Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/5446
Uitspraakdatum: 4 september 2007
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende te Z, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Velsen, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikking met dagtekening 30 juni 2005 krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1, te Q, per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 op € 1.845.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt.
1.2. Eiser heeft op 25 juli 2005 tegen deze beschikking bij verweerder een bezwaarschrift ingediend. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 24 april 2006 de waarde gehandhaafd.
1.3. Eiser heeft daartegen bij brief van 18 mei 2006, ontvangen bij de rechtbank op 22 mei 2006, beroep ingesteld. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.4. Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 juni 2007 te Haarlem. Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan A, rentmeester-taxateur, als deskundige. Eiser had B, accountmanager Dienst Landelijk Gebied, regio west als getuige meegenomen. Namens verweerder zijn verschenen C en D, taxateur.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
2.1. Eiser is bewoner van de onroerende zaak. De onroerende zaak maakt onderdeel uit van het landgoed “W” dat eigendom is van eiser. Dit landgoed is op de voet van de Natuurschoonwet 1928 (hierna: NSW) aangewezen en voldoet aan de in artikel 1, derde lid, onderdeel b, van de NSW bedoelde voorwaarden. Op het landgoed bevinden zich enkele onroerende zaken die eigendom zijn van derden en als woningen bij hen in gebruik zijn.
2.2. Verweerder heeft in beroep ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd van D, WOZ-gecertificeerd taxateur. De onroerende zaak wordt hierin omschreven als een vrijstaand landhuis. Als bouwjaar is vermeld 1742. De inhoud van het landhuis bedraagt circa 4.251 m³ en de totale oppervlakte van het landgoed bedraagt circa 25 hectare en 12 are.
In het taxatierapport zijn vier vergelijkingsobjecten, allen gelegen te R, vermeld:
Adres Kavel Inhoud Verkoopdatum Verkoopprijs
b-straat 1 995 m² 865 m³ 19-10-01 € 1.034.619
c-straat 1 1.293 m² 451 m³ 15-08-02 € 1.179.829
d-straat 1 1.609 m² 754 m³ 03-11-03 € 1.225.000
b-straat 2 1.051 m² 593 m³ 02-08-02 € 1.057.308
Blijkens het taxatierapport is de berekening van de waarde als volgt opgebouwd:
Hoofdobject 4.251 m³ à € 550 € 2.338.050
Dierenverblijf (1913) 180 m² à € 150 € 27.500
Schuur (1970) 72 m² à € 100 € 7.200
Ondergrond woning 430 m² à € 450 € 193.500
Ondergrond schuur en dierenverblijf 252 m² à € 50 € 12.600
Aftrek achterstallig onderhoud en incourante ruimtes4.251 m³ à € 100 € -/-425.000
Totaal waarde economisch verkeer € 2.153.750
Instandhoudingsfactor gebouwd: 0,90
Totaal bestemmingswaarde € 1.938.375
2.3. Eiser heeft in het geding gebracht een Periodiek Instandhoudingsplan 2007 tot en met 2012 (hierna: P.I.P.). Het P.I.P. is opgesteld door A BV, de inspectiedatum was 18 april 2006. Hierin staat, voor zover van belang, vermeld:
“Algemeen
Het hoofdgebouw verkeert in een redelijke tot matige staat van onderhoud. De daken, goten, oostgevel en het interieur is dringend aan een goede onderhoudsbeurt cq. restauratie toe.
De kosten van het achterstallig onderhoud worden in het P.I.P.-rapport berekend op € 866.771,19.
2.4. Tot de stukken behoort voorts een door eiser in het geding gebracht en door A opgesteld taxatierapport met betrekking tot de onroerende zaak. In dit rapport heeft hij de bestemmingswaarde vastgesteld op € 1.000.000.
3. Geschil en standpunten van partijen
3.1. In geschil is de juistheid van de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op de waardepeildatum.
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, welke stukken als hierbij ingevoegd dienen te worden aangemerkt.
3.3. Ter zitting hebben partijen, zakelijk weergegeven, hieraan nog het volgende toegevoegd:
Eiser:
Het landgoed is een historisch park dat is aangelegd in de 18e eeuw. Er is geen tuin rondom het huis. Rondom het huis begint gelijk het park. In het park bevindt zich een monumentaal hekwerk bij wat vroeger een moestuin was. De muur bij de moestuin is ook monumentaal. Hetzelfde geldt voor het toegangshek bij de ingang. Het landgoed beschikt verder over een monumentale ijskelder. In het park bevinden zich twee monumentale tuinbeelden.
Op het landgoed bevinden zich verder nog drie opstallen, namelijk een koetshuis, een portierswoning en een tuinmanswoning. Deze opstallen zijn in handen van drie verschillende eigenaren.
Het landgoed beschikt over een vijverpartij van ongeveer 1 hectare en een gedeelte cultuurgrond van ongeveer 8 hectare, waar paarden op lopen. De rest van het landgoed bestaat uit park, bos en gazons met houtopstanden en waterpartijen met daar doorheen wandelpaden en doorkijkjes.
De enige opstal die bij het hoofdgebouw behoort, is een schuur van 72 m². Het landgoed beschikt niet over een dierenverblijf, zoals verweerder beweert.
De vergelijkingsobjecten zijn niet vergelijkbaar. Verweerder verwijst naar villa’s in de omgeving, maar dit zijn gewone woonhuizen. Deze woonhuizen zijn veel couranter dan een groot landhuis. De vaste lasten en onderhoudskosten van een landhuis zijn enorm. De inhoud van het landhuis is veel groter dan de inhoud van de vergelijkingsobjecten, maar dat betekent niet dat de waarde daardoor veel hoger is. De waarde is eerder lager in verband met de incourantheid en de hoge kosten en vaste lasten. Het enige object dat vergelijkbaar is, is het naastgelegen landgoed “X”. Vorig jaar is er een openbare inschrijving geweest voor landgoed “X”. Dit heeft niet tot verkoop geleid. Er zijn biedingen geweest tussen de € 750.000 en de € 2.000.000 voor het gehele landgoed. De gemeente Velsen is de eigenaar. De gemeente wil het landgoed verkopen, omdat de onderhoudskosten te hoog oplopen. Landgoed “X” heeft neveninkomsten uit een Taveerne en uit een Home and Gardenfair.
Verweerder:
De waarde is tot stand gekomen door de som te nemen van de waarde van het hoofdgebouw, verminderd met het achterstallig onderhoud en incourante ruimtes en vermeerderd met de waarde van de bijgebouwen met bijbehorende ondergrond. De instandhoudingsfactor gebouwd is 0,90. Als de totale oppervlakte van 25 hectare wel meegenomen wordt, is de instandhoudingsfactor 0,60. Deze waardebepaling heeft plaatsgevonden aan de hand van de DUWOZ taxatie-instructie van september 1999 voor NSW landgoederen. Rond de gebouwen is ongeveer 5.000 m² gazon en asfalt waar auto’s kunnen parkeren. Deze grond telt niet mee. Ook de acht hectare cultuurgrond telt niet mee voor de waardebepaling.
Voor de waarde in het economisch verkeer telt het totale landgoed mee. In eerste instantie wordt alleen de ondergrond van de opstallen en de opstallen gewaardeerd. Een andere methodiek is een instandhoudingsfactor van 0.6 voor het gehele terrein. Een instandhoudingsfactor ongebouwd is niet van toepassing, omdat die ongebouwde gronden niet gewaardeerd worden.
In de Gemeente Velsen liggen niet veel van dergelijke landhuizen. Recente verkoopcijfers van landhuizen in de gemeente zijn er niet. De meest vergelijkbare objecten zijn villa’s in de omgeving.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet woz, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. Ingevolge artikel 17, vijfde lid, van de Wet woz wordt de waarde van een gebouwd eigendom dat tot woning dient en deel uit maakt van een op de voet van de NSW aangewezen landgoed dat voldoet aan de in artikel 1, derde lid, onderdeel b, van die wet bedoelde voorwaarden, in zoverre in afwijking van het tweede lid van dat artikel, bepaald met inachtneming van een vooronderstelde verplichting om het gedurende een tijdvak van 25 jaren als zodanig in stand te houden en geen opgaand hout te vellen anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of gebruikelijk is, en worden gebouwde eigendommen die dienstbaar zijn aan de woning worden geacht deel uit te maken van die woning. De uitkomst van een dergelijke waardering wordt bestemmingswaarde genoemd en komt tot stand door de waarde in het economisch verkeer te corrigeren met een zogenaamde instandhoudingsfactor.
4.3. In de artikelen 16 en 18, derde lid, Wet woz zijn regels neergelegd voor de afbakening van de te waarderen onroerende zaak. Ingevolge artikel 2, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet woz (hierna: Uitvoeringsregeling), waarmee uitwerking is gegeven aan artikel 18, derde lid, Wet Woz, wordt bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten de waarde van één of meer onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet van de NSW aangewezen landgoed dat voldoet aan de in artikel 1, derde lid, onderdeel b, van die wet bedoelde voorwaarden, met uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen.
4.4. De rechtbank stelt voorop dat de bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde bij verweerder ligt. Verweerder heeft als enig bewijsmiddel daartoe overgelegd het taxatierapport van D.
Afbakening
4.5. Uit de artikelen 16 en 18 Wet woz en artikel 2, aanhef en onderdeel b, Uitvoeringsregeling volgt, zulks is in wezen ook niet in geschil, dat voor de waardebeschikking van belang is de waarde van het opstal (het landhuis) als woning en de daarbij horende schuur uit 1970. Tegenover de betwisting van eiser heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat er zich op het landgoed ook nog een dierenverblijf bevindt, dat dienstbaar is aan de woning. De taxateur heeft voorts in zijn waardering ook betrokken de waarde van de ondergrond van woning, schuur en het dierenverblijf. Uit artikel 2, aanhef en onderdeel b, Uitvoeringsregeling vloeit echter voort, dat voor de waardering alleen de waarde van de opstallen (“gebouwde eigendommen”) van belang is en niet de ondergrond die deel uitmaakt van de onroerende zaak. Voor zover de taxateur een dierenverblijf en de ondergrond in de waardering heeft betrokken, berust zijn rapport dan ook op een onjuiste afbakening.
Waarde in het economisch verkeer van landhuis/woning en schuur
4.6. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat hij heeft toegepast de methodiek die is neergelegd in de DUWOZ-uitgave van september 1999 met de titel Taxatie-Instructie NSW-landgoederen ten behoeve van de waardering van de wet WOZ (hierna: taxatie-instructie). Naar het oordeel van de rechtbank bevat die instructie in beginsel een juist kader voor de waardevaststelling van een onroerende zaak als thans in geding.
4.7. In het taxatierapport heeft taxateur D ter bepaling van de waarde van de onroerende zaak dan ook terecht gezocht naar de waarde in het economisch verkeer alvorens een correctie met de zogenaamde instandhoudingsfactor toe te passen om de bestemmingswaarde te bepalen. Hij heeft gezocht naar verkoopgegevens van vergelijkingsobjecten, welke zijn gerealiseerd rond de waardepeildatum. Deze werkwijze is op zichzelf ook in overeenstemming met de waarderingsregels krachtens de Wet woz.
4.8 Als vergelijkingsobjecten vermeldt hij de woningen aan de b-straat 2 en 1, de c-straat 1 en de d-straat 1, allen te R. Met eiser acht de rechtbank deze vergelijkingobjecten echter zodanig onvergelijkbaar met het landhuis van eiser dat de verkoopgegevens van die objecten de waarde van de onroerende zaak van eiser niet kunnen onderbouwen. De onroerende zaak betreft een landhuis met een inhoud van 4.251 m³ met veel incourante ruimte. Het is een zaak, zulks is op zich niet in geschil, die veel onderhoud behoeft. De zaak is bovendien een rijksmonument hetgeen bijzondere instandhoudingsverplichtingen mee brengt. De vergelijkingsobjecten zijn “gewone” woonvilla’s in een villawijk met een gemiddelde inhoud van circa 840 m³ en daarbij passende kavels. Zij zijn van een hoger luxe-niveau, zoals de taxateur dat omschrijft en beter onderhouden. De vergelijkingsobjecten verschillen derhalve sterk qua inhoud, type en ligging van het landgoed. Verondersteld mag worden dat het landhuis ook een ander stookkostenpeil kent, dat de waarde van het object beïnvloedt. Voorts is niet uitgesplitst welke waarde aan de opstal, de kavel en welke aan de ondergrond van de aangevoerde vergelijkingsobjecten kan worden toegekend.
Het ligt gelet op de aard van het object meer voor de hand landhuizen op landgoederen uit de regio ter vergelijking in de waardering te betrekken, maar dergelijke gegevens bevat het rapport niet.
De door verweerder gehanteerde objecten kunnen derhalve niet dienen als vergelijkingsobjecten zodat de hiervoor gerealiseerde verkoopprijzen evenmin steun kunnen bieden aan de door verweerder verdedigde waarde. Verweerder heeft met het taxatierapport dan ook niet de door hem gestelde waarde in het economisch verkeer van de woning/het landhuis met schuur van eiser onderbouwd.
4.9. Voorts heeft de taxateur gelet op de waarde-instructie bij de afleiding van de bestemmingswaarde van de waarde van de woning in het economisch verkeer niet de juiste instandhoudingsfactor toegepast. De taxateur hanteert uitsluitend een instandhoudingfactor gebouwd van 0.90. Zoals in de waarde-instructie is neergelegd in hoofdstuk 4 “Bestemmingswaarde” betreft de instandhoudingsverplichting die in de waardevaststelling moet worden verdisconteerd, enerzijds het ongebouwde landgoed en anderzijds de op het landgoed voorkomende gebouwde onderdelen die economisch of praktisch niet of nauwelijks nut hebben. Deze aanpak leidt tot twee afzonderlijke factoren: een voor de instandhoudingsverplichting “ongebouwd” en een voor de instandhoudingsverplichting “gebouwd”. De enkele factor gebouwd die de taxateur heeft gehanteerd, is met dit uitgangspunt niet in overeenstemming.
4.10. Eiser betoogt dat de instandhoudingsfactor ongebouwd 0,60 moet zijn, omdat het landgoed in zijn geheel beschermd is op grond van de Monumentenwet 1988 als complex historische buitenplaats. Daardoor is volgens hem het onderdeel “park/vijvers/oude tuinen” van tabel I uit de taxatie-instructie NSW-landgoederen van toepassing.
De rechtbank kan hem daarin niet volgen. Uit de niet betwiste beschrijving van eiser ter zitting van het landgoed volgt, dat niet het gehele landgoed valt onder het de beschrijving “park/vijvers/oude tuinen”. Er is immers ook een groot deel bos en een deel weiland. De rechtbank berekent de instandhoudingsverplichting ongebouwd op basis van de ter zitting verstrekte gegevens als volgt:
Opp Soort Factor % opp x factor Deelfactor
156.210 m² Bos 0,6 43,55% 0,26
8.000 m² Weiland 0,8 31,25% 0,15
10.000 m² Vijver 0,6 25,00% 0,26
5.000 m² Rond gebouwen0,95 0,20% 0,01
Instandhoudingsfactor ongebouwd 0,67
4.11. Zoals eiser terecht heeft aangevoerd, heeft de instandhoudingsfactor gebouwd betrekking op onderdelen die niet economisch rendabel te maken zijn. Dit zijn in elk geval rijksmonumenten met een eigen monumentennummer die een samenstellend onderdeel uitmaken van het beschermd historisch complex buitenplaats W. Het gaat, zo is niet in geschil om een moestuinmuur, hekwerk, toegangshek, ijskelder, tuinbeeld Flora en tuinbeeld Neptunus. Het aandeel van deze onderdelen heeft eiser onweersproken gesteld op 7% van de totale instandhoudingskosten. Aan de hand van tabel II uit de waarde-instructie volgt daar een factor uit van 0,96.
4.12. Uit het voorgaande volgt voor het landhuis van eiser een totale instandhoudingsfactor van 0,65 (0,67 x 0,96). Nu de door verweerder ingeschakelde taxateur slechts een (totale) factor van 0.90 heeft toegepast, kan de in het taxatierapport bepleite (bestemmings)waarde de rechtbank ook om deze reden niet overtuigen.
4.13. Eiser heeft de door hem bepleite bestemmingswaarde van € 1.000.000 echter ook niet aannemelijk gemaakt. Voor deze waarde verwijst hij naar een taxatierapport van A, beëdigd rentmeester/taxateur NVR, van 23 mei 2007. Dit taxatierapport is onvoldoende overtuigend omdat de afleiding van marktgegevens in het rappport op geen enkele wijze inzichtelijk is gemaakt. Onduidelijk is ook hoe het object exact is afgebakend. In het rapport wordt een totale instandhoudingsfactor genoemd van 0.6. De rechtbank leidt daar uit af dat de taxateur uit gaat van een waarde in het economisch verkeer van afgerond € 1.650.000, hoewel dat bedrag niet met zoveel woorden wordt genoemd. Als vergelijkingsobject wordt verwezen naar het naastgelegen landgoed “X”. Hiervan worden echter geen verkoopgegevens van op of rond de waardepeildatum overgelegd en er zijn geen nadere gegevens, zoals inhoud, oppervlakte, staat van onderhoud, bekend.
4.14. Nu verweerder ten onrechte een dierenverblijf en de ondergrond onder de te waarderen onroerende zaak heeft begrepen, de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt en de juistheid van die waarde ook niet anderszins is gebleken, dient het beroep gegrond te worden verklaard. De rechtbank kan zelf in de zaak voorzien. Nu de rechtbank verweerder, noch eiser kan volgen in de door hen verdedigde waarde zal de rechtbank, gelet op het vorenstaande en rekening houdend met al hetgeen door partijen ter zitting en in de van hen afkomstige stukken naar voren is gebracht, de waarde van de onroerende zaken voor toepassing van de Wet woz en naar waardepeildatum 1 januari 2003, in goede justitie vaststellen - uitgaande van een waarde in het economisch verkeer voor opstal/landhuis en schuur van € 1.750.000 en met een instandhoudingsfactor van 0,65 - op afgerond € 1.150.000.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De mogelijkheid van een proceskostenveroordeling is beperkt tot de in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) opgesomde kosten. In artikel 1 onder Pro b van het Besluit worden de kosten van deskundigen genoemd. Eiser heeft in het kader van het beroep een taxatie laten opmaken door een makelaar/taxateur en daarvoor een factuur ontvangen van
€ 1.539,56 inclusief BTW en de taxateur meegenomen naar de zitting. Volgens artikel 2, eerste lid, sub b van het Besluit, gelezen in samenhang met artikel 8:36 tweede Pro lid van de Awb, geldt voor de hoogte van het te vergoeden bedrag de Wet tarieven in strafzaken. De hoogte van de vergoeding is via artikel 3, eerste lid, onderdeel a van die wet te vinden in het Besluit tarieven, artikel 6. Daarin is bepaald dat een tarief geldt van ten hoogste € 81,23 per uur. De rechtbank acht niet aannemelijk dat door de makelaar/taxateur aan de taxatie 19 uur zijn besteed, maar acht vijf uur aannemelijk, tegen vorengenoemd tarief, derhalve tot een bedrag (exclusief BTW) van afgerond € 400. Eiser heeft zich ter zitting doen bijstaan door de makelaar/taxateur. Voor tijdverzuim – begroot op drie uren - zal daar een extra vergoeding van driemaal het uurtarief, derhalve afgerond € 240 voor worden vastgesteld. Voorts zal aan eiser een vergoeding voor reiskosten naar de zitting op basis tarief openbaar vervoer worden toegekend. Die kosten worden geschat op € 15. De totale proceskosten worden aldus vastgesteld op € 655.
6. Beslissing
De rechtbank:
-verklaart het beroep gegrond;
-vernietigt de uitspraak op bezwaar;
-bakent de in de beschikking begrepen onroerende zaak nader af als landhuis/opstal van ca. 4251 m3 met schuur (1970) van 72 m2 aan de a-straat 1, te Q;
-vermindert de vastgestelde waarde tot € 1.150.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
-vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen tot aanslagen berekend naar een waarde van € 1.150.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
-veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 655, en wijst de gemeente Velsen aan dit bedrag aan eiser te vergoeden;
-gelast dat de gemeente Velsen het door eiser betaalde griffierecht van € 38 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 4 september 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. R.H.M. Bruin, rechter, in tegenwoordigheid van mr. W. Kuik, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.