Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/2767
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 augustus 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. A. Bakker verbonden aan [maatschap] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Gilze en Rijen,de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 januari 2024.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak Raakeindse Kerkweg 71 b186 (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 127.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Gilze en Rijen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 25 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen mr. A. Bakker, als de gemachtigde van de belanghebbende. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. A.K. Bisoen en [ taxateur] , taxateur.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande recreatiewoning (bouwjaar 2015) met een gebruikersoppervlakte van 74 m2. De woning is gelegen op een perceel van 445 m2.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 101.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 127.000.
Omvang van het geschil
3.2.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.1.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aangegeven aanslagen op het aanslagbiljet van 25 februari 2023. Omdat belanghebbende tegen de bovengenoemde aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf: formele gronden
Is het motiveringsbeginsel geschonden?
3.4.
Verder heeft belanghebbende aangevoerd dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, omdat niet volledig is weergegeven wat is besproken tijdens de hoorzitting. Ter onderbouwing verwijst belanghebbende naar een uitspraak van de toenmalige rechtbank Alkmaar van 15 april 2008. [1]
3.5.
De rechtbank is van oordeel dat de uitspraak op bezwaar voldoende is gemotiveerd. Uit artikel 7:7 van de Awb volgt dat van het horen een verslag wordt opgemaakt. De wet schrijft echter niet voor in welke vorm het verslag wordt gegoten en hoe uitgebreid het moet zijn. [2] De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar een (summiere) samenvatting heeft opgenomen van hetgeen is besproken tijdens de hoorzitting. Die samenvatting geeft geen aanleiding om te concluderen dat de hoorzitting niet naar behoren is vastgelegd, laat staan dat de uitspraak op bezwaar niet voldoende gemotiveerd is. Deze stelling van belanghebbende wordt daarom niet gevolgd.
Gegevensverstrekking bezwaar- en beroepsfase
3.6.
Belanghebbende heeft onder verwijzing naar het zogenoemde black box-arrest aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte de opgevraagde gegevens (de waardeberekening en de grondstaffels) niet heeft toegezonden. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met de artikelen 6:17 en 7:4, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). De rechtbank vat het voorgaande standpunt van belanghebbende op in samenhang met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.
3.7.
De rechtbank overweegt dat de door belanghebbende bepleite toezendplicht niet kan worden afgeleid uit artikel 6:17 van de Awb. Dit artikel bepaalt namelijk alleen, voor het geval er een gemachtigde is, aan wie stukken moeten worden gezonden, en niet welke stukken moeten worden gezonden. De heffingsambtenaar heeft dus niet gehandeld in strijd met artikel 6:17 van de Awb.
3.8.
Verder overweegt de rechtbank dat artikel 7:4, tweede lid, van de Awb bepaalt dat het bestuursorgaan het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen gedurende ten minste een week voor belanghebbende ter inzage legt. Er bestaat geen recht op afschriften van de stukken indien geen gebruik is gemaakt van het hiervoor genoemde inzagerecht. [3] Van een schending van artikel 7:4, vierde lid, van de Awb is dus geen sprake.
3.9.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte referentiewoningen.
3.10.
Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Vast staat dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan deze verplichting niet voldaan, hetgeen ter zitting door de heffingsambtenaar eveneens is bevestigd.
3.11.
Een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ kan worden gepasseerd met toepassing van artikel 6:22 van de Awb, tenzij sprake is van een benadeling. Daarvan is sprake indien aannemelijk is dat de uitspraak op bezwaar dezelfde uitkomst zou hebben gehad als de heffingsambtenaar wel tijdig alle gegevens als bedoeld in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ zou hebben verstrekt en de belanghebbende zijn inbreng (mede) op die gegevens zou hebben gebaseerd. [4]
3.12.
De rechtbank ziet in dit geval geen aanleiding om de schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ te passeren met toepassing van artikel 6:22 van de Awb. Het dossier en de stellingen van partijen bieden geen aanknopingspunten dat de uitkomst hetzelfde zou zijn geweest mét de gevraagde stukken. Daarom moet worden aangenomen dat belanghebbende is benadeeld. Het beroep is in zoverre gegrond.
Schending van artikel 8:42 van de Awb?
3.13.
Belanghebbende stelt dat op de zaak betrekking hebbende stukken, als bedoeld in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), zoals bouwtekeningen en iWOZ-kaarten, ontbreken in het procesdossier en dat de rechtbank hieraan gevolgen moet verbinden. Deze stelling van belanghebbende slaagt niet. Anders dan belanghebbende meent, horen de bouwtekeningen en de iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb. De heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht om deze gegevens te verstrekken. Dit zou anders kunnen zijn als belanghebbende aannemelijk maakt dat de gehanteerde oppervlakten of secundaire objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn, maar dat heeft belanghebbende in dit geval niet gedaan.
3.14.
Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde.
Toetsingskader van de rechtbank
3.15.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [5]
3.16.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.17.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.18.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 127.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] alle te [plaats 2] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.19.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en gebruikersoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.20.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum en zijn de woning en de referentiewoningen op gemiddeld gewaardeerd met factor 3 voor ligging. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
3.21.
Belanghebbende betwist dat bij de waardebepaling van de woning voldoende rekening is gehouden met de onder gemiddelde ligging van de woning. De heffingsambtenaar en de taxateur hebben ter zitting toegelicht dat is vastgesteld dat de woning in vergelijking met de overige referentiewoningen, een relatief gunstige ligging aan het water heeft. De rechtbank volgt de stelling van belanghebbende niet, omdat hij niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bepleite onder gemiddelde ligging van de woning, tegenover de gemotiveerde betwisting van de heffingsambtenaar, zodanig is dat er sprake is van een waardeverminderende factor.
3.22.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is in zoverre gegrond dat sprake is van een schending van artikel 40 Wet WOZ. De gevolgen van het besluit, waaronder de hoogte van de WOZ-waarde en de aanslag OZB, blijven met toepassing van artikel 8:72, derde lid, letter a van de Awb gehandhaafd.
4.2.
Dientengevolge heeft belanghebbende ook recht op vergoeding van proceskosten. Voor het achterwege laten daarvan vanwege bijzondere omstandigheden als bedoeld in de jurisprudentie van de Hoge Raad [6] bestaat geen aanleiding. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 647, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 907. Omdat de waardebeschikking dateert van voor 1 januari 2024, geldt voor de bezwaarfase de regels die golden tot 1 januari 2024. De uitspraak op bezwaar is van na 1 januari 2024 en daarom wordt de forfaitaire proceskostenvergoeding voor de beroepsfase op grond van de per 1 januari 2024 geldende artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ met een factor van 0,25 vermenigvuldigd. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 1.747,50.
4.3.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar ook het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
5.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak in stand blijven;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.747,50 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.A. Burgers, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. van Dijk-Saris, griffier, op 6 augustus 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.