ECLI:NL:GHAMS:2023:389

• Datum uitspraak: 7 februari 2023
• Publicatiedatum: 16 februari 2023
• Zaaknummer: 21/01678
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.C.H.M. Lips; N. Djebali; E.A.M. Huiskers-Stoop
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde woning en de vaststelling door de heffingsambtenaar

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 7 februari 2023 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende, [X], tegen de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam. De zaak betreft de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning aan [a-straat 1] te Amsterdam voor het belastingjaar 2019. De heffingsambtenaar had de waarde vastgesteld op € 1.754.000, maar na bezwaar werd deze verlaagd naar € 1.710.000. De rechtbank Amsterdam verklaarde het beroep van belanghebbende ongegrond en veroordeelde de heffingsambtenaar tot het betalen van een schadevergoeding van € 500,- wegens overschrijding van de redelijke termijn. In hoger beroep heeft belanghebbende opnieuw betoogd dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld en dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand van de woning en de ligging ten opzichte van vergelijkingsobjecten. Het Hof heeft de uitspraak van de rechtbank bevestigd en geoordeeld dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het Hof heeft ook geoordeeld dat de overschrijding van de redelijke termijn volledig aan de bestuurlijke fase kan worden toegerekend, en heeft de schadevergoeding bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 21/01678

7 februari 2023

uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , woonachtig te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. A. Bakker)

tegen de uitspraak van 2 september 2021 in de zaak met kenmerk AMS 20/2304 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) van in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2019 op grond van artikel 22 van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 1.754.000. Gelijktijdig is door middel van hetzelfde geschrift de aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar 2019 bekendgemaakt.

1.2.

Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de woning verminderd naar € 1.710.000, onder toekenning van een kostenvergoeding van € 522.

1.3.

Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft in haar uitspraak van 2 september 2021 als volgt beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’):

“
Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een schadevergoeding aan eiseres, vastgesteld op € 500,-;

- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiseres te vergoeden;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van
€ 534,-.”

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld.

Het hoger beroep heeft het Hof ontvangen op 14 oktober 2021 en is aangevuld bij brief van 12 november 2021. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 november 2022. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1.

Het Hof neemt hetgeen de rechtbank onder 1.1 heeft opgenomen over als feiten:

“1.1. Eiseres is huurder van de woning. Het betreft een bovenwoning uit 1902 met een dakterras. De oppervlakte van de woning is ongeveer 292 m².”

2.2.

Aangezien de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan.

3. Geschil in hoger beroep

Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

4. Overwegingen van de rechtbank

De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil als volgt overwogen.

“
De WOZ-waarde van de woning

2.1.

Eiseres voert aan dat de waarde van de woning kennelijk niet is berekend op grond van de modelmatige waardebepaling en dat sprake is van strijd met het verbod op willekeur en strijd met het vertrouwensbeginsel. Eiseres voert verder aan dat de heffingsambtenaar een strategische keuze maakt welke vergelijkingsobjecten worden gebruikt in de taxatietechnische onderbouwing.

2.2.

De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Uit de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 5 november 2019 [voetnoot: ECLI:NL:GHAMS:2019:4018] volgt dat de heffingsambtenaar in beroep de waarde mag onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen, ook al is de waarde in een eerder stadium vastgesteld door middel van een modelmatige waardebepaling. Anders dan eiseres betoogt, is deze handelwijze niet in strijd met het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel. De heffingsambtenaar heeft op zitting de door hem in beroep gebruikte vergelijkingsmethode verder toegelicht, waarbij door hem is verklaard dat de gekozen panden vergelijkbaar zijn en dat bij de vergelijking rekening wordt gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De stelling van eiseres dat de heffingsambtenaar strategisch heeft gekozen binnen de groep van mogelijke vergelijkingsobjecten ter onderbouwing van een hogere waarde, wordt, gelet op het voorgaande, door de rechtbank verworpen.

3.1.

Eiseres voert verder aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Volgens eiseres is onvoldoende rekening gehouden met de slechte staat van de woning, terwijl [b-straat 1] en de [c-straat 1] volledig zijn gerenoveerd. Eiseres verwijst naar het door haar overgelegde rapport. Ook de ligging van de woning is onder gemiddeld ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten [b-straat 2] en [b-straat 1] hebben direct uitzicht op het Vondelpark en het vergelijkingsobject [c-straat 1] heeft een rustigere ligging, aldus eiseres.

3.2.

Ter zitting heeft de heffingsambtenaar zich op het standpunt gesteld dat reeds voldoende rekening is gehouden met een slechter onderhoud ten opzichte van de vergelijkingsobjecten en dat om die reden de waarde in bezwaar is verlaagd. De rechtbank volgt dit standpunt. De kwaliteit van de vergelijkingsobjecten is ‘gemiddeld’ en de kwaliteit van de woning is ‘matig’. Eiseres heeft met het door haar ingebrachte rapport onvoldoende onderbouwd dat het onderhoud ‘slecht’ is of dat ook anderszins onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen in kwaliteit tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Voor zover er al verschil is in de ligging, is hier naar het oordeel van de rechtbank met het grote verschil van € 1.258,- tussen de m²-prijs van de woning en de gemiddelde gecorrigeerde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten eveneens voldoende rekening gehouden. Dit levert namelijk een totaal verschil op van € 367.336,- (€ 1.258,- x 292 m²). Het betoog van eiseres slaagt niet.

4.1.

Eiseres voert verder aan dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling rekening moet houden met VvE-reserves. Ook voert eiseres aan dat de erfpachtcorrecties onjuist zijn en dat de heffingsambtenaar, verwijzend naar de brief van 5 februari 2019 van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam, een verlaging van 2% moet toepassen op de waarde.

4.2.

De rechtbank stelt vast dat met VvE-reserves rekening is gehouden indien aanwezig gebleken. Ook stelt de rechtbank vast dat de door eiseres genoemde verlaging van 2% in dit geval is toegepast op de woning. Voor wat betreft de aangevoerde grond ten aanzien van toegepaste erfpachtcorrecties, overweegt de rechtbank dat geen erfpachtcorrectie is toegepast. Reeds daarom behoeft deze grond geen bespreking.

5. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken.

Redelijke termijn

6.1.

Tot slot heeft eiseres op de zitting nog verzocht om schadevergoeding in verband met overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden.

6.2.

De behandeling van zaken als deze, waarin van een bezwaar- en beroepsprocedure sprake is, mag maximaal twee jaar in beslag nemen, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren [voetnoot: Zie het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252]. De te beoordelen periode vangt aan met de datum waarop het bezwaarschrift is ontvangen en loopt door tot de datum waarop de rechtbank in eerste aanleg uitspraak heeft gedaan.

6.3.

Vanaf de ontvangst van het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar op 10 april 2019, tot de datum van deze uitspraak zijn afgerond twee jaar en vijf maanden verstreken. Dat betekent dat de redelijke termijn is overschreden met afgerond vijf maanden. De behandeling van het bezwaar heeft bijna elf maanden geduurd. De behandeling van het beroep heeft bijna één jaar en zes maanden geduurd.

6.4.

De bestuurlijke fase heeft dus bijna vijf maanden te lang geduurd. Daarbij merkt de rechtbank op dat de bestuurlijke fase is afgerond vóór de ingang van de maatregelen omtrent het coronavirus. De rechterlijke fase heeft niet te lang geduurd. De overschrijding van de termijn van afgerond vijf maanden moet naar het oordeel van de rechtbank dan ook volledig worden toegerekend aan de bestuurlijke fase.

6.5.

Uitgaande van een tarief van € 500,- per half jaar of gedeelte daarvan waarmee de redelijke termijn is overschreden, moet de door eiseres geleden immateriële schade worden vastgesteld op een bedrag van € 500,-. Dit betekent dat de heffingsambtenaar tot het betalen van een bedrag van € 500,- zal worden veroordeeld.

Conclusie

7. Het beroep is ongegrond.

8. Gelet op de veroordeling tot het betalen van een schadevergoeding, is er aanleiding te bepalen dat de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht aan haar vergoedt.

9. Daarnaast is er aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de door eiseres gemaakte proceskosten in beroep. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 534,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 0,5). Aangezien de heffingsambtenaar uitsluitend wordt veroordeeld in de proceskosten in verband met toekenning van de schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn, hanteert de rechtbank een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 0,5.”

5. Beoordeling van het geschil

Standpunten belanghebbende

5.1.

Belanghebbende heeft in hoger beroep de volgende – voor een groot deel uit de eerste aanleg herhaalde – standpunten ingenomen en/of stellingen betrokken inzake:

• de omstandigheid dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met het in de transactieprijzen begrepen aandeel van het reservefonds van de vereniging van eigenaren;
• de omstandigheid dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de slechte onderhoudstoestand van de woning; niet alleen de kwaliteit maar ook het onderhoud is volgens belanghebbende matig;
• de ligging van de woning; deze acht belanghebbende ondergemiddeld ten opzichte van de vergelijkingsobjecten;
• de omstandigheid dat de heffingsambtenaar zich niet van alle relevante feiten op de hoogte heeft gesteld en daarom sprake is van strijd met het verbod van willekeur;
• de omstandigheid dat de vergelijkingsobjecten lagere WOZ-waarden hebben dan is vermeld in de matrix onder het kopje ‘objectkenmerken’;
• de omstandigheid dat de woning niet op modelmatige wijze is getaxeerd en – voor zover dat wel is gebeurd – daarin geen inzicht is verschaft waardoor sprake is van een black box als bedoeld in r.o. 2.3.3. van HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182. Belanghebbende acht hierdoor strijd aanwezig met het vertrouwensbeginsel en het verbod van willekeur.

Belanghebbende heeft in haar hoger beroepschrift geconcludeerd tot verlaging van de WOZ-waarde primair tot een bedrag bij juiste toepassing van de erfpachtcorrectie en subsidiair tot € 1.372.000.

Standpunten heffingsambtenaar

5.2.

De heffingsambtenaar heeft de standpunten van belanghebbende gemotiveerd betwist.

Oordeel Hof

5.3.1.

Het Hof stelt voorop dat:

(i) de in geschil zijnde (WOZ-)waarde, de waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en

(ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat het om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend; en

(iii) doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt.

5.3.2.

Het Hof onderschrijft de uitspraak van de rechtbank en acht door de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning na vermindering bij uitspraak op bezwaar, niet te hoog is vastgesteld. Het Hof voegt het navolgende hieraan toe.

5.3.3.

Anders dan belanghebbende stelt in zijn aanvullend hogerberoepschrift, heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde wel verminderd bij bezwaar; zie onder 1.2.

5.3.4.

In de door de heffingsambtenaar in eerste aanleg ingebrachte matrix valt te lezen dat bij de herleiding van de transactieprijs van de daarin vermelde verkoop 1 wel rekening is gehouden met de aanwezigheid van het aandeel in het Vve-reservefonds. Dat bij verkopen 2 en 3 ook sprake zou zijn van een aandeel in een reservefonds, is met de blote stelling van gemachtigde van belanghebbende niet aannemelijk geworden.

5.3.5.

Wat betreft de kwaliteit, onderhoud en de ligging van de woning acht het Hof het oordeel van de rechtbank alsmede de daartoe gegeven gronden juist (zie onderdeel 3.2 uitspraak rechtbank), en maakt deze tot de zijne. Het Hof voegt daaraan toe dat de woning op korte loopafstand ligt van het Museumplein en van de P.C. Hooftstraat en Van Baerlestraat, en daarom kan worden aangemerkt als een goede locatie, zeker niet minder dan die van de vergelijkingsobjecten. Het Hof acht voldoende rekening gehouden met verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten reeds vanwege het grote verschil in m2-prijs tussen dat van de woning en van de vergelijkingsobjecten, door de rechtbank vastgesteld op € 367.336. Het Hof volgt belanghebbende niet waar zij uitgaat van andere gegevens die zij heeft afgeleid van de door haar in het hogerberoepschrift vermelde verkoopadvertenties.

5.3.6.

Het Hof overweegt dat belanghebbende zijn grief dat de heffingsambtenaar het willekeurverbod dan wel enig ander algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden, met al hetgeen hij heeft gesteld, niet aannemelijk heeft gemaakt. Derhalve faalt ook deze beroepsgrond.

5.3.7.

Anders dan belanghebbende lijkt te stellen zijn in de door de heffingsambtenaar ingebrachte matrix geen WOZ-waarden vermeld van de vergelijkingsobjecten. Voor zover belanghebbendes standpunt inhoudt dat de WOZ-waarde van de woning ten onrechte hoger is vastgesteld dan de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten, gaat het uit van een onjuiste rechtsopvatting. Immers berust de systematische vergelijking op een vergelijking van in de markt gerealiseerde transactieprijzen, en niet op een vergelijking van WOZ-waarden.

5.3.8.

Het standpunt van belanghebbende dat de heffingsambtenaar gehouden is om inzicht te verschaffen in de modelmatige waardebepaling en daarbij alle transacties over te leggen van de referentie-objecten die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd, faalt. Het is de heffingsambtenaar in een procedure over de vastgestelde WOZ-waarde toegestaan om de juistheid van de door hem vastgestelde waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer), ook al is de waarde bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling vastgesteld. Anders dan belanghebbende betoogt, is deze handelwijze niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel (vgl. Hof Amsterdam 5 november 2019, 17/00395, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018, in samenhang met Hoge Raad 29 mei 2020, 19/05491, ECLI:NL:HR:2020:988).

5.3.9.

Anders dan de gemachtigde in zijn conclusie tot verlaging van de WOZ-waarde lijkt te veronderstellen, heeft de heffingsambtenaar op de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten geen erfpachtcorrecties toegepast. De door belanghebbende subsidiair bepleite waarde van € 1.372.000 acht het Hof niet (voldoende) onderbouwd; er liggen geen taxaties aan ten grondslag noch gegevens van vergelijkbaar gewicht.

Hetgeen overigens nog door of namens belanghebbende in de van hem afkomstige stukken naar voren is gebracht, leidt niet tot een ander oordeel.

Slotsom

5.4.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende geen doel treft en de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. R.C.H.M. Lips, voorzitter, N. Djebali en E.A.M. Huiskers-Stoop, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. De beslissing is op 7 februari 2023 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op
www.hogeraad.nl . Informatie over de inlogmiddelen vindt u op
www.hogeraad.nl .

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.