Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 16/3785
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 juni 2017 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Boxmeer, verweerder
(gemachtigde: U.A.H. Zonnenberg).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 maart 2016, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 359.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2016 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 8 november 2016 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en daarbij een waardematrix overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 mei 2017. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door B.M.T. Claassen, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur
N.L. van Domselaar.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woning uit 1978. De woning heeft een inhoud van 565 m³ en beschikt over een dakkapel, een inpandige garage van 55 m³ en een tuinhuis van 56 m³. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 957 m².
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2015. Eiser bepleit een waarde van € 300.000 en verwijst naar het op 15 september 2016 opgestelde taxatierapport van taxateur B. van der Wielen. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 359.000) naar de getaxeerde waarde (€ 359.000), zoals opgenomen in de waardematrix die op 2 mei 2017 is opgemaakt door taxateur
N.L. van Domselaar.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3. Verweerder heeft de waarde van de woning in de beroepsfase onderbouwd met drie in de waardematrix opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] . De rechtbank is van oordeel dat de genoemde vergelijkingsobjecten voor wat betreft de waardebepalende elementen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning om te kunnen dienen als toetsmiddel voor het waardeniveau van de woning. Zowel de woning als de vergelijkingsobjecten betreffen vrijstaande woningen en zijn alle gelegen binnen de grenzen van de gemeente Boxmeer. Daarnaast hebben de vergelijkingsobjecten een met de woning vergelijkbaar bouwjaar. Tevens kan uit de waardematrix worden afgeleid dat - anders dan eiser meent - in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voor wat betreft de inhoud, de perceeloppervlakte, de aanwezigheid van bijgebouwen, de kwaliteit en staat van onderhoud. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat met het hogere prijsniveau in Boxmeer rekening is gehouden door voor het kavel van het vergelijkingsobject [adres] een hogere prijs per vierkante meter te hanteren dan voor de kavels van de woning en de andere twee vergelijkingsobjecten die zijn gelegen in Vierlingsbeek en Overloon. Hiermee heeft verweerder - anders dan eiser meent - naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met dit verschil in ligging. De waardebepaling van verweerder berust in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten.
4. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en het door verweerder gehanteerde vergelijkingsobject [adres] , dat op 28 augustus 2015 is verkocht voor € 400.000. [adres] heeft niet alleen meer inhoud en perceeloppervlakte, maar is daarnaast ook nog volledig onderkelderd.
5. Deze beroepsgrond slaagt niet. Uit de door verweerder overgelegde waardematrix blijkt dat de inhoud van de kelderruimte van [adres] is meegenomen in de inhoud van de hoofdbouw en dat met de - in verhouding tot de woning - grotere inhoud van dit object en de grotere perceeloppervlakte rekening is gehouden door voor de inhoud van dit object een lagere prijs per kubieke meter te hanteren en voor het perceel een lagere prijs per vierkante meter. Naar het oordeel van de rechtbank is hiermee voldoende rekening gehouden met de verschillen in inhoud en perceeloppervlakte tussen de woning en [adres] .
6. De beroepsgronden die zien op de verkoopcijfers van de objecten [adres] , [adres] en [adres] en de vraagprijzen van de objecten [adres] en [adres] heeft eiser ter zitting ingetrokken. Deze behoeven dan ook geen verdere bespreking.
7. Eiser voert aan dat bij het bepalen van de waarde van de woning onvoldoende rekening is gehouden met de waardedrukkende invloed die uitgaat van de nabijgelegen UMTS-mast. Conform de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 2 februari 2012 (ECLI:NL:GHAMS:2012:BW2985) dient de waarde met 5% te worden verlaagd.
8. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat, anders dan in het verweerschrift is gesteld, de UMTS-mast niet op 400 meter maar op 40 meter van de woning is gelegen. Verweerder heeft in dit verband gesteld dat geen waardedrukkend effect uitgaat van de aanwezigheid van de UMTS-mast, maar dat er mensen zullen zijn die de woning niet willen kopen omdat deze dicht bij een UMTS-mast is gelegen. De aanwezigheid van een UMTS-mast beïnvloedt dan ook niet de waarde van de woning, maar beperkt volgens verweerder enkel de groep potentiële kopers.
9. De rechtbank volgt verweerder niet in zijn aanname dat van de aanwezigheid van de UMTS-mast geen waardedruk uitgaat. Uit de foto die op de voorzijde van eisers taxatierapport staat afgedrukt blijkt dat deze mast aan de achterzijde van de woning is geplaatst en prominent aanwezig is. De mast komt ver boven het dak uit. Daarbij betrekt de rechtbank dat uit algemeen toegankelijke informatie op het internet via de site gsmmasten.nl de gegevens van de mast zijn te raadplegen. Daaruit volgt dat de mast ongeveer 25 à 30 meter hoog is. Bovendien erkent verweerder dat de groep van potentiële kopers door de nabijheid van een UMTS-mast wordt beperkt. Gelet op de gemotiveerde stelling van eiser rust in dit geval op verweerder de bewijslast om aannemelijk te maken dat daarvan geen waardeverminderend effect uitgaat dan wel dat met een mogelijk verminderde ligging in verband met de nabijheid van deze mast in voldoende mate rekening is gehouden. Verweerder is hierin niet geslaagd. De enkele niet nader onderbouwde stelling van verweerder op zitting dat uit verkooptransacties niet is gebleken van een waardeverminderend effect van de aanwezigheid van een UMTS-mast is daartoe onvoldoende. Dat er volgens verweerder geen bewijzen zijn dat de aanwezigheid van een UMTS-mast schadelijke gevolgen heeft voor de gezondheid, onderbouwt evenmin dat geen sprake is van een waardeverminderend effect. Verweerder heeft in dit verband ook geen concrete gegevens ingebracht waaruit zou blijken dat, in een geval als het onderhavige, potentiële kopers van een zodanige woning zich door de nabije ligging van de UMTS-mast hetzij niet laten weerhouden van koop, dan wel die ligging niet als negatieve component in aanmerking nemen bij de prijs die zij bereid zijn voor die woning te betalen. De rechtbank verwijst voorts naar de uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 6 juli 2012 (ECLI:NL:GHSHE:2012:BX0726). De stelling van verweerder dat een mogelijk waardeverminderend effect ook zou moeten gelden voor het gehanteerde, nabij de woning gelegen, vergelijkingsobject [adres] is door eiser ter zitting gemotiveerd betwist door te stellen dat dit object een stuk verder van de UMTS-mast is gelegen dan de woning. Verweerder heeft dit verder niet bestreden.
10. Gelet op het voorgaande is verweerder niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Het beroep is daarom gegrond en de uitspraak op bezwaar wordt vernietigd. Vervolgens beoordeelt de rechtbank of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt.
11. Eiser heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde van € 300.000 verwezen naar het in bezwaar overgelegde taxatierapport. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser hiermee niet de door hem bepleite waarde aannemelijk gemaakt, reeds omdat in dit taxatierapport onvoldoende inzicht wordt gegeven in de waardeopbouw van de woning in relatie tot de verkoopprijzen van de vier in dit rapport genoemde vergelijkingsobjecten. De rechtbank neemt in aanmerking dat zowel van de woning als van deze vergelijkingsobjecten, anders dan bij verweerders taxatie, een uitsplitsing van de relevante waardeonderdelen naar grond, hoofdbouw en bijgebouwen ontbreekt. Ook wordt zowel van de woning als van de vergelijkingsobjecten geen prijs per vierkante meter van de grond en prijs per kubieke meter van de hoofdbouw genoemd. In het rapport is niet rekenkundig onderbouwd hoe tot de daarin genoemde getaxeerde waarde van de woning is gekomen. De rechtbank kan daarom aan het taxatierapport van eiser niet de betekenis toekennen die eiser daaraan gehecht wenst te zien.
12. Omdat zowel eiser als verweerder de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarde van de woning in goede justitie vast op € 340.000.
13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser in bezwaar en beroep gemaakte kosten. De rechtbank hanteert daarbij het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb), zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2017, en de daarbij behorende bijlage. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Bpb voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.482 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, met een waarde per punt van € 246 en een wegingsfactor 1, 1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 495 en een wegingsfactor 1).
15. Met betrekking tot de hoogte van de voor vergoeding in aanmerking komende taxatiekosten hanteert de rechtbank de Richtlijn inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2012, 26039, hierna: de Richtlijn). Overeenkomstig de opgave van eiser gaat de rechtbank voor het taxatierapport van taxateur B. van der Wielen uit van een tijdsbeslag van drie uur (bij een inpandige opname) tegen het in de Richtlijn opgenomen uurtarief van € 50, vermeerderd met 21% omzetbelasting, wat leidt tot een totaalbedrag van € 181,50.
16. De totale door verweerder te vergoeden proceskosten bedragen aldus € 1.482 (proceskosten bezwaar en beroep) + € 181,50 (taxatiekosten) = € 1.663,50.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de waarde van [adres] per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vast op € 340.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.663,50.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, rechter, in aanwezigheid van
drs. J.G.J. van Geesink, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 juni 2017.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.