Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
Locatie: Breda
Zaaknummers BRE 20/957 en BRE 21/724
Uitspraken van 19 november 2019 van de enkelvoudige kamer in de zaken tussen
[belanghebbende], wonende te [plaats] ,
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van [gemeente],
de heffingsambtenaar.
1.Procesverloop
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de woning aan de [adres] (de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 92.000. Bij beschikking van 29 februari 2020 heeft hij de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 96.000. In dezelfde documenten heeft de heffingsambtenaar de aanslagen onroerende zaakbelasting, rioolheffing en watersysteemheffing 2019 respectievelijk 2020 bekendgemaakt.
1.2.
Belanghebbende heeft tegen beide beschikkingen bezwaar gemaakt. In de uitspraken op bezwaar van 23 januari 2020 (kalenderjaar 2019) en 31 december 2020 (kalenderjaar 2020) heeft de heffingsambtenaar de bezwaren ongegrond verklaard en de vastgestelde WOZ-waarden gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende heeft beroep ingesteld tegen de uitspraken op bezwaar.
1.4.
De zaken zijn inhoudelijk behandeld op de zitting van 8 oktober 2021 te Middelburg. Namens belanghebbende was niemand aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [heffingsambtenaar] , [heffingsambtenaar] en [heffingsambtenaar] .
De gemachtigde van belanghebbende heeft per brief van 27 september 2021 verzocht de behandeling van de onderhavige zaak en een andere – op dezelfde dag geplande – zaak bij te wonen via een beeldverbinding. De rechtbank heeft het verzoek afgewezen. In een schriftelijke reactie op deze afwijzing heeft de gemachtigde aangegeven dat hij, vanwege een reeds geplande zitting bij een andere rechtbank, mogelijk te laat aanwezig zou kunnen zijn bij de behandeling van het beroep van de onderhavige zaak. De gemachtigde is niet verschenen. Naar later is gebleken heeft de gemachtigde op de zittingsdag per fax een aanhoudingsverzoek ingediend. Dit bericht heeft de rechtbank niet tijdig bereikt. De rechtbank heeft besloten, na afweging van bovengenoemde feiten en omstandigheden, de zaak zonder de gemachtigde te behandelen. De rechtbank heeft daarbij in aanmerking genomen dat de heffingsambtenaar twee taxateurs heeft meegenomen voor de behandeling van het beroep en dat de rechtbank geruime tijd (een half uur) heeft gewacht met de aanvang van het onderzoek ter zitting.
2.Overwegingen
2.1.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een tussenwoning, gebouwd in 1964. De inhoud van de woning is 286m3 en de oppervlakte van het perceel is 179m2.
2.2.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarden van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018 (kalenderjaar 2019) en 1 januari 2019 (kalenderjaar 2020). Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden te hoog heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 81.000 voor het kalenderjaar 2019 en een waarde van € 87.000 voor het kalenderjaar 2020. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 92.000 voor het kalenderjaar 2019 en de vastgestelde waarde van € 96.000 voor het kalenderjaar 2020.
Toetsingskader van de rechtbank
2.3.
De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
2.4.
De waarde van de woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. De vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.
2.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.
2.6.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Ten aanzien van het kalenderjaar 2019 (BRE 20/957):
Onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde
2.7.
Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 11 februari 2020 door [taxateur] , taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 92.000. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te [plaats] . Volgens de heffingsambtenaar heeft hij daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde waarde van € 92.000 niet te hoog is.
Beoordeling van de vastgestelde WOZ-waarde
2.8.
Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen. De woningen zijn soortgelijk qua bouwjaar, kwaliteit, ligging, uitstraling en type woning.
2.9.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat de vergelijkingsobjecten weliswaar verschillen vertonen met het onderhavige object, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen door een correctie toe te passen op de kubieke meterprijs van de woning van belanghebbende.
2.10.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Belanghebbende verwijst met name naar het – laagste – verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [adres 1] . Naar de rechtbank begrijpt stelt belanghebbende dat enkel het verkoopcijfer van het object [adres 1] in de vergelijking had mogen worden betrokken. De heffingsambtenaar betwist dat uitsluitend het laagste verkoopcijfer bepalend is voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning.
2.11.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar, gelet op hetgeen is overwogen in 2.8 en 2.9, terecht de verkoopcijfers van alle drie de vergelijkingsobjecten in de berekening van de WOZ-waarde betrokken. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat het de heffingsambtenaar vrij staat te bepalen hoeveel en welke vergelijkingsobjecten worden geselecteerd. Bovendien heeft belanghebbende zijn stelling niet nader onderbouwd. Hij heeft daarmee niet aannemelijk gemaakt dat uitsluitend het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [adres 1] geschikt is voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning.
Slotsom
2.12.
Gelet op dat wat hiervoor is overwogen heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen onroerende zaakbelasting, rioolheffing en watersysteemheffing niet te hoog zijn vastgesteld. Het door belanghebbende zijnerzijds aangevoerde is hiertegen van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde. Het beroep dient dan ook ongegrond te worden verklaard.
Ten aanzien van het kalenderjaar 2020 (BRE 21/724):
Schending motiveringsbeginsel
2.13.
Belanghebbende stelt dat het bestreden besluit in strijd is met het motiveringsbeginsel omdat niet volledig is weergegeven wat op de hoorzitting is besproken.
2.14.
Uit artikel 7:7 van Pro de Algemene wet bestuursrecht volgt dat van het horen in bezwaar een verslag wordt gemaakt. De wet schrijft niet voor in welke vorm het verslag dient te worden gegoten en hoe uitgebreid het verslag dient te zijn. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat het een plicht tot schriftelijke vastlegging betreft die op verschillende wijzen kan worden vormgegeven. Zo kan ook uit de uitspraak op bezwaar blijken wat op de hoorzitting is verhandeld. [1]
2.15.
De rechtbank stelt vast dat het bestreden besluit een weergave bevat van een hoorzitting die op 13 november 2020 heeft plaatsgevonden. Die weergave is weliswaar beknopt, maar belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze weergave onjuist of onvolledig is. Het betoog slaagt daarom niet.
Onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde
2.16.
Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 20 juli 2021 door [taxateur] , taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 102.000. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] te [plaats] . Volgens de heffingsambtenaar heeft hij daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde waarde van € 96.000 niet te hoog is.
Beoordeling van de vastgestelde WOZ-waarde
2.17.
Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. Belanghebbende voert desondanks vier objecten aan die, naar hij stelt, beter geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar betwist dat de door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten (beter) geschikt zijn.
2.18.
De rechtbank overweegt dat het de heffingsambtenaar vrij staat te bepalen welke vergelijkingsobjecten worden geselecteerd, mits deze objecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning en eventuele verschillen voldoende in de waardebepaling zijn verdisconteerd. De door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten zijn soortgelijk qua bouwjaar, uitstraling en type woning. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de gekozen objecten daarom geschikt als vergelijkingsobjecten. Uit de taxatiematrix blijkt dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en het onderhavige object door een correctie toe te passen op de kubieke meterprijs van de woning van belanghebbende.
2.19.
Gelet op dat wat hiervoor is overwogen heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen onroerende zaakbelasting, rioolheffing en watersysteemheffing niet te hoog zijn vastgesteld.
Schending inzageplicht
2.20.
Naar de rechtbank begrijpt voert belanghebbende verder nog aan dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase geen gehoor heeft gegeven aan zijn verzoek de grondstaffels van de woning en de vergelijkingsobjecten te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft daarmee geen inzicht gegeven in de door hem gedane taxatie. Belanghebbende verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1316).
De heffingsambtenaar betwist dat de grondstaffels aan belanghebbende moeten worden toegezonden. De grondstaffels hoeven slechts ter inzage te worden gelegd en van een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij bekend is met het gegeven dat de op de zaak betrekking hebbende stukken een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage liggen op het kantoor van de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar verwijst hierbij onder meer naar de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 7 juli 2020.
2.21.
De rechtbank overweegt als volgt. De grondstaffel behoort tot de gegevens die op grond van de Wet WOZ op verzoek moeten worden verstrekt. De grondstaffel houdt immers een waardering in van de kenmerken van de woning van belanghebbende en van de vergelijkingsobjecten. De grondstaffel is eveneens aan te merken als een op de zaak betrekking hebbend stuk als bedoeld in artikel 7:4 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Dit volgt uit het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018. Dit betekent dat de heffingsambtenaar de grondstaffel voor de hoorzitting ten minste een week ter inzage moeten leggen en dat hij in de uitnodiging voor het hoorgesprek moet vermelden waar en wanneer de stukken ter inzage liggen. Vereist is slechts dat de mogelijkheid tot inzage wordt geboden, de Awb brengt voor de heffingsambtenaar geen verplichting met zich om de op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het hoorgesprek aan belanghebbende toe te zenden. [2]
2.22.
Uit de overgelegde stukken en het verhandelde ter zitting is niet gebleken dat de heffingsambtenaar de gemachtigde erop heeft gewezen waar en wanneer de op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage liggen. Hieruit volgt dat de heffingsambtenaar de inzageplicht heeft geschonden. De verwijzing van de heffingsambtenaar naar de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden treft geen doel. In die zaak ging het om een professionele gemachtigde die meerdere belanghebbenden vertegenwoordigde in bezwaarprocedures tegen door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarden. In dat geval zijn uit praktische overwegingen meerdere zaken gedurende één hoorgesprek behandeld en heeft afstemming over de datum en het tijdstip van het hoorgesprek op praktische wijze plaatsgevonden. Onder die omstandigheden is de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Gerechtshof niet gehouden voor elke zaak afzonderlijk aan te geven waar en wanneer de op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage liggen. [3] Van dergelijke omstandigheden is in het onderhavige geval niet gebleken. In dit geval kan dus niet gezegd worden dat van de gemachtigde mag worden verwacht dat hij bekend is met het gegeven dat de op de zaak betrekking hebbende stukken een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage liggen.
2.23.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de inzageplicht is geschonden. Een dergelijk gebrek hoeft echter niet te leiden tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar het gebrek geheeld door de grondstaffel in de taxatiematrix op te nemen. Daarmee zijn de verschillen in de waarde van de woning van belanghebbende enerzijds en de waarden van de gehanteerde vergelijkingsobjecten anderzijds voldoende onderbouwd en is het gebrek voldoende hersteld. Bovendien is hiervoor (zie 2.19) vastgesteld dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en is niet gebleken dat belanghebbende door dit gebrek in zijn belangen is geschaad. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb.
Slotsom
2.24.
Gelet op dat wat hiervoor is overwogen is het beroep ongegrond verklaard.
Vergoeding griffierecht en proceskosten
2.25.
De rechtbank ziet wel aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende en te gelasten dat hij het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt omdat belanghebbende pas naar aanleiding van het beroep afdoende inzicht heeft kunnen verkrijgen in de onderbouwing van de verschillen in waarde tussen de woning van belanghebbende en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank stelt de te vergoeden proceskosten op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 534 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1 voor het gewicht van de zaak). De rechtbank ziet geen aanleiding voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte kosten.
3.Beslissing
BRE 20/957:
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
BRE 21/724:
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 534;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 49 aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van mr. C.C. van den Berg, griffier, op 19 november 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (
Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ verstrekt de heffingsambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde.
Algemene wet bestuursrecht (Awb)
Op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Awb moet de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen ter inzage leggen voor belanghebbenden gedurende ten minste een week.
In de uitnodiging voor het hoorgesprek dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen, zo volgt uit het derde lid van artikel 7:4 van Pro de Awb.