Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 325483 / HA ZA 08-3982
Vonnis van 14 april 2010
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
BUREAU BEHEER LANDBOUWGRONDEN,
zetelende te 's-Gravenhage,
eiser,
procesadvocaat: mr. J.P. van den Berg,
behandelend advocaten: mrs. F. Hendriksen en S.G.A. de Boer,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[A] ONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ B.V.,
gevestigd te Middelburg,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[B] ONROEREND-GOED EXPLOITATIE I B.V.,
gevestigd te Waddinxveen,
gedaagden,
advocaat: mr. K.M. Moeliker,
en tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ [C] B.V.,
gevestigd te Zevenhuizen,
interveniënt,
advocaat: mr. C. van Schaik,
en tegen
1. [D1],
2. [D2],
als enige vennoten van de vennootschap onder firma [D] Akkerbouw V.O.F.,
beiden wonende te [woonplaats]
interveniënten,
advocaat: mr. C. van Schaik.
Partijen zullen hierna het BBL , [gedaagden] , [interveniënt C] en [interveniënten D] worden genoemd.
De rechtbank heeft kennisgenomen van de processtukken en hetgeen is verhandeld tijdens de zitting van 15 februari 2010, waar ten aanzien van de waarde is gepleit door mr. Hendriksen voor het BBL en door mrs. De Groot en Sluysmans voor alle gedaagden in het project Eendragtspolder. Vervolgens heeft tijdens de zitting van 1 maart 2010 voor deze specifieke zaak mr. De Boer gepleit voor het BBL, mr. Moeliker voor [gedaagden] en mr. Van Schaik voor [interveniënten D].
RECHTSOVERWEGINGEN
1.Bij vonnis van 4 februari 2009, hersteld bij vonnis van 18 februari 2009, heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten name en ten behoeve van het BBL van:
- het perceel kadastraal bekend gemeente Zevenhuizen, [sectie, nummer 1], groot 00.03.12 hectare (grondplannummer 41);
- het perceel kadastraal bekend gemeente Zevenhuizen, [sectie, nummer 2], groot 02.06.80 hectare (grondplannummer 42);
- het perceel kadastraal bekend gemeente Zevenhuizen, [sectie, nummer 3], groot 01.13.10 hectare (grondplannummer 43);
- een gedeelte groot 00.30.75 hectare (grondplannummer 44) van het perceel kadastraal bekend gemeente Zevenhuizen, [sectie, nummer 4], totaal groot 01.11.10 hectare,
alle gelegen in de Eendragtspolder te Zevenhuizen (thans gemeente Zuidplas).
2. Bij voormeld vonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagden] bepaald op € 230.588,10.
3.De opneming door de deskundigen als bedoeld in artikel 54j lid 1 juncto 27 lid 2 onteigeningswet (Ow) heeft op 26 maart 2009 plaatsgevonden.
4.Het vonnis is op 1 mei 2009 ingeschreven in de openbare registers.
5.Het onteigende bestaat uit een langgerekte kavel bouwland en een gedeelte van een tochtsloot.
6.Als het overblijvende kan worden aangemerkt het niet te onteigenen deel van perceel [nummer 4], ter grootte van 00.80.35 hectare.
7.In hun rapport, gedeponeerd ter griffie op 24 december 2009, hebben de deskundigen de totale schadeloosstelling voor [gedaagden] als volgt begroot:
de waarde € 297.564,50
de bijkomende schade € 4.000,--
totaal € 301.564,50
8.Deze begroting is door beide partijen in de eerste plaats bestreden voor wat betreft de waarde.
Het planologisch kader
9. De onteigening is geschied ter uitvoering van het bestemmingsplan "Eendragtspolder", vastgesteld door de raad van de gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle op 13 december 2005, gedeeltelijk goedgekeurd door gedeputeerde staten van Zuid-Holland op 4 juli 2006 en onherroepelijk geworden bij uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 10 oktober 2007, alsmede ter uitvoering van het bestemmingsplan "Eendragtspolder, herziening ex artikel 30 Wet Ruimtelijke Ordening", door de raad vastgesteld op 18 september 2007, goedgekeurd door gedeputeerde staten op 30 november 2007 en onherroepelijk geworden na ommekomst van de beroepstermijn op 24 januari 2008. Hierdoor wordt het onder meer mogelijk gemaakt in de Eendragtspolder een grootschalige waterberging met 152 hectare open water en 148 hectare plas-dras- en recreatiegebied te realiseren. Het noordoostelijk deel van het plangebied heeft de bestemming "Agrarische doeleinden en landschappelijke waarden" overeenkomstig het huidig gebruik en de eerdere bestemming. De bestaande bebouwing blijft goeddeels gehandhaafd.
10.Voordien hadden de onteigende gronden volgens het bestemmingsplan Zevenhuizen Landelijk gebied 1990 de bestemming "Agrarische doeleinden".
11.De deskundigen zijn uitgegaan van het volgende. De toelichting bij het bestemmingsplan Eendragtspolder 2005 vermeldt dat de aanleiding voor het herzien van het oude bestemmingsplan was gelegen in enerzijds de wettelijke herzieningsplicht en anderzijds het afstemmen op het vigerend beleid. De rijksoverheid heeft zich gerealiseerd dat er, mede als gevolg van de klimaatsveranderingen, meer behoefte is aan waterbergingscapaciteit. Zij heeft dat vastgelegd in het Nationaal Bestuursakkoord Water. Daaruit volgt dat de waterbergingscapaciteit regionaal moet worden vergroot. In de Nota Ruimte is vervolgens tot uitdrukking gebracht dat waar nodig extra ruimte voor water wordt gecreëerd. Het Hoogheemraadschap Schieland heeft vervolgens in 2001 in zijn Nota Water en Ruimtelijke Ordening de Eendragtspolder aangeduid als meest geschikte polder voor grootschalige waterberging in deze regio. In de Deelstroomvisie Midden-Holland uit 2003 is waterberging in de Eendragtspolder randvoorwaardenstellend geacht voor verdere inrichting en gebruik. Een bergingscapaciteit van circa 4 miljoen m³ is noodzakelijk geacht.
12.Voorts wordt in de toelichting bij het bestemmingsplan gewezen op de plannen uit het Structuurschema Groene Ruimte (1998) en de actualisering Vierde Nota Ruimtelijke Ordening (VINAC) om in het gebied Zoetermeer-Zuidplas meer dan 2000 hectare bos, recreatiegebied en natuur te realiseren. In 2002 zijn door het Rijk, de provincie Zuid-Holland, de stadsregio Rotterdam en de gemeenten Rotterdam en Schiedam de Intentieafspraken verstedelijking tot 2010 Stadsregio Rotterdam opgesteld en voortbouwend daarop het Gebiedsperspectief Eendragtspolder. Hieruit blijkt volgens de toelichting dat voor een groot deel van de Eendragtspolder zowel een waterbergende als een recreatieve functie wordt beoogd. Er lijkt weliswaar een samenhang te zijn met de beoogde transformatie van de Zuidplaspolder, maar er is voor wat betreft de Eendragtspolder ook sprake van een autonome ontwikkeling op basis van eerder vastgestelde uitgangspunten, die leidend zijn voor het Intergemeentelijk Structuurplan (vastgesteld in 2006) en de partiële herziening Streekplan Zuid-Holland Oost (vastgesteld in 2003).
13.Het bestemmingsplan Eendragtspolder dient blijkens de toelichting (boven)regionale belangen, zoals het realiseren van een grootschalige primaire waterberging, een gecombineerd plas-dras en recreatiegebied, tevens secundaire waterberging, een roeibaan van (inter)nationale allure, een bufferzone tegen de oprukkende verstedelijking van Rotterdam (inclusief de nieuwe woonwijk Nesselande) en een extra schakel in de ecologische hoofdstructuur van Nederland (Hitland-Rottewig-Tweemanspolder/Wilde Venen-Bentwoud).
14.Voorafgaand aan de totstandkoming van het bestemmingsplan heeft de gemeente in 1995 in de Structuurvisie Zevenhuizen-Moerkapelle reeds aangegeven dat de Eendragtspolder een recreatief ingevulde bufferfunctie zal moeten gaan vervullen tegen de oprukkende verstedelijking van de gemeente Rotterdam (Nesselande). De structuurvisie bevat diverse scenario's om een ontwikkeling van de Eendragtspolder voor te bereiden waarbij het open en landelijk karakter van het gebied behouden blijft, maar ook functieverandering van agrarisch gebruik naar extensieve recreatie met "bijzondere en kansrijke woonmilieus" mogelijk wordt geacht.
15.In 2002 heeft de gemeente in de Beleidsnotitie toepassing van vrijstellings- en wijzigingsbevoegdheden ten aanzien van de uitbreiding van bestaande glastuinbouwbedrijven in de Eendragtspolder, de Tweemanspolder en de Wilde Veenen vastgelegd dat verdichting van deze waardevolle polders moet worden voorkomen. Dit heeft geleid tot de beslissing niet meer mee te werken aan uitbreiding van bestaande glastuinbouwbedrijven in deze drie polders door het toepassen van een vrijstellingsbevoegdheid.
16.In verband met de financiële haalbaarheid en uitvoering van het bestemmingsplan is in 2005 een samenwerkingsovereenkomst aangegaan tussen de gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle, het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard, de provincie Zuid-Holland en het recreatieschap Rottemeren. De geraamde kosten voor de uitvoering bedragen circa 22 miljoen euro, waarvan de helft uit rijkssubsidies wordt bekostigd. De gemeente draagt een half miljoen euro bij.
De waarde
17.De deskundigen zijn bij het bepalen van de waarde uitgegaan van de agrarische waarde. Omdat het hier een onteigening betreft ten behoeve van de realisering van een bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met de bestemmingen "water" en "recreatiegebied", tenzij zou komen vast te staan dat de gemeente bij de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan geen andere keuze had dan zich aan te sluiten bij een door het rijk of de provincie ontwikkeld plan waarbij aan de percelen reeds een bepaalde bestemming is toegedacht. De deskundigen verwijzen in dit verband naar de arresten Staat/Matser HR 22 november 1978, NJO 1979,1 en Staat/Markus HR 18 juni 1980, NJO 1980, 7 en, meer recent, Van Staveren/ Noord-Holland HR 22-02-2002, NJ 2002, 365. Hiervan is echter volgens de deskundigen geen sprake. Omdat de bestemmingen water en recreatiegebied een waardedrukkend effect hebben, ontleent het onteigende zijn hoogste waarde aan het bestaande agrarisch gebruik.
dwangbestemming
18.De deskundigen benadrukken dat het bestemmingsplan Eendragtspolder niet alleen voorziet in de realisering van waterberging en recreatiegebied, maar ook een substantieel plandeel agrarische doeleinden en inpassing woonbebouwing bevat. Uit de inleiding tot het bestemmingsplan leiden deskundigen af dat de noodzaak voor de realisering van waterbergingscapactiteit voortvloeit uit rijks en provinciaal beleid. De waterbergingscapaciteit dient geen gemeentelijk maar een regionaal belang. Deskundigen hebben echter niet kunnen vaststellen dat de exacte situering en begrenzing van de waterberging voorafgaand aan de vaststelling door provincie of rijk is geschied. Zij gaan er daarom van uit dat de gemeente wel degelijk invloed heeft gehad op de situering en begrenzing daarvan. Hetzelfde geldt voor de bestemming "recreatiegebied". Mede omdat de gemeente een financiële bijdrage van een half miljoen euro aan het bestemmingsplan heeft geleverd, hetgeen niet voor de hand ligt bij een echte dwangbestemming, hebben deskundigen geconcludeerd dat deze situatie verschilt van de casusposities in bovengenoemde arresten Staat/Matser en Staat/Markus waar een wegtracé op perceelsniveau door een hoger bestuursorgaan voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan was vastgesteld.
19.Het BBL is van mening dat er op basis van de totstandkomingsgeschiedenis van het bestemmingsplan Eendragtspolder wel degelijk sprake is van een dwangbestemming, die moet worden weggedacht, omdat de gemeente in volle vrijheid niet zou hebben gekozen voor een bestemmingsplan dat voorziet in een dergelijke grootschalige waterberging.
20.Gedaagde heeft primair eveneens bepleit dat bij dit onteigeningsproject sprake is van een dwangbestemming die moet worden weggedacht nu de gemeente geen andere keuze had dan zich aan te sluiten bij de door rijk en/of provincie reeds ontwikkelde plannen, omdat de noodzaak voor realisering van een omvangrijke waterbergingscapaciteit in de Eendragtspolder voortvloeit uit op rijksniveau vastgesteld beleid, met name het Nationaal Bestuursakkoord Water en de Nota Ruimte. Volgens gedaagde was er voor de gemeente geen andere mogelijkheid dan in het bestemmingsplan Eendragtspolder 2005 de bestemmingen water/recreatiegebied/hoofdwatergang/groenvoorziening en primaire waterkering voor deze polder vast te leggen. Daardoor zou dit bestemmingsplan zo gericht en afgestemd zijn op het werk waarvoor is onteigend (de waterberging) en op de plannen daartoe, dat de invloed van het bestemmingsplan op de waarde is te beschouwen als een gevolg van de onteigening en de plannen daartoe. Bij die stand van zaken noopt artikel 40c ten 3e Ow tot het buiten aanmerking laten van die invloed op de waarde van het onteigende.
21.De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat geen sprake is van een dwangbestemming, gelet op hetgeen dienaangaande in het rapport is betoogd.
In dit geval was er weliswaar sprake van op rijksniveau vastgesteld beleid, waaruit de noodzaak tot het realiseren van een omvangrijke waterbergingscapaciteit in de Eendragtspolder voortvloeide, maar uit de Beleidsnotitie toepassing van vrijstellings- en wijzigingsbevoegdheden ten aanzien van de uitbreiding van bestaande glastuinbouwbedrijven in de Eendragtspolder, de Tweemanspolder en de Wilde Veenen vastgesteld in mei 2002 valt evenzeer af te leiden dat de gemeente Zevenhuizen al geruime tijd eigener beweging het tegengaan van het verdichten van de Eendragtspolder nastreefde en deze open ruimte wilde gebruiken als bufferzone tegen de oprukkende verstedelijking van Rotterdam. Bovendien is niet uit de in het geding gebrachte stukken af te leiden dat de exacte situering en begrenzing van de waterberging, voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan, door provincie of rijk is vastgesteld. De gemeentelijke bijdrage aan de kosten van uitvoering van de bestemmingsplannen bevestigt dat niet van een dwangbestemming kan worden gesproken.
22.Gedaagde heeft nog aangevoerd dat er momenteel diverse procedures bij de Hoge Raad aanhangig zijn waarin in cassatie wordt geklaagd dat de rechtbank Rotterdam in een aantal onteigeningszaken ten behoeve van de provinciale weg
N 209 ten onrechte heeft geoordeeld dat er in die zaken geen sprake is van een dwangbestemming. Volgens haar betreft het hier gelijksoortige procedures als de onderhavige. De rechtbank is van oordeel dat niet aannemelijk is gemaakt dat het hier gaat om vergelijkbare gevallen en gaat aan dit betoog voorbij.
23.Nu is vastgesteld dat geen sprake is van een dwangbestemming die moet worden weggedacht behoeft de vraag of, uitgaande van de voorheen geldende agrarische bestemming, de gronden een boven de agrarische waarde uitgaande verwachtingswaarde bezaten, niet meer te worden beantwoord.
complex
24.Volgens artikel 40d Ow wordt onder een complex verstaan "de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken". Deskundigen stellen in hun rapport dat in dit geval niet gesproken kan worden van de aanwezigheid van een complex.
25.Het BBL is het met de deskundigen eens.
26.Gedaagde heeft betoogd dat wel sprake is van een complex als bedoeld in artikel 40d Ow. Verschillende soorten complexen zijn te onderkennen. In de eerste plaats een complex gevormd door het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard, binnen welk complex de gronden die worden bestemd voor piek- of calamiteitenberging een economisch belang vertegenwoordigen voor gronden bestemd voor woningbouw, bedrijventerrein of recreatie. Ook het feit dat er een functioneel verband bestaat tussen de hoofdwatergangen in het beheersgebied en de te realiseren waterberging pleit volgens gedaagde voor het aannemen van de aanwezigheid van een dergelijk complex. Ook kan worden uitgegaan van een kleiner complex, namelijk het gebied Zuidplas, zoals begrepen in het streekplan en het intergemeentelijk structuurplan. Tenslotte zou er volgens gedaagde nog een complex bestaande uit de Eendragtspolder tezamen met de bestaande bebouwing van Zevenhuizen of eventueel Nesselande kunnen zijn. Toepassing van de egalisatieregel van artikel 40d Ow leidt ertoe dat voor de onteigende gronden een hogere prijs dan de agrarische moet worden betaald.
27.Voorts meent gedaagde dat uit het Aankoopstrategieplan Eendragtspolder van de gemeente uit 2005 blijkt dat er sprake is van een doelbewuste loskoppeling van de plannen met betrekking tot de Eendragtspolder van de plannen met betrekking tot de "rode" ontwikkelingen in het omliggende gebied om zodoende te ontkomen aan de financiële gevolgen van de complexwaarde.
28.Gedaagde meent dat de gemeente beschikt over stukken waaruit zou blijken dat er wel financiële relaties zijn tussen de Eendragtspolder en de Zuidplaspolder, maar deze stukken niet aan de deskundigen heeft overgelegd, waaronder het werkdocument Grondexploitaties Zuidplaspolder 2008, het handboek Kwaliteit Zuidplaspolder 2008 en het Prijzenboek Grontmij 2008.
Deskundigen hebben desgevraagd ter zitting aangegeven dat de gemeente de eerste twee documenten aan hen ter beschikking heeft gesteld en dat het derde document niet bij de gemeente bekend is.
29.Deskundigen hebben ter zitting het volgende betoogd. Een louter functioneel verband tussen bepaalde werken of het economisch belang van bepaalde werken voor andere gronden leidt niet vanzelfsprekend tot de conclusie dat gesproken kan worden van één geheel van in exploitatie gebrachte of te brengen zaken. De noodzaak voor realisering van deze waterberging wordt vooral veroorzaakt door de veranderende klimaatsomstandigheden en het terzake vastgestelde beleid van de rijksoverheid om de gevolgen daarvan op te vangen. Dat daarmee de veiligheid van zowel bestaande stedelijke gebieden als nieuwe ontwikkelingen, zoals de Zuidplaspolder, zijn gediend is vanzelfsprekend. Dit geldt aldus deskundigen echter ook voor tal van infrastructurele werken en bijvoorbeeld de uitbreiding van Schiphol. Die werken hebben een onmiskenbaar belang voor de regio en ver daarbuiten, maar dat kan niet tot de conclusie leiden dat er sprake is van als één geheel in exploitatie te brengen of gebrachte zaken.
30. Voor het aanvaarden van de door gedaagde bepleite aanwezigheid van een kleiner complex "gebied Zuidplas" is volgens deskundigen onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de realisering van de grootschalige waterberging "als één geheel" geschiedt met de toekomstige ontwikkeling van de Zuidplaspolder, net zomin als blijkt dat er sprake is van één grondexploitatie van de waterberging met de Zuidplaspolder.
31. Ook de aanwezigheid van het kleinste door gedaagde aangevoerde complex achten deskundigen niet aannemelijk omdat de toekomstige woonbebouwing van Nesselande een separate ontwikkeling is en niet valt in te zien hoe de waterberging met de reeds bestaande bebouwing van Zevenhuizen één in exploitatie te brengen complex zou kunnen vormen.
32. De rechtbank is met deskundigen van oordeel dat de bestemmingen waterberging en recreatie in de Eendragtspolder een onafhankelijke ruimtelijke ontwikkeling vormen. De capaciteit overstijgt de behoefte van de Zuidplaspolder verre. Aannemelijk is geworden dat deze waterberging is te beschouwen als een zelfstandige ontwikkeling ten behoeve van een veel groter gebied dan alleen de Zuidplaspolder en ook zonder de "rode" ontwikkelingen in de Zuidplaspolder zou zijn gerealiseerd. Ook uit de aanzienlijke recreatieve bestemming in het bestemmingsplan valt op te maken dat hier sprake is van een zelfstandige ontwikkeling. Voorts valt uit de stukken die zijn overgelegd geen financiële relatie te destilleren tussen de Eendragtspolder en de Zuidplaspolder. De rechtbank heeft geen aanleiding te veronderstellen dat er, bewust of onbewust, stukken zijn achtergehouden waaruit die relatie wel zou kunnen blijken. Tenslotte vindt de ontwikkeling van de Eendragtspolder eerder plaats dan de ontwikkelingen in de Zuidplaspolder.
33.Ter ondersteuning van de stelling dat er sprake is van een complex heeft gedaagde nog aangevoerd de beschikking van de rechtbank Rotterdam van 12 oktober 2000, zaak/rekestnummer 131934 / HA RK 00/40 in een Wvg-prijsvaststellingsprocedure (Koedoodzone), alsmede de beschikking van deze rechtbank van 2 april 2008, zaak/rekestnummer 286111 / HA RK 07-428 inzake eveneens een Wvg-procedure (Zevenhuizen-Moerkapelle/[E]).
34.De rechtbank is van oordeel dat de vergelijking met de zaak Koedoodzone niet opgaat, omdat de recreatieve Koedoodzone niet gerealiseerd zou zijn zonder de naastgelegen bouwontwikkelingen. De zaak [E] is evenmin vergelijkbaar, omdat daar nog niet duidelijk was hoe de grenzen tussen de "rode" en de "groene waterparel" zouden komen te liggen. In beide zaken was nu juist géén zelfstandige ontwikkeling waar te nemen, waardoor er reden was de vergoeding op basis van de complexwaarde vast te stellen.
35.De rechtbank acht het goed voorstelbaar dat gedaagde, die allerlei "rode" ontwikkelingen om zich heen ziet plaatsvinden, maar een vergoeding voor zijn onteigende gronden krijgt die gebaseerd is op de agrarische waarde, achterblijft met het gevoel net op de verkeerde plaats te zitten.
36.De rechtbank ziet daarin echter geen aanleiding te komen tot een ruimere opvatting van het complexbegrip zoals door gedaagde bepleit. In dit verband is van belang dat bij die benadering niet is te beoordelen welk criterium moet worden gehanteerd en hoe de omslag moet worden berekend (zie HR 11-07-2008, LJN: BD2407 Robers/Enschede).
winbare bodembestanddelen
37.Gedaagde heeft gesteld dat als gevolg van de realisatie van het werk waarvoor wordt onteigend zand zal vrijkomen en dat het voordeel daarvan aan haar moet toekomen.
38.Deskundigen stellen dat het gaat om de vraag of de voor de onteigenaar opkomende voordelen vanwege het vrijkomen van nuttig aanwendbaar zand gedeeld moeten worden met de onteigende. Dit is alleen aan de orde als er daadwerkelijk sprake is van het realiseren van dergelijke voordelen.
Deskundigen hebben in hun rapport vastgesteld dat gedeputeerde staten van Zuid-Holland in 2004, op basis van het onderzoek van Adviesbureau De Meent "Financiële haalbaarheid zandwinning Eendragtspolder", hebben besloten de Eendragtspolder niet langer als potentiële zandwinlocatie te zien. Gedaagde heeft vervolgens Cubic Square BV verzocht nader te adviseren omtrent de mogelijkheden van zandwinning. De deskundigen zijn van mening dat dit rapport, uit oktober 2009, uitgaat van een andere wijze van uitvoering van het werk, namelijk van een aanzienlijk diepere ontgraving dan is voorzien bij de realisering van het werk en van ontgraving van een substantieel gedeelte van de Eendragtspolder dat is gelegen buiten de huidige onteigeningsgrenzen.
Op grond hiervan zijn de deskundigen van mening dat onvoldoende aannemelijk is dat bij de realisering van het werk waarvoor wordt onteigend sprake zal zijn van op geld waardeerbare voordelen vanwege zandwinning.
39.Door het BBL is benadrukt dat er in het werk waarvoor wordt onteigend, omdat er slechts drie meter diep gegraven hoeft te worden, alleen klei wordt afgegraven, die vervolgens binnen het plangebied wordt gebruikt. Er zal geen sprake zijn van ontgraven van zand, dat zich immers pas op een diepte van 15 meter bevindt.
40.De rechtbank is van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat hier een op geld waardeerbaar voordeel aanwezig is en zal de deskundigen in hun advies volgen.
agrarische waarde
41.Deskundigen hebben de agrarische waarde aan de hand van vergelijkingstransacties en onder verwijzing naar de vergoeding die is vastgesteld in het vonnis van deze rechtbank van 20 augustus 2008 (LJN: BG2012, Provincie Zuid-Holland/[F]) in een vergelijkbare zaak, gelegen in hetzelfde gebied, vastgesteld op € 8,50 per m².
42.Gedaagde is het hiermee eens.
43.Het BBL heeft een waarde van € 7,-- per m² bepleit. Het BBL is van mening dat de deskundigen selectief gebruik hebben gemaakt van de beschikbare vergelijkingstransacties en bijvoorbeeld de prijs zoals bepaald in het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 10 juni 2009 van € 8,-- per m² ten onrechte buiten beschouwing hebben gelaten. Voorts heeft het BBL gesteld dat uit de transactie inzake gronden in het Bentwoud op te maken is dat de gemiddelde grondprijs in het gebied op € 8,-- per m² ligt.
44.Deskundigen hebben ter zitting aangegeven in het betoog van het BBL geen nieuwe argumenten aan te treffen waardoor zij op hun in het definitieve deskundigenrapport ingenomen en uitvoerig gemotiveerde standpunt zouden moeten terugkomen. De prijs van gronden in de Eendragtspolder ligt inderdaad hoger dan van die in het Bentwoud omdat er een schaarste is aan landbouwgronden in deze omgeving, veroorzaakt door reeds uitgekochte agrariërs die op zoek zijn naar vervangende gronden. In tegenstelling tot hetgeen het BBL beweert, hebben deskundigen geen prijsdaling kunnen constateren na de peildatum van mei 2009.
Zij handhaven derhalve hun advies de waarde van de gronden voor de schadeloosstelling te bepalen op € 8,50 per m².
45.De rechtbank is van oordeel dat het BBL onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door de deskundigen geadviseerde prijs niet marktconform zou zijn. Zij is met de deskundigen van oordeel dat een redelijk handelend agrariër akkerbouwgrond zoals gelegen in de Eendragtspolder voor een bedrag van € 8,50 per m² zal willen aankopen en zal het advies van de deskundigen terzake van de waarde volgen.
46.Deskundigen hebben vastgesteld dat perceel [nummer 1] ter grootte van 312 m² een geïsoleerd gedeelte van een tochtsloot betreft en hebben de waarde van dit perceel gesteld op een symbolisch bedrag van € 1,-- per m².
47. Voorts hebben deskundigen gesteld dat een gedeelte van perceel [nummer 2] ter grootte van circa 400 m² vanwege de gerende perceelsgrens aan de westzijde van dat perceel moeilijker te bewerken is en in het vrije commerciële verkeer een lagere waarde vertegenwoordigt dan de rest van het perceel, zodat zij voor dit gedeelte een waarde van € 6,50 per m² adviseren.
48.Gedaagde heeft hiertegen geen bezwaar gemaakt.
49.Het BBL betwist deze lagere waarde en stelt dat de deskundigen niet onderbouwen waarom sprake is van een moeilijker te exploiteren terrein.
50.De rechtbank is van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat de gerende perceelsgrens ervoor zorgt dat een gedeelte van circa 400 m² van het onteigende perceel zodanig moeilijker is te exploiteren, dat aan dit gedeelte een lagere waarde moet worden toegekend. De rechtbank zal de waarde van de gronden bepalen op (35.065 m² à 8,50 + 312 m² à 1,-- =) € 298.364,50.
Voorts
bijkomende schade
51.Het overblijvende gedeelte van het perceel [nummer 4] heeft als gevolg van de onteigening een gerende perceelsgrens gekregen en deskundigen zijn van oordeel dat het aangrenzende gedeelte van circa 2.000 m² daardoor moeilijker is te exploiteren. Deskundigen adviseren de waardedaling van het desbetreffende gedeelte van het overblijvende vast te stellen op € 2,-- per m2, zodat als bijkomende schade aan gedaagde terzake van waardevermindering van het overblijvende moet worden vergoed een bedrag van (2.000 m² à € 2,--=) € 4.000,--.
52.Gedaagde is het hiermee eens.
53.Het BBL betwist deze waardevermindering en stelt dat deskundigen niet onderbouwen waarom er sprake is van een moeilijker te exploiteren terrein.
54.De rechtbank stelt vast dat het overblijvende gedeelte van het perceel, dat een breedte heeft van 40 meter, als gevolg van de onteigening eindigt in een scherpe punt. De rechtbank acht het aannemelijk dat hierdoor een oppervlakte van 1.000 m² (40 x 50 x 0,5) zodanig moeilijker agrarisch te bewerken is dat dit van invloed is op de waarde van het perceelsgedeelte. De rechtbank zal daarom de vergoeding voor waardevermindering van het overblijvende vaststellen op € 2.000,--.
55.Deskundigen hebben voorts overwogen dat gedaagde geen aanspraak kan maken op vergoeding van de kosten van wederbelegging, omdat het niet aannemelijk is dat de onteigende agrarisch gebruikte en bestemde gronden beoogd waren als duurzame belegging. De aankoop van deze gronden door gedaagde zal veeleer gericht zijn geweest op een verwachte waardestijging vanwege een toekomstige bestemmingswijziging van de grond.
56.Het BBL is het hiermee eens.
57.Gedaagde stelt wel aanspraak te kunnen maken op vergoeding van de kosten van wederbelegging, maar refereert zich aan het oordeel van de rechtbank ter zake.
58.De rechtbank is van oordeel dat in dit geval niet is voldaan aan de in de jurisprudentie ontwikkelde criteria (o.a. Den Haag/v.d. Veeke HR 28-05-1997, nr. 298, LJN: AD2741 en v.d. Boogert/Rotterdam HR 6 juni 2003, NJ 2003, 550) om in aanmerking te kunnen komen voor vergoeding van de kosten van wederbelegging, te weten dat het moet gaan om een duurzame belegging èn dat de onteigende een redelijk belang moet hebben om opnieuw in onroerend goed te beleggen. Zij zal het advies van de deskundigen dan ook volgen.
derde-belanghebbenden
schade van [interveniënt C]
59.Bij voornoemd vonnis zijn [interveniënt C] als hypotheekhoudster en [interveniënten D] in de hoedanigheid van pachter in het geding toegelaten. Voor geen van beide is een voorschot op de schadeloosstelling bepaald. [interveniënt C] heeft geen aanspraak gemaakt op een gedeelte van de aan [gedaagden] toekomende schadeloosstelling.
schade van [interveniënten D]
60.[interveniënten D] maakt als pachter aanspraak op schadeloosstelling terzake van de door de onteigening voor hem veroorzaakte schade.
61.De deskundigen overwegen ten aanzien van de gebruikssituatie van de onteigende gronden in hun rapport als volgt. De onteigende gronden zijn door [gedaagden] in februari 2007 verworven van [interveniënt C].
[interveniënt C] had deze gronden in eigendom verkregen in april 2005 van de toenmalige eigenaar, [D], thans interveniënt. Enig bestuurder van [interveniënt C] is de stichting bevordering zelfrealisatie [interveniënt C] waarvan het enig bestuurlid de echtgenote is van [D] voornoemd. Deskundigen concluderen op grond hiervan dat [interveniënten D] om hem moverende redenen in 2005 de gronden heeft overgedragen aan een door hemzelf gecontroleerde entiteit.
In de koopovereenkomst tussen [interveniënten D] en [interveniënt C] is aan [interveniënten D] het recht op voortgezet gebruik om niet toegekend tot uiterlijk 1 oktober 2016. In de akte van levering tussen [interveniënt C] en [gedaagden] van februari 2007 is dit voortgezet gebruik nader gepreciseerd en is opgenomen dat verkoper ([interveniënt C]) het verkochte krachtens een pachtovereenkomst ex artikel 70f Pachtwet c.q. artikel 7:397 lid 1 BW na de verkoop en tot de feitelijke levering mag gebruiken. Indien koper het verkochte zelf in gebruik wenst te nemen, zal koper dit aan verkoper laten weten met inachtneming van een termijn van twee maanden, waarna gebruiker het goed blootschoofs zal opleveren.
Vervolgens is bij pachtovereenkomst van 3 juli 2007, goedgekeurd door de Grondkamer op 14 december 2007, onder meer het onteigende verpacht aan [interveniënten D] voor de tijd van 10 jaar, ingaande 15 februari 2007 en eindigende op 15 februari 2017, behoudens opzegging wegens aanwending buiten de landbouw. Bij opzegging dient, in afwijking van de wettelijke termijn, een opzeggingstermijn van twee maanden te worden gehanteerd. Voorts is nog vermeld dat deze pachtovereenkomst onlosmakelijk deel uitmaakt van de overeenkomst van verkoop en levering van de onderhavige grond tussen partijen.
62.De pachtovereenkomst is schriftelijk door [gedaagden] op 31 maart 2009, met inachtneming van een opzeggingstermijn van 2 maanden, tegen 1 juni 2009 opgezegd.
63.Deskundigen stellen vast dat er in deze (geliberaliseerde) pachtovereenkomst een contractueel bedongen beëindigingsmogelijkheid is opgenomen. Deze dient in samenhang te worden gelezen met de vermelding dat de pachtovereenkomst een onlosmakelijk verband heeft met de tussen partijen gesloten koopovereenkomst waarbij feitelijk aan [interveniënten D] een voortgezet gebruik is toegekend zolang de koper het gekochte niet zelf nodig heeft voor het realiseren van een niet-agrarische bestemming.
Op grond hiervan concluderen de deskundigen dat een beroep van [interveniënten D] op een eventuele onmogelijkheid van beëindiging van de pacht op onaanvaardbare wijze in strijd komt met de uitdrukkelijk door hemzelf bij de verkoop van de grond gemaakte afspraken. Volgens de deskundigen is het uitdrukkelijk niet de bedoeling van partijen geweest een eigen recht op schadeloosstelling voor [interveniënten D] te laten ontstaan bij beëindiging van het voortgezet gebruik. Zij zijn dan ook van oordeel dat de gevolgen van de beëindiging van de aangegane pachtovereenkomst niet kunnen worden aangemerkt als door de onteigening veroorzaakte en aan [interveniënten D] te vergoeden schade.
64.Het BBL en [gedaagden] zijn het hiermee eens.
65.[interveniënten D] heeft hiertegen aangevoerd dat in het geval van geliberaliseerde pacht er weliswaar de mogelijkheid bestaat een contractueel beding tot tussentijdse opzegging vanwege bijzondere omstandigheden in de pachtovereenkomst op te nemen, maar dat die opzegging de pachtovereenkomst niet doet eindigen zodat een vordering tot ontbinding dient te volgen. Vervolgens kan de overeenkomst volgens [interveniënten D] uitsluitend eindigen op de wijze zoals bedoeld in artikel 7:377 BW en zal aan hem schadeloosstelling toekomen.
66.De rechtbank stelt voorop dat de vraag of aan [interveniënten D] een schadevergoeding toekomt vanwege het beëindigen van de pachtovereenkomst als gevolg van de onteigening een beoordeling vergt van de contractuele relatie tussen [interveniënten D] als pachter en [gedaagden] als verpachter. Daarbij dient de vraag te worden beantwoord of [gedaagden], de onteigening weggedacht, de pachtovereenkomst op korte termijn had kunnen beëindigen. Indien dat het geval is, lijdt [interveniënten D] geen schade als gevolg van de onteigening. Indien beëindiging niet op korte termijn mogelijk was, dient de grond te worden getaxeerd in verpachte staat, hetgeen zou meebrengen dat [gedaagden] een lagere waarde krijgt vergoed en [interveniënten D] een vergoeding wordt toegekend vanwege verlies van het pachtrecht. Voor zover het standpunt van [interveniënten D] inhoudt dat zowel aan [gedaagden] de volledige agrarische waarde in onverpachte staat dient te worden vergoed, als aan [interveniënten D] een vergoeding vanwege verlies van het pachtrecht toekomt, berust dat standpunt op een onjuiste rechtsopvatting.
67.Naar het oordeel van de rechtbank kan, wat er ook zij van de stellingen van [interveniënten D] terzake, in het midden blijven of het in een geliberaliseerde pachtovereenkomst als de onderhavige mogelijk is om te komen tot een opzeggingsmogelijkheid op een termijn van twee maanden als neergelegd in het pachtcontract. De rechtbank is van oordeel dat zelfs als dit naar de letter van de Pachtwet niet mogelijk is, het in de omstandigheden van dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat [interveniënten D] jegens [gedaagden] een beroep doet op pachtbescherming. De rechtbank laat daarbij in het bijzonder meewegen dat [interveniënten D] zowel in de koopovereenkomst van 15 februari 2007 als in de pachtovereenkomst van 3 juli 2007 een opzeggingsmogelijkheid op een termijn van twee maanden heeft opgenomen. Daarbij heeft partijen uitdrukkelijk voor ogen gestaan dat [gedaagden] de grond op korte termijn nodig zou hebben voor het realiseren van een nieuwe bestemming. Daarmee verhoudt zich niet het thans door [interveniënten D] ingenomen standpunt dat nog een ontbinding van de pachtovereenkomst nodig zou zijn. [interveniënten D] heeft niets gesteld waaruit kan volgen dat hij zich deze consequenties ten tijde van het aangaan van de koop- en pachtovereenkomst niet ten volle bewust is geweest. Voorts geldt dat [interveniënten D] bij de koop van de gronden door [gedaagden] in 2007 reeds de volle agrarische waarde voor die grond heeft ontvangen. Ook daarmee verhoudt zich slecht, dat [gedaagden] in de thans ontstane onteigeningssituatie minder ontvangt dan de agrarische waarde omdat de grond in verpachte staat moet worden gewaardeerd. Tot slot laat de rechtbank meewegen dat de tussen partijen overeengekomen pachtprijs van € 500,-- per jaar ruim onder de gebruikelijke marktwaarde ligt.
68.[interveniënten D] heeft als interveniënt vergoeding gevraagd van de kosten van juridische bijstand tot een bedrag van € 12.734,19 excl. BTW. Nu de rechtbank bij haar vonnis van 4 februari 2009 [interveniënten D] als interveniënt tot deze procedure heeft toegelaten en [interveniënten D] op basis daarvan in redelijkheid tot het maken van deze kosten heeft kunnen besluiten acht de rechtbank voldoende termen aanwezig het BBL te veroordelen tot betaling van deze kosten.
belastingschade
69.Partijen stemmen ermee in dat eventuele belastingschade als gevolg van de onteigening zal worden vastgesteld door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) te Rotterdam.
renteschade
70.[gedaagden] heeft, voor zover de uiteindelijk vast te stellen schadeloosstelling het betaalde voorschot te boven gaat, aanspraak op vergoeding van de door hem gederfde rente over het verschil tussen beide bedragen vanaf de datum inschrijving vonnis, 1 mei 2009, tot aan de datum eindvonnis. De deskundigen hebben in hun definitieve rapport geadviseerd het rentepercentage te bepalen op 3% per jaar. Het BBL heeft hier geen bezwaar tegen gemaakt. Gedaagde acht dit percentage gezien de vonnissen van deze rechtbank van 24 juni 2009, LJN: BJ5288 en 4 november 2009, LJN: BK5243, te laag en vindt een rentepercentage van 4% passend.
71.Nu deskundigen desgevraagd hebben aangegeven dat er zich na de peildata van de zaken waarin genoemde vonnissen zijn gewezen, een rentedaling heeft voorgedaan, acht de rechtbank het door de deskundigen geadviseerde rentepercentage van 3% in overeenstemming met het marktconforme rentepercentage rond de peildatum van 15 mei 2009, zodat zij de deskundigen hierin zal volgen.
72.Het BBL zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow aan [gedaagden] over het verschil tussen het voorschot op en de definitief vast te stellen schadeloosstelling, vermeerderd met de vergoeding van renteschade, de wettelijke rente dienen te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening.
73.Voor het overige is de rechtbank niet gebleken dat de deskundigen onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd of relevante factoren over het hoofd hebben gezien. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen met inachtneming van het voorgaande over en maakt het tot het hare. Zij zal de schadeloosstelling voor [gedaagden] bepalen op € 300.364,50.
kosten
74.De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgaven € 10.302,39 exclusief BTW. Tegen de hoogte van deze kosten heeft het BBL geen bezwaar gemaakt, zodat het als onteigenende partij tot betaling van deze kosten zal worden veroordeeld.
75.[gedaagden] maakt aanspraak op vergoeding van de volgende kosten:
kosten juridische bijstand exclusief BTW € 21.250,99
kosten deskundigenbijstand exclusief BTW € 2.009,25
(minus griffierecht van € 4.787,--)
totaal € 23.260,25
76.Het BBL heeft allereerst geconstateerd dat alle declaraties zijn gezonden aan de VOF Ontwikkelingsmaatschappij Eendragtspolder VOF, de economisch eigenaar van de gronden. Nu deze economisch eigenaar bij vonnis van 4 februari 2009 niet is toegelaten tot deze procedure, zal de rechtbank het BBL dan ook veroordelen tot vergoeding van deze kosten aan gedaagde [gedaagden]
77.Voorts heeft het BBL bezwaar gemaakt tegen zowel de kosten van juridische bijstand als de kosten van deskundigenbijstand. Het BBL leidt uit de opgave van gedaagde af dat door de juridisch adviseur onevenredig veel tijd aan deze zaak is besteed. Voorts vindt het BBL dat de kosten van deskundigenbijstand, die betrekking hebben op een nader bodemonderzoek in het kader van het al dan niet aanwezig zijn van winbare bodembestanddelen, niet in redelijkheid zijn gemaakt nu het gedaagde duidelijk kon zijn dat zandwinning geen optie was.
78.De rechtbank overweegt dat de kosten van juridische bijstand deugdelijk zijn gespecificeerd en ook qua omvang redelijk zijn. Ten aanzien van de kosten van deskundigenbijstand is de rechtbank van oordeel dat gedaagde in redelijkheid heeft kunnen besluiten tot het doen van een nader onderzoek nu de andere beschikbare onderzoeken al enige jaren oud waren en dat de kosten hiervan ook niet buitensporig hoog zijn. De rechtbank zal het BBL dan ook veroordelen tot betaling aan [gedaagden] van een bedrag van € 2.009,25 exclusief BTW aan deskundigenbijstand en een bedrag van € 21.250,99 exclusief BTW aan rechtsbijstand.
79.Het BBL zal als onteigenende partij tevens worden verwezen in de overige kosten van deze procedure, te weten het door hem te betalen aanvullende griffierecht ten bedrage van (2,2% van € 300.364,50 met een maximum van € 4.954,-- minus het reeds betaalde griffierecht van € 4.787,-- = afgerond) € 165,-- , het door [gedaagden] reeds betaalde griffierecht ten bedrage van € 4.787,-- alsook het door hem te betalen aanvullende griffierecht ten bedrage van (afgerond) € 165,--.
80.Tenslotte zal een nieuws- en advertentieblad worden aangewezen voor de publicatie van dit vonnis.
BESLISSING
De rechtbank:
I stelt de schadeloosstelling voor [gedaagden] vast op € 300.364,50, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 230.588,10, alsmede op een samengestelde rente van 3% over € 69.776,40 vanaf 1 mei 2009 tot heden;
II veroordeelt het BBL tot betaling aan [gedaagden] van een bedrag van € 69.776,40 vermeerderd met de hiervoor onder I genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;
III veroordeelt het BBL tot vergoeding aan interveniënt [interveniënten D] van € 12.734,19 exclusief BTW aan kosten van juridische bijstand;
IV veroordeelt het BBL tot vergoeding van eventuele zich als gevolg van de onteigening voor [gedaagden] voordoende belastingschade, vast te stellen door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam;
V veroordeelt het BBL in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen ten bedrage van € 10.302,39 exclusief BTW;
VI veroordeelt het BBL tot vergoeding aan [gedaagden] van € 2.009,25 aan kosten van deskundigenbijstand en € 21.250,99 aan kosten van rechtsbijstand, beide bedragen exclusief BTW;
VII veroordeelt het BBL tot betaling van het door de griffie in rekening te brengen aanvullende griffierecht ten bedrage van € 165,--;
VIII veroordeelt het BBL tot betaling aan [gedaagden] van het door hem reeds betaalde griffierecht ten bedrage van € 4.787,-- en het door de griffie aan hem in rekening te brengen aanvullende griffierecht ten bedrage van € 165,--;
IX wijst "AD/Groene Hart"en "Hart van Holland" aan als nieuws- en advertentieblad, waarin de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.C. Dedel-van Walbeek, mr. D.A. Schreuder en mr. E.A.W. Schippers en in het openbaar uitgesproken op 14 april 2010.