Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/8486
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 juli 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Goirle, de heffingsambtenaar.
Als derde-partij neemt aan de zaak deel:
de Staat der Nederlanden, de Minister van Justitie en Veiligheid.
de Staat der Nederlanden, de Minister van Justitie en Veiligheid.
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de inspecteur van 4 augustus 2020.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 272.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats] voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag).
Op 23 juni 2020 heeft een hoorzitting plaatsgevonden.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de vastgestelde WOZ-waarde van de woning gehandhaafd..
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 9 juni 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] (taxateur).
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een geschakelde woning, bouwjaar 1956, met een inhoud van 384 m³, met dakkapel, overkapping en drie bergingen. De oppervlakte van het perceel bedraagt 280 m².
Beoordeling door de rechtbank
De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde WOZ-waarde aannemelijk heeft gemaakt. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op de door hem overgelegde waardematrix van 13 oktober 2020 van de taxateur [taxateur]. De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 272.041,-. Naast gegevens van de woning bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres], [adres] en [adres], allen gelegen te [plaats]. De waardematrix is voorzien van (summier) beeldmateriaal van zowel de woning als van voornoemde vergelijkingsobjecten. Ook de gehanteerde grondstaffel is bijgevoegd.
Is sprake van een schending van het motiverings- en/of zorgvuldigheidsbeginsel?
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar pas in beroep inzichtelijk heeft gemaakt welke waarden zijn toegekend aan de aan- en bijgebouwen en verzoekt in verband hiermee om een vergoeding van zijn proceskosten. De rechtbank is van oordeel dat van een zodanig ernstig gebrek aan motivering of zorgvuldig handelen dat belanghebbende daardoor nodeloos rechtsmiddelen heeft moeten aanwenden en dat zou moeten uitmonden in een veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende in het onderhavige geval geen sprake is. De rechtbank overweegt daartoe dat belanghebbende eerst in beroep de stelling heeft ingenomen dat de heffingsambtenaar de aan de aan- en bijgebouwen toegekende waarden niet inzichtelijk heeft gemaakt en evenmin is gebleken dat hij hier in een eerdere fase om heeft verzocht. Ook heeft hij in een eerdere fase geen gronden aangevoerd die zien op de waardering van de aan- en bijgebouwen. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de woning aan de [adres] te [plaats] niet geschikt is als vergelijkingsobject, omdat de perceeloppervlakte aanzienlijk groter is dan dat van de woning. De rechtbank stelt voorop dat het de heffingsambtenaar vrij staat om een eigen keuze te maken uit de beschikbare en geschikte vergelijkingsobjecten en transactiecijfers. De rechtbank is van oordeel dat de [adres] te [plaats] voldoende vergelijkbaar is met de woning. Dat met het verschil in perceeloppervlakte bij de waardering van de woning rekening moet worden gehouden, doet niet af aan de vergelijkbaarheid. Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat door het laten vallen van de vergelijkingsobjecten [adres] te [plaats] en [adres] te [plaats] in de beroepsfase ervan uit moet worden gegaan dat deze een lagere waarde onderbouwen. De rechtbank overweegt ten aanzien hiervan dat het de heffingsambtenaar volgens vaste rechtspraak vrijstaat om in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen en eerder aangedragen vergelijkingsobjecten te laten vallen. [2] De rechtbank is van oordeel dat – anders dan belanghebbende meent – uit het laten vallen van deze vergelijkingsobjecten niet zonder meer kan worden afgeleid dat de waarde te hoog is vastgesteld. Bij het voorgaande neemt de rechtbank in aanmerking dat belanghebbende in de bezwaarfase het standpunt heeft ingenomen dat voornoemde vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn met de woning. Daarnaast heeft de taxateur ter zitting verklaard dat voornoemde vergelijkingsobjecten evengoed de vastgestelde waarde onderbouwen. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Is sprake van een onjuiste weergave van het vergelijkingsobject [adres] te [plaats]?
Belanghebbende heeft aangevoerd dat in de waardematrix bij het vergelijkingsobject [adres] te [plaats] geen bijgebouwen worden vermeld, terwijl er op basis van de verkoopadvertentie wel sprake zou zijn van een schuur/berging en een kelder. De taxateur heeft ter zitting verklaard dat met betrekking tot het vergelijkingsobject [adres] te [plaats] sprake is van een eenvoudige instructie waarbij de aan- en bijgebouwen zich onder het dak van het hoofdgebouw bevinden en deze om die reden in de waarde van het hoofdgebouw zijn verdisconteerd. Gelet hierop volgt de rechtbank belanghebbende niet in zijn stelling dat sprake is van een onjuiste weergave van het vergelijkingsobject [adres] te [plaats]. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Is bij de waardebepaling voldoende rekening gehouden met de ligging van de woning?
Belanghebbende heeft aangevoerd dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning nabij een café waar geluidsoverlast van ondervonden wordt. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat bij de waardering rekening is gehouden met de ligging van de woning nabij een café en verwijst naar de waardematrix. Uit de waardematrix volgt dat voor de ligging een neerwaartse correctie is toegepast gelet op de kwalificatie 2 (matig). Deze lage kwalificatie leidt tot een correctie op het onderdeel kavel van 20 procent (van € 141.898,- naar € 113.518,-). Belanghebbende heeft naar het oordeel van de rechtbank met hetgeen hij heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat als gevolg van de ligging van een sterkere waardedrukkende werking moet worden uitgegaan dan door de heffingsambtenaar reeds in aanmerking is genomen. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Heeft de heffingsambtenaar de waardering van de garages en bergingen inzichtelijk en aannemelijk gemaakt?
Belanghebbende heeft aangevoerd dat uit de bijlage bij de waardematrix volgt dat voor de waardering van een garage gebruik wordt gemaakt van een staffel van een prijs per m² van € 183,- tot € 214,-. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar niet inzichtelijk gemaakt hoe deze staffel is opgebouwd en is toegepast. Ter zitting heeft de taxateur verklaard dat indien sprake is van een grote garage een lage prijs per m² wordt gehanteerd en bij een kleine garage een hoge prijs per m². De taxateur heeft verwezen naar de waardering van de garages behorende bij de vergelijkingsobjecten [adres] te [plaats] (gehanteerde prijs per m³ van € 214,- voor een garage van 46 m³) en [adres] te [plaats] (gehanteerde prijs per m³ € 183,- voor een garage van 100 m³). De rechtbank is van oordeel dat daarmee voldoende inzichtelijk is geworden hoe de staffel is toegepast. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de woning zelf niet over een garage beschikt. Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat anders dan voor de hiervoor genoemde garages bij de waardering van de tot de woning behorende bergingen geen rekening is gehouden met een staffel. Volgens belanghebbende is er ook bij bergingen sprake van afnemend grensnut. De taxateur heeft ter zitting toegelicht dat over het algemeen pas een staffel wordt toegepast bij een grootte van 50 m² en er daarnaast relatief kleine verschillen bestaan in de grootte van de tot de woning behorende bergingen. De rechtbank ziet gelet op de grootte van de bergingen en de onderlinge verschillen in grootte (15 m², 22 m² en 38 m²) onvoldoende aanleiding om te veronderstellen dat sprake is van afnemend grensnut. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de vergelijkingsobjecten niet over een berging beschikken. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Heeft de heffingsambtenaar de indexering van de verkoopcijfers inzichtelijk en aannemelijk gemaakt?
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten [adres] te [plaats] en [adres] te [plaats] zes dagen na elkaar circa een half jaar voor de waardepeildatum zijn verkocht. Door de heffingsambtenaar zijn echter afwijkende indexeringspercentages gehanteerd van respectievelijk 5,5 en 3,2 procent. De taxateur heeft ter zitting verklaard dat sprake moet zijn geweest van een verschrijving tussen de verkoopdatum en de transportdatum maar hij dit niet direct kan achterhalen. Verder heeft hij zich op het standpunt gesteld dat het voorgaande niet kan leiden tot een vermindering van de vastgestelde waarde, aangezien de woning op 10 juli 2021 is verkocht voor een bedrag van € 376.000,-. Wanneer deze verkoopprijs wordt teruggebracht naar de waardepeildatum volgt daaruit een waarde van (minimaal) € 278.725,-. De taxateur heeft zich hierbij gebaseerd op gegevens van het CBS (StatLine) van de gemiddelde verkoopprijzen in de periode van 2017 tot 2021 in de regio Nood-Brabant en [plaats].
De gemachtigde heeft niet betwist dat de woning is verkocht op voornoemde datum en voor het hiervoor genoemde bedrag. Naar het oordeel van de rechtbank mag hier dan ook vanuit worden gegaan. Dat de gemachtigde ter zitting heeft verklaard niet op de hoogte te zijn van de verkoop, doet daar naar het oordeel van de rechtbank niet aan af. Van hem als gemachtigde mag immers wel worden verwacht dat hij hiervan op de hoogte is/zich hiervan op de hoogte laat stellen. Verder heeft de gemachtigde verzocht om het door de taxateur overlegde stuk waarin de taxateur de waardeontwikkeling van de verkoopdatum van de woning tot aan de waardepeildatum onderbouwd met behulp van de hiervoor aangehaalde gegevens van het CBS (StatLine) tardief te verklaren en daarop derhalve geen acht te slaan. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende in dit geval door de late inbreng van het door de heffingsambtenaar ingebrachte stuk niet in zijn procespositie is geschaad, althans niet zodanig dat de rechtbank dit stuk buiten beschouwing dient te laten. Het betreft een stuk van beperkte omvang en niet complex van aard. De rechtbank heeft de gemachtigde van belanghebbende voldoende in staat geacht om adequaat te kunnen reageren op het ingebrachte stuk. De rechtbank merkt voorts op dat ook de gemachtigde van belanghebbende pas in een laat stadium, ter zitting, voor het eerst naar voren heeft gebracht dat de heffingsambtenaar de indexering niet inzichtelijk en aannemelijk heeft gemaakt.
De rechtbank is gelet op hetgeen de taxateur hiervoor heeft aangevoerd over de indexering van de eigen verkoopprijs van oordeel dat ook indien voor het vergelijkingsobject [adres] te [plaats] al zou moeten worden uitgegaan van een lager indexeringspercentage, dit niet meebrengt dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Heeft belanghebbende recht op vergoeding van immateriële schade?
Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn. Het bezwaarschrift is op 18 maart 2020 door de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 6 juli 2022 en dus afgerond 29 maanden na indiening van het bezwaarschrift. De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan zes maanden voor bezwaar en achttien maanden voor beroep. [3] Nu er geen reden is om van dit uitgangspunt af te wijken, bedraagt de overschrijding van de redelijke termijn vijf maanden. Uitgaande van € 500,- per overschrijding per half jaar heeft belanghebbende recht op een schadevergoeding van afgerond € 500,-. Omdat de heffingsambtenaar binnen zes maanden uitspraak heeft gedaan, komt de overschrijding van de redelijke termijn geheel voor rekening van de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid). De rechtbank merkt de Staat in zoverre mede aan als partij in het geding.
Conclusie en gevolgen
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
De rechtbank vindt in de omstandigheid dat het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt toegewezen, aanleiding de Staat te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 759,-. [4] De gemachtigde heeft een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. Omdat de vergoeding enkel plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht). [5] De vergoeding bedraagt dan in totaal € 759,-. Daarnaast moet de Staat aan belanghebbende het griffierecht vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 500,-;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 759,-;
- bepaalt dat de Staat der Nederland het griffierecht van € 48,- aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.A.F. van Ginneken, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M. de Leeuw van Weenen, griffier op 6 juli 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.