Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
Zaaknummer: AWB 12/5543
Uitspraakdatum: 23 juli 2013
Uitspraak in het geding tussen
[X]te [Z], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oostzaan, verweerder.
12/5543
1.
Ontstaan en loop van het geding
Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 29 februari 2012 de waarde van de onroerende zaak[adres 1] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 457.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2012 bekendgemaakt.
1.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 17 oktober 2012 de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.
1.3. Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.4. Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juni 2013. Eiseres is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen D. Smit.
2.Tussen partijen vaststaande feiten
2.1.
Eiseres is eigenaresse van de woning, gelegen aan open water en met een aanlegsteiger. Het betreft een geschakelde eindwoning met een garage, twee blokhutten en een dakkapel. De inhoud van de woning is ongeveer 536 m³ en de oppervlakte van het perceel is 593 m².
2.2.
Vlakbij de woning loopt een bovengrondse hoogspanningsleiding. Gedeeltelijk valt de woning binnen een strook van 36 meter uit het hart van deze leiding.
3.Geschil
3.1.
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2011.
3.2.
Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Ter zitting heeft zij nog verklaard dat haar woning niet onder de recente uitkoopregeling van het Ministerie van Economische Zaken valt en dat zij € 325.000 een meer reële waarde vindt.
3.3.
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning juist is vastgesteld. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt door taxateur D.J. Smit. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 457.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adressen].
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Verweerder heeft zich bij de bepaling van de waarde van de woning gebaseerd op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten genoemd in het taxatierapport, vermeld onder 3.3. Deze werkwijze is in overeenstemming met het bepaalde in de Wet WOZ. De ter vergelijking gehanteerde objecten en de woning zijn in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar, dat de verkoopprijzen, welke enige tijd voor of na de waardepeildatum zijn gerealiseerd, van die objecten op goede gronden als uitgangspunt zijn genomen bij het onderbouwen van de waarde van de woning. Voorts dient bedacht te worden dat niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning, maar dat gebruik van de objecten bedoeld is om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkopen van zodanige vergelijkingsobjecten ter bepaling en bevestiging van de (vastgestelde) waarde kunnen dienen. Wel geldt dat daarbij rekening gehouden moet worden met onderlinge verschillen.
Op basis van de verwijzing naar die vergelijkingsobjecten heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank in beginsel aannemelijk gemaakt dat de waarde op een juist bedrag is vastgesteld, zij het dat die vergelijkingsobjecten verder gelegen zijn van de hoogspanningsleiding.
4.3.
Eiseres heeft nog verwezen naar de vraagprijs van het vergelijkingsobject [adres 2] van € 325.000. Voor zover eiseres hiermee heeft willen stellen dat de waarde van haar woning op € 325.000 vastgesteld moet worden, gaat dit naar het oordeel van de rechtbank niet op omdat eiseres de vergelijkbaarheid tussen haar woning en deze tussenwoning niet inzichtelijk heeft gemaakt. Daarnaast is een vraagprijs slechts een indicatie van de verkoopprijs en kan niet zonder meer aangenomen worden dat die recente vraagprijs de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2011 vertegenwoordigt. Aldus heeft eiseres de door haar verdedigde waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt.
4.4.
Eiseres heeft gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met die ligging van haar woning nabij een hoogspanningsleiding. Eiseres verwijst in dit verband naar uitspraken van Hof Amsterdam van 12 januari 2012, nr. 10/00095, LJN BV1604 en 2 februari 2012, nr. 10/00920, LJN BW2985, en een uitspraak van Hof Den Bosch van 6 juli 2012, nr. 10/00787, LJN BX0726. De woning valt volgens eiseres gedeeltelijk binnen de zakelijke rechtstrook. Eiseres verwijst in dit verband naar een e-mail van 6 oktober 2011 van Lieneke Schipper, medewerker Beleid en Regie van (onder meer) de gemeente Oostzaan. De door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten liggen niet binnen de cruciale grens die wordt gehanteerd bij het bepalen van gezondheidsrisico’s voor het wonen bij een hoogspanningskabel (de “gevarenzone”). Verweerder heeft ten onrechte gesteld dat het vergelijkingsobject [adres 3] op dezelfde afstand is gelegen van de hoogspanningsleiding als haar woning. Eiseres verwijst in dit verband naar een (lucht)foto. Ook verwijst eiseres naar krantenartikelen en geeft zij aan dat het object [adres 4] sinds mei 2009 in de verkoop staat en inmiddels uit de verkoop is gehaald en het object [adres 2] sinds februari 2011 in de verkoop staat.
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat met name het vergelijkingsobject [adres 3] op een gelijke afstand tot de hoogspanningsleiding is gelegen als de woning. Daarnaast kan gelet op de m³-prijs en de m²-prijs van de woning ten opzichte van de m³-prijzen en de m²-prijzen van de vergelijkingsobjecten niet gezegd worden dat met de ligging van de woning nabij de hoogspanningsleiding geen rekening is gehouden.
De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. Niet in geschil is dat de woning van eiseres zich gedeeltelijk binnen de zogenoemde “zakelijke rechtstrook” bevindt, niet in aanmerking komt voor een uitkoopregeling, maar wel valt wel binnen de “gevarenzone”. Gelet hierop acht de rechtbank aannemelijk dat van de ligging nabij de hoogspanningsleiding een waardedrukkende werking uitgaat, los van de vraag of er daadwerkelijk sprake is van gezondheidsrisico’s. Voorts is ter zitting vast komen te staan dat het vergelijkingsobject dat qua ligging het meest vergelijkbaar is met de woning, te weten [adres 3], verder van de hoogspanningsleiding is gelegen dan de woning van eiseres. De rechtbank is van oordeel, mede dit in ogenschouw nemend, dat verweerder met hetgeen hij heeft aangevoerd en overgelegd niet aannemelijk heeft gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de waardedrukkende factor die uitgaat van de ligging nabij de hoogspanningsleiding. Het voorgaande betekent dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met deze waardedrukkende factor.
4.5.
Nu verweerder noch eiseres de door hen voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum, gelet op het voorgaande, in goede justitie vast op afgerond € 434.000. Hierbij heeft de rechtbank het waardedrukkend effect dat uitgaat van de ligging nabij een hoogspanningsleiding vastgesteld op 5%.
5.Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding om verweerder te veroordelen in de kosten van het proces omdat niet is gesteld noch is gebleken dat eiseres voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt.
6.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 434.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot één berekend naar een waarde van € 434.000;
- gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 42 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in tegenwoordigheid van drs. A.M. Jones, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2013.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.