Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
Zaaknummer BRE 20/4816 tot en met 20/4820
Uitspraak van 13 mei 2022 van de enkelvoudige kamer in het geding tussen
[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] ,
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Belastingsamenwerking West-Brabant,
de heffingsambtenaar.
Als derde partij heeft deelgenomen:
de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid).
de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte beschikkingen van 29 februari 2020 de WOZ-waarden van de navolgende onroerende zaken voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld. In hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar ook de aanslagen onroerendezaakbelasting (OZB) eigenaar en watersysteemheffing eigenaren bekend gemaakt (aanslagnummer [aanslagnummer] ).
Adres
Waarde
[adres] te [plaats]
€ 485.000
[adres] te [plaats]
€ 180.000
[adres] te [plaats]
€ 241.000
[adres] te [plaats]
€ 333.000
[adres] te [plaats]
€ 174.000
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt.
Op 29 juli 2019 heeft een hoorzitting plaatsgevonden.
In de in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 9 oktober 2020 heeft de heffingsambtenaar :
- ten aanzien van de onroerende zaak [adres] te [plaats] aangegeven dat belanghebbende het bezwaar tijdens de hoorzitting heeft ingetrokken;
- ten aanzien van de onroerende zaak [adres] te [plaats] het bezwaar gegrond verklaard en de WOZ-waarde verminderd tot € 299.000,-. De aanslagen OZB eigenaar en watersysteemheffing zijn dienovereenkomstig verminderd;
- ten aanzien van de onroerende zaken [adres] te [plaats] , [adres] te [plaats] en [adres] te [plaats] de bezwaren ongegrond verklaard en de vastgestelde WOZ-waarden alsmede de daarop gebaseerde aanslagen OZB eigenaren en watersysteemheffing eigenaar gehandhaafd.
Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 april 2022 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, de gemachtigde van belanghebbende, mr. D.A.N. Bartels verbonden aan Bartels Consultancy te Utrecht, en namens de heffingsambtenaar, [inspecteur] van [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Procesbelang
1. Belanghebbende erkent het bezwaar ten aanzien van de onroerende zaak [adres] te [plaats] tijdens de hoorzitting in de bezwaarfase te hebben ingetrokken. Ter zitting heeft belanghebbende gesteld dat aan die intrekking de voorwaarde is verbonden dat de WOZ-waarden van de onroerende zaken [adres] te [plaats] en [adres] te [plaats] eveneens zouden worden verminderd. De rechtbank leidt hieruit af dat tussen partijen ten aanzien van de hoogte van de vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] als zodanig geen inhoudelijk geschil bestaat. Dit geldt ook voor de bij uitspraak op bezwaar verminderde WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] , aangezien de heffingsambtenaar daarbij geheel aan het bezwaar van belanghebbende is tegemoet gekomen. De rechtbank is gelet hierop van oordeel dat het procesbelang aan de ingestelde beroepen voor zover die zien op de onroerende zaken [adres] te [plaats] en [adres] te [plaats] is komen te ontvallen. Gelet op het voorgaande is het beroep voor zover dat ziet op de onroerende zaken [adres] te [plaats] en [adres] te [plaats] niet-ontvankelijk.
Geschil
2. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de heffingsambtenaar de WOZ-waarden alsmede de daarop gebaseerde aanslagen van de onroerende zaken [adres] te [plaats] , [adres] te [plaats] en [adres] te [plaats] te hoog heeft vastgesteld.
De beroepsgronden
3. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.
Toetsingskader van de rechtbank
4. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarden van de onroerende zaken [adres] te [plaats] en [adres] te [plaats] kunnen worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
6. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende wordt aangevoerd.
8. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
9. De heffingsambtenaar mag de waarden in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Beoordeling
[adres] te [plaats]
10. Belanghebbende is eigenaar van de [adres] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een kantoorpand, bouwjaar < 1900, gelegen op begane grond met een oppervlakte van 145 m² (hierna: de onroerende zaak).
11. De heffingsambtenaar heeft aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak een taxatierapport gedateerd 1 augustus 2020 ten grondslag gelegd, opgemaakt door [taxateur] . De taxateur heeft de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum vastgesteld op € 309.000,-. Naast gegevens van de onroerende zaak, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] , [adres] , [adres] en [adres] alle gelegen te [plaats] . De gegevens zijn verwerkt in matrices met huurtransacties en een verkooptransactie. Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 180.000,- niet te hoog is.
12. Belanghebbende heeft niet gemotiveerd betwist dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en ook de rechtbank ziet daarvoor geen reden. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de in de taxatiematrices vermelde gegevens, in onderlinge samenhang bekeken, de waardeverhouding tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten inzichtelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft de huurwaardes niet betwist terwijl de gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,9 naar het oordeel van de rechtbank niet te hoog is gelet op de verwijzing naar de verkooptransactie van [adres] te [plaats] waarin sprake is van een kapitalisatiefactor van 11,6. De rechtbank is van oordeel dat de gemachtigde van belanghebbende met zijn algemene opmerking ter zitting dat hij nou eenmaal van zijn cliënt weet dat de panden die hij in bezit heeft niet goed worden onderhouden, het standpunt van de heffingsambtenaar dat de onroerende zaak op 1 augustus 2020 ter plaatse is opgenomen en het kwaliteits- en onderhoudsniveau daarbij als goed zijn gekwalificeerd onvoldoende heeft weerlegd. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de vastgestelde WOZ-waarde aanzienlijk lager is dan de door de heffingsambtenaar getaxeerde waarde.
13. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] alsmede de daarop gebaseerde aanslagen OZB eigenaren en watersysteemheffing eigenaar niet te hoog zijn vastgesteld.
[adres] te [plaats]
14. Belanghebbende is eigenaar van [adres] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een kantoorpand, bouwjaar < 1900, gelegen op de 1e en 2e verdieping met een oppervlakte van in totaal 202 m² (hierna: de onroerende zaak).
15. De heffingsambtenaar heeft aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak een taxatierapport gedateerd 1 augustus 2020 ten grondslag gelegd, opgemaakt door [taxateur] . De taxateur heeft de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum vastgesteld op € 361.000,-. Naast gegevens van de onroerende zaak, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] , [adres] , [adres] en [adres] alle gelegen te [plaats] . De gegevens zijn verwerkt in matrices met huurtransacties en een verkooptransactie. Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 241.000,- niet te hoog is.
16. Belanghebbende heeft niet gemotiveerd betwist dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en ook de rechtbank ziet daarvoor geen reden. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de in de taxatiematrices vermelde gegevens, in onderlinge samenhang bekeken, de waardeverhouding tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten inzichtelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft de huurwaardes niet betwist terwijl de gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,9 naar het oordeel van de rechtbank niet te hoog is gelet op de verwijzing naar de verkooptransactie van [adres] te [plaats] waarin sprake is van een kapitalisatiefactor van 11,6. Ook ten aanzien van deze onroerende zaak is de rechtbank van oordeel dat de gemachtigde van belanghebbende met zijn algemene opmerking ter zitting dat hij nou eenmaal van zijn cliënt weet dat de panden die hij in bezit heeft niet goed worden onderhouden, het standpunt van de heffingsambtenaar dat de onroerende zaak op 1 augustus 2020 ter plaatse is opgenomen en het kwaliteits- en onderhoudsniveau daarbij als goed zijn gekwalificeerd onvoldoende heeft weerlegd. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat ook voor deze onderhavige onroerende zaak de vastgestelde WOZ-waarde aanzienlijk lager is dan de door de heffingsambtenaar getaxeerde waarde.
17. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] alsmede de daarop gebaseerde aanslagen OZB eigenaren en watersysteemheffing eigenaar niet te hoog zijn vastgesteld.
[adres] te [plaats]
18. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een bovenwoning, bouwjaar 1909, met een inhoud van 626 m³ (hierna: de woning).
19. De heffingsambtenaar heeft aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak een taxatierapport gedateerd 25 juni 2020 ten grondslag gelegd, opgemaakt door [taxateur]. De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 174.000,-. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres], [adres] en [adres] alle gelegen te [plaats] . Als aanvullende vergelijkingsobjecten zijn daarnaast nog de
[adres] en [adres] eveneens gelegen te [plaats] gehanteerd. De gegevens zijn verwerkt in een matrix. Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 174.000,- niet te hoog is.
20. Belanghebbende heeft niet gemotiveerd betwist dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning en ook de rechtbank ziet daarvoor geen reden. De in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn (op de als aanvulling aangedragen vergelijkingsobjecten na) verkocht binnen een jaar voor tot een jaar na de waardepeildatum 1 januari 2018. Indien de verkoopdatum verder gelegen is van de waardepeildatum is het verkoopcijfer geïndexeerd. De aan- en bijgebouwen zijn afzonderlijk gewaardeerd. Bij de waardebepaling is verder rekening gehouden met de overeenkomsten en verschillen in waarde beïnvloedende factoren tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Uit de matrix volgt dat bij de waardebepaling een correctie is toegepast vanwege een lager dan gemiddeld kwaliteits-, onderhouds- en voorzieningenniveau door de kwalificatie 2 (matig) toe te passen. Deze lage kwalificaties leiden tot een lager gehanteerde gecorrigeerde eenheidsprijs per m³ voor het waardeonderdeel woning, namelijk € 279,16 terwijl de gemiddelde gecorrigeerde eenheidsprijs per m³ van het waardeonderdeel woning van de vergelijkingsobjecten € 421,61 bedraagt. Ook hier leidt de algemene opmerking van de gemachtigde van belanghebbende dat hij nou eenmaal weet van zijn client dat de panden die hij in bezit heeft niet goed worden onderhouden niet tot het oordeel dat van een sterkere waardedrukkende werking moet worden uitgegaan dan door de heffingsambtenaar reeds in aanmerking is genomen. Belanghebbendes stelling dat de woning voor de waardevaststelling niet inpandig is opgenomen, maakt dat niet anders aangezien de heffingsambtenaar niet gehouden is de woning in het kader van de Wet WOZ inpandig op te nemen. [1]
21. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen OZB eigenaren en watersysteemheffing eigenaar niet te hoog zijn vastgesteld.
Conclusie
22. Het beroep is niet-ontvankelijk voor zover dat ziet op de onroerende zaken [adres] te [plaats] en [adres] te [plaats] en voor zover het ziet op de [adres] te [plaats] , de [adres] te [plaats] en de [adres] te [plaats] ongegrond.
Verzoek om vergoeding van immateriële schade
23. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.
24. De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. [2] Het standpunt van de heffingsambtenaar dat de redelijke termijn dient te worden verlengd vanwege de coronacrisis kan in dit geval niet worden gevolgd. Volgens jurisprudentie is de coronacrisis een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie die voldoende reden geeft om in gevallen waarin de zitting was gepland in de periode dat de gerechtsgebouwen gesloten waren een langere redelijke termijn dan een termijn van 2 jaar te hanteren. De termijn wordt dan met 4 maanden verlengd. [3] In dit geval was de zaak niet eerder op een zitting gepland, waardoor deze jurisprudentie niet opgaat.
25. Belanghebbende heeft één bezwaarschrift ingediend dat op 14 mei 2019 door de heffingsambtenaar is ontvangen. De heffingsambtenaar heeft ook in één uitspraak op bezwaar betreffende de vijf WOZ-beschikkingen en aanslagen beslist. De rechtbank doet één uitspraak op 13 mei 2022. Dat is afgerond 36 maanden na indiening van het bezwaarschrift. Nu de redelijke termijn van 24 maanden is overschreden met 12 maanden, heeft belanghebbende – uitgaande van € 500,- per overschrijding per half jaar – recht op een schadevergoeding van € 1.000,-. De schadevergoeding geldt voor de vijf zaken gezamenlijk, omdat deze zaken samenhangen gelet op de omstandigheid dat in alle procedures nagenoeg dezelfde geschilpunten spelen en omdat de zaken gelijktijdig op de zitting van 1 april 2022 inhoudelijk zijn behandeld.
26. Voor de verdeling van de te betalen schadevergoeding tussen de heffingsambtenaar (bezwaarfase) en de Staat der Nederlanden (beroepsfase) geldt het volgende. De bezwaarfase heeft afgerond 8 maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met 2 maanden is overschreden. De resterende overschrijding van 10 maanden wordt aan de beroepsfase toegerekend. De veroordeling tot schadevergoeding zal naar evenredigheid daarmee worden uitgesproken ten laste van de heffingsambtenaar (2/12 x € 1.000,- = € 166,65) respectievelijk de Staat (10/12 x € 1.000,- = € 833,35). De rechtbank merkt de Staat in zoverre mede aan als partij in het geding.
Proceskostenvergoeding en griffierecht
27. De rechtbank vindt in de omstandigheid dat het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt toegewezen, aanleiding de heffingsambtenaar en de Staat te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 541,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541,- en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding enkel plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van één immateriëleschadevergoeding, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht). [4] Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van het door hem betaalde griffierecht.
28. De vergoeding van de proceskosten en het griffierecht moet deels plaatsvinden door de heffingsambtenaar en deels door de Staat. Om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid wordt uitgegaan van een verdeling waarbij ieder van hen de helft betaalt. [5]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep voor zover het ziet op de onroerende zaken [adres] te [plaats] en [adres] te [plaats] niet-ontvankelijk;
- verklaart het beroep voor zover het ziet op de onroerende zaken [adres] te [plaats] , de [adres] te [plaats] en [adres] te [plaats] ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 166,65;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 833,35;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 270,50;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 270,50;
- gelast dat de heffingsambtenaar de helft van het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt, zijnde € 24,-;
- gelast dat de Staat der Nederlanden de helft van het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt, zijnde € 24,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M. de Leeuw van Weenen, griffier, op 13 mei 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat bij de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een niet-woning de volgende methoden kunnen worden gebruikt: de huurwaardekapitalisatiemethode, de vergelijkingsmethode op basis van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, en de discounted-cash-flow methode.