Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/2023
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 juli 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant,de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 16 januari 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 415.000 (de waardebeschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de waardebeschikking en de aanslag OZB.
1.3.
Bij brief van 30 december 2023 heeft de heffingsambtenaar belanghebbende erover geïnformeerd dat het niet lukt om vóór 31 december 2023 uitspraak op bezwaar te doen en dat de beslistermijn met zes weken wordt verlengd.
1.4.
Belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij brief van 1 januari 2024, ontvangen door de heffingsambtenaar op 3 januari 2024, in gebreke gesteld vanwege het niet-tijdig beslissen op zijn bezwaar.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende bij uitspraak op bezwaar van 16 januari 2024 ongegrond verklaard.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 28 mei 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, vergezeld van zijn zoon [de zoon] , en namens de heffingsambtenaar mr. L.J Boone en [taxateur] (taxateur).
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning aan de [adres 1] . Het betreft een vrijstaande woning uit 1958 van 147 m², met een aangebouwde berging van 26 m² en een schuur van 13 m² op een perceel van 893 m².
2.1.
In de loop der jaren hebben er verschillende bodemonderzoeken plaatsgevonden rondom het perceel van belanghebbende. De bevindingen van die onderzoeken zijn vastgelegd in diverse rapporten. De rapporten concluderen – kort en zakelijk weergegeven – dat er mogelijk bodemverontreiniging in de grond van belanghebbende zit als gevolg van een stortplaats die daar in het verleden lag, maar dat nader onderzoek nodig is om dit definitief vast te kunnen stellen.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
3.1.
Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Een beroep tegen de waardebeschikking is echter tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde van de woning.
3.2.
Belanghebbende bepleit een waarde van € 350.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 415.000.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
Vooraf: schending artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ
4. Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar de grondstaffels, de waardematrix voor zijn woning, de waardematrices van de door hem aangedragen vergelijkingsobjecten en het bezoekverslag van de taxateur uit 2022 in de bezwaarfase ten onrechte niet aan hem heeft verstrekt. Daarmee doet belanghebbende – naar de rechtbank begrijpt – een beroep op artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.
4.1.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. [2]
4.2.
Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar voldoende specifieke verzoeken gedaan tot verstrekking van de gegevens. De gegevens waarom belanghebbende heeft verzocht zijn echter, met uitzondering van de grondstaffels, geen gegevens die ten grondslag liggen aan de waardebepaling van de woning op de waardepeildatum. Het dossier bevat daarvoor geen aanknopingspunten. De rechtbank kan daarom geen gevolgen verbinden aan het niet verstrekken van deze gegevens. Dat ligt anders voor de grondstaffels. Volgens de heffingsambtenaar bevat het taxatieverslag, dat gelijktijdig met de ontvangstbevestiging van het bezwaar aan belanghebbende is gestuurd, een verwijzing naar de website van de Belastingsamenwerking West-Brabant. Op deze website zouden onder meer correctiepercentages en grondstaffels te vinden zijn. De rechtbank constateert echter dat een dergelijke verwijzing op het taxatieverslag en overigens ook in de ontvangstbevestiging ontbreekt. De grondstaffels zijn daarmee niet verstrekt aan belanghebbende, terwijl vaststaat dat deze wel ten grondslag liggen aan de waardebepaling. In zoverre is dan ook sprake van een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.
4.3.
Een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ kan worden gepasseerd met toepassing van artikel 6:22 Algemene Pro Wet Bestuursrecht (hierna: Awb), tenzij sprake is van een benadeling. Daarvan is sprake indien aannemelijk is dat de uitspraak op bezwaar dezelfde uitkomst zou hebben gehad als de heffingsambtenaar wel tijdig alle gegevens als bedoeld in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ zou hebben verstrekt en de belanghebbende zijn inbreng (mede) op die gegevens zou hebben gebaseerd. [3]
4.4.
De rechtbank ziet in dit geval geen aanleiding om de schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ te passeren met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb. Het dossier en de stellingen van partijen bieden geen aanknopingspunten dat de uitkomst hetzelfde zou zijn geweest mét de gevraagde stukken. Daarom moet worden aangenomen dat belanghebbende is benadeeld. Het beroep is in zoverre gegrond. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde.
WOZ-waarde
Toetsingskader
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [4]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Onderbouwing van de waarde door partijen
5.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 10 december 2024 door taxateur [taxateur] (voornoemd) is opgemaakt.
5.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op een waarde van € 548.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] (tegenwoordig [adres 4] ), [adres 5] en [adres 6] . De taxateur heeft in de matrix een correctie van in totaal 30% toegepast op de berekende waarde van de woning vanwege de mindere kwaliteit, voorzieningen en de onderhoudstoestand van de woning ten opzichte van de referentiewoningen. Verder heeft de taxateur vanwege de mogelijke bodemverontreiniging een correctie van € 270.132 toegepast op de waarde van de woning.
5.5.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde verwezen naar de woningen aan de [adres 7] , [adres 8] , [adres 9] en [adres 10] . Verder stelt belanghebbende dat de kosten voor het saneren van de bodemverontreiniging minimaal € 500.000 bedragen.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
5.6.
Belanghebbende voert aan dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn, omdat zij meer dan één jaar na de waardepeildatum zijn verkocht, geheel of gedeeltelijk zijn gesloopt en herbouwd, dan wel omdat zij in een andere wijk zijn gelegen waar geen sprake is van bodemverontreiniging.
5.7.
De referentiewoningen aan de [adres 2] en [adres 3] zijn beide dicht bij de woning van belanghebbende gelegen, in het gebied waar de bodemonderzoeken hebben plaatsgevonden. Het ligt voor de hand dat de heffingsambtenaar deze woningen mede om die reden als referentie heeft gekozen; zij kunnen immers inzicht geven in de invloed van de mogelijke bodemverontreiniging op de marktwaarde. De referentiewoning aan de [adres 2] is echter ruim één jaar na de waardepeildatum verkocht. Door dat tijdsverloop vormt de verkoopprijs van deze referentiewoning geen geschikte weerspiegeling van de marktomstandigheden op de waardepeildatum. De rechtbank laat deze referentiewoning daarom buiten beschouwing. De referentiewoning aan de [adres 3] is ook meer dan één jaar na de waardepeildatum verkocht, maar het tijdsverloop voorbij één jaar is bij deze referentiewoning gering. Gezien de vrijwel identieke ligging ten opzichte van de woning van belanghebbende, neemt de rechtbank deze woning toch mee in haar beoordeling. Verder volgt de rechtbank belanghebbende ook niet in zijn stelling ten aanzien van de referentiewoningen aan de [adres 11] en [adres 6] . Hoewel deze woningen in een andere wijk liggen waar niet dezelfde bodemverontreiniging speelt, bieden ze, vanwege hun uitstraling, bouwjaar, oppervlakte, voldoende vergelijkingswaarde voor het bepalen van de marktwaarde van een soortgelijke woning op de waardepeildatum. De omstandigheid dat de woningen na de verkoop zijn gesloopt en herbouwd, speelt geen rol. Er wordt vergeleken met de staat van de woning ten tijde van de verkoop. De referentiewoningen aan de [adres 5] en [adres 6] zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht.
5.8.
De rechtbank concludeert op basis van het voorgaande dat de referentiewoningen aan de Okeghemlaan 16, [adres 5] en [adres 6] kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De referentiewoning aan de [adres 2] dient buiten beschouwing te blijven. Door deze referentiewoning buiten beschouwing te laten, wordt de in de matrix berekende gemiddelde prijs per vierkante meter zelfs iets hoger. De rechtbank constateert dat het buiten beschouwing laten van deze referentiewoning dan ook niet tot de conclusie leidt dat de beschikte waarde te hoog is vastgesteld.
5.9.
De rechtbank laat ook de door belanghebbende aangedragen referentiewoningen buiten beschouwing. Het dossier bevat geen concrete gegevens waaruit blijkt dat de woningen bruikbaar zijn voor vergelijking. Belanghebbende heeft deze gegevens weliswaar opgevraagd bij de heffingsambtenaar, maar die was niet verplicht om deze gegevens te verstrekken (zie 4.2). Het lag dus op de weg van belanghebbende om zelf te onderbouwen dat deze referentiewoningen bruikbaar zijn. Dat heeft belanghebbende niet gedaan.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
5.10.
De heffingsambtenaar heeft met de matrix inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan verschillende onderdelen, zoals aan een carport, berging, serre, garage en tuinhuis, afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend en zijn bij zowel de woning als bij de referentiewoningen correcties toegepast voor het afwijkende voorzieningen- en onderhoudsniveau en de kwaliteitstoestand ten opzichte van elkaar. Het betreffen zowel neerwaartse correcties als opwaartse correcties. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen in voldoende mate rekening is gehouden. Daartegenover heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat een hogere neerwaartse correctie dan 30% op de berekende woningwaarde op zijn plaats is.
5.11.
Wat partijen verder verdeeld houdt is de (invloed van de) mogelijke bodemverontreiniging op de waarde. Belanghebbende heeft de rechtbank – ook met het oog op de toekomst – verzocht om vast te stellen dát sprake is van bodemverontreiniging. Die vaststelling kan de rechtbank echter niet doen. De (delen van) onderzoeksrapporten die aan de rechtbank ter beschikking zijn gesteld bieden daarvoor onvoldoende aanknopingspunten. Of daadwerkelijk sprake is van bodemverontreiniging en, zo ja, in welke mate, kan pas worden vastgesteld na aanvullend bodemonderzoek.
5.12.
Tegelijkertijd onderkent de rechtbank dat het ontbreken van een schoonverklaring wel invloed heeft op de waarde. De onzekerheid over de bodemverontreiniging kan bij potentiële kopers twijfels oproepen over toekomstige risico’s en kosten, bijvoorbeeld in verband met sanering of gebruiksbeperkingen. Naar het oordeel van de rechtbank is die invloed op de waarde dus reëel, zij het in mindere mate dan belanghebbende stelt. Belanghebbende rekent met mogelijke saneringskosten van € 500.000 en reputatieschade. Zolang niet bekend is of sprake is van verontreiniging, kunnen saneringskosten niet één op één worden meegenomen. De waardedruk waarmee rekening moet worden gehouden vloeit op dit moment hoofdzakelijk voort uit de reputatie van de locatie. Naarmate de tijd vordert, kan die in aanmerking te nemen waardedruk minder sterk worden omdat een reputatie zoals deze door de markt in toenemende mate in de verkoopprijzen worden verdisconteerd.
5.13.
De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met een waardedruk van € 270.132. Dat acht de rechtbank, mede gelet op het verkoopgegeven van de woning aan de Okeghemlaan 16 die ook in het mogelijk verontreinigde gebied is gelegen, ruim voldoende.
Stijging ten opzichte van buren
5.14.
Belanghebbende wijst er nog op dat de WOZ-waarde van zijn woning sterker in waarde is gestegen dan de WOZ-waarde van de buurpanden. Volgens belanghebbende is dat niet te rechtvaardigen. Deze redenatie – die op zichzelf begrijpelijk is – is naar het oordeel van de rechtbank niet juist. Een eerder bepaalde waarde is niet relevant voor de vaststelling van de thans in geschil zijnde waarden omdat de waarde ieder jaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van vergelijkbare verkopen, onafhankelijk van eerdere waardebepalingen. [5] Daar komt bij dat bij de waardering fouten gemaakt kunnen worden die bij een taxatie op een volgende peildatum moeten kunnen worden hersteld. Ook dat kan resulteren in een van de markt afwijkend stijgingspercentage van de vastgestelde waarde.
Tussenconclusie
5.15.
Het voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022 aannemelijk heeft gemaakt. De waardebeschikking en de aanslag OZB blijven daarom in stand.
Dwangsom
6. Belanghebbende maakt aanspraak op een dwangsom van € 161 vanwege het niet-tijdig beslissen op zijn bezwaar. De heffingsambtenaar is van mening dat er geen recht bestaat op een dwangsom.
6.1.
Als uitgangspunt moet een bestuursorgaan binnen zes weken, gerekend vanaf de dag na afloop van die waarop de bezwaartermijn is verstreken, beslissen op bezwaar. [6] In de Gemeentewet is echter een uitzondering op dat uitgangspunt opgenomen, namelijk dat de heffingsambtenaar op een bezwaarschrift, dat niet is ingediend in de laatste zes weken van een kalenderjaar, in het kalenderjaar waarin het bezwaarschrift is ontvangen moet beslissen. Dat is in dit geval het jaar 2023. Deze uitzondering werkt niet door naar artikel 7:10, derde lid, van de Awb. [7] Dit betekent dat de heffingsambtenaar de beslistermijn op basis van artikel 7:10, derde lid, van de Awb met zes weken mocht verlengen. Dat heeft de heffingsambtenaar bij brief van 30 december 2023 ook gedaan. De heffingsambtenaar had daarmee tot 11 februari 2024 om te beslissen op het bezwaar. De heffingsambtenaar heeft op 16 januari 2024 op het bezwaar beslist. De uitspraak op bezwaar is dus binnen de daarvoor geldende termijn door de heffingsambtenaar gedaan. Dat betekent dat belanghebbende de heffingsambtenaar te vroeg in gebreke heeft gesteld. Belanghebbende heeft daarom geen recht op een dwangsom. De rechtbank wijst het verzoek om een dwangsom dan ook af.
Rentevergoeding
7. Belanghebbende maakt aanspraak op een vergoeding van rente over de door hem teveel betaalde belasting. De rechtbank kan dat verzoek op dit moment niet beoordelen, omdat een ambtenaar die is belast met de invordering van de gemeentelijke belastingen van de gemeente Breda eerst bij voor bezwaar vatbare beschikking daarover een besluit moet nemen voordat de rechtbank het verzoek kan beoordelen. [8] Nu de aanslag OZB in stand blijft (zie 5.15) en er dus geen sprake is van teveel betaalde belasting, is bovendien de grondslag aan het verzoek om een rentevergoeding komen te ontvallen. De rechtbank wijst het verzoek om een rentevergoeding dan ook af.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is in zoverre gegrond dat sprake is van een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. De gevolgen van het besluit, waaronder de hoogte van de WOZ-waarde en de aanslag OZB blijven, met toepassing van artikel 8:72, derde lid, letter a van de Awb, in stand. Dientengevolge heeft belanghebbende als uitgangspunt ook recht op vergoeding van proceskosten. Voor het achterwege laten daarvan vanwege bijzondere omstandigheden als bedoeld in de jurisprudentie van de Hoge Raad bestaat geen aanleiding. Belanghebbende heeft echter geen kosten gesteld die voor vergoeding in aanmerking komen op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Dat betekent dat belanghebbende geen proceskostenvergoeding krijgt. De heffingsambtenaar moet wel het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand blijven;
- wijst het verzoek om een dwangsom af;
- wijst het verzoek om een rentevergoeding af;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 9 juli 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is alleen ondertekend door de rechter omdat de griffier verhinderd is om deze uitspraak te ondertekenen.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst en wordt aan de partij die niet digitaal procedeert aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.