Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/10074
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 april 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats 1], belanghebbenden,
(gemachtigde: G. Gieben, verbonden aan Previcus B.V.),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk, de heffingsambtenaar,
en
de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbenden tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 oktober 2020.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 407.000. Met deze waardevaststelling (de beschikking) is aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbenden ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning en de aanslag OZB gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 3 maart 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbenden, A. van den Dool (verbonden aan Previcus B.V.) en namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [heffingsambtenaar].
Feiten
2. Belanghebbenden zijn eigenaren van de woning. Het betreft een vrijstaande woning (bouwjaar 1912) met een inhoud van 823 m3 en een berging, op een perceel van 247 m2.
2.1.
De woning is omstreeks de jaarwisseling 2020/2021 verkocht voor € 635.000.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de vastgestelde waarde te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbenden, de beroepsgronden.
3.1.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op waardepeildatum. Belanghebbenden bepleiten een waarde van € 376.000. Daarnaast stellen belanghebbenden dat de heffingsambtenaar het gehanteerde indexeringspercentage om de waarde van de vergelijkingsobjecten op peildatum te bepalen, en de onderbouwing daarvan, niet inzichtelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 407.000 en verwijst naar de, met gemachtigde gemaakte, afspraken over de aanlevering van gegevens op het moment van vaststelling van de beschikking en de bezwaarfase.
Indexeringspercentage
3.2.
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar conform de met gemachtigde gemaakte afspraken heeft gehandeld. De rechtbank constateert bovendien dat belanghebbenden pas in de beroepsfase hebben gesteld dat het door de heffingsambtenaar gehanteerde indexeringspercentage niet inzichtelijk is gemaakt. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een deskundige ingeschakeld. De deskundige heeft de verkoopprijzen van de referentiewoningen gecorrigeerd in verband met tijdverloop op basis van een binnen de branche gebruikelijk programma. [1] Belanghebbenden hebben niet aannemelijk gemaakt dat de daarbij gehanteerde indexeringspercentages onjuist zijn terwijl die percentages eenvoudig zijn af te leiden uit het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport. De rechtbank heeft geen aanleiding om aan de juistheid van de gehanteerde percentages te twijfelen.
Onderbouwing van de vastgestelde waarde
3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
3.4.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. [3] Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier rekening is gehouden tussen de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
3.5.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een matrix [4] overgelegd, waarin de waarde van de woning is bepaald op ruim € 417.000. Als vergelijkingsobjecten voor de woning zijn objecten gelegen in de gemeente [plaats 2] gebruikt, te weten [object] te [plaats 2], [object] in de kern [plaats 1] en [object] in de kern [plaats 1]. In de matrix zijn de vergelijkingsobjecten vergeleken met de woning. Als bijlagen zijn vastgoedkaarten met gegevens en vooraanzicht dan wel (interieur)foto’s van de woning en vergelijkingsobject [object] overgelegd.
3.6.
Niet meer in geschil is dat bij de waardevaststelling voldoende rekening is gehouden met het verschil in kwaliteit tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Wel in geschil is nog of het verschil in onderhoud en ligging tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende tot uitdrukking komt in de matrix. Volgens belanghebbenden verkeert de woning in een matige tot slechte onderhoudstoestand en is de ligging aan een drukke doorgaande weg waardeverminderend ten opzichte van [object] dat rustiger is gelegen aan een verkeersluw plein bij een kerk met begraafplaats.
3.7.
De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Aan de vergelijkingsobjecten en de woning zijn door de heffingsambtenaar factoren voor toegekend voor onderhoud en ligging. De heffingsambtenaar heeft zowel voor de woning als vergelijkingsobject [object] factor 2 voor onderhoud toegekend. Dat de onderhoudstoestand vergelijkbaar zijn wordt ondersteund door de overgelegde interieurfoto’s van beide panden. De ligging van de woning en die van de vergelijkingsobjecten acht de rechtbank eveneens vergelijkbaar. Voor alle woningen is de ligging gemiddeld gewaardeerd (factor 3). [object] ligt in de nabijheid van een basisschool en [object] ligt aan een veelgebruikte toegangsweg van en naar de snelweg. De rechtbank acht daarom aannemelijk de mate van geluids- en verkeersoverlast vergelijkbaar zijn en dat dit voldoende is verdisconteerd in de getaxeerde waarde. Ook als de rechtbank de stelling van belanghebbenden volgt dat vergelijkingsobject [object] rustiger is gelegen, wordt de vastgestelde waarde voldoende onderbouwd met de andere vergelijkingspanden. Voor zover de ligging wel tot enige waardevermindering zou moeten leiden, blijft die vermindering naar het oordeel van de rechtbank ruimschoots lager dan de € 10.000 marge die er zit tussen de getaxeerde waarde en de vastgestelde waarde. Bovendien wordt de vastgestelde waarde ondersteund door de, omstreeks de jaarwisseling 2020/2021 gerealiseerde, verkoopprijs van de woning van € 635.000.
3.8.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld.
Vergoeding van immateriële schade
4. Belanghebbenden hebben ter zitting aanspraak gemaakt op een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.
4.1.
De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift op 20 maart 2020 ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 14 april 2023. De rechtbank ziet geen aanleiding voor verlenging van de redelijke behandeltermijn. Daaruit volgt dat de redelijke termijn met afgerond 13 maanden is overschreden.
4.2.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar zal de rechtbank conform het thans geldende beleid deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. [5] Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financieel belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Belanghebbenden hebben dus recht op € 150. De bezwaarfase heeft afgerond 8 maanden geduurd en dus 2 maanden te lang. Het restant wordt toegerekend aan de beroepsfase. De heffingsambtenaar moet daarom 2/13e deel van € 150 (€ 23,08) betalen en de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid) 11/13e deel van € 150 (€ 126,92). De rechtbank merkt de Minister in zoverre mede aan als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de bij beschikking vastgestelde WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
5.1.
De rechtbank verwijst voor de grondslag voor de berekening van de proceskostenvergoeding in relatie tot de vergoeding van immateriële schade naar de uitspraken van 9 december 2022 en van 15 december 2022. [6] De rechtbank berekent de proceskostenvergoeding bij dit ongegronde beroep dan ook als volgt. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgen belanghebbenden een normbedrag van € 837 per punt en de wegingsfactor 0,5. De vergoeding bedraagt dan € 418,50 te verdelen over de heffingsambtenaar en de Minister. Dit geldt ook voor de vergoeding van het griffierecht van € 48.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbenden tot een bedrag van € 23,08;
- veroordeelt de Minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbenden tot een bedrag van € 126,92;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 209,25 aan proceskosten aan belanghebbenden;
- veroordeelt de Minister tot betaling van € 209,25 aan proceskosten aan belanghebbenden;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht tot een bedrag van € 24 aan belanghebbenden vergoedt;
- bepaalt dat de Minister het griffierecht tot een bedrag van € 24 aan belanghebbenden vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, rechter, in aanwezigheid van mr. M.M. van de Langerijt-Suurmeijer, griffier op 14 april 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.