2594 en ECLI:NL:GHAMS:2023:2630) waarin de toelichting van gemeente [Z] op haar werkwijze is opgenomen. Hieruit volgt dat de waardevaststelling voor woningen steeds op dezelfde wijze plaatsvindt, namelijk dat de taxateur op basis van zijn vakkennis en ervaring de waarde van een woning op een bepaald bedrag vaststelt en dat deze hierbij als hulpmiddel voor alle woningen een modelmatige waardeberekening gebruikt. Er bestaat dus geen afwijkende behandeling voor woningen waarover niet wordt geprocedeerd, aldus de heffingsambtenaar.
Er is dus geen begunstigend beleid, omdat de waardevaststelling voor alle woningen op dezelfde wijze gebeurt. Bovendien kan het Hof het betoog van gemachtigde niet plaatsen. Aangezien een eventueel bezwaar uit de aard der zaak pas kan volgen
nadatde waarde is vastgesteld en de betrokkene heeft beslist dat hij zich niet in die waarde kan vinden, kan het voeren van een procedure geen invloed hebben gehad op de
waardevaststelling. Iets anders is de wijze van
onderbouwingvan een vastgestelde waarde in een latere procedure die wordt gevoerd omdat iemand de vastgestelde waarde te hoog vindt. Een dergelijke onderbouwing van de beschikte waarde gebeurt veelal aan de hand van een matrix en kan dan alleen maar leiden tot een verlaging van een vastgestelde waarde van de woning waarover wordt geprocedeerd.

5.8.

Met hetgeen door belanghebbende naar voren is gebracht, slaagt zij dus niet in de bewijslast dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden.

Slotsom

5.9.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is.

6.Kosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor het toekennen van een proceskostenvergoeding.

7.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. M. Ferrier, voorzitter, A.M. van Amsterdam en N. Djebali, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.J. Nagel als griffier. De beslissing is op 14 mei 2024 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: