Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/687 WOZ
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 maart 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende] , te [woonplaats] , belanghebbende
gemachtigde: [gemachtigde 1] ,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 242.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelastingen eigenaren (OZB) bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 10 december 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 16 februari 2022. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [gemachtigde 2] en [taxateur] (taxateur).
Belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 10 december 2021 aan de gemachtigde van belanghebbende op het adres [adres 2] te [postcode] [plaats 2] , onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Belanghebbende en zijn gemachtigde zijn, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 11 december 2021 aan belanghebbende op genoemd adres is uitgereikt, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden.
Overwegingen
1.
Inleiding
Inleiding
1.1
Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (hierna: de woning), gelegen op recreatiepark [recreatiepark] . Het betreft een vrijstaande recreatiewoning met inpandige berging en een dakkapel, bouwjaar 1998 en een perceeloppervlakte van 418 m².
1.2
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning onaannemelijk hoog is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 242.000,-.
2.
Toetsingskader van de rechtbank
Toetsingskader van de rechtbank
2.1
De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
2.2
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2.3
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
3.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
Onderbouwing van de WOZ-waarde
3.1
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een taxatierapport gedateerd 6 januari 2021, opgemaakt door taxateur [taxateur] , en een schematisch overzicht betreffende de woning en de in het rapport genoemde referentieobjecten ten grondslag gelegd.
3.2
In het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 243.000,-. Als referentiewoningen voor de woning zijn gebruikt de [huis 1] , [huis 2] en [huis 3] te [plaats 1] . In het schematisch overzicht zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. De woning is niet inpandig opgenomen.
3.3
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 242.000,- niet te hoog is.
4.
Oordeel rechtbank
Oordeel rechtbank
Andere onderbouwing in beroep dan in bezwaar
4.1
Belanghebbende stelt dat het niet zo mag zijn dat de heffingsambtenaar meer en/of andere verkoopcijfers gebruikt ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning dan in bezwaar bij belanghebbende bekend waren. Is dat wel het geval dan is volgens belanghebbende sprake van een motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar, op basis waarvan het beroep gegrond dient te worden verklaard.
4.2
De rechtbank is van oordeel dat het de heffingsambtenaar vrij staat om in de bezwaar- of beroepsfase nader bewijs, bijvoorbeeld in de vorm van andere niet eerder opgevoerde referentiewoningen, aan te voeren voor de onderbouwing van zijn standpunt. Van een schending van het motiveringsbeginsel is in het onderhavige geval geen sprake. Belanghebbende heeft in elke fase van de procedure ruim voldoende mogelijkheid gekregen om zich te kunnen verweren tegen het standpunt van de heffingsambtenaar. [1]
Vergelijkbaarheid referentiewoningen
4.3
De woning en de referentiewoningen zijn alle vrijstaande woningen, gelegen op hetzelfde recreatiepark, en hebben een vergelijkbaar bouwjaar (1998). De referentiewoningen zijn binnen een jaar voor tot (iets meer dan) een jaar na de waardepeildatum verkocht.
4.4
Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar in beroep aangedragen referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn. In zijn beroepschrift verwijst belanghebbende naar de objecten [huis 4] en [huis 5] . De taxateur van de heffingsambtenaar heeft over de [huis 5] ter zitting verklaard dat het object ook bruikbaar is ter vergelijking. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen. Over de [huis 4] heeft de taxateur verklaard dat sprake was van een familieverkoop. De rechtbank is met de heffingsambtenaar van oordeel dat dit object om die reden niet bruikbaar is als referentie woning.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
4.5
De woning en de referentiewoningen zijn vergelijkbaar qua inhoud. De referentiewoning [huis 3] heeft volgens de heffingsambtenaar een luxere interne afwerking, waarmee rekening is gehouden door een correctiefactor 0,85 op de m3-prijs toe te passen. De waarde voor de inhoud van de woning is bepaald aan de hand van de gemiddelde m3-prijs van de referentiewoningen. De aanwezigheid van een dakkapel is bij de betreffende woningen op eenzelfde wijze gewaardeerd op € 2.000,-. Voor de waarde van de grond is gebruik gemaakt van een grondstaffel, die correct is toegepast. De taxateur heeft ter zitting verklaard dat de [huis 5] afwijkt van de woning vanwege een grote, ondoelmatige kavel. Met dit verschil wordt rekening gehouden door een correctie op de grondwaarde. De heffingsambtenaar heeft daarmee voldoende inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen rekening is gehouden.
4.6
Belanghebbende stelt dat de woning mindere kenmerken heeft dan de referentiewoningen [huis 1] en [huis 5] . In bezwaar is daartoe aangevoerd dat onvoldoende rekening is gehouden met de kwaliteit/luxe en het onderhoud van de woning.
In het taxatierapport van de heffingsambtenaar is vermeld dat de koudv-waarden van de woning en [huis 1] gelijk zijn. De koudv-waarden van de [huis 5]
zijn niet weergegeven in het dossier. Nu belanghebbende aanvoert dat de woning mindere kenmerken heeft, is het aan hem om dat te onderbouwen. Hij heeft dit nagelaten. Zijn enkele stelling is, tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar, onvoldoende en kan daarom niet worden gevolgd.
4.7
Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld.
5.
In bezwaar gevraagde gegevens
In bezwaar gevraagde gegevens
5.1
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Hij heeft in bezwaar om de volgende gegevens gevraagd: de taxatieverslagen van 2019 en 2018, marktgegevens, objectkenmerken, koudv-waarden, de grondprijsbepaling en -staffel, de gehanteerde m3-prijzen en prijzen van bijgebouwen, en de exacte berekeningswijze van de WOZ-waarde. De heffingsambtenaar heeft deze gegevens ten onrechte niet verstrekt.
5.2
Naar aanleiding van het ingediende bezwaar heeft de heffingsambtenaar een ontvangstbevestiging toegestuurd met als bijlage het taxatieverslag van de woning, en onder vermelding dat andere gevraagde informatie eventueel later kan worden verstrekt. De heffingsambtenaar heeft zich in het verweerschrift en ter zitting op het standpunt gesteld dat de gevraagde stukken in de bezwaarfase niet toegezonden moeten worden, maar dat sprake is van een passief inzagerecht voorafgaand aan de hoorzitting. Hij verwijst hiertoe naar arresten van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2020:5157), gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2018:2706) en de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2019:322).
5.3
De rechtbank is van oordeel dat in dit geval sprake is van schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Daartoe overweegt de rechtbank dat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ ertoe strekt dat degene te wiens aanzien een waardebeschikking is genomen bepaalde waardegegevens kan verkrijgen, waarover hij wenst te beschikken om de juistheid van die waardebeschikking te kunnen controleren. [2] Voor deze gegevens geldt een toezendplicht op verzoek. [3] De rechtbank is, anders dan de heffingsambtenaar, van oordeel dat de in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde gegevens niet zijn beperkt tot het taxatieverslag. Het gaat om alle gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde [4] , waartoe in dit geval ook de door de belanghebbende verzochte grondstaffel en koudv-waarden behoren. De rechtbank overweegt daarnaast dat de heffingsambtenaar niet verplicht is een taxatierapport met daarin de gehanteerde m3-prijzen en prijzen van bijgebouwen, en de berekeningswijze van de WOZ-waarde te verstrekken, omdat hij daarover in de bezwaarfase nog niet beschikte. Ook het gevraagde taxatieverslag van 2018 hoeft niet te worden verstrekt, omdat dit niet valt onder de op de zaak (over de WOZ-waarde in 2019) betrekking hebbende stukken. De heffingsambtenaar had dus de gegevens, waarvan vaststaat dat hij daarover ten tijde van het verzoek beschikte (de grondstaffel en de koudv-waarden), aan belanghebbende moeten toezenden.
5.4
Schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ hoeft echter niet te leiden tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar het gebrek voldoende hersteld door de grondstaffel en de koudv-waarden in het schematisch overzicht in het taxatierapport op te nemen. Nu niet gebleken is dat belanghebbende door het gebrek in zijn belangen is geschaad en hiervoor (zie 4.7) is vastgesteld dat de heffingsambtenaar de beschikte WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, passeert de rechtbank het gebleken gebrek met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb.
6.
Conclusie
Conclusie
Het beroep zal ongegrond worden verklaard.
7.
Vergoeding griffierecht en proceskosten
Vergoeding griffierecht en proceskosten
De rechtbank ziet wel aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende en te gelasten dat hij het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt, omdat belanghebbende pas naar aanleiding van het beroep afdoende inzicht heeft verkregen in de onderbouwing van de vastgestelde waarde om te kunnen inschatten of hij al dan niet beroep zou instellen. De rechtbank stelt de te vergoeden proceskosten op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 541,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, met een waarde per punt van € 541,- en een wegingsfactor 1 voor het gewicht van de zaak). De rechtbank ziet geen aanleiding voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte kosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 541,-;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 48,- aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 24 maart 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Artikel 17
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Artikel 40, tweede lid
De in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar verstrekt uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde.