Uitspraak
RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: C/02/421642 / HA ZA 24-203
Vonnis van 30 juli 2025
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
wonende te [plaats 1] ,
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
wonende te [plaats 1] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. J.W. Adriaansens,
tegen
1.de maatschap [gedaagde 1] ,
gevestigd te [plaats 2] ,
2. de besloten vennootschap
[gedaagde 2] B.V.,
2. de besloten vennootschap
[gedaagde 2] B.V.,
gevestigd te [plaats 3] ,
3. de besloten vennootschap
[gedaagde 3] B.V.,
3. de besloten vennootschap
[gedaagde 3] B.V.,
gevestigd te [plaats 2] ,
4. de besloten vennootschap
[gedaagde 4] B.V.,
4. de besloten vennootschap
[gedaagde 4] B.V.,
gevestigd te [plaats 4] ,
5. de besloten vennootschap
[gedaagde 5] B.V.,
5. de besloten vennootschap
[gedaagde 5] B.V.,
gevestigd te [plaats 5] ,
6. de besloten vennootschap
[gedaagde 6] B.V.,
6. de besloten vennootschap
[gedaagde 6] B.V.,
gevestigd te [plaats 6] ,
7. de besloten vennootschap
[gedaagde 7] B.V.,
7. de besloten vennootschap
[gedaagde 7] B.V.,
gevestigd te [plaats 7] ,
8. de besloten vennootschap
[gedaagde 8] B.V.,
8. de besloten vennootschap
[gedaagde 8] B.V.,
gevestigd te [plaats 6] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
gedaagde sub 1 te noemen: [gedaagde 1] ,
advocaat: mr. J.M.H.W. Bindels.
1.De zaak in het kort
1.1.
[eisers] vinden dat zij bij het sluiten van een vaststellingsovereenkomst onjuist en onvolledig door hun advocaat zijn geïnformeerd en dat sprake is van een beroepsfout. Zij stellen [gedaagden] aansprakelijk voor boetes ter hoogte van € 500.000,00 die [eisers] hebben moeten betalen vanwege het niet tijdig nakomen van hun verplichtingen uit een vaststellingsovereenkomst. De rechtbank is van oordeel dat de advocaat niet is tekort geschoten in zijn zorgvuldigheidsplicht en dat van een beroepsfout die heeft geleid tot schade geen sprake is. De vorderingen van [eisers] wijst de rechtbank af. Onder ‘de beoordeling’ legt de rechtbank dit oordeel uit.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 januari 2025 en de daarin opgenomen stukken;
- de aanvullende producties 12 tot en met 14 van [eisers] ;
- de mondelinge behandeling van 27 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en de ter gelegenheid hiervan door mr. Adriaansens en mr. Bindels overgelegde spreekaantekeningen;
- de akte van [gedaagden] ;
- de akte overlegging productie tevens akte houdende voorwaardelijke wijziging eis van [eisers] ;
- de antwoordakte van [gedaagde 1] .
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[eisers] zijn eigenaar van een pand aan [adres] in [plaats 1] (hierna: het pand).
3.2.
Tussen [eisers] en [bedrijf] is eind 2015 en begin 2016 onderhandeld over de verkoop van de benedenverdieping van het pand. [eisers] hebben daarbij een opschortende voorwaarde bedongen, omdat ook de gemeente Utrecht akkoord moest gaan met (in ieder geval) de splitsing van het pand. Over de reikwijdte van de opschortende voorwaarde en de inspanningsverplichting van [eisers] zijn tussen [eisers] en [bedrijf] een groot aantal (kort geding en bodem)procedures gevoerd.
3.3.
Op 14 november 2017 zijn [eisers] door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in kort geding veroordeeld om binnen een maand na de uitspraak de vereiste splitsingsvergunning, voorzien van alle door de gemeente [plaats 1] daaraan gestelde eisen en documenten, aan te vragen op straffe van een dwangsom. Bij verstekvonnis van 31 januari 2018 van de rechtbank Midden-Nederland zijn [eisers] wederom hiertoe veroordeeld en wel binnen zeven dagen. Tegen deze uitspraak hebben [eisers] hoger beroep ingesteld. De voorzieningenrechter heeft [eisers] bij kortgedingvonnis van 6 juni 2018 daarnaast veroordeeld tot het maken van bezwaar tegen het weigeringsbesluit van de aangevraagde splitsingsvergunning en verboden het pand te leveren aan een derde.
3.4.
Op 5 april 2019 heeft [bedrijf] [eisers] wederom in kort geding gedagvaard. [bedrijf] vorderde onder andere dat het [eisers] zou worden verboden over te gaan tot verkoop van het pand aan een derde totdat onherroepelijk zou zij beslist dat tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand is gekomen omdat de opschortende voorwaarde niet is vervuld, op straffe van een dwangsom van € 2.000.000,00. Daarnaast vorderde [bedrijf] veroordeling van [eisers] tot het binnen vier weken na betekening doen van een nieuwe, deugdelijke aanvraag voor een splitsingsvergunning op straffe van een dwangsom tot een maximum van € 1.000.000,00 en tot het verkrijgen van een zogenaamde voltooidverklaring van de gemeente [plaats 1] binnen acht weken na betekening, wederom op straffe van een dwangsom tot een maximum van € 1.000.000,00. De zitting was op 16 april 2019 bepaald. De gemachtigde van [eisers] was mr. [gedaagde 5] , advocaat bij [gedaagde 1] . Mr. [gedaagde 5] en de gemachtigde van [bedrijf] hebben in de dagen voorafgaand aan deze zitting ter voorkoming van de kort gedingprocedure onderhandeld over een minnelijke regeling.
3.5.
Per e-mail van 11 april 2019 schrijft mr. [gedaagde 5] aan [eisers] :
“
De vaststellingsovereenkomst, om ervoor te zorgen dat het 4e kort geding, en in het verlengde daarvan het hoger beroep inzake het beslag, geen doorgang meer behoeft te vinden, heb ik gisteren naar de advocaat van [bedrijf] gestuurd. Vandaag heeft de advocaat van [bedrijf] daarop gereageerd. Zie daartoe bijlage 1 van deze e-mail. (…)
De vaststellingsovereenkomst, om ervoor te zorgen dat het 4e kort geding, en in het verlengde daarvan het hoger beroep inzake het beslag, geen doorgang meer behoeft te vinden, heb ik gisteren naar de advocaat van [bedrijf] gestuurd. Vandaag heeft de advocaat van [bedrijf] daarop gereageerd. Zie daartoe bijlage 1 van deze e-mail. (…)
Dat is anders voor de andere twee punten die [bedrijf] opgenomen wil hebben in de vaststellingsovereenkomst. [bedrijf] wil dat jullie een nieuwe deugdelijke aanvraag voor een splitsingsvergunning bij de gemeente indienen. Ik weet niet wat [bedrijf] hiermee bedoelt. Er is namelijk een deugdelijke splitsingsaanvraag ingediend, alleen die is geweigerd. Het indienen van een nieuwe deugdelijke aanvraag daartoe maakt dat niet anders. Desalniettemin wil ik dit punt best in de vaststellingsovereenkomst opnemen, en jullie kunnen hier ook medewerking aan verlenen. Het gezegde “baat het niet schaadt het niet” gaat hier op.
Dat is anders voor het laatste punt van [bedrijf] . Hij wil dat jullie een zogenaamde voltooid verklaring c.q. gereedmelding van de gemeente Utrecht binnen 8 weken na ondertekening van de vaststellingsovereenkomst overleggen. Dit ligt echter helemaal niet in jullie macht. Op de eerste plaats zijn jullie niet bekend met welke vermeende gebreken moeten worden opgelost aan het pand, daarnaast werkt de gemeente op zijn zachtst gezegd niet mee zodat het ook niet duidelijk is binnen welke termijn jullie een dergelijke verklaring zouden kunnen ontvangen. Daar komt bij dat het misschien wel zo zal zijn dat de kosten van deze werkzaamheden hoog kunnen zijn, zodat van jullie sowieso niet verwacht kan worden hieraan medewerking te verlenen.
Wat mij betreft gaat dit laatste punt dan ook te ver, en daarvan zal ik de advocaat van [bedrijf] proberen te overtuigen. Echter dient er dan wel rekening mee te worden gehouden dat geen regeling tot stand komt, en het kort geding alsnog door zal gaan. Dat zou zeer jammer zijn, al is het maar vanwege te maken kosten.
(…)”
3.6.
Per e-mail van 12 april 2019 (10:27 uur) schrijft [eiser 2] mr. [gedaagde 5] onder andere:
“(…) Ik ben nog steeds van mening dat we er alles aan moeten doen om het KG te voorkomen. De garantie geven dat we binnen een bepaalde tijd de gereedmelding hebben kunnen we uiteraard niet geven, aangezien wij hierin afhankelijk zijn. We kunnen wel aangeven dat we er alles aan zullen doen en [bedrijf] er volledig bij willen betrekken (bijvoorbeeld uitnodigen bij de inspecties).(…).”
3.7.
Mr. [gedaagde 5] heeft vervolgens de concept vaststellingsovereenkomst aangepast en op 12 april 2019 (11:01 uur) gemaild naar [eisers] :
“(…) Zie bijlage 1 voor de aangepaste vaststellingsovereenkomst.
Mijn toevoegingen zijn geel gearceerd weergegeven en zijn ingegeven door jouw verzoek om een regeling te treffen.
Graag jouw akkoord hierop(…)”.
3.8.
Per e-mail van 12 april 2019 (11:46 uur) hebben [eisers] akkoord gegeven.
3.9.
Per e-mail van 12 april 2019 (11:58 uur) schrijft mr. [gedaagde 5] aan de gemachtigde van [bedrijf] onder meer:
“(…)
- In artikel 6 staan de verplichtingen beschreven van [eisers] ten aanzien van de voltooid verklaring c.q. gereedmelding van (de bovenverdiepingen van) het OG. De termijn zoals genoemd is niet opgenomen, omdat het vooraf niet duidelijk is of deze termijn haalbaar is. [eisers] zijn hierbij afhankelijk van de gemeente. [eisers] hopen dat [bedrijf] met deze tekst in kan stemmen.
- In artikel 7 staan de verplichtingen beschreven van [eisers] ten aanzien van de aanvraag van een nieuwe splitsingsvergunning. [eisers] hopen dat [bedrijf] met deze tekst in kan stemmen.
(…)”
3.10.
Per e-mail van 12 april 2019 (15:46 uur) mailt de gemachtigde van [bedrijf] mr. [gedaagde 5] :
“(…) Daarnaast wil cliënte graag een termijn genoemd hebben onder 6.1. Dit is voor cliënte essentieel. Cliënte stelt een termijn voor van 16 weken waarbinnen deze voltooidverklaring er moet zijn. 6.3 wordt dan: ‘zo spoedig mogelijk maar in ieder geval binnen een termijn van 16 weken uit te laten voeren’.
In aanvulling op punt 7.1 zou cliënte graag nog willen toevoegen dat zij op eerste schriftelijke verzoek geïnformeerd wordt over het verloop van de nieuwe splitsingsaanvraag.
(…)”
3.11.
Per e-mail van 12 april 2019 (16:36 uur) stuurt mr. [gedaagde 5] een aangepaste concept vaststellingsovereenkomst naar [eisers] onder de vermelding: ‘Dit hebben we zojuist besproken. Graag jouw akkoord.’. Om 17:07 uur reageert [eiser 2] met: ‘Zoals telefonisch besproken akkoord.’
3.12.
Op 15 april 2019 is tussen [eisers] en [bedrijf] een overeenkomst ondertekend met de titel vaststellingsovereenkomst (hierna: de vaststellingsovereenkomst). In deze vaststellingsovereenkomst staan onder meer de volgende bepalingen:
“6.1 [eisers] hebben de verplichting om ervoor zorg te dragen dat zij van de gemeente ten aanzien (van de bovenverdiepingen) van het OG een voltooid verklaring c.q. gereedmelding ontvangen.
6.2
[eisers] zullen, indien de gemeente hen deze verplichting oplegt, alle werkzaamheden (laten) uitvoeren zoals benoemd in de rapportages van de gemeente van 8 augustus en 25 september 2017 (welke rapportages zijn benoemd in de beslissing op bezwaar van 29 maart 2019 zoals benoemd onder 8 van de considerans van deze vaststellingsovereenkomst).
6.3
[eisers] hebben de verplichting om hetgeen is vermeld onder 6.1 en 6.2 van deze vaststellingsovereenkomst zo spoedig als mogelijk, doch uiterlijk binnen 16 weken na ondertekening van deze vaststellingsovereenkomst, uit te (laten) voeren, en daarover de goedkeuring van de gemeente te verkrijgen.
6.4
Aan de verplichtingen van [eisers] zoals beschreven in de artikelen 6.1, 6.2 en 6.3 wordt een (hoofdelijke) dwangsom van € 250.000,00 gekoppeld voor het geval [eisers] in strijd met deze verplichtingen zou handelen.
7.1
[eisers] zullen binnen 4 weken na ondertekening van deze vaststellingsovereenkomst een nieuwe, deugdelijke aanvraag voor een splitsingsvergunning indienen bij de gemeente voor het OG. [bedrijf] zal door [eisers] op eerste schriftelijke verzoek geïnformeerd wordt over het verloop van de nieuwe splitsingsaanvraag.
(…)
7.4
Aan de verplichtingen van [eisers] zoals beschreven in de artikelen 7.1, 7.2 en 7.3 wordt een (hoofdelijke) dwangsom van € 250.000,00 gekoppeld voor het geval [eisers] in strijd met deze verplichtingen zou handelen.”
3.13.
Per e-mail van 15 april 2019 schrijft mr. [gedaagde 5] aan [eisers] onder meer:
“
(…)
(…)
Jullie dienen binnen vier werken na vandaag een nieuwe, deugdelijke aanvraag voor een splitsingsvergunning in te dienen bij de gemeente, en deze aanvraag dient binnen twee weken na vandaag eerst bij [bedrijf] te worden overgelegd (zie artikel 7.1 en 7.2 van de vaststellingsovereenkomst). Gaan jullie hier meteen mee aan de slag zodat deze termijnen niet verlopen?
Daarnaast is overeengekomen dat jullie uiterlijk op 5 augustus 2019 een voltooid verklaring c.q. gereedmelding hebben ontvangen van de gemeente. [eiser 2] is hier al mee bezig, en probeert daartoe in contact te komen met de gemeente. [eiser 2] zal daartoe een officieel verzoek bij het college indienen.
@ [eiser 2] : je vroeg aan mij of ik weet hoe een dergelijk verzoek moet worden ingediend. Dat weet ik echter niet. Een dergelijk verzoek heb ik nog nooit ingediend. Je kunt daartoe naar alle waarschijnlijkheid zelf contact met de gemeente opnemen. Een afschrift van het ingediende verzoek, ontvang ik graag voor mijn dossier.”
3.14.
Bij brief van 5 september 2019 sommeerde [bedrijf] [eisers] over te gaan tot betaling van de dwangsom van € 250.000,00 op basis van artikel 6.4 van de vaststellingsovereenkomst, omdat niet binnen de overeengekomen termijn van 16 weken de voltooidverklaring c.q. gereedmelding door de gemeente was afgegeven. Later heeft [bedrijf] ook aanspraak gemaakt op de boete van artikel 7.4 van de vaststellingsovereenkomst, omdat naar zijn mening niet tijdig een deugdelijke aanvraag was gedaan in de zin van artikel 7.1.
3.15.
[bedrijf] is vervolgens opnieuw een kort geding gestart, en bij vonnis van 8 januari 2020 is [eisers] opnieuw veroordeeld om binnen acht dagen over te gaan tot het indienen van een nieuwe, deugdelijke aanvraag voor een splitsingsvergunning, op straffe van een dwangsom van € 250.000,00.
3.16.
In een arrest van 2 februari 2021 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (in hoger beroep tegen de uitspraak van 31 januari 2018) geoordeeld dat de opschortende voorwaarde niet is vervuld, zodat tussen [eisers] en [bedrijf] geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Het daartegen gerichte cassatieberoep van [bedrijf] is door de Hoge Raad in een arrest van 21 oktober 2022 verworpen. [1]
3.17.
[bedrijf] en [eisers] hebben vorderingen ingesteld die zijn gebaseerd op de vaststellingsovereenkomst. In hoger beroep heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 5 september 2023 geoordeeld dat [eisers] de verplichtingen uit artikel 6 en 7 van de vaststellingsovereenkomst niet tijdig zijn nagekomen. [2] [eisers] zijn hoofdelijk veroordeeld tot betaling van boetes ter hoogte van in totaal € 500.000,00 (tweemaal € 250.000,00). Het gerechtshof overwoog onder andere dat de aanvraag van [eisers] niet compleet was en daarom niet in behandeling kon worden genomen, hetgeen betekent dat deze niet deugdelijk was in de zin van de vaststellingsovereenkomst.
3.18.
Per brief van 19 september 2023 hebben [eisers] [gedaagde 1] aansprakelijk gesteld voor de schade ter hoogte van (vooralsnog) € 500.000,00, de proceskosten en de advocaatkosten die zij als gevolg van onjuiste advisering door [gedaagde 1] hebben geleden en nog zullen lijden.
3.19.
Per brief van 11 november 2023 heeft Allianz, de aansprakelijkheidsverzekeraar van [gedaagde 1] , [eisers] laten weten geen aansprakelijkheid te erkennen.
3.20.
[eisers] hebben tegen de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 5 februari 2023 cassatie ingesteld bij de Hoge Raad. De A-G heeft geconcludeerd tot verwerping van het principale en het incidentele cassatieberoep. [3] Op dit cassatieberoep is door de Hoge Raad nog niet beslist.
4.Het geschil
4.1.
[eisers] vorderen, na wijziging van hun eis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, samengevat weergegeven:
I. te verklaren voor recht dat [gedaagde 1] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst van opdracht;
II. [gedaagde 1] te veroordelen tot betaling van € 500.000,00, althans tot het bedrag waartoe [eisers] in de thans lopende procedure bij de Hoge Raad toe veroordeeld zullen worden, binnen zeven dagen na betekening van het vonnis;
III. [gedaagde 1] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 4.275,00;
IV. [gedaagde 1] te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente vanaf 19 september 2023;
V. [gedaagde 1] te veroordelen in de proceskosten.
4.2.
[eisers] brengen het volgende naar voren. Ten tijde van het aangaan van de vaststellingsovereenkomst zijn [eisers] onvoldoende en/of onvolledig geïnformeerd door [gedaagde 1] . [gedaagde 1] heeft hiermee een beroepsfout gemaakt. De inhoud van de vaststellingsovereenkomst heeft voor [eisers] een groot risico in het leven geroepen, dat zich met het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 5 september 2023 heeft geopenbaard. [eisers] hebben op straffe van een hoge boete van € 250.000,00 een verplichting op zich genomen, waarbij zij grotendeels afhankelijk waren van een derde (de gemeente [plaats 1] ). [gedaagde 1] had hiervoor nadrukkelijk moeten waarschuwen. Deze boete is verbeurd geraakt. De in de vaststellingsovereenkomst gehanteerde terminologie (“deugdelijke aanvraag”) is op meerdere wijzen te duiden, waardoor wederom een boete van € 250.000,00 verbeurd is.
4.3.
Verder ontbreekt in de artikelen 6 en 7 van de vaststellingsovereenkomst de koppeling met de destijds lopende bodemprocedure over de koopovereenkomst. Als deze koppeling er wel was geweest, dan had [bedrijf] geen aanspraak meer kunnen maken op de boetes dan wel had een restitutieplicht kunnen ontstaan. De bodemrechter heeft inmiddels beslist dat er geen koopovereenkomst meer bestaat. Door te kiezen voor een vaststellingsovereenkomst door [gedaagde 1] stonden de inspanningsverplichtingen voor [eisers] vast. Als [gedaagde 1] de overeenkomst als gewone overeenkomst had gekwalificeerd (in plaats van als vaststellingsovereenkomst), waren er meer mogelijkheden geweest de overeenkomst te doen eindigen of wijzigen. Met een beroep op de redelijkheid en billijkheid had een beroep van [bedrijf] op de boetes kunnen worden afgeweerd.
4.4.
[gedaagden] voeren verweer. Zij concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
4.5.
[gedaagden] voeren het volgende aan. Van een beroepsfout is geen sprake. De afhankelijkheid van de gemeente bij de verplichtingen van [eisers] tegenover [bedrijf] bestond al, was onvermijdelijk en ook bekend bij [eisers] Onduidelijk blijft wat er - mede gelet op de voorgeschiedenis van het geschil - mis is met de term “deugdelijke aanvraag”, laat staan dat [gedaagde 1] op dit punt ondermaats heeft gepresteerd. Van [gedaagde 1] werd niet gevergd om in de vaststellingsovereenkomst een expliciete afhankelijkheid van een principaal oordeel te bedingen en dit zou ook niet haalbaar zijn geweest. Dat [gedaagde 1] de overeenkomst heeft betiteld als ‘vaststellingsovereenkomst’ maakt nog niet dat de overeenkomst ook als zodanig gekwalificeerd kan worden. Dit komt aan op uitleg van de gemaakte afspraken aan de hand van het Haviltex-criterium. Er is verder geen causaal verband met de gestelde schade. [eisers] hebben niet gesteld of aangetoond dat daadwerkelijk voor hen een gunstigere vaststellingsovereenkomst gerealiseerd had kunnen worden of dat een kort geding daadwerkelijk tot een voor hen gunstigere situatie had geleid. De omvang van de schade is niet deugdelijk aangetoond, er is sprake van eigen schuld en verder is de klachtplicht door [eisers] geschonden.
4.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
De eiswijzigingen
5.1.
Tijdens de zitting heeft mr. Adriaansens kenbaar gemaakt dat de vorderingen tegen de (voormalige) maten van [gedaagde 1] (gedaagden 2 tot en met 8) worden ingetrokken. De rechtbank zal dan ook alleen de vorderingen tegen [gedaagde 1] beoordelen. Bij akte van 9 juli 2025 hebben [eisers] hun eis verder gewijzigd, in die zin, dat zij oorspronkelijk veroordeling van gedaagden vorderden tot betaling van het bedrag van € 500.000,00 en daar aan hebben toegevoegd ‘
althans tot het bedrag waartoe [eisers] in de thans lopende procedure bij de Hoge Raad (…) toe veroordeeld zullen worden’. [gedaagde 1] heeft zich gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank en dus geen bezwaar gemaakt tegen deze eiswijziging. De wijziging zal worden toegestaan.
althans tot het bedrag waartoe [eisers] in de thans lopende procedure bij de Hoge Raad (…) toe veroordeeld zullen worden’. [gedaagde 1] heeft zich gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank en dus geen bezwaar gemaakt tegen deze eiswijziging. De wijziging zal worden toegestaan.
Verzoek tot aanhouding
5.2.
[eisers] hebben de rechtbank, nadat al vonnis was bepaald, verzocht het wijzen van het vonnis aan te houden totdat de Hoge Raad arrest zal hebben gewezen, zodat de overwegingen van de Hoge Raad waar nodig in dit vonnis kunnen worden verwerkt en zodat [eisers] hun eis in lijn met dit arrest kunnen brengen. Dit komt volgens [eisers] de proceseconomie ten goede. [gedaagde 1] heeft zich gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank.
5.3.
De rechtbank heeft besloten het verzoek af te wijzen en vonnis te wijzen. In beginsel wordt een eenstemmig verzoek om uitstel van het wijzen van vonnis gehonoreerd (zie het bepaalde in de artikelen 6.5 en 2.24 van het procesreglement), maar een referte kan niet als instemming worden gezien. De vorderingen van [eisers] zullen daarbij worden afgewezen, zodat niet valt in te zien dat het oordeel van de Hoge Raad over het al dan niet verschuldigd zijn van boetes door [eisers] aan [bedrijf] gevolgen zal hebben voor dit vonnis.
Maatstaf zorgvuldigheid advocaat: redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot
5.4.
De rechtbank stelt voorop dat een overeenkomst van opdracht is gesloten tussen [eisers] en [gedaagde 1] , die feitelijk is uitgevoerd door mr. [gedaagde 5] (advocaat bij [gedaagde 1] ). [eisers] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat [gedaagde 1] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit deze overeenkomst doordat mr. [gedaagde 5] niet heeft gehandeld zoals van een redelijk handelend advocaat mag worden verwacht. Volgens [eisers] is hiermee sprake van een beroepsfout waarvoor [gedaagde 1] aansprakelijk is. Nu [eisers] zich op de rechtsgevolgen beroepen, rusten hiervan op [eisers] de stelplicht en bewijslast.
5.5.
Artikel 7:401 BW bepaalt dat een opdrachtnemer bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht moet nemen. Uit rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat een advocaat als beroepsbeoefenaar de zorgvuldigheid dient te betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Wanneer een advocaat een cliënt adviseert in het kader van een door een cliënt te nemen beslissing over een bepaalde kwestie, brengt de zorgvuldigheidsplicht mee dat de advocaat de cliënt in staat stelt goed geïnformeerd te beslissen [4] . Het antwoord op de vraag of en in welke mate een advocaat de cliënt daarbij behoort te informeren over en te waarschuwen voor een bepaald risico, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. In dat kader kan onder meer betekenis toekomen aan de ernst en omvang van het desbetreffende risico, de mate van waarschijnlijkheid dat dit zich zal realiseren en de mate waarin de cliënt ervan heeft blijk gegeven zich reeds van dat risico bewust te zijn. [5]
Verwijten
5.6.
In de kern maken [eisers] mr. [gedaagde 5] de volgende vier verwijten:
het onvoldoende en onvolledig informeren bij het aangaan van de vaststellingsovereenkomst;
de in de vaststellingsovereenkomst gehanteerde terminologie ‘deugdelijke aanvraag’ is op meerdere wijzen te duiden;
de vaststellingsovereenkomst is niet geheel afhankelijk gesteld van de uitkomst van een principaal oordeel over de koopovereenkomst tussen [eisers] en [bedrijf] ;
het vastleggen van de afspraken tussen [eisers] en [bedrijf] in een vaststellingsovereenkomst in plaats van een gewone overeenkomst.
De rechtbank zal deze vier verwijten achtereenvolgens beoordelen.
Verwijt 1: onvoldoende en onvolledig informeren bij het aangaan van de vaststellingsovereenkomst
5.7.
[eisers] stellen dat zij door mr. [gedaagde 5] bij het aangaan van de vaststellingsovereenkomst onvoldoende en onvolledig zijn geïnformeerd over de afhankelijkheid van de medewerking van de gemeente en het risico dat [eisers] daardoor liepen. Het had volgens [eisers] op de weg van mr. [gedaagde 5] gelegen hiervoor nadrukkelijk te waarschuwen.
5.8.
De rechtbank is van oordeel dat uit de e-mail van 11 april 2019 (zoals weergegeven onder randnummer 3.5) blijkt dat [eisers] wel degelijk expliciet zijn gewaarschuwd voor de afhankelijkheid van de gemeente. Mr. [gedaagde 5] schrijft in die mail dat [bedrijf] wil dat [eisers] een zogenaamde voltooid verklaring c.q. gereedmelding van de gemeente [plaats 1] binnen acht weken na ondertekening van de vaststellingsovereenkomst overleggen. Vervolgens schrijft mr. [gedaagde 5] dat dit helemaal niet in de macht ligt van [eisers] en wordt hierover een nadere uitleg gegeven. Mr. [gedaagde 5] concludeert dat wat hem betreft dit punt te ver gaat, en dat hij zal proberen de advocaat van [bedrijf] hiervan te overtuigen.
5.9.
Dat deze waarschuwing van mr. [gedaagde 5] ook zo is begrepen door [eisers] blijkt uit de e-mail van [eiser 2] van 12 april 2019, waarin hij enerzijds schrijft dat er alles aan moet worden gedaan om een kort geding te voorkomen, maar anderzijds bevestigt dat een garantie dat er binnen een bepaalde tijd een gereedmelding is uiteraard niet kan worden gegeven, aangezien zij hierin afhankelijk zijn.
5.10.
Mr. [gedaagde 5] heeft hierop een aangepast concept aan de gemachtigde van [bedrijf] gezonden, waarin de termijn waarbinnen medewerking van de gemeente moest zijn verkregen niet was opgenomen. Door [bedrijf] is vervolgens aangegeven dat het opnemen van een termijn waarbinnen de voltooidverklaring er moet zijn essentieel was voor hem. Mr. [gedaagde 5] heeft dus geprobeerd te komen tot een overeenkomst zonder termijn, maar [bedrijf] ging hier niet mee akkoord.
5.11.
Mr. [gedaagde 5] heeft [eisers] hierover telefonisch en per e-mail geïnformeerd en nogmaals een aangepast concept gezonden met daarin een termijn van 16 weken, waarbij mr. [gedaagde 5] de wijzigingen telkens geel gearceerd aan [eisers] heeft gemaild. Tijdens de zitting heeft [eiser 2] erkend dat hij ten tijde van het tekenen van de vaststellingsovereenkomst op de hoogte was van de termijnen die in de vaststellingsovereenkomst staan en van de daarin opgenomen boetes. Hij dacht echter aan de verplichtingen en termijnen die in de vaststellingsovereenkomst zijn opgenomen te kunnen voldoen, en is om die reden toch akkoord gegaan.
5.12.
Uit deze omstandigheden kan worden afgeleid dat [eisers] zich ten tijde van het tekenen van de vaststellingsovereenkomst bewust waren van de verbintenis die zij op zich namen en het daarmee gepaard gaande risico een boete verschuldigd te worden als de gemeente niet tijdig een voltooidverklaring zou afgeven. Zij waren hiervoor ook expliciet gewaarschuwd. De beslissing om akkoord te gaan met de inhoud van de vaststellingsovereenkomst heeft (steeds) bij [eisers] gelegen. Het betoog van [eisers] dat zij vertrouwden op hun raadsman, maakt dat niet anders.
5.13.
Voor zover [eisers] betogen dat mr. [gedaagde 5] het sluiten van de vaststellingsovereenkomst had moeten ontraden of nogmaals had moeten waarschuwen, volgt de rechtbank [eisers] hierin niet. Zoals hiervoor al opgemerkt lag de keuze tot ondertekening over te gaan bij [eisers] en was er expliciet gewaarschuwd, waarbij [eisers] zich bewust waren van de risico’s. De vaststellingovereenkomst was - gelet op de positie van [eisers] als gevolg van verschillende rechtszaken ten tijde van het sluiten van de vaststellingsovereenkomst - voor [eisers] in ieder geval niet uitsluitend nadelig doordat zij zich blootstelden aan het risico (hoge) boetes te verbeuren. Er zaten ook voordelen aan voor [eisers] , zodat mr. [gedaagde 5] het sluiten van die overeenkomst om die reden niet uitdrukkelijk had hoeven ontraden. Daarbij speelt mee dat [eisers] ten tijde van het sluiten van de vaststellingsovereenkomst al meerdere malen in verschillende procedures in het ongelijk waren gesteld. Zij hadden dwangsommen ter hoogte van € 200.000,00 verbeurd en er liep nog een hoger beroep en een executiegeschil. De verwachting van [eisers] was op dat moment ook dat het hof in de bodemprocedure [bedrijf] in het gelijk zou stellen. De vaststellingsovereenkomst is gesloten ter voorkoming van de nieuwe kortgedingprocedure, waarin meerdere dwangsommen tot een maximum van € 2.000.000,00 werden gevorderd, terwijl afgesproken werd dat de eerder al verbeurde dwangsommen kwamen te vervallen.
5.14.
Dat mr. [gedaagde 5] niet heeft gewaarschuwd nooit zelf een verzoek met betrekking tot een voltooid verklaring c.q. gereedmelding te hebben ingediend en er niet mee bekend te zijn hoe dat moet, maakt niet dat sprake is van (alsnog) een tekortschieten in de zorgvuldigheidplicht als advocaat. [eisers] zijn professionele vastgoedhandelaren en hebben zelf de inschatting gemaakt binnen 16 weken een voltooidverklaring te kunnen verkrijgen.
Verwijt 2: de in de vaststellingsovereenkomst gehanteerde terminologie ‘deugdelijke aanvraag’ is op meerdere wijzen te duiden
5.15.
[eisers] brengen naar voren dat de term ‘deugdelijke aanvraag’ in de vaststellingsovereenkomst op meerdere wijzen te duiden is, hetgeen een extra risico in het leven heeft geroepen. Dit risico heeft zich geopenbaard doordat het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 5 september 2023 heeft geoordeeld dat de door [eisers] gedane aanvraag niet ‘deugdelijk’ was in de zin van de vaststellingsovereenkomst omdat de aanvraag niet compleet was, waardoor zij een boete hebben verbeurd.
5.16.
In de e-mail van 11 april 2019 schrijft mr. [gedaagde 5] aan [eisers] dat [bedrijf] wil dat [eisers] een nieuwe deugdelijke aanvraag voor een splitsingsvergunning bij de gemeente indienen. Mr. [gedaagde 5] schrijft vervolgens dat hij niet weet wat [bedrijf] hiermee bedoelt, maar ‘baat het niet schaadt het niet’. Hoewel van een advocaat in zijn algemeenheid mag worden verwacht dat hij verifieert of specificeert wat onder een bepaalde verbintenis moet worden begrepen wanneer hier bij hem onduidelijkheid over bestaat – in het bijzonder wanneer aan het niet nakomen van deze verbintenis een hoge boete is gekoppeld voor zijn cliënt – kan het opnemen van deze terminologie niet tot aansprakelijkheid van [gedaagde 1] leiden. Het is namelijk niet aannemelijk dat wanneer hierover nader overlegd was met [bedrijf] , dit tot een gunstigere uitkomst had geleid voor [eisers] Er is in dit geval dan ook geen causaal verband tussen de gestelde fout en de gestelde schade. Daarvoor is het volgende van belang.
5.17.
[eisers] waren al twee keer eerder veroordeeld om de vereiste splitsingsvergunning, voorzien van alle door de gemeente [plaats 1] daaraan gestelde eisen en documenten, aan te vragen op straffe van een dwangsom (zie overweging 3.3). De rechtbank acht het daarom aannemelijk dat wanneer mr. [gedaagde 5] bij [bedrijf] zou hebben nagevraagd wat volgens hem onder een ‘deugdelijke aanvraag’ moet worden begrepen, het antwoord zou zijn geweest: ‘een aanvraag voorzien van alle daaraan door de gemeente [plaats 1] gestelde eisen en documenten’, zoals al in eerdere procedures gevorderd en toegewezen. Dit is ook hoe het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden de term ‘deugdelijke aanvraag’ heeft uitgelegd. Het gerechtshof heeft de boete immers verbeurd geacht omdat de aanvraag niet compleet was (zie overweging 3.17, dus niet voorzien van alle gestelde eisen en documenten). Een nadere toelichting of omschrijving zou, kortom, niet tot een andere uitkomst hebben geleid voor [eisers] Dat [bedrijf] akkoord zou zijn gegaan met een ander begrip of een andere uitleg hiervan, valt niet in te zien. Dit is namelijk in het nadeel van [bedrijf] , die al eerder gelijk had gekregen op dit punt.
De rechtbank acht het tot slot aannemelijk dat, indien [eisers] niet akkoord zou zijn gegaan met deze omschrijving en het kort geding doorgang zou hebben gevonden, [eisers] ook zouden zijn veroordeeld tot het doen van een nieuwe ‘deugdelijke aanvraag’. [eisers] zijn hier namelijk later bij vonnis van 8 januari 2020 ook toe veroordeeld.
Concluderend is de rechtbank van oordeel dat het hanteren van de term ‘deugdelijke aanvraag’ in de vaststellingsovereenkomst niet leidt tot aansprakelijkheid van [gedaagde 1] .
Verwijt 3: de vaststellingsovereenkomst is niet geheel afhankelijk gesteld van de uitkomst van een principaal oordeel over de koopovereenkomst tussen [eisers] en [bedrijf]
5.18.
Volgens [eisers] is de vaststellingsovereenkomst niet duidelijk en geheel afhankelijk gesteld van de uitkomst van de lopende hoger beroepsprocedure, waarin de vraag centraal stond óf er al dan niet een koopovereenkomst tussen [eisers] enerzijds en [bedrijf] anderzijds tot stand is gekomen. Zou dit wel zijn gebeurd, dan had [bedrijf] geen aanspraak meer kunnen maken op de boetes op de niet nagekomen verplichtingen, althans zou er een restitutieplicht zijn aangezien de bodemrechter inmiddels heeft beslist dat er geen koopovereenkomst bestaat.
5.19.
Naar het oordeel van de rechtbank hebben [eisers] onvoldoende omstandigheden aangevoerd waaruit blijkt dat het in de gegeven omstandigheden voor mr. [gedaagde 5] een reële optie was aan [bedrijf] voor te stellen de boetes in de vaststellingsovereenkomst afhankelijk te stellen van de uitkomst van de procedure over de koopovereenkomst. In de hypothetische situatie dat dit voorstel wel was gedaan, is niet aannemelijk dat [bedrijf] daarmee akkoord zou zijn gegaan. Daarom kan in het midden blijven of mr. [gedaagde 5] door die afhankelijkheid niet voor te stellen een beroepsfout heeft gemaakt. Ook hier ontbreekt het causaal verband.
5.20.
Hierbij is van belang dat [eisers] in april 2019 op grond van verschillende (kort geding)uitspraken al meermaals waren veroordeeld tot het doen van nieuwe vergunningaanvragen en er al meerdere dwangsommen van in totaal € 200.000,00 jegens [bedrijf] waren verbeurd. [eisers] zijn in de bodemprocedure op 31 januari 2018 onder andere op straffe van dwangsommen veroordeeld de vereiste (splitsings)vergunning bij de gemeente aan te vragen. In de nieuwe kort gedingprocedure die [bedrijf] in april 2019 was gestart was wederom de insteek van [bedrijf] het indienen van een nieuwe deugdelijke aanvraag voor een splitsingsvergunning en het overleggen van een voltooidverklaring door [eisers] , op straffe van dwangsommen tot een maximum van € 1.000.000,00. Het risico dat de vorderingen van [bedrijf] in dat kort geding zouden worden toegewezen was dan ook groot. In kort geding opgelegde dwangsommen blijven in principe ook verbeurd als de bodemrechter hierover anders zou oordelen. In de vaststellingsovereenkomst deed [bedrijf] al afstand van € 200.000,00 aan reeds verbeurde dwangsommen. Het is onder deze omstandigheden niet aannemelijk dat als door mr. [gedaagde 5] was voorgesteld de boetes in de vaststellingsovereenkomst (ook nog) afhankelijk te stellen van de uitkomst van de procedure over de koopovereenkomst, [bedrijf] daarmee akkoord zou zijn gegaan. Het (eventueel) moeten terugbetalen van boetes zou voor [bedrijf] zeer nadelig zijn, terwijl hij dit niet had gehoeven ten aanzien van de reeds verbeurde dwangsommen.
5.21.
Dat in artikel 1 van de vaststellingsovereenkomst is overeengekomen dat [eisers] het pand niet mogen verkopen aan een derde en dat deze verplichting wél komt te vervallen als komt vast te staan dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen leidt niet tot een ander oordeel. Deze bepaling is immers - anders dan het moeten terugbetalen van boetes als komt vast te staan dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen - in het voordeel van [bedrijf] en strookt ook met zijn vordering in het kort geding. [bedrijf] wilde immers voorkomen dat het pand aan een derde zou worden verkocht.
Verwijt 4: Het vastleggen van de afspraken tussen [eisers] en [bedrijf] in een vaststellingsovereenkomst in plaats van een gewone overeenkomst
5.22.
[eisers] stellen zich op het standpunt dat problemen zijn ontstaan als gevolg van de keuze van mr. [gedaagde 5] om de afspraken vast te leggen in een vaststellingsovereenkomst. Als de afspraken in een reguliere overeenkomst zouden zijn opgenomen, waren er meer mogelijkheden geweest de overeenkomst te doen eindigen of wijzigen. Ook waren er dan meer mogelijkheden om met een beroep op de redelijkheid en billijkheid een beroep van [bedrijf] op de boetes af te weren, aldus [eisers]
5.23.
Voor de kwalificatie van een overeenkomst als vaststellingsovereenkomst is relevant of de inhoud van de overeenkomst voldoet aan de wettelijke omschrijving (art. 7:900 BW). Daarbij komt het aan op uitleg van de inhoud van de overeenkomst aan de hand van de Haviltex-maatstaf. De benaming van die overeenkomst als vaststellingsovereenkomst is daarbij niet van belang en heeft geen (andere) gevolgen voor hetgeen inhoudelijk tussen [eisers] en [bedrijf] is afgesproken. Bovendien heeft het gerechtshof in de uitspraak van 5 september 2023 in het midden gelaten of de ‘vaststellingsovereenkomst’ een vaststellingsovereenkomst in eigenlijke zin is. Dit heeft dus geen rol gespeeld bij het oordeel van het gerechtshof dat [eisers] uit hoofde van de ‘vaststellingsovereenkomst’ boetes verschuldigd zijn, zodat niet valt in te zien dat hierdoor schade is ontstaan. De stelling dat er met het sluiten van een ‘reguliere’ overeenkomst meer mogelijkheden zouden zijn geweest de overeenkomst te doen eindigen of wijzigen of met een beroep op de redelijkheid en billijkheid een beroep op de boetes af te weren volgt de rechtbank dan ook niet. Dat mr. [gedaagde 5] de gemaakte afspraken met [bedrijf] heeft vastgelegd in een document met de titel ‘vaststellingsovereenkomst’ kan naar het oordeel van de rechtbank niet als beroepsfout van mr. [gedaagde 5] worden aangemerkt.
Conclusie: afwijzing vorderingen [eisers]
5.24.
Concluderend is de rechtbank van oordeel dat de door [eisers] genoemde redenen niet het oordeel kunnen dragen dat mr. [gedaagde 5] een beroepsfout heeft gemaakt, althans dat dit heeft geleid tot schade. [gedaagde 1] is daarom niet aansprakelijk op grond van een toerekenbare tekortkoming in de uitvoering van de overeenkomst. Dat betekent dat de vorderingen van [eisers] zullen worden afgewezen.
Klachtplicht en eigen schuld
5.25.
Gelet op het oordeel van de rechtbank dat [gedaagde 1] niet aansprakelijk is, behoeft het beroep van [gedaagde 1] op schending van de klachtplicht en eigen schuld van [eisers] geen beoordeling en bespreking.
Proceskosten
5.26.
[eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van [gedaagden] betalen. Voor wat betreft het salaris (tarief VII) advocaat wordt 1 punt toegekend voor de conclusie van antwoord, 1 punt voor de mondelinge behandeling en 0,5 punt voor de akte uitlaten na de mondelinge behandeling. Aangezien de vorderingen tegen de andere gedaagden op de zitting zijn ingetrokken, heeft 0,5 punt voor de akte alleen betrekking op de proceskosten van [gedaagde 1] .
De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht
€
6.617,00
- salaris advocaat
€
7.004,00
(2,0 punten × € 3.502,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
13.799,00
De kosten voor de genomen akte voor [gedaagde 1] (gedaagde 1) worden begroot op
€ 1.751,00.
5.27.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.28.
De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af,
6.2.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten van € 13.799,00 van [gedaagden] , en daarnaast de bijkomende proceskosten van [gedaagde 1] (gedaagde 1) van
€ 1.751,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald.
Dit vonnis is gewezen door mr. Vermariën, mr. Van Noort en mr. Van Vliet en in het openbaar uitgesproken op 30 juli 2025.