Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 10/00920
2 februari 2012
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Langedijk,
de heffingsambtenaar
alsmede
op het incidenteel hoger beroep van
[X] te [Z],
belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 09/1932 WOZ van de rechtbank Alkmaar (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Aan belanghebbende is met dagtekening 28 februari 2009 voor het jaar 2009 een waardebeschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) afgegeven waarbij de waarde van de onroerende zaak [A-weg] 40 te [Z], hierna de woning, is vastgesteld op € 459.500. Daarbij is uitgegaan van 1 januari 2008 als waardepeildatum.
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 8 juli 2009 de waarde gehandhaafd.
1.3. Bij uitspraak van 11 november 2010 heeft de rechtbank het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard en de waarde van de woning vastgesteld op € 435.000.
1.4. Het tegen deze uitspraak door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 21 december 2010, aangevuld bij brief van 18 januari 2011. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend en bij geschrift van dezelfde datum incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank. De heffingsambtenaar heeft tegen het incidentele hoger beroep verweer gevoerd bij brief van 28 februari 2011.
1.5. Beide partijen hebben nadere stukken ingediend welke door het Hof zijn ontvangen op 14 december 2011. Afschriften van deze nadere stukken zijn aan de wederpartij verstrekt.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 december 2011. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat, stelt het Hof de feiten als volgt vast:
2.1. Belanghebbende is eigenaar van een vrijstaande woning, gelegen op een perceel van 608 m2. De woning heeft een inhoud van circa 525 m3, is voorzien van een dakkapel en beschikt over een vrijstaande berging/schuur van circa 25 m2.
2.2. Door de heffingsambtenaar is een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door R. Elings, gediplomeerd WOZ-taxateur, waarin de waarde op de waardepeildatum is getaxeerd op € 450.000. In dit rapport zijn de volgende objecten als vergelijkingobjecten gehanteerd:
- [B-weg] 32 te [Z], verkocht op 21 augustus 2007 voor € 355.000,
- [C-laan] 11A te [Y], verkocht op 30 oktober 2007 voor € 490.000, en
- [E-pad] 8 te [Z], verkocht op 1 januari 2008 voor € 426.500.
Het rapport, opgemaakt door Elings bevat voorts de volgende passage:
“Ligging : De woning is gelegen in een rustige woonwijk op goede
stand. De eigenaar van de woning wijst in het
beroepsschrift op de UMTS-mast die zich aan de
achterzijde van de woning bevindt . Deze UMTS-mast is
vanuit de woning zichtbaar.”
2.3. Aan de achterzijde van de woning is een UMTS-mast zichtbaar. De afstand tussen de UMTS-mast en de woning bedraagt circa 45 meter.
2.4. De afstand tussen de UMTS-mast en het perceel van de woning [B-weg] 32 te [Z] bedraagt ongeveer één meter.
3. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende gegrond verklaard, waarbij zij, voor zover hier van belang, het navolgende heeft overwogen. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als “eiser”, de heffingsambtenaar als “verweerder”.
“Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van
eisers woning terecht heeft gehandhaafd op € 459.500,00.
2. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de
waarde die per 1 januari 2008 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de
volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger
de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou
kunnen nemen.
lngevolge artikel 4, eerste lid. aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde
voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met
woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
In artikel 26a van de Wet WOZ heeft de wetgever een marge ingevoerd waardoor een op de
voet van hoofdstuk IV van de Wet WOZ bij beschikking vastgestelde waarde volgens dit
artikel wordt geacht juist te zijn indien de waarde als bedoeld in hoofdstuk III daarvan
slechts beperkt afwijkt.
3.1. De rechtbank stelt vast dat verweerder een taxatierapport heeft laten uitbrengen
waarin de taxateur de waarde van eisers woning in het economisch verkeer per 1 januari
2008 op € 450.000,00 heeft vastgesteld. Verweerder heeft zich - kennelijk- beroepen op
artikel 26a van de Wet WOZ en heeft de WOZ-waarde van € 459.500,00 niet gewijzigd in
een waarde van € 450.000,00.
3.2. De rechtbank overweegt dat de Hoge Raad bij arrest van 22 oktober 2010
(gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder LJ-nummer BL1943) tot de slotsom is gekomen
dat het bestuursorgaan en de rechter artikel 26a Wet WOZ in alle gevallen buiten toepassing
dienen te laten, wegens strijdigheid met artikel 1 van Pro het Eerste Protocol bij het EVRM.
3.3. Gelet op dit recente arrest, waarin de Hoge Raad is teruggekomen op eerdere
jurisprudentie inzake artikel 26a van de Wet WOZ, staat vast dat het handhaven van een
WOZ-waarde van € 459.500,00, gelet op de volgens verweerder werkelijke waarde van
€ 450.000,00, niet juist is. Dit betekent dat het beroep gegrond is en de uitspraak op bezwaar
wegens strijd met de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ zal worden vernietigd.
3.4. Om zo mogelijk te komen tot een definitieve beslechting van het geschil zal de
rechtbank trachten zelf in de zaak te voorzien door te toetsen of een waarde van € 450.000,00
voor de woning van eiser juist is. Daartoe zal de rechtbank aansluiting zoeken bij het taxatierapport dat deze waarde onderbouwt.
4. In het taxatierapport is eisers woning
adres soort woning inhoud perceel waarde peildatum
[A-weg] 40
[Z] Vrijstaand 525 m3 608 m2 € 450.000 1 januari 2008
vergeleken met de vier hieronder genoemde referentiewoningen:
adres soort woning inhoud perceel waarde peildatum
[B-weg] 32
[Z] Vrijstaand 522 m3 443 m2 € 355.000 21 augustus 2007
[C-laan] 11a
[Y] Vrijstaand 558 m3 555 m2 € 490.000 30 oktober 2007
[E-pad] 8
[Z] Vrijstaand 503 m3 415 m2 € 426.500 1 januari 2008
[A-weg] 5
[Z] Vrijstaand 490 m3 549 m2 € 450.000 8 januari 2009
Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar kort gezegd gesteld dat hij overeenkomstig de
Wet WOZ eisers woning heeft gewaardeerd volgens de vergelijkingsmethode en dat hij
hierbij rekening heeft gehouden met de in de nabijheid van eisers woning aanwezige UMTS
mast. Voorts stelt verweerder dat hij rekening heeft gehouden met de relevante verschillen
tussen eisers woning en de referentiewoningen en dat hij hierbij tevens de door eiser
aangevoerde referentiewoning [A-weg] 44 in de beoordeling van het bezwaarschrift
heeft betrokken.
5. Eiser heeft gesteld dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens hem is de waarde
maximaal € 421.175,00. Daartoe heeft hij betoogd dat de door verweerder gehanteerde
referentiewoningen niet goed te gebruiken zijn voor de waardering van zijn woning en dat de
in de nabijheid van zijn woning aanwezige UMTS-mast een waardedrukkend effect heeft.
6. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van eisers woning heeft bepaald
volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode. De rechtbank is
van oordeel dat de hierboven genoemde referentiewoningen vergelijkbaar zijn met eisers
woning. Het betreffen vrijstaande woningen rond 1980 gebouwd, op ruime percelen gelegen
in [Z] en [Y]. De rechtbank is van oordeel dat de transactiedata voldoende
dicht bij de waardepeildatum van 1 januari 2008 zijn gelegen. De verkoopprijzen van deze
referentiewoningen zijn dus te gebruiken als onderbouwing van de waarde van eisers
woning.
7.1. De rechtbank zal voorts toetsen of in het taxatierapport voldoende rekening is
gehouden met de verschillen tussen eisers woning en de referentiewoningen.
7.2 De rechtbank is van oordeel dat eisers woning het best vergelijkbaar is met
[B-weg] 32, gezien de ligging in dezelfde wijk, de inhoud van de woning en de staat van
onderhoud. Deze woning, die ongeveer vijf maanden voor de waardepeildatum is verkocht
voor € 355.000,00 heeft een perceel dat 200 m2 kleiner is dan eisers perceel en de
referentiewoning heeft anders dan eisers woning geen dakkapel en atelier. Weliswaar is in
het taxatierapport vermeld dat de referentiewoning een veel eenvoudiger bouwwijze heeft,
doch ter zitting is gebleken dat dit alleen voor de verdieping geldt. Voorts is namens
verweerder ter zitting verklaard dat voor de vermindering van de kwaliteit van het uitzicht
door de aanwezigheid van een UMTS-mast dichtbij de referentiewoning een afwaardering
van de grondprijs met 5% heeft plaatsgevonden. De rechtbank stelt vast dat verweerder er ten
aanzien van eisers woning vanuit is gegaan dat de UMTS-mast geen waardedrukkend effect
heeft.
De rechtbank is van oordeel dat het voorgaande het verschil tussen de transactieprijs van de
referentiewoning en de vastgestelde waarde voor eisers woning onvoldoende verklaren. De
rechtbank overweegt hierbij dat zij het aannemelijk acht dat niet alleen de kwaliteit van het
uitzicht vanuit de woning [B-weg] 32 vanwege de UMTS-mast, maar ook de - - in het
algemene maatschappelijke verkeer geldende - vrees voor een negatieve invloed op de
gezondheid vanwege de UMTS-straling van invloed is geweest op de transactieprjs van de
referentiewoning. Dat die vrees tot op heden niet is gegrond op wetenschappelijk onderzoek
kan daaraan niet afdoen. Het waardedrukkende effect vanwege het uitzicht op en de vrees
voor een negatieve invloed op de gezondheid van de UMTS-mast geldt derhalve voor
[B-weg] 32 die op geringe afstand van de mast is gelegen. De rechtbank oordeelt dat het
waardedrukkend effect vanwege voornoemde vrees ook geldt voor eisers woning die
weliswaar verder dan [B-weg] 32, maar toch op betrekkelijk korte afstand van de mast is
gelegen. De rechtbank trekt de conclusie dat de waarde van eisers woning te hoog is in
vergelijking met de transactieprijs van [B-weg] 32.
7.3. Aan eisers woning is een lagere WOZ-waarde toegekend ten opzichte van
transactieprijs van de woning [C-laan] 11A. Deze woning heeft een grotere inhoud en een
iets kleiner perceel. Ten opzichte van de transactieprijs van de woning [E-pad] 8 is een
hogere waarde toegekend. Eisers woning en perceel zijn iets groter en de bouwwijze van
eisers woning is beter. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat de woningen aan de
[C-laan] en het [E-pad] in een wijk met een betere stand liggen en dat daarom een 10%
hogere grondprijs gehanteerd is.
Aan de woning van eiser is een waarde toegekend die gelijk is aan de transactieprijs van de
woning [A-weg] 5. De woning [A-weg] 5 is iets kleiner dan eisers woning,
terwijl ook het perceel van de referentiewoning iets kleiner is. Blijkens de uitspraak op
bezwaar is de waarde van eisers woning te verklaren uit het hanteren van een grondstaffel.
De rechtbank volgt verweerder grotendeels in zijn betoog betreffende de vergelijking met de
referentiewoningen, maar constateert dat uit genoemde gegevens onvoldoende het verschil in
transactieprijzen en waardering kan worden verklaard. Ook in de vergelijking met deze
woningen is immers niet uitgegaan van een extra waardedrukkend effect op eisers woning in
verband met de UMTS-mast. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat een
waardedrukkend effect van de UMTS-rnast niet geacht kan worden te zijn verdisconteerd in
de verkoopprijs van de woning [A-weg] 5, nu deze woning op een veel grotere afstand
van de mast is gelegen dan eisers woning en zich bovendien huizenblokken bevinden in het
tussen liggende gebied.
8. Gelet op het voorgaande ziet de rechtbank geen aanleiding om de waarde van eisers
woning voor het belastingjaar 2009 op € 450.000,00 vast te stellen.
9. De vraag is vervolgens of de door eiser voorgestane waarde juist is te achten. Eiser
heeft gesteld dat de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2009 maximaal € 421.175,00
bedraagt. Eiser heeft hiervoor geen goede onderbouwing gegeven. Gelet hierop is de
rechtbank van oordeel, dat geen van de door partijen voorgestelde waarden juist kan worden
geacht.
10. De rechtbank acht, gelet op de beschikbare gegevens een waardedrukkend effect van
de UMTS-rnast op de grondprijs van eisers woning van circa 5% aannemelijk. De rechtbank
stelt daarom de WOZ waarde vast op 435.000,00. Verweerder hoeft dus geen nieuwe
uitspraak op bezwaar te doen.
11. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.”
4. Geschil in hoger beroep
4.1. In hoger beroep is evenals bij de rechtbank in geschil of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
4.2. Voor de standpunten van partijen in hoger beroep verwijst het Hof naar hetgeen in de gedingstukken is vermeld en naar hetgeen door partijen ter zitting is verklaard, zoals vastgelegd in het daarvan opgemaakte proces-verbaal.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt voor het onderhavige belastingjaar als waardepeildatum 1 januari 2008.
5.2. Ter staving van de door hem verdedigde waarde heeft de heffingsambtenaar een door taxateur R. Elings opgemaakt taxatierapport van 28 september 2009 overgelegd. Deze taxateur heeft bij de waardebepaling rekening gehouden met verkoopprijzen die in 2007 voor de panden [B-weg] 32 en [C-laan] 11A te [Y] en in 2008 voor [E-pad] 8 te [Z] zijn gerealiseerd. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede onderbouwing kan geven van de hierboven bedoelde waarde.
5.3. Gelet op de in het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport vermelde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte en bouwjaar, is aannemelijk dat de panden waarnaar in het taxatierapport wordt verwezen in dezen als referentiepanden kunnen dienen. De enkele omstandigheid dat de inhoud en het kaveloppervlak van de referentiepanden niet geheel gelijk zijn aan die van de woning is op zichzelf onvoldoende om te concluderen dat deze panden niet als referentiepanden kunnen dienen. Ook kan die omstandigheid niet leiden tot een lagere waarde aangezien met deze verschillen rekening wordt gehouden bij de waardebepaling door uit te gaan van prijzen per m³ inhoud en m² kaveloppervlak.
Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen de woning en de in het taxatierapport genoemde referentiepanden geven de gerealiseerde verkoopprijzen van die panden steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.
5.4. Van de referentiewoningen is [B-weg] 32, gelet op de ligging in de wijk en de inhoud van de woning het best te vergelijken met de woning. Beide panden hebben een vrijstaande berging. [B-weg] 32 is circa vier maanden voor de waardepeildatum verkocht voor € 355.000. In dit verband is van belang dat het perceel van deze woning 165 m2 kleiner is dan dat van de woning van belanghebbende en dat deze referentiewoning geen dakkapel heeft.
5.5. Tussen partijen is niet in geschil dat de aanwezigheid van een UMTS-mast een waardedrukkend effect heeft op de waarde van de woning. Partijen verschillen wel van mening over het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde van de woning voldoende rekening heeft gehouden met deze waardedrukkende omstandigheid. De heffingsambtenaar heeft in dit verband op pagina 3 van zijn verweerschrift van 28 februari 2011 vermeld: “dat met de aanwezigheid van de UMTS-mast met de daarbij behorende vrees voor de gezondheid reeds rekening is gehouden.” Verder is door de heffingsambtenaar ter zitting in hoger beroep verklaard dat bij de vaststelling van de waarde van de woning met de aanwezigheid van de UMTS-mast rekening is gehouden door de grondwaarde van € 224.960 met 5% (= € 11.248) te verminderen.
5.6. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Indien een waardedrukkende omstandigheid aanwezig is, ligt het op de weg van de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij daarmee in voldoende mate rekening heeft gehouden (HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, BNB 2011/222).
5.7. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de waardedrukkende invloed die uitgaat van de aanwezigheid van de UMTS-mast in de nabijheid van de woning van belanghebbende voldoende tot uitdrukking komt in de vermindering van de grondwaarde met 5%. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat bij de waarde van het vergelijkingsobject [B-weg] 32 een vermindering voor de aanwezigheid van de UMTS-mast is toegepast van 10% van de waarde van de grond ter grootte van € 18.000. Een onderbouwing van dit gehanteerde percentage van 10% en van de reden waarom dit alleen wordt berekend over de waarde van de grond, ontbreekt. Daardoor heeft de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk gemaakt dat voor de woning van belanghebbende, die weliswaar iets verder verwijderd is van de UMTS-mast, terecht zou zijn uitgegaan van een percentage van 5%. Niet duidelijk is waarop deze schatting is gebaseerd. Belanghebbende heeft hiertegenover gesteld en aan de hand van ter zitting getoonde foto’s onderbouwd dat de UMTS-mast goed zichtbaar is vanuit de tuin en de woning. Ook heeft belanghebbende gesteld, en de heffingsambtenaar heeft dit niet dan wel onvoldoende weersproken, dat kopers de aanwezigheid van en het zicht op een UMTS-mast vaak als reden noemen om niet tot koop van de woning over te gaan, of indien zij dit wel overwegen een (veel) lagere koopsom willen betalen. Gelet hierop is de heffingsambtenaar er naar het oordeel van het Hof niet in geslaagd aannemelijk te maken dat in voldoende mate rekening is gehouden met de waardevermindering als gevolg van de aanwezigheid van de UMTS-mast. De heffingsambtenaar heeft daarom niet aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van de woning niet te hoog is.
5.8. Belanghebbende stelt dat de waarde van zijn woning circa € 370.000 bedraagt en dat een vermindering van 15% op de taxatiewaarde van € 459.500 redelijk is. Belanghebbende heeft echter geen nadere onderbouwing gegeven, bijvoorbeeld in de vorm van een taxatierapport van zijn woning, op basis waarvan aannemelijk is dat de door belanghebbende voorgestane waarde van zijn woning juist is, dan wel dat een percentage van 15% zou moeten worden gehanteerd.
5.9. Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat geen van de door partijen verdedigde waarden juist kan worden geacht.
5.10. Het Hof acht, gelet op de beschikbare gegevens en hetgeen hiervoor is overwogen, een waardedrukkend effect van de UMTS-mast op de woning van 5% van € 450.000 aannemelijk. Het Hof zal de waarde van de woning in goede justitie vaststellen op € 427.500.
Slotsom
5.11. De slotsom is dat het door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep ongegrond is. Het door belanghebbende ingestelde incidentele hoger beroep is gegrond. De uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd.
6. Kosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Voor het onderhavige geval zijn dat de in artikel 1, onderdeel c, van het Besluit proceskosten bestuursrecht vermelde reiskosten. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van het Besluit wordt het bedrag van deze kosten vastgesteld op de voor het bijwonen van het onderzoek ter zitting gemaakte reiskosten per openbaar vervoer tweede klasse naar Alkmaar en naar Amsterdam vice versa, in totaal geschat op € 25.
7. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende voor het belastingjaar 2009 naar
de waardepeildatum 1 januari 2008 vast op € 427.500;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 25;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het griffierecht in eerste aanleg ad
€ 41 en in hoger beroep ad € 111, in totaal € 152 dient te vergoeden.
De uitspraak is gedaan door mrs. A.P.M. van Rijn, voorzitter, A.D.R.M. Boumans en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus, als griffier. De beslissing is op 2 februari 2012 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.