Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 10/00794
24 mei 2012
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] en [Y] te [Z], belanghebbenden,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 10/641 van de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbenden
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2009 ten name van [X] op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [a-weg 1] te [Z] (hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2008 voor het tijdvak 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009 vastgesteld op € 1.220.000. De beschikking bevat, voor zover van belang, de aanslag onroerende zaakbelastingen voor het jaar 2009 ten bedrage van € 917,44.
1.2. Nadat daartegen door [X] en [Y] bezwaar is gemaakt heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 15 december 2009 en verzonden op 24 december 2009, het bezwaar van [X] ongegrond verklaard en de beschikking gehandhaafd.
1.3. Bij uitspraak van 6 oktober 2010, heeft de rechtbank het door belanghebbenden ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4. Het tegen deze uitspraak door belanghebbenden ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 17 november 2010. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 december 2011. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. Het Hof heeft het onderzoek ter zitting geschorst om partijen in de gelegenheid te stellen om in onderling overleg hun geschil te beëindigen. [X] heeft het Hof verzocht uitspraak te doen.
1.6. Het Hof heeft partijen bij brief van 16 februari 2012 geïnformeerd dat het onderzoek ter zitting wordt gesloten en dat schriftelijk uitspraak wordt gedaan.
2. Feiten
2.1. Belanghebbenden zijn eigenaren van de woning, gelegen buiten de bebouwde kom van [Z]. Het is een vrijstaande woning uit 1930, staande op een perceel met een oppervlakte van 2.820 m2.
2.2. Voor het perceel waarop de woning zich bevindt is het Bestemmingsplan Landelijk Gebied [Z] uit 2002 van toepassing. Een groot deel van het perceel heeft de bestemming natuur en landschap.
2.3. De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport in de procedure voor de rechtbank ingebracht en heeft de bij beschikking vastgestelde waarde onderbouwd aan de hand van verkoopcijfers van woningen aan de [b-weg] 8, [c-laan] 24 en [d-laan] 25. In de bij het taxatierapport gevoegde matrix is bij de waarde van de grond een correctiefactor van 0,8 toegepast wegens ligging aan een doorgaande weg. In het rapport is bij ‘Omschrijving van het object’ bij bijzonderheden vermeld: geen.
3. Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2008 op een juist bedrag is vastgesteld.
4. Overwegingen van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep van belanghebbenden ongegrond verklaard en daartoe in de overwegingen 5. tot en met 11. het volgende overwogen. Belanghebbenden zijn in deze overwegingen aangeduid als ‘eisers’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Verweerder heeft abusievelijk in het taxatieverslag dezelfde vergelijkingsobjecten genoemd als gebruikt voor het vorige tijdvak, doch heeft daarom in het taxatierapport verwezen naar andere vergelijkingsobjecten, die kort vóór of na de waardepeildatum (Hof: verkocht) zijn. De rechtbank overweegt daarbij dat het verweerder vrij staat om in iedere fase van deze procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen.
Ten aanzien van het aangevoerde met betrekking tot de Waarderingsinstructie van de Waarderingskamer overweegt de rechtbank dat deze instructie slechts een hulpmiddel is om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip inderdaad wordt gehanteerd. De toetssteen blijft evenwel uiteindelijk de waarde zoals omschreven in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, en die waarde kan ook op andere manieren worden bepaald, zo volgt uit een arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, nr. 35 797, BNB 2001/52).
Dit betekent dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
7. De rechtbank acht met name het pand aan de [c-laan] 24 en het pand gelegen aan de Burgemeester den [d-laan] 25 geschikte vergelijkingsobjecten. Deze stammen uit dezelfde bouwperiode, hebben ongeveer dezelfde inhoud en liggen op een even groot perceeloppervlak als de woning. Verweerder heeft aan de woning een prijs per kubieke meter van € 271 toegekend, terwijl de twee andere objecten bij de verkoop prijzen per kubieke meter van respectievelijk € 1.479 en € 805 hebben gerealiseerd. Ten aanzien van de grond heeft verweerder dezelfde grondstaffel gehanteerd als voor de vergelijkingsobjecten, doch deze voor de woning gecorrigeerd met een factor 0,8 wegens ligging aan een doorgaande weg. Op grond van het voorgaande acht de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
8. Eisers hebben aangevoerd dat verweerder uitgegaan is van onjuiste gegevens over de inhoud van de woning. Deze beroepsgrond treft geen doel, omdat de rechtbank in hetgeen eisers in dit verband hebben aangevoerd, geen aanleiding ziet voor het oordeel dat de taxateur de relevante gegevens in het taxatierapport niet juist heeft vastgelegd. Verweerder heeft immers aangevoerd, dat hij de inhoud van de woning heeft berekend op basis van bouwtekeningen in het gemeentearchief en daarbij de berekeningsmethode volgens de zogenoemde NEN-norm (dat wil zeggen inclusief muren en wanden) heeft toegepast. De rechtbank ziet in de toelichting van echter geen grond voor het oordeel dat de taxateur zijn berekeningen op basis van de beschikbare gegevens onjuist heeft uitgevoerd en in zijn berekening fouten zou hebben gemaakt.
De rechtbank verwerpt daarom de grief van s dat verweerder van onjuiste gegevens zou zijn uitgegaan en gaat bij de beoordeling uit van de gegevens in het taxatierapport over de inhoud.
9. Eisers beroepen zich erop dat op een deel van de grond rondom de woning op grond van het bestemmingsplan Landelijke Gebied van 2002, anders dan bij de vergelijkingsobjecten, de bestemming Natuur en Landschap rust. Hierdoor zijn er stringente beperkingen ten aan zien van het gebruik van de grond. Verweerder heeft echter verklaard dat de bestemming ‘Natuur en Landschap’ ook binnen de andere bestemmingsplannen in [Z] voorkomt, zodat, zou dit al een waardedrukkende factor vormen, dit aspect in de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten is verdisconteerd.
De rechtbank is van oordeel dat eisers, tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder, niet aannemelijk hebben gemaakt dat sprake is van een waardedrukkende factor die alleen geldt ten aanzien van de woning. Verweerder heeft door het onderbouwen van de waarde met transactiecijfers van vergelijkingsobjecten in [Z] met eveneens de bestemming ‘Natuur en Landschap’ de negatieve dan wel positieve invloed die uitgaat van de bestemming betrokken bij de vaststelling van de woning.
10. Eisers hebben verder aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak aan de woning is toegekend. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 5. weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Deze beroepsgrond faalt derhalve. Verweerder heeft de ruime stijging van 53% overigens verklaard door het feit dat de woning voorheen – naar eiser erkent ten onrechte – als Natuurschoonwet-landgoed is aangemerkt, aan welke objecten een lagere waarde dan de waarde in het economische verkeer wordt toegekend.
11. Voor zover eisers van mening zijn dat verweerder met de door hem overgelegde stukken onvoldoende inzichtelijk hebben gemaakt hoe de vastgestelde WOZ-waarde tot stand is gekomen, is het volgende van belang. Ingevolge artikel 6 van Pro het op grond van artikel 20, tweede lid, van de Wet WOZ uitgevaardigde Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling bevat het taxatieverslag tenminste de objectaanduiding, de waarde-relevante objectgegevens, de motivering van de individuele afwijking ten opzichte van de relevante marktgegevens en de getaxeerde waarde. De toelichting bij dit artikel vermeldt inzake de motivering van de individuele afwijking ten opzichte van de relevante marktgegevens, voor zover hier van belang, het volgende:
“Als motivering van de individuele afwijking ten opzichte van relevante marktgegevens worden, volgens het modeltaxatieverslag woningen (vastgesteld in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken), op het taxatieverslag woningen zowel de belangrijkste waardebepalende objectkenmerken van de getaxeerde woning als van de relevante marktgegevens weergegeven.”
Nu in het taxatierapport alle componenten, zoals hiervoor vermeld, zijn opgenomen is de rechtbank van oordeel dat het rapport aan de minimale eisen voldoet die daaraan gesteld worden. Hiermee heeft verweerder voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de WOZ-waarde van de woning is vastgesteld. De taxatieopbouw kan dienen als bewijsmiddel ter onderbouwing van de vastgestelde waarde zoals opgenomen in de beschikking (vergelijk Hoge Raad 23 december 2005, nr. 41 172, V-N 2006/5.25).
5. Beoordeling van het geschil
Ambtshalve beoordeling ontvankelijkheid [Y]
5.1. De heffingsambtenaar heeft op basis van artikel 24, vierde lid, Wet Woz de beschikking bekendgemaakt aan [X]. Zowel [X] als [Y] hebben in een geschrift bezwaar gemaakt tegen deze beschikking. De heffingsambtenaar had daarom ten aanzien van beiden uitspraak kunnen doen. Gelet op de aanduiding in de kop van de uitspraak van de rechtbank heeft de rechtbank ten aanzien van beiden uitspraak gedaan en mevrouw [Y] is kennelijk niet in haar belang geschaad doordat haar naam niet expliciet in de uitspraak op bezwaar is vermeld.
Beoordeling van de waarde van de woning
5.2. Evenals de rechtbank overweegt het Hof dat op de heffingsambtenaar de last rust aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde het in 2.3 van de feiten bedoelde taxatierapport overgelegd. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat [c-laan] 24 niet langer als vergelijkingsobject wordt aangevoerd. Voor de overige twee in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten, [b-weg] 8 en [d-laan] 25, geldt dat de gerealiseerde verkoopprijzen van deze woningen in beginsel geschikt zijn om de waarde van de woning van belanghebbenden te onderbouwen.
5.3. De heffingsambtenaar stelt ter zitting in hoger beroep dat de waarde per kubieke meter, zoals gehanteerd in de bij het taxatierapport gevoegde matrix, voor de woning van belanghebbenden, te laag is. De heffingsambtenaar verwijst hiervoor naar de woningen [b-weg] 1A en [b-weg] 3A die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Voor deze woningen zijn door de heffingsambtenaar geen nadere stukken ingediend, terwijl de heffingsambtenaar hiervoor wel (ruimschoots) de gelegenheid heeft gehad. Belanghebbenden hebben, doordat de heffingsambtenaar voor het eerst ter zitting melding maakt van deze vergelijkingsobjecten, geen gelegenheid gehad om hiervan vóór het onderzoek ter zitting kennis te nemen en zich hierop voor te bereiden. Het Hof ziet hierin aanleiding om aan de door de heffingsambtenaar ter zitting genoemde waarden per kubieke meter die voor [b-weg] 1A en [b-weg] 3A gerealiseerd zouden zijn, voorbij te gaan. Voor zover de heffingsambtenaar in hoger beroep een onjuistheid of onvolledigheid in het taxatierapport wil herstellen, dient ruim vóór het onderzoek ter zitting gemotiveerd te worden waarom de door de heffingsambtenaar in een eerdere fase van de procedure ingebrachte gegevens, die met behulp van een taxateur tot stand zijn gekomen, bij nader inzien onjuist of onvolledig blijken te zijn.
5.4. Met betrekking tot het aantal kubieke meters overweegt het Hof het volgende:
In hun hogerberoepschrift hebben belanghebbenden de door de rechtbank gehanteerde inhoud van 1.066 m3 betwist op grond van kwalificatie van elementen van de woning als “woning” respectievelijk “bijgebouw”. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift op basis van bouwtekeningen een nadere berekening overgelegd uitkomende op 1.097 m3 voor het hoofdgebouw en 24 m3 voor de aangebouwde berging. Nu belanghebbenden deze berekening inhoudelijk niet heeft betwist, ziet het Hof geen reden van de door hen genoemde 420 m3 uit te gaan.
5.5. Belanghebbenden stellen, althans zo begrijpt het Hof, dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet aan de hand van vergelijkingsobjecten had mogen onderbouwen omdat de drie vergelijkingsobjecten onbruikbaar zijn. Belanghebbenden zijn in dit verband van mening dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de ‘Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling’ slechts een hulpmiddel is om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip wordt gehanteerd. Het Hof is van oordeel dat belanghebbenden ten onrechte voorbijgaan aan hetgeen door de Hoge Raad (29 november 2000, nr. 35 797, LJN:AA6810. BNB 2000/52) is overwogen. Dit brengt mee dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning van belanghebbenden terecht heeft onderbouwd op basis van verkooptransacties van vergelijkbare objecten, waarbij geldt dat deze objecten vergelijkbaar maar niet identiek hoeven te zijn en dat de heffingsambtenaar voldoende inzicht dient te geven in de manier waarop rekening wordt gehouden met onderlinge verschillen.
5.6. Belanghebbenden voeren verder aan dat de rechtbank heeft miskend dat voor de vergelijkingsobjecten niet de bestemming ‘natuur’ geldt en dat deze daarom niet als vergelijkingsobjecten kunnen worden beschouwd. Voor zover belanghebbenden hiermee bedoelen te stellen dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning alleen kan onderbouwen met verkooptransacties van woningen die, net als de woning van de belanghebbenden buiten de bebouwde kom zijn gelegen, kan deze stelling niet worden gevolgd. Zoals hiervoor in 5.5 is overwogen kunnen vergelijkingsobjecten dienen ter onderbouwing van de te waarderen woning, mits de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat de onderlinge verschillen geen invloed hebben op de waarde, dan wel dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde op andere gronden juist is.
5.7. Belanghebbenden hebben gesteld en de heffingsambtenaar heeft erkend dat zij hun woning als gevolg van de bepalingen in het bestemmingsplan niet kunnen uitbreiden en dat zij evenmin andere opstallen, zoals een garage, berging of tennisbaan op de kavel mogen bouwen. Het Hof gaat er daarom vanuit dat er voor de woning van belanghebbenden geen mogelijkheden voor uitbreiding zijn. Het hof is echter van oordeel dat het ontbreken van deze uitbreidingsmogelijkheden niet meebrengt dat de waarde van de woning van belanghebbenden daardoor (beduidend) lager is ten opzichte van de waarde van de vergelijkingsobjecten en dat de heffingsambtenaar hiermee rekening had moeten houden. De woning van belanghebbenden is in het verleden uitgebreid door de aanbouw van de woonruimte. Verder geldt in de regel dat op basis van bestemmingsplannen beperkingen worden gesteld aan de maximale bebouwing van het perceel. Nadat de uitbreidingsmogelijkheden van een perceel zijn benut, kan niet worden aangenomen dat dit een negatief effect heeft op de waarde van de woning. Voor de woning van belanghebbenden geldt weliswaar dat geen bebouwing meer mogelijk is, maar dit brengt niet mee dat de waarde daarom te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft, gelet op de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning van € 1.220.000 niet te hoog is.
5.8. Belanghebbenden klagen er terecht over dat de rechtbank in haar uitspraak niet is ingegaan op het argument, zoals verwoord in de pleitnota ter zitting van de rechtbank, dat de ondergrond van de woning buiten de waardering gehouden dient te worden. Het hof overweegt hierover dat de ondergrond van een woning in de regel deel uitmaakt van de te waarderen oppervlakte, zodat deze stelling van belanghebbenden faalt. De uitspraak van de rechtbank Haarlem van 4 september 2007, nr. 06/5446, LJN: BB3157, waarnaar belanghebbenden verwijzen, is in het onderhavige geval niet van toepassing omdat deze betrekking heeft op de waardering van een landgoed in de zin van de Natuurschoonwet. Tussen partijen is niet in geschil dat de woning van belanghebbenden geen NSW-landgoed is.
5.9. Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning van belanghebbenden niet te hoog is vastgesteld. Het hoger beroep van belanghebbenden is daarom ongegrond en de uitspraak van de rechtbank wordt, met verbetering van gronden als hiervoor vermeld, bevestigd.
6. Kosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
7. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. A.P.M. van Rijn, voorzitter, mr. A.D.R.M. Boumans en mr. J.P.A. Boersma, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus, als griffier. De beslissing is op 24 mei 2012 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.