Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 316520 / HA ZA 08-2513
Vonnis van 4 november 2009
in de zaak van
DE PROVINCIE ZUID-HOLLAND,
zetelende te 's-Gravenhage,
eiseres,
advocaat: mr. F.A. Mulder,
tegen
de besloten vennootschap
[gedaagde],
gevestigd te [vestigingsplaats],
gedaagde,
advocaat: mr. J. Hiemstra.
Partijen zullen hierna de provincie en [gedaagde] worden genoemd.
De rechtbank heeft kennisgenomen van de processtukken en hetgeen is verhandeld tijdens het pleidooi van 21 september 2009, waar mr. Mulder heeft gepleit voor de provincie en mr. Hiemstra voor [gedaagde].
RECHTSOVERWEGINGEN
1. Bij vonnis van 17 september 2008 heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten name en ten behoeve van de provincie van een gedeelte groot 00.05.25 hectare (grondplannummer 10) en een gedeelte groot 00.00.45 hectare (grondplannummer 11) van het perceel kadastraal bekend gemeente Lisse, sectie C, nummer 4268, totaal groot 01.43.40 hectare, plaatselijk bekend als Heereweg 10-12 te Lisse.
2. Bij voormeld vonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde] bepaald op € 144.000,--. De provincie heeft dit bedrag op 11 december 2008 aan [gedaagde] betaald.
3. De opneming door de deskundigen als bedoeld in artikel 54j lid 1 juncto 27 lid 2 Onteigeningswet (Ow) heeft op 6 november 2008 plaatsgevonden.
4. Het vonnis is op 19 december 2008 ingeschreven in de openbare registers.
5. Het onteigende bestaat uit twee gedeelten van het met klinkers en asfalt verharde, 169 plaatsen tellende parkeerterrein met plantsoenen, behorend bij het Golden Tulip Hotel "De Nachtegaal" (hierna het hotel). Op het onteigende bevinden zich 30 parkeerplaatsen, lantaarnpalen, vlaggenmasten, enige groenvoorzieningen en een gedeelte hekwerk.
6. Als overblijvend wordt aangemerkt het niet te onteigenen deel van perceel
C 4268 en het belendende aan [gedaagde] toebehorende perceel C 2838, tezamen groot 01.72.90 hectare, waarop zich het hotel met bijbehorende voorzieningen bevindt.
7. In hun rapport, gedeponeerd ter griffie op 12 mei 2009, hebben de deskundigen de totale schadeloosstelling voor [gedaagde] als volgt begroot:
waarde € 156.750,--
bijkomende schade € 156.366,--
schade derde-belanghebbenden nihil
___________
Totaal (behoudens P.M. post ter zake belastingschade) € 313.116,--
8. [gedaagde] heeft ter zitting opgemerkt zich te kunnen verenigen met het advies van de deskundigen. De provincie heeft een tweetal bezwaarpunten naar voren gebracht, die hierna worden besproken.
De waarde
9. De deskundigen hebben het onteigende gewaardeerd als deel van het gehele object, bestaande uit de percelen C 4268 en C 2838, en daarbij aan de grond een waarde toegekend van € 250,-- per m² en aan de verharding een waarde van € 25,-- per m², ofwel een totaalwaarde van (570 m² à € 275,-- =) € 156.750,--.
10. De provincie heeft allereerst bezwaar gemaakt tegen de waarderingsmethodiek. Zij kan zich niet vinden in het uitgangspunt van de deskundigen dat het onteigende moet worden gewaardeerd als deel van het geheel. Hiertoe voert de provincie aan dat de ondergrond van het object is te verdelen in een bebouwd deel, dat de hoofdmoot vormt, en een parkeerdeel, dat afzonderlijk moet worden gewaardeerd op basis van de toegevoegde waarde ervan voor het gebruik van de opstallen. Voorts heeft de provincie erop gewezen dat het parkeerdeel ingevolge het bestemmingsplan Landelijk Gebied 2002 niet bebouwd mag worden. Het voorgaande dient in de visie van de provincie ertoe te leiden dat het complex bij de waardebepaling in huurdelen moet worden opgesplitst, met een huurwaarde van € 7,50 per m² voor het onteigende, hetgeen resulteert in een aanzienlijk lagere vermogensschade, door partijdeskundige S.L. van der Stap van Kolpa Makelaars begroot op € 55.000,--.
11. De rechtbank overweegt ten aanzien van de waarderingsmethodiek als volgt.
Zij stelt voorop dat de deskundigen volgens geldende jurisprudentie (ondermeer HR 30 juni 2006, NJ 2007, 216 en HR 15 februari 2008, LJN: BB4775) in beginsel vrij zijn in hun keuze van waarderingsmethodiek. De deskundigen hebben zowel in het rapport als ter zitting aangegeven geen aanleiding te zien de door de provincie voorgestane methodiek te volgen. Zij betogen in dit verband dat het onteigende in het vrije commerciële verkeer niet als zelfstandig object is te verkopen. Daar komt bij dat het parkeerterrein als een essentieel en functioneel benodigd onderdeel van het gehele object is te beschouwen. Zonder parkeerruimte is het hotel aanzienlijk minder goed te exploiteren. Een en ander doet de deskundigen concluderen dat een redelijk handelend koper het object als geheel zal waarderen en daarbij aan het onteigende de door hen geadviseerde prijs zal toekennen.
Het voorgaande komt de rechtbank aannemelijk voor. De rechtbank ziet dan ook geen reden om te oordelen dat de door de deskundigen gekozen waarderingsmethodiek onjuist is en zal, nu de waardebepaling voor het overige niet is weersproken, de waarde conform het advies vaststellen op € 156.750,--.
Bijkomende schade
herinrichtingskosten
12. Omdat aankoop van een vervangend parkeerterrein in de directe omgeving niet tot de mogelijkheden behoort, is in opdracht van de provincie en in nauw overleg met [gedaagde] door ingenieursbureau IBZH in 2005 een herinrichtingsplan voor het overblijvende parkeerterrein opgesteld. Tengevolge van dit plan worden er van de 30 parkeerplaatsen die zich op het onteigende bevinden 23 gereconstrueerd. De hiermee gemoeide kosten zijn door IBZH geraamd op € 149.480,-- exclusief BTW.
13. Net als partijen gaan de deskundigen er vanuit dat herinrichting van het resterende parkeerterrein noodzakelijk is om waardevermindering van het overblijvende te beperken. Volgens de deskundigen dienen de met de uitvoering hiervan gemoeide kosten dan ook als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening integraal aan [gedaagde] te worden vergoed.
14. Tegen deze geadviseerde integrale vergoeding is het tweede bezwaarpunt van de provincie gericht. Zij betoogt dat het overblijvende parkeerterrein na herinrichting 23 parkeerplaatsen meer gaat bevatten en derhalve in waarde zal stijgen. In dat licht acht de provincie het passend de herinrichtingskosten in de vorm van financieringsschade te vergoeden.
15. De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt.
Het is vaste jurisprudentie (HR 30 september 2005, NJ 2006, 255 en HR 14 juli 2006, RvdW 2006, 731) dat eenmalige kosten integraal vergoed behoren te worden teneinde [gedaagde] na de onteigening in een financiële toestand te brengen die gelijkwaardig is aan die waarin hij zich zou hebben bevonden indien de onteigening niet zou hebben plaatsgehad. De rechtbank passeert dan ook het in de vorige rechtsoverweging weergegeven betoog van de provincie, nu dit leidt tot een resultaat dat strijdig is met het beginsel dat de onteigende recht heeft op een volledige schadeloosstelling. Voorts is de rechtbank met de deskundigen van oordeel dat de herinrichting geen waardestijging van het overblijvende tot gevolg heeft. In de situatie vóór onteigening was het parkeerterrein immers reeds functioneel en efficiënt ingericht. Bovendien omvatte het zeven parkeerplaatsen meer. De 23 gereconstrueerde parkeerplaatsen dienen daarom gezien te worden als een gedeeltelijk herstel van de oude situatie en niet als een uitbreiding.
Uitgaande van de prijsopgave van IBZH en rekeninghoudend met een prijsstijging van 14% tengevolge van het tijdsverloop alsook met een aftrek nieuw voor oud van 10%, begroten de deskundigen de herinrichtingskosten op de peildatum op (€ 149.480,-- x 1,14 minus 10% =)
€ 153.366,-- . Deze begroting komt de rechtbank redelijk voor. Derhalve zal dienovereenkomstig worden beslist.
kosten hekwerk
16. De kosten van het gedeeltelijk vernieuwen van het hekwerk langs de Zwartelaan begroten de deskundigen op € 3.000,--. Deze kosten dienen naar het oordeel van de deskundigen eveneens integraal vergoed te worden. Nu deze kostenpost door partijen niet is weersproken en de begroting de rechtbank redelijk voorkomt, zal aldus worden beslist.
bijkomende aanbiedingen
17. De rechtbank zal de provincie veroordelen tot gestanddoening van de volgende, door haar ter gelegenheid van het pleidooi geformuleerde bijkomende aanbiedingen:
- de provincie zal op haar kosten maatregelen treffen om de vrije toegang tot de eigendommen van [gedaagde] gedurende de uitvoering van de werkzaamheden te garanderen;
- de provincie zal de uitvoering van de werkzaamheden gefaseerd doen plaatsvinden gedurende een periode van circa vier weken met zo min mogelijke overlast voor de bezoekende klanten van [gedaagde];
- de provincie biedt aan te betalen, respectievelijk te verrekenen het bedrag dat [gedaagde] meer of minder aan belasting zal hebben te betalen als gevolg van de onderhavige onteigening, zoals dat bedrag zal worden vastgesteld door Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam.
18. Voorts is niet (langer) in geschil dat, rekening houdend met de herinrichting van het parkeerterrein en de bijkomende aanbiedingen, geen sprake zal zijn van inkomensschade en/of waardevermindering van het overblijvende.
resumé
19. De te vergoeden bijkomende schade zal gelet op het voorgaande door de rechtbank worden vastgesteld op een totaalbedrag van (€ 153.366,-- + € 3.000,-- =) € 156.366,--.
Voorts
derde-belanghebbenden
20. Perceel C 4268 verhuurt [gedaagde] aan de besloten vennootschap Heereweg Exploitatiemaatschappij B.V., waarvan [gedaagde] enig aandeelhouder is. Uit het Handelsregister blijkt voorts dat ter plaatse is ingeschreven de besloten vennootschap De Nachtegaal Heereweg Exploitatie B.V., waarvan de aandelen worden gehouden door de besloten vennootschap Beheermaatschappij De Nachtegaal Heereweg B.V. Geen van deze rechtspersonen is tussengekomen.
Voorts rust op perceel C 4268 een recht van hypotheek ten gunste van de Rabo Hypotheekbank N.V. en de Coöperatieve Rabobank Hillegom-Bennebroek e.o. U.A. en een recht van hypotheek ten gunste van de besloten vennootschap Van de Velde Beleggingsinstelling B.V. te Hillegom. De hypotheekhoudsters zijn evenmin tussengekomen. Van andere derde-belanghebbenden die ter zake het onteigende enig recht op schadeloosstelling zouden hebben, is niet gebleken.
renteschade
21. [gedaagde] heeft, voor zover de uiteindelijk vast te stellen schadeloosstelling het aan haar betaalde voorschot te boven gaat, aanspraak op vergoeding van de door haar gederfde rente over het verschil tussen beide bedragen vanaf de datum inschrijving vonnis, zijnde 19 december 2008, tot aan de datum eindvonnis. De deskundigen hebben in hun definitieve rapport geadviseerd het rentepercentage te bepalen op 4 % per jaar. De rechtbank acht het geadviseerde percentage in overeenstemming met het marktconforme rentepercentage rond de peildatum, zodat zij de deskundigen hierin zal volgen.
22. De provincie zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow Pro aan [gedaagde] over het verschil tussen het voorschot op en de definitief vast te stellen schadeloosstelling, vermeerderd met de vergoeding van renteschade de wettelijke rente dienen te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening.
23. Ook overigens is de rechtbank niet gebleken dat de deskundigen onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd of relevante factoren over het hoofd hebben gezien. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen over en maakt het tot het hare. Zij zal de schadeloosstelling voor [gedaagde] overeenkomstig het advies bepalen op € 313.116,--.
kosten
24. De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgave € 19.625,40. Tegen de hoogte van deze kosten heeft de provincie geen bezwaar gemaakt, zodat zij als onteigenende partij tot betaling van deze kosten wordt veroordeeld.
25. [gedaagde] maakt aanspraak op vergoeding van de volgende kosten:
- kosten juridische bijstand van mr. Hiemstra
(minus griffierecht ten bedrage van € 3.520,--) € 24.463,13
- kosten deskundigenbijstand van taxateur R. Adriaanse € 9.994,90
____________
Totaal € 34.458,03
Voornoemde bedragen zijn exclusief BTW aangezien deze voor [gedaagde] verrekenbaar is en derhalve niet voor vergoeding in aanmerking komt. Dit laatste is door [gedaagde] niet bestreden.
26. De provincie kan zich niet verenigen met de gedeclareerde kosten van juridische en deskundigenbijstand en verzoekt de rechtbank deze te matigen. Zij voert hiertoe aan dat de gehanteerde tarieven en het aantal bestede uren bovenmatig zijn alsook dat sprake is van overlap tussen de werkzaamheden van mr. Hiemstra en Adriaanse.
27. Mr. Hiemstra heeft ter zitting opgemerkt dat de gehanteerde tarieven geenszins onredelijk zijn. Juist is dat het aantal gedeclareerde uren meer is dan begroot. Dit heeft echter te maken met het verloop van de procedure. De provincie heeft een aanbod gedaan waarmee [gedaagde] geheel niet uit de voeten kon. Ten aanzien van de gestelde overlap betoogt mr. Hiemstra dat, alhoewel beiden gespecialiseerd zijn in het onteigeningsrecht, Adriaanse en hij ieder hun eigen expertise hebben. Daar waar laatstgenoemde zich heeft beziggehouden met de juridische aspecten van de zaak, heeft Adriaanse zich voornamelijk gericht op de taxatie van het onteigende.
28. Naar het oordeel van de rechtbank heeft mr. Hiemstra ter zitting voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de declaraties tot stand zijn gekomen en aangetoond dat de kosten, zowel voor wat betreft de noodzaak ervan als de omvang, redelijk zijn. Het gevorderde bedrag van € 34.458,03 komt dan ook in zijn geheel ten laste van de provincie. Het verweer van de provincie dat van overlap sprake is, passeert de rechtbank bij gebreke van enige onderbouwing.
29. De provincie zal als onteigenende partij tevens worden verwezen in de overige kosten van deze procedure, te weten het door haar te betalen aanvullende griffierecht, het door [gedaagde] reeds betaalde griffierecht ten bedrage van € 3.520,-- alsook het door haar te betalen aanvullende griffierecht. Omdat voor partijen een maximumtarief voor griffierecht geldt van € 4.941,-- en toepassing van de hoofdregel (2,2% van de totale schadeloosstelling) zou leiden tot overschrijding van dit maximum, zijn zij (€ 4.941,-- minus het voorschot van € 3.520,-- =) € 1.421,-- als aanvulling verschuldigd.
30. Tenslotte zal een nieuws- en advertentieblad worden aangewezen voor de publicatie van dit vonnis.
BESLISSING
De rechtbank:
I stelt de schadeloosstelling voor [gedaagde] vast op € 313.116,--, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 144.000,--, alsmede op een samengestelde rente van 4% per jaar over € 169.116,-- vanaf 19 december 2008 tot heden;
II veroordeelt de provincie tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van
€ 169.116,--, vermeerderd met de hiervoor onder I genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;
III veroordeelt de provincie tot gestanddoening van de bijkomende aanbiedingen als genoemd onder rechtsoverweging 17;
IV veroordeelt de provincie in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen ten bedrage van € 19.625,40 inclusief BTW;
V veroordeelt de provincie tot betaling aan [gedaagde] van de door haar gemaakte kosten van juridische en deskundigenbijstand, begroot op een bedrag van € 34.458,03;
VI veroordeelt de provincie tot betaling van het door de griffie aan haar in rekening te brengen aanvullende griffierecht ten bedrage van € 1.421,--;
VII veroordeelt de provincie tot betaling aan [gedaagde] van het door laatstgenoemde reeds betaalde griffierecht ten bedrage van € 3.520,-- en het door de griffie aan [gedaagde] in rekening te brengen aanvullende griffierecht ten bedrage van € 1.421,--;
VIII wijst het "Haarlems Dagblad"en "De Lisser" aan als nieuws- en advertentieblad, waarin de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.C. Dedel-van Walbeek, mr. G.H.I.J. Hage en mr. A.J.J.M. Weijnen en in het openbaar uitgesproken op 4 november 2009.