ECLI:NL:RBROT:2025:12563 - Rechtbank Rotterdam - Vonnis inzake erfpacht en ontruiming percelen Spaanse Polder

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

Vonnis in gevoegde zaken van 22 oktober 2025

in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/10/681134 / HA ZA 24-543 (hierna: 24-543) van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE SCHIEDAM,

zetelend te Schiedam,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. J.R. Vermeulen te Rotterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde 1],

gevestigd te Bussum,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. Th.F. Roest te Haarlem,

en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/10/681136 / HA ZA 24-544 (hierna: 24-544) van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE SCHIEDAM,

zetelend te Schiedam,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. J.R. Vermeulen te Rotterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DORWAL BEHEER B.V.,

gevestigd te Schiedam,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. Th.F. Roest te Haarlem,

en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/10/681139 / HA ZA 24-545 (hierna: 24-545) van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE SCHIEDAM,

zetelend te Schiedam,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. J.R. Vermeulen te Rotterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 2],

gevestigd te Schiedam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. Th.F. Roest te Haarlem.

Partijen zullen hierna de gemeente, [gedaagde 1], Dorwal Beheer en [gedaagde 2] genoemd worden. Als gedaagden in conventie/eiseressen in reconventie samen bedoeld zijn, worden zij aangeduid als Dorwal c.s.

1.De procedures

1.1.

Het verloop van de procedures blijkt uit:

de dagvaarding in zaak 24-543, tevens houdende incidentele vordering ex artikel 843a Rv, met producties 1 tot en met 33;
de dagvaarding in zaak 24-544, tevens houdende incidentele vordering ex artikel 843a Rv, met producties 1 tot en met 34;
de dagvaarding in zaak 24-545, tevens houdende incidentele vordering ex artikel 843a Rv, met producties 1 tot en met 37;
de incidentele conclusies tot voeging van Dorwal c.s.;
de conclusies van antwoord in de voegingsincidenten;
het vonnis in incident van 9 oktober 2023, waarbij zaken 24-543, 24-544 en 24-545 zijn gevoegd;
de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie van Dorwal c.s., met producties 1 tot en met 46;
de conclusie van antwoord in reconventie van de gemeente;
het e-mailbericht van de rechtbank van 19 maart 2025, waarbij partijen zijn opgeroepen voor de mondelinge behandeling;
de akte overlegging producties van Dorwal c.s., met producties 47 tot en met 55;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 26 juni 2025 en de daarbij door partijen overgelegde spreekaantekeningen;
de brief namens Dorwal c.s. van 14 oktober 2025 met opmerkingen over het proces-verbaal van de mondelinge behandeling.

1.2.

Na de mondelinge behandeling heeft de rechtbank vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Dorwal c.s. hebben diverse percelen aan de Bokelweg en de Nijverheidsweg te Schiedam van de gemeente in erfpacht gehad (hierna: de percelen). De percelen liggen op het gedeelte van het bedrijventerrein Spaanse Polder dat grenst aan de snelweg A20. Op de percelen staan bedrijfspanden.

2.2.

Voor [gedaagde 2] gaat het om het recht van erfpacht op de percelen plaatselijk bekend als [adres 1] (kadastrale aanduiding [perceel 1]), [adres 2] (kadastrale aanduiding [perceel 2]) en [adres 3] (kadastrale aanduiding [perceel 3]). Deze percelen zijn in 1961 in erfpacht uitgegeven door de gemeente. [gedaagde 2] heeft perceel [perceel 1] op 3 juli 1961, perceel [perceel 2] op 20 mei 1975 en perceel [perceel 3] op 6 januari 1984 in erfpacht verkregen. De erfpacht eindigde op 1 oktober 2019.

2.3.

Voor Dorwal Beheer gaat het om de rechten van erfpacht op de percelen plaatselijk bekend als [adres 4] en [adres 5] (kadastrale aanduiding [perceel 4] en [perceel 5]). Deze percelen zijn op 14 mei 1962 in erfpacht uitgegeven aan de bestuurder van Dorwal Beheer, [naam 1] (hierna: [naam 1]). Sinds 6 februari 1987 is Dorwal Beheer erfpachter van de percelen. De erfpacht eindigde op 1 oktober 2019.

2.4.

Voor [gedaagde 1] gaat het om het recht van erfpacht op de percelen plaatselijk bekend als [adressenblok 1] (kadastrale aanduiding [perceel 6]). Dit perceel is op 15 maart 1962 in erfpacht uitgegeven door de gemeente. [gedaagde 1] heeft het erfpachtrecht op 15 oktober 1980 verkregen. De erfpacht eindigde op 1 oktober 2019. Dorwal Beheer is enig aandeelhouder en bestuurder van [gedaagde 1].

2.5.

De percelen grenzen aan elkaar. De bedrijfspanden op de percelen zijn met elkaar verbonden.

2.6.

Op de hiervoor onder 2.2, 2.3 en 2.4 en bedoelde erfpachtrechten zijn de voorwaarden opgenomen in de “Verordening regelende de uitgifte in erfpacht van grond ten behoeve van inrichtingen van handel en nijverheid in de gemeente Schiedam”, vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente bij besluit van 29 augustus 1958, van toepassing (hierna: de Erfpachtvoorwaarden). Artikel 22 van de Erfpachtvoorwaarden luidt, voor zover van belang, als volgt: :

“
Opstallen bij einde recht1. Indien het erfpachtsrecht eindigt door verloop van de termijn, waarvoor het is verleend, en een nieuwe overeenkomst met de erfpachter niet wordt aangegaan wegens gebrek aan overeenstemming doordat de Gemeente de canon hoger wenst te stellen dan hij zou zijn geworden, wanneer het een tussentijdse herziening zou betreffen, dan zullen de opstallen door de Gemeente worden overgenomen tegen een door deskundigen te bepalen bedrag.

2. De deskundigen zullen bij taxatie van de waarde van de opstallen uitsluitend de verkoopwaarde in aanmerking nemen. Onder verkoopwaarde wordt hier verstaan de vergoeding, welke voor de opstallen bedongen zou kunnen worden, wanneer de vrijgekomen grond voor de gebruikelijke tijdsduur en onder normale voorwaarden in erfpacht zou worden uitgegeven.

3. Indien het erfpachtsrecht eindigt door verloop van de termijn, waarvoor het is verleend, en om andere redenen een nieuwe overeenkomst met de erfpachter niet wordt aangegaan, dan kan de Gemeente te harer keuze:

a. van de erfpachter verlangen, dat binnen 6 maanden na de eindiging het terrein, ontdaan van hetgeen zich daarop of daarin bevindt, in behoorlijke staat vrij en onbezwaard wordt opgeleverd; hetgeen nadien op of in het terrein wordt aangetroffen zal de Gemeente naar verkiezing tot zich mogen nemen of op kosten van de erfpachter mogen doen opruimen, onverminderd haar recht om vergoeding van kosten, schade en interessen te eisen;

b. de opstallen tegen afbraakwaarde, door deskundigen te schatten, over te nemen; de koopsom wordt aan de erfpachter uitgekeerd na aftrek van de verschuldigde kosten en van hetgeen hij verder met betrekking tot het erfpachtsrecht aan de Gemeente schuldig is. (…)”

2.7.

De gemeente voert al vele jaren een beleid dat is gericht op de herontwikkeling van bedrijventerrein Spaanse Polder. De gemeente beoogt daarbij gebruik te maken van het aflopen van veel erfpachtrechten op het bedrijventerrein.

2.8.

In het kader van de in 2.7 bedoelde herontwikkeling is in 2005 het bestemmingsplan Spaanse Polder en ’s-Graveland 2004 vastgesteld.

2.9.

In 2009 heeft de gemeente haar toekomstvisie voor bedrijventerrein Spaanse Polder vastgelegd in de Beeldkwaliteitstrategie 2009.

2.10.

Op 23 juni 2009 hebben Dorwal c.s. een brief ontvangen van de gemeente die als volgt luidt:

“U bent erfpachter van het erfpachtrecht op het perceel (…). De contractuele einddatum van dit erfpachtrecht is 1 oktober 2019.

Einde erfpachtrecht

Bij het eind van het recht zijn er in beginsel twee mogelijkheden.

l . De gemeente (erfverpachtster) en de erfpachter wensen beide een nieuwe grondregeling aan te gaan. In dit geval zal kunnen worden onderhandeld over hernieuwde uitgifte in erfpacht. Uitgangspunt is de vestiging van een nieuw recht voor een periode van negenennegentig jaar.

2. De gemeente (erfverpachtster) en /of de erfpachter is niet bereid een nieuwe grondregeling aan te gaan. Conform de erfpachtbepalingen dient het perceel per einddatum schoon en ontruimd aan de gemeente te worden opgeleverd.

Herstructurering bedrijventerrein Spaanse Polder/'s-Graveland-Zuid

Uw perceel is gesitueerd in het herstructureringsgebied Spaanse Polder/'s-Graveland Zuid. Met deze herstructurering wordt beoogd binnen de bestaande structuur het gebied te transformeren tot een schoon, veilig en duurzaam bedrijventerrein. Een modem, gemengd bedrijventerrein dat klaar is voor de toekomst, waar ondernemers vanuit hun economisch belang willen verblijven en waar ze graag in willen investeren. Het herstructureringsproces biedt u goede kansen om mee te profiteren van de kwaliteitsimpuls die Spaanse Polder/'s-Graveland-Zuid de komende tijd wordt toegediend.

Om een goede basis te scheppen voor de herstructurering is een nieuw bestemmingsplan gemaakt. Naast dit sinds 2006 vigerende bestemmingsplan is de gemeente Schiedam momenteel bezig met de vaststelling van een beeldkwaliteitplan. Hierin zijn kaders en uitgangspunten opgenomen waaraan het vastgoed en openbaar gebied dient te voldoen. (…)

Heruitgifte erfpacht

Indien u in aanmerking wenst te komen voor een (eventueel vervroegde) heruitgifte, dient u mee te willen en kunnen werken aan de herstructurering. Dit betekent in ieder geval dat de beoogde bedrijfsmatigheid dient te passen binnen het bestemmingsplan en beeldkwaliteitplan en dat u – zo nodig – moet investeren in het vastgoed.

Indien u geïnteresseerd bent in heruitgifte van uw perceel, adviseren wij u uw concrete ontwikkelingsplannen en het beoogd gebruik met betrekking tot uw erfpachtrecht aan de gemeente ter beoordeling over te leggen. (…)”

2.11.

In 2012 heeft de gemeente een nieuwe beeldkwaliteitstrategie vastgesteld als beleidskader. In dit document, genaamd “Revitalisatie Spaanse Polder en ’s-Gravenland-Zuid stedenbouwkundige randvoorwaarden” (hierna: BKS 2012), zijn de eisen omschreven waaraan moet worden voldaan om in aanmerking te komen voor een nieuw erfpachtcontract. Het gaat onder meer om een minimale kavelgrootte en, afhankelijk van de ligging op het bedrijventerrein, om een minimale bouwhoogte en oriëntatie op de A20 met een “etalageachtige uitstraling”.

2.12.

Sinds circa 2016 is de duurzaamheid van de gebouwen onderdeel geworden van het beleid van de gemeente over de (her)uitgifte van erfpachtrechten op bedrijventerrein Spaanse Polder.

2.13.

In 2018 hebben Dorwal c.s. gezamenlijk een voorlopig ontwerp laten maken door architect [naam 2] (hierna: [naam 2]) van een ontwikkeling op de percelen. Het schetsplan van dit voorlopig ontwerp zou aanvankelijk op 18 juli 2018 door [naam 2] gepresenteerd worden aan en besproken worden met de gemeente. Dit overleg heeft uiteindelijk, na een aantal keren te zijn uitgesteld door de gemeente, op 13 september 2018 plaatsgevonden. Het door de gemeente van dat gesprek opgestelde verslag, gedateerd 25 september 2018, luidt onder meer als volgt:

“[naam 3] (projectmanager Gemeente; toevoeging rechtbank) licht het project A20 zone toe. Zij merkt op dat aan de A20 een bepaalde kwaliteit wordt gevraagd. De bedrijven moeten een etalagefunctie hebben en dienen te voldoen aan de transitiepaden van NRE. Het plan dat nu wordt voorgelegd is voor die locatie niet ambitieus genoeg en bovendien uitnodigend voor louche bedrijven. (…)

(…)

[naam 2] zal op basis van het gesprek een beeld neerleggen waarover hij met de gemeente verder kan praten. (…)”

2.14.

Voorafgaand aan het gesprek op 13 september 2018 (zie 2.13) heeft Heembouw, een ontwikkelaar van bedrijfsgebouwen, bij de gemeente kenbaar gemaakt dat zij interesse heeft in de percelen.

2.15.

Een verslag van [naam 2] van 27 september 2018 van het gesprek op 13 september 2018 met de gemeente (zie 2.13) en van een gesprek op 21 september 2018 met Heembouw, luidt onder meer als volgt:

“
2. Verslag gemeente d.d. 13 september 2018

(…)

2.2

Tevens is opgemerkt dat het ontwikkelen van een herontwikkelingsplan teneinde te komen tot een nieuwe erfpachtsovereenkomst geen recht is. Wanneer het erfpachtscontract verlopen is kan de gemeente besluiten om niet te verlengen waarna de erfpachter gehouden is het perceel schoon en zonder bebouwing op te leveren.

2.2

Naar aanleiding van mijn vraag of de gemeente kan helpen bij het vinden van een huurder/ eindgebruiker heeft mw. Buijst de suggestie gedaan om contact op te nemen met [naam 4] van Heembouw.

3.Gesprek met [naam 4] (Heembouw)

6.1

Op vrijdag 21 september 2018 heeft een kennismakingsgesprek plaatsgevonden tussen BT ([naam 2]; toevoeging rechtbank) en [naam 4].
(…)
6.3 Bij Heembouw is de vraag binnengekomen om voor een internationaal bedrijf te zoeken naar een bouwlocatie (…) in de directe omgeving van station Schiedam.
(…)
De locatie Bokelweg lijkt hiervoor geschikt: (…)
(…)

4.Mogelijkheden

4.1

Zelf ontwikkelen.

Het zelf ontwikkelen van een dergelijk initiatief betekent naar alle waarschijnlijkheid dat er een externe financiering moet worden aangetrokken. Deze mogelijkheid wordt door de aanwezigen in eerste instantie niet diepgaand overwogen.

4.2

Overdracht van de gebouwen aan Heembouw in combinatie met uitgifte van een nieuw erfpachtscontract.

Gedachte is dat het op een soepele manier in goed overleg overdragen van de gebouwen voor Heembouw de mogelijkheid opent om op korte termijn de planontwikkeling te starten en het project binnen de gestelde tijd te realiseren.
Aangenomen mag worden dat hier een waarde tegenover zou moeten staan.
(…)”

2.16.

Op 9 oktober 2018 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen Dorwal c.s. en Heembouw over een mogelijke samenwerking bij een ontwikkeling op de percelen. Die ontwikkeling betrof een hoofdkantoor voor de multinational Fource. Op dat moment had Fource twee locaties op het oog voor dat hoofdkantoor. Eén van de mogelijke locaties waren de percelen. In het verslag van dit gesprek van [naam 2] staat: “De eigenaren hebben mij, [naam 4] uit hoofde van Heembouw Rotterdam toestemming gegeven om bij de Gemeente te oriënteren of de plannen haalbaar zijn op de locatie Bokelweg.”

2.17.

In februari 2019 heeft de gemeente de folder “Veelgestelde vragen over erfpacht op Spaanse Polder en ’s-Gravelandsepolder” (hierna: de Erfpachtfolder) gepubliceerd. In de Erfpachtfolder worden als voorwaarden waaraan moet worden voldaan voor (her)uitgifte van een erfpachtrecht op bedrijventerrein Spaanse Polder onder meer “passende locatie” en een minimale perceelgrootte van 1.250 m² genoemd.

2.18.

Op 2 april 2019 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen Heembouw en de gemeente. Het op 8 november 2018 gedateerde verslag op hoofdlijnen van de gemeente van dat gesprek luidt onder meer als volgt:

“[naam 5] (van de gemeente; toevoeging rechtbank) licht de gebiedsontwikkeling toe. (…) Het erfpachtrecht op de locatie loopt 1 oktober 2019 af. In principe gaat de gemeente het gesprek met de erfpachters aan, echter omdat in dit geval eerder een volmacht is afgegeven door de huidige erfpachters, zit de gemeente met Heembouw aan tafel.

[naam 7] (van Heembouw; toevoeging rechtbank) bevestigt dat Heembouw namens de huidige erfpachters aan tafel zit. Het is de bedoeling dat Heembouw of een belegger straks de erfpachter wordt. Mede op basis van dit gesprek zal de bussines case gemaakt worden.”

2.19.

Op 9 september 2019 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen de gemeente en Dorwal c.s. Het van dat gesprek gemaakte verslag van de gemeente van 14 oktober 2019 houdt in: :

“(…) Vervolgens merkt [naam 5] op dat de percelen, die bij [naam 1] en [naam 6] in erfpacht zijn, langs de snelweg (A20) liggen. Deze zone wordt aangemerkt als zichtlocatie. Dit is de ‘etalage’ van het gebied. De gemeente vereist hier gebouwen van minimaal vier lagen en een hoogwaardige uitstraling, gericht op het zichtbaar maken van de identiteit en kwaliteiten van het bedrijventerrein. In de zone heeft de gemeente het volgende voor ogen: (representatief gehuisveste) arbeidsintensieve bedrijven, bedrijfsgebonden kantoren en bedrijven met showrooms voor wie zichtbaarheid vanaf de A20 belangrijk is.

[naam 5] is een jaar geleden benaderd door Heembouw. Zij hebben plannen voor de percelen die [naam 1] en [naam 6] in erfpacht hebben. Heembouw zou een partij hebben voor deze percelen, de gemeente weet echter niet welke.

[naam 1] geeft aan dat zijn architect op 20 september a.s. een tekening – in overleg met Heembouw – gereed heeft. Dit geldt ook voor de erfpachtpercelen van [naam 6].

[naam 5] merkt op dat ontwikkeling op de percelen door meerdere partijen mogelijk is. Desalniettemin wordt het erfpachtrecht – als aan de voorwaarden is voldaan – aan één (rechts)persoon uitgegeven. Ze vraagt wie eventueel erfpachter wordt. [naam 6] antwoordt dat dit nog niet bekend is; [naam 6] en [naam 1] zijn hierover in gesprek.(…)

De looptijd van de erfpachtrechten van zowel [naam 1] als [naam 6] loopt 1 oktober a.s. af. De gemeente gaat een brief zenden met de mededeling dat zij deze erfpachtrechten als geëindigd beschouwt. In de brief zal ook staan dat, conform de erfpachtvoorwaarden, de percelen binnen zes maanden na het eindigen van de erfpachtrechten in behoorlijke staat vrij en onbezwaard moeten worden opgeleverd. De brief zal tevens de voorwaarden c.q. mogelijkheden voor een nieuwe erfpachtuitgifte schetsen.

[naam 6] constateert dat ontwikkelen op de huidige percelen een grote investering vraagt. [naam 1] vindt een halfjaar opleveringstermijn kort. Ze zijn al ruime tijd bezig om plannen te maken. Hij moet dit laten bezinken. [naam 5] deelt mede dat een periode van zes maanden conform de voorwaarden is. Zij merkt op dat ze tot nu toe geen plannen heeft gezien.”

2.20.

Op 25 september 2019 heeft de gemeente de op 9 september 2019 mondeling aangekondigde brieven aan Dorwal c.s. gezonden.

2.21.

In het najaar van 2019 heeft de gemeente een ontwikkelperspectief voor bedrijventerrein Spaanse Polder gepubliceerd. Daarin wordt aangegeven dat de gemeente haar duurzaamheidsambities onder meer wil realiseren via een nieuw bestemmingsplan en via het vastgestelde “Toetsingskader Duurzaamheid Gebouwen”.

2.22.

In december 2019 heeft de gemeente het voorontwerp bestemmingsplan
‘’s-Graveland & Spaanse Polder 2020’ in procedure gebracht.

2.23.

Op 24 december 2019 hebben Dorwal c.s. een schetsplan aangeboden aan de gemeente voor de realisatie van een bedrijfsgebouw op de percelen in samenwerking met Heembouw. Op dat moment was er tussen Dorwal c.s. en Heembouw een concept van een intentieovereenkomst over de ontwikkeling van dat gebouw uitgewisseld.

2.24.

Naar aanleiding van het door Dorwal c.s. ingediende schetsplan (2.23) heeft de gemeente bij brief van 27 januari 2020 meegedeeld nog niet over voldoende informatie te beschikken om te kunnen vaststellen of het te ontwikkelen plan aan alle voorwaarden voor een nieuwe gronduitgifte voldoet. De gemeente heeft Dorwal c.s. in deze brief verzocht binnen drie maanden de volgende vragen te beantwoorden:

“1. Wie wordt de nieuwe erfpachter van [adressenblok 2]?

2. In de toelichting bij het plan wordt gerefereerd naar GPR 8. Voor de aan de A20-zone te realiseren panden, geldt GPR 9. Graag ontvangen wij van u de bevestiging dat bij de realisatie van het plan aan GPR 9 zal worden voldaan.

3. Volgens het plan zullen 225 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Kunt u bevestigen of de voor de realisatie van parkeerplaatsen gereserveerde ruimte in de toekomst gemakkelijk omgezet kan worden in bedrijfsruimte?”

In deze brief staat verder onder meer:

“Zoals in de opzeggingsbrief aangegeven, geldt een termijn van 3 maanden om te kunnen vaststellen of aan alle voorwaarden voor een nieuwe gronduitgifte wordt voldaan. Voor de goede orde merken wij op dat de termijn van 3 maanden ingaat op de datum van dagtekening van deze brief.”

2.25.

Op 24 maart 2020 hebben Dorwal c.s. een e-mailbericht van de gemeente ontvangen, waarin de gemeente heeft geschreven nog geen reactie te hebben ontvangen op de brief van 27 januari 2020 (zie 2.24) en heeft gevraagd aan te geven binnen welke termijn een reactie kan worden verwacht.

2.26.

Op 24 maart 2020 heeft Heembouw Dorwal c.s. bericht dat zij niet langer bereid is om met Dorwal c.s. een intentieovereenkomst voor de realisatie van een gebouw op de percelen aan te gaan.

2.27.

Bij e-mailbericht van 31 maart 2020 heeft [naam 2] de gemeente meegedeeld dat Heembouw is afgehaakt en dat inmiddels gesprekken gevoerd worden tussen Dorwal c.s. en een andere partij. [naam 2] heeft de gemeente in dat bericht verzocht de termijn die is genoemd in de brief van de gemeente van 27 januari 2020 (zie 2.24) te verlengen met drie maanden, tot 27 juli 2020.

2.28.

In reactie op het e-mailbericht van [naam 2] van 31 maart 2020 (zie 2.27) heeft de gemeente op 7 april 2020 onder meer het volgende aan [naam 2] gemaild:

“Ook de heren [naam 6] en [naam 1] zijn in de gelegenheid gesteld om een plan in te dienen. Dat het ingediende plan thans niet tot uitvoering kan worden gebracht vanwege het feit dat de heren [naam 6] en [naam 1] niet tot een vergelijk met de projectontwikkelaar zijn gekomen, vinden wij zeer spijtig om te vernemen.

Aangezien wij, zoals gezegd, op een gegeven moment op het bedrijventerrein resultaten willen zien, kunnen wij niets anders dan de heren [naam 6] en [naam 1] aan de termijn van 27 april 2020 houden. Indien op deze datum geen plan ligt die aan de eisen van een nieuw recht voldoet, zullen wij genoodzaakt zijn om de onderhandelingen te beëindigen en de percelen op de markt te zetten. Als eigenaar van de grond zijn wij hiertoe gerechtigd.”

2.29.

Op 24 april 2020 heeft [naam 2] de gemeente per brief antwoord gegeven op twee van de vragen die de gemeente op 27 januari 2020 had gesteld (zie 2.24). [naam 2] heeft vragen 2 en 3 bevestigend beantwoord. [naam 2] geeft in deze brief verder aan dat het antwoord op vraag 1, wie de nieuwe erfpachter wordt, door Dorwal c.s. zelf beantwoord zal worden.

2.30.

Op 24 april 2020 hebben Dorwal c.s. (via hun advocaat) bij brief onder meer het volgende aan de gemeente bericht:

“Zoals u weet, waren cliënten in een vergevorderd stadium met Heembouw (en via Heembouw met Sator/Fource). Heembouw heeft op 24 maart jl. een terugtrekkende beweging gemaakt.

(…)

Voor wat betreft de eerste vraag, zijn ook cliënten helaas geconfronteerd geweest met de gevolgen van de CORONA-crisis die reeds enkele weken na uw brief van 27 januari jl. leidde tot sluiting van scholen, van bepaalde sectoren, en van beperking op het gebied van bijeenkomsten, waaronder die voor overleg. Dit heeft geleid tot ernstige vertragingen binnen het bedrijfsleven in de sfeer van investerings- en andere lange-termijn beslissingen. Deze vertraging is helaas bepaald niet aan Sator/Fource, en daarvan afgeleid aan Heembouw, ongemerkt voorbijgegaan. Sator/Fource is daarmee echter zeker niet afgehaakt maar de aandacht voor dat project vergt door het bovengenoemde echter wel een langere doorlooptijd.

(…)

In deze omstandigheden lijkt het cliënten derhalve niet meer dan normaal dat u hen nog tijd en ruimte geeft om hun antwoord op uw eerste vraag te kunnen completeren. Cliënten menen dat het van onbehoorlijk bestuur getuigt als u hen ook in deze tijden de pin zo strak op de neus zou zetten; terwijl in geheel Nederland sprake is, ook veelal bij de overheid, van grote beperkingen. Cliënten zijn dan ook van mening dat het u niet vrij staat om met eventuele andere gegadigden in gesprek te gaan.”

2.31.

Op 12 mei 2020 heeft de gemeente onder meer het volgende aan (de toenmalige advocaat van) Dorwal c.s. geschreven:

“In uw brief geeft u geen antwoord op onze vraag wie de erfpachter zal worden. Deze vraag hebben wij herhaalde malen aan uw cliënten gesteld, echter een duidelijk antwoord hierop, is tot nu toe niet gegeven.

(…)

De gemeente staat niet toe dat de voormalige erfpachters een herontwikkelingsplan indienen en vervolgens hun positie overdragen aan een derde partij. Het is m.a.w. niet toegestaan om de positie van erfpachter aan een derde te verkopen.
In dit verband is het voor ons dan ook van belang om te weten wie de erfpachter wordt.

(…)

Indien wij binnen 1 week na dagtekening van deze brief geen duidelijk antwoord hebben op de hierboven gestelde vragen, dan zullen de rechten van uw cliënten als voormalige erfpachters komen te vervallen en zullen wij ons vrij achten om met andere partijen in onderhandeling te treden.”

2.32.

Bij brief van 20 mei 2020 hebben Dorwal c.s. (via hun advocaat) onder meer het volgende aan de gemeente bericht:

“In uw brief van 12 mei jl. verzoekt u om aan te geven welke positie Heembouw in dit dossier heeft. Namens cliënten kan ik u berichten dat zij daarover nog in overleg zijn.”

2.33.

Op 18 juni 2020 heeft een overleg plaatsgevonden. Het door de gemeente van dat overleg opgestelde verslag van 6 juli 2020 luidt onder meer als volgt:

“[naam 5] informeert of 1 juli a.s., de naam van de erfpachter bekend gemaakt kan worden.

Volgens de heer Roest is 1 juli te snel, vanwege de verschillende varianten die nog onderzocht dienen te worden. Hij geeft aan wel in staat te zijn om voor 1 juli a.s. meer informatie te kunnen verstrekken op basis waarvan wellicht 1 maand verlenging gegeven kan worden.

[naam 5] meldt dat de heren [naam 6] en [naam 1] als voormalig erfpachters geen positie meer hebben om te onderhandelen met nieuwe partijen. Daarmee vindt er projectontwikkeling plaats op de grond van de gemeente. De gemeente zal als eigenaar van de grond, de betreffende kavels zelf op de markt zetten.”

2.34.

Tussen 1 juli en 8 juli 2020 is onder meer de volgende e-mailcorrespondentie gevoerd tussen (de advocaat van) Dorwal c.s. en de gemeente:

1 juli 2020, advocaat Dorwal c.s.:
“Voor wat betreft de huidige stand van zaken, kan ik u berichten dat er vandaag nog overleg met voor cliënten belangrijke betrokkenen plaatsvindt. Afhankelijk van de uitkomst van dat overleg en de follow-up daarvan, verwacht ik u later deze week nader inhoudelijk te kunnen informeren (met misschien een uitloop naar begin volgende week). Cliënten vertrouwen erop dat u dit geduld nog wel kunt betrachten, waarvoor dank.”

2 juli 2020, de gemeente:
“In het overleg van 18 juni jl. is afgesproken dat voor 1 juli 2020 aangegeven zou worden wie de erfpachter wordt. In het onderstaande bericht, ontbreekt deze informatie. Graag ontvangen wij deze informatie per omgaande. De overige informatie zien wij uiterlijk a.s. maandag tegemoet.”

6 juli 2020, advocaat Dorwal c.s.:
“Een dezer dagen hoop ik uw andere vraag te kunnen beantwoorden. Daarover vindt nog steeds volop overleg plaats.”

8 juli 2020, de gemeente:
“Ondanks onze verzoeken om binnen de afgesproken termijnen informatie over de erfpachter en het ontwikkelplan te verstrekken, hebben wij de informatie niet binnen de gestelde termijnen ontvangen.

Zoals in het overleg van 18 juni jl. gemeld, is projectontwikkeling op gemeentelijke grond niet toegestaan.

Vanwege de verstreken termijnen acht de gemeente zich vanaf heden vrij om met andere partijen in onderhandeling te treden t.a.v. de percelen Bokelweg die eerder in erfpacht waren uitgegeven aan Dorwal Beheer BV, [gedaagde 2] en [naam bedrijf]”

2.35.

In augustus 2020 heeft Heembouw contact opgenomen met de gemeente met de mededeling dat er (weer) overleg zal plaatsvinden tussen Heembouw en Dorwal c.s. over de verdere invulling van de plannen op de percelen. De gemeente heeft daarop gereageerd met de mededeling dat de termijn voor Dorwal c.s. om een plan in te dienen verstreken is en dat de gemeente zich vrij acht met andere partijen in overleg te treden over een ontwikkeling op de percelen.

2.36.

Bij brief van 1 september 2020 heeft de gemeente Dorwal c.s. verzocht de percelen uiterlijk 30 september 2020 “conform de op het voormalige erfpachtrecht geldende eisen leeg, ontruimd en ontdaan van eventuele verontreiniging aan ons op te leveren”.

2.37.

Op 2 september 2020 heeft de gemeente Dorwal c.s. de geactualiseerde Erfpachtfolder toegestuurd.

2.38.

Bij e-mailbericht van 18 september 2020 hebben Dorwal c.s. (via hun advocaat) aan de gemeente meegedeeld dat het overleg met Heembouw op niets is uitgelopen en stellen zij “opvolgende partij” [naam 12] aan de gemeente voor. Dit e-mailbericht luidt verder:

“Daarbij is sprake van een eerder door de gemeente goedgekeurd Schetsplan, inclusief de toegevoegde antwoorden op eind januari 2020 door u gestelde vragen. Deze vragen werden eind april alle in bevestigende zin beantwoord door de architect van cliënten (…)

Met bovendien in beginsel dezelfde door de gemeente Schiedam beoogde eindgebruiker i.c. Fource Holding BV; voorheen Sator. Dit laatste als afhankelijke van het antwoord op de vraag of Fource kiest voor de Bokelweg/Nijverheidsstraat als nieuwe (kantoor-)huisvesting.

In die zin is sprake van een ongewijzigd en per april 2020 goedgekeurd Schetsplan, van dezelfde beoogde Eindgebruiker, van één enkele partij met wie in voorkomende gevallen een nieuwe erfpacht-overeenkomst kan worden afgesloten, en waarbij dus sprake is van gelijke tot sterkere financiële basis vergeleken met Heembouw.”

2.39.

Op 25 november 2020 heeft een overleg plaatsgevonden tussen de gemeente en Dorwal c.s. Het door de gemeente van dat overleg opgemaakte verslag luidt onder meer als volgt:

“[naam 1] spreekt namens de heren [naam 8], [naam 9], [naam 10] en [naam 11]. (…)

(…)

[naam 1] geeft aan dat het eerder aangeleverde schetsplan en de beoogde gebruiker c.q. huurder (Fource) ongewijzigd zijn. Alleen de beoogde erfpachter is veranderd: [naam 12] in plaats van Heembouw.

(…)

Nadere stappen

De gemeente merkt op dat het eerder aangeleverde schetsplan de basis is om verder in gesprek te gaan. Dit nieuwbouwplan moet verder worden uitgewerkt naar een concreet en passend plan dat voldoet aan de voorwaarden voor een nieuw erfpachtrecht. De gemeente ontvangt dit plan graag; daarin moeten de eerdere opmerkingen van de gemeente over het schetsplan worden meegenomen.

(…)

Oplevering

De gemeente geeft aan dat de voormalige erfpachters de percelen schoon, leeg en ontruimd – conform de erfpachtvoorwaarden – moeten opleveren. Onder meer de opstallen moeten worden verwijderd en de bodemgesteldheid moet in kaart worden gebracht. Dit moet middels een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740. [naam 1] zegt oplevering conform de erfpachtvoorwaarden toe.

(…)

Tot slot

De gemeente zegt het volgende. Indien het aangeleverde schetsplan niet verder wordt uitgewerkt en/of [naam 12] niet de beoogde erfpachter blijft, dan gaat de gemeente niet meer in gesprek met de heren [naam 8], [naam 9], [naam 10] en [naam 11] over een eventueel nieuw erfpachtrecht. De gemeente acht zich dan vrij om zelf met andere partijen in onderhandeling te treden over een eventueel nieuw erfpachtrecht. De gemeente gaat dan alleen in gesprek met de heren [naam 8], [naam 9], [naam 10] en [naam 11] over de oplevering van de voormalige erfpachtpercelen.”

2.40.

Voor het overleg van 25 november 2020 was ook een medewerker van Fource, de beoogd eindgebruiker van het de door Dorwal c.s. beoogde ontwikkeling op de percelen, uitgenodigd. Deze heeft aan dat overleg niet deelgenomen, omdat Fource nog niet de keuze had gemaakt om haar hoofdkantoor aan de Bokelweg te vestigen en die keuze op zijn vroegst eind 2020 zou worden gemaakt.

2.41.

Op 15 december 2020 heeft de gemeente onder meer het volgende aan Dorwal c.s. gemaild:

“Wij verzoeken u uiterlijk 15 januari 2021 het volgende te doen:

(…)

[naam 12] werkt het aangeleverde schetsplan verder uit naar een concreet en passend plan dat voldoet aan de voorwaarden voor een nieuw erfpachtrecht. Daarin moeten de eerdere opmerkingen van de gemeente over het schetsplan worden meegenomen. Ook wordt verzocht rekening te houden met de locatie;

[naam 1] stuurt een planning ten aanzien van de oplevering.”

2.42.

Bij e-mailbericht van 14 januari 2021 hebben Dorwal c.s. naar aanleiding van het bericht van de gemeente van 15 december 2020 (zie 2.41) om een week uitstel gevraagd.

2.43.

Op 19 januari 2021 heeft de gemeente het volgende aan Dorwal c.s. gemaild:

“Per e-mail van 15 december 2020 hebben wij aangegeven dat uiterlijk 15 januari 2021 onder meer het volgende moest worden gedaan:

“
[naam 12] werkt het aangeleverde schetsplan verder uit naar een concreet en passend plan dat voldoet aan de voorwaarden voor een nieuw erfpachtrecht. Daarin moeten de eerdere opmerkingen van de gemeente over het schetsplan worden meegenomen. Ook wordt verzocht rekening te houden met de locatie.”

Er is geen concreet en passend plan aangeleverd en de gemeente is ook niet nader geïnformeerd over het bovenstaande. Daarom acht de gemeente zich nu vrij om met andere partijen in onderhandeling te treden over een nieuwe uitgifte van de percelen.

Daarnaast heeft de gemeente in het afgelopen jaar diverse termijnen gesteld. Hier is meerdere malen niet aan voldaan. De gemeente is derhalve genoodzaakt om het gesprek met u (de heren [naam 1], [naam 6] en [naam 12]) over een eventueel nieuw erfpachtrecht te stoppen. De gemeente gaat alleen nog in gesprek met de heren [naam 1] en [naam 6] over de oplevering/ontruiming van de percelen.”

2.44.

Bij besluit van 15 december 2020 heeft de gemeenteraad van Schiedam (hierna: de gemeenteraad) het bestemmingsplan ‘’s-Graveland & Spaanse Polder 2020’ (hierna: het bestemmingsplan) vastgesteld.

2.45.

Op 17 februari 2021 heeft [naam 2] namens Dorwal c.s. een sloopplanning ingeleverd. Deze planning is eerst in maart 2021 en vervolgens in november 2021 bijgesteld door Dorwal c.s., vanwege nog in de bedrijfspanden aanwezig huurders.

2.46.

Op 24 november 2021 heeft deze rechtbank tussenvonnissen gewezen in procedures die tegen de gemeente zijn aangespannen door andere (voormalige) erfpachters van percelen op bedrijventerrein Spaanse Polder (ECLI:NL:RBROT:2021:11444 en ECLI:NL:RBROT:2021:11445).

2.47.

Na van de onder 2.46 bedoelde vonnissen te hebben kennisgenomen, hebben Dorwal c.s. de sloop van de bedrijfspanden opgeschort en zich op het standpunt gesteld dat de vordering van de gemeente tot sloop van de bedrijfspanden onrechtmatig is en dat Dorwal c.s. het eerste recht tot herontwikkeling van de percelen op onrechtmatige wijze door de gemeente is ontnomen.

2.48.

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) heeft op 31 mei 2023 een tussenuitspraak gedaan in de beroepsprocedures tegen het bestemmingsplan (ECLI:NL:RVS:2023:2115). Bij deze uitspraak heeft de Afdeling de gemeenteraad opgedragen om de geconstateerde gebreken in het bestemmingsplan te herstellen. Op 31 oktober 2023 heeft de gemeenteraad een daartoe strekkend besluit genomen. Bij einduitspraak van 1 mei 2024 (ECLI:NL:RVS:2024:1826) heeft de Afdeling, voor zover hier van belang, de beroepen tegen het besluit van 15 december 2020 van de gemeenteraad tot vaststelling van het bestemmingsplan gegrond verklaard, dat besluit vernietigd en de beroepen tegen het herstelbesluit van 31 oktober 2023 van de gemeenteraad ongegrond verklaard.

2.49.

Per e-mailbericht van 3 mei 2024 hebben Dorwal c.s. (via hun advocaat) onder meer het volgende aan de gemeente bericht:

“Cliënten zijn bereid om de opstallen te (laten) slopen. Daarmee willen zij echter op geen enkele wijze gezegd hebben, dat zij daartoe enige verplichting jegens uw cliënte hebben. Cliënten handhaven dan ook al hun rechten en weren, o.a. hun standpunt dat artikel 22 lid 1 van de voorwaarden van toepassing is en er dus een taxatie moet plaatsvinden conform artikel 22 lid 2. Die taxatie kan niet meer plaatsvinden nadat de opstallen zijn gesloopt en moet dus voordien plaatsvinden.

Cliënten verwachten niet dat een taxatie heel ingewikkeld en dus duur zal moeten zijn en ook niet dat deze veel tijd in beslag zal moeten nemen, helemaal niet als de daarmee gemoeide tijd wordt vergeleken met de te verwachten tijd, die een gerechtelijke procedure in beslag zal nemen. Uw cliënte heeft er dan ook alle belang bij, dat cliënten voorafgaande aan een gerechtelijke procedure hun bereidheid tot slopen ook in daden hebben omgezet.

De kosten van een taxatie zijn nu nog niet bekend. De kosten van het slopen zullen ongeveer € 125.000 exclusief BTW bedragen. De offerte van de sloper voeg ik als bijlage bij deze brief (…). Ik teken daarbij aan dat er in die offerte enige voorbehouden zijn opgenomen en dat ik heb begrepen dat de in de offerte genoemde korting ter hoogte van € 5.000,- is komen te vervallen.

(…)”

2.50.

De reactie hierop via e-mailbericht van 22 mei 2024 van (de advocaat van) de gemeente luidt onder meer als volgt:

“De gemeente heeft er vanzelfsprekend geen bezwaren tegen als uw cliënten zelf een taxatie laten uitvoeren van de opstallen aan de Bokelweg. Mogelijkerwijs taxeert de gemeente zelf de opstallen ook. De gemeente ziet echter geen enkele aanleiding om een taxatie van de opstallen conform artikel 22, tweede lid, van de AV 1958 te laten plaatsvinden. Dit artikel is van toepassing als de situatie zoals vermeld in het eerste lid van artikel 22 zich voordoet. (…)

(…) Uw cliënten stellen als voorwaarde bovendien dat de kosten van taxatie en de kosten van het slopen bij wege van voorschot bij helfte worden verdeeld en worden afgerekend op kosten van ongelijk. Om bovenvermelde reden zal de gemeente niet meedelen in de kosten van taxatie, sloop en sanering. De verantwoordelijkheid van het opleveren van de percelen ligt bij uw cliënten.”

3.De vorderingen in conventie

3.1.

De gemeente vordert, na intrekking van haar incidentele vorderingen en een vermindering van eis ter zitting, samengevat, om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. (
ingetrokken incidentele vorderingen)II. Dorwal c.s. te veroordelen tot oplevering en terbeschikkingstelling van hun (voormalige) erfpachtpercelen aan de gemeente, vrij en onbezwaard, ontdaan van de zich daarop bevindende opstallen inclusief fundering – met dien verstande dat de heipalen mogen worden ‘afgeknipt’ – en vrij van verontreiniging van bodem en grondwater die een belemmering vormt voor bedrijfsmatig gebruik, binnen zes maanden na het te wijzen vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000 per zaak per dag, tot een maximum per zaak van € 300.000, met machtiging van de gemeente om zodra de maximale dwangsom is verbeurd de ontruiming en oplevering van de percelen en de zich daarop bevindende opstallen zelf te doen uitvoeren, zo nodig met behulp van de sterke arm, zodat de gemeente de opstallen daarna zelf kan slopen en de bodem en het grondwater vrij kan maken van verontreiniging en de kosten die daarmee gemoeid gaan kan verhalen op Dorwal c.s.;

III. Dorwal c.s. te veroordelen tot betaling van schadevergoeding vanwege het onrechtmatig voortgezet gebruik van de voormalige erfpachtpercelen, te begroten op een bedrag van:
- € 1.038,14 per maand vanaf 1 april 2020 wat betreft [gedaagde 1],
- € 388,11 per maand vanaf 1 april 2020 wat betreft Dorwal Beheer en
- € 940,11 per maand vanaf 1 januari 2022 wat betreft [gedaagde 2],
steeds tot het feitelijk ter beschikking stellen van de percelen aan de gemeente, althans een door de rechtbank vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum dat de facturen aan Dorwal c.s. zijn verzonden tot aan de dag van volledige betaling;

IV.
(ingetrokken vordering)

V. te verklaren voor recht dat Dorwal c.s. onrechtmatig hebben gehandeld jegens de gemeente door het zonder recht of titel in gebruik hebben van de percelen van de gemeente en Dorwal c.s. te veroordelen tot betaling van schadevergoeding, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

VI. Dorwal c.s. te veroordelen in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na het te wijzen vonnis.

3.2.

Dorwal c.s. voeren verweer. Zij concluderen tot het bij vonnis niet-ontvankelijk verklaren van de gemeente in haar vorderingen of afwijzen van deze vorderingen, met veroordeling van de gemeente, uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten.

4.De vorderingen in reconventie

4.1.

Dorwal c.s. vorderen bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. te verklaren voor recht dat de gemeente jegens Dorwal c.s. onrechtmatig (en/want in strijd met de redelijkheid en billijkheid en/of de algemene beginselen van behoorlijk bestuur) heeft gehandeld, welk onrechtmatig handelen c.q. handelen in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (in ieder geval) bestaat uit:
a) het niet duidelijk en tijdig kenbaar maken van beleidswijzigingen voor de (her)uitgifte van erfpachtrechten;
b) het stellen van eisen aan de (her)uitgifte van erfpachtrechten die zij daar (nog) niet aan kon stellen;
c) het afbreken van de onderhandelingen over (her)uitgifte van de erfpachtrechten;
d) het niet aanbieden en/of het beperkt c.q. niet tijdig informeren van Dorwal c.s. over de mogelijkheid van een overbruggingsovereenkomst of van verlenging van de erfpachtrechten gedurende de onderhandelingen;
e) het in onderhandeling treden met een derde partij over een uitgifte van de erfpachtrechten terwijl de gemeente nog in onderhandeling hierover was met Dorwal c.s.;

2. te verklaren voor recht dat de gemeente de onderhandelingen met Dorwal c.s. op naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbare wijze heeft afgebroken en dientengevolge een schadevergoedingsplicht jegens Dorwal c.s. heeft;

Primair:

3. de Gemeente te veroordelen tot vergoeding van de schade die Dorwal c.s. heeft geleden, lijdt en nog zal lijden als gevolg van het onder 1) beschreven onrechtmatig handelen van de gemeente jegens Dorwal c.s., en/of als gevolg van het onder 2) beschreven afbreken van de onderhandelingen, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

Subsidiair:

4. de gemeente te veroordelen om het eindigen van de erfpachtrechten met betrekking tot c.q. de erfpachtovereenkomsten inzake de percelen met kadastrale aanduiding [perceel 4], [perceel 5], [perceel 6], [perceel 1], [perceel 2] en [perceel 3] af te wikkelen conform c.q. met inachtneming van artikel 22 lid 1 en lid 2 van de Erfpachtvoorwaarden;

En aldus:

5. de gemeente te bevelen medewerking te verlenen aan de opdrachtverlening tot taxatie van de opstallen van Dorwal c.s. conform artikel 22 lid 2 van de Erfpachtvoorwaarden, waarbij de taxatiekosten voor 50% voor rekening van de gemeente komen en voor 50% voor rekening van Dorwal c.s., en

6. de gemeente te veroordelen tot vergoeding aan Dorwal c.s. van de waarde van de zich op de erfpachtpercelen bevindende opstallen conform de uitkomst van de taxatie als genoemd onder 5;

7. de veroordelingen onder 4, 5 en 6 op straffe van verbeurte van een dwangsom, te verbeuren wanneer de gemeente niet binnen 60 dagen na het te wijzen vonnis een voorstel aan Dorwal c.s. tot overname van de opstallen van Dorwal c.s. op basis van een door een deskundige getaxeerde verkoopwaarde doet, van € 5.000 per dag(deel) dat de gemeente daarmee in gebreke blijft, en met een maximum van € 300.000,

met veroordeling van de gemeente in de proceskosten.

4.2.

De gemeente voert verweer. De gemeente concludeert tot het bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, afwijzen van de vorderingen van Dorwal c.s., met veroordeling van Dorwal c.s. in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover.

5. De beoordeling

In conventie en in reconventie in alle zaken

De zaken in het kort

5.1.

Met deze procedures wil de gemeente de beschikking terug krijgen over de percelen. Volgens de gemeente hebben Dorwal c.s. na het eindigen van hun erfpachtrechten een eerlijke kans gehad om voor heruitgifte van de percelen in erfpacht in aanmerking te komen. Die kans hebben zij niet benut, zodat Dorwal c.s. de percelen volgens de gemeente nu zonder recht of titel gebruiken en conform de Erfpachtvoorwaarden dienen te ontruimen.

5.2.

Dorwal c.s. betwisten dat zij een eerlijke kans op heruitgifte hebben gehad. Volgens Dorwal c.s. dient de gemeente op grond van de Erfpachtvoorwaarden een vergoeding voor de bedrijfspanden op de percelen te betalen. In reconventie vorderen zij betaling van die vergoeding. Daarnaast vorderen zij in reconventie, vanwege het ontbreken van de genoemde eerlijke kans, onder meer schadevergoeding omdat de gemeente volgens Dorwal c.s. onrechtmatig en/of in strijd met de redelijkheid en billijkheid heeft gehandeld jegens Dorwal c.s.

Rechtskader

5.3.

De rechtsverhouding tussen een gemeente als grondeigenaar en een erfpachter is privaatrechtelijk van aard. Een gemeente heeft in beginsel contractsvrijheid bij het al of niet (her)uitgeven van gronden in erfpacht. De gemeente heeft daarbij ook een zekere vrijheid om voorwaarden te bedingen en daarmee vorm te geven aan haar gronduitgiftebeleid. Contractspartijen dienen zich jegens elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van de redelijkheid en billijkheid, ook na het eindigen van het contract (in dit geval het erfpachtrecht). Dat betekent dat een gemeente bij het eindigen van de erfpacht onder meer rekening dient te houden met de gerechtvaardigde belangen van de erfpachter. Voor een publiekrechtelijke rechtspersoon als de Gemeente wordt hetgeen de redelijkheid en billijkheid eisen mede ingevuld door de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

5.4.

Hierna zullen de vorderingen die partijen over en weer hebben ingesteld worden beoordeeld tegen de achtergrond van dit rechtskader. Daarbij wordt eerst ingegaan op de vraag of Dorwal c.s. een eerlijke kans hebben gehad op het opnieuw uitgeven van de erfpachtrechten aan hen. Vervolgens zal worden beoordeeld wat de beantwoording van die vraag betekent voor de vorderingen die partijen over en weer hebben ingesteld, eerst voor de vorderingen in conventie en daarna voor de vorderingen van Dorwal c.s. in reconventie

Dorwal c.s. hebben een eerlijke kans op heruitgifte gehad

5.5.

Niet in geschil is dat de erfpachtrechten van Dorwal c.s. zijn geëindigd. Dorwal c.s. hebben naar het oordeel van de rechtbank een eerlijke kans op heruitgifte van de percelen in erfpacht gehad. De rechtbank komt op grond van het navolgende tot dat oordeel.

5.6.

Dorwal c.s. hebben de percelen voor langere tijd in erfpacht gehad. Op de percelen staan bedrijfsgebouwen van Dorwal c.s. In die bedrijfsgebouwen hebben zij aanvankelijk hun bedrijven uitgeoefend. In de loop van de tijd zijn die bedrijven verkocht, waarna Dorwal c.s. de bedrijfspanden zijn gaan exploiteren als verhuurders. Bij de verkrijging van de rechten van erfpacht zullen Dorwal c.s. bepaalde verwachtingen hebben gehad voor de toekomst, ook ten aanzien van de periode na de einddatum van de erfpacht. Voor elk van hen geldt evenwel dat sprake was van tijdelijke rechten van erfpacht, die op 1 oktober 2019 ten einde zouden komen. Dat moment lag (in meer of mindere mate) nog ver in de toekomst op het moment dat de erfpachtrechten werden verkregen door Dorwal c.s. De tijdelijke aard van die rechten was evenwel een gegeven. Die tijdelijkheid en de mogelijkheid dat het niet tot heruitgifte zou worden overgegaan, waren factoren waarmee Dorwal c.s. steeds rekening hebben moeten houden.

5.7.

Dat betekent niet dat de percelen zonder meer door Dorwal c.s. uiterlijk zes maanden na 1 oktober 2019 ontdaan van de bebouwing aan de Gemeente moesten worden teruggeven. De redelijkheid en billijkheid brengen mee dat Dorwal c.s. van de Gemeente een eerlijke kans dienden te krijgen om de percelen wederom in erfpacht te verkrijgen.

5.8.

In dit geval heeft de gemeente ruim voor het verstrijken van de looptijd van de erfpachtrechten Dorwal c.s. er aan herinnerd dat hun rechten zouden eindigen. Daarbij heeft de gemeente aangegeven dat Dorwal c.s. voor heruitgifte in aanmerking konden komen indien aan bepaalde voorwaarden werd voldaan. In de betreffende brief heeft de gemeente Dorwal c.s. op de hoogte gebracht van de beoogde herstructurering van het bedrijventerrein Spaanse Polder en aangegeven dat voor heruitgifte medewerking aan die herstructurering nodig was. Dorwal c.s. zijn daarbij uitgenodigd om, bij interesse, concrete plannen aan de gemeente voor te leggen (zie 2.10).

5.9.

In 2018 hebben Dorwal c.s. een schetsplan van een voorlopig ontwerp voor een ontwikkeling op de erfpachtpercelen met de gemeente besproken. Dat plan was volgens de onbetwiste stelling van de gemeente niet meer dan een tekening zonder nadere toelichting. Een aantal essentiële gegevens ontbrak. De gemeente heeft in het gesprek over dat plan meegedeeld dat die gegevens ontbraken en dat een inhoudelijke toetsing daardoor niet mogelijk was. Als gevolg daarvan is het plan nooit officieel ingediend. Dorwal c.s. voeren nu wel aan dat het schetsplan van 2018 geschikt was en voldeed aan de toenmalige eisen, zodat het op basis daarvan tot heruitgifte had moeten komen, maar zij hebben die stelling niet nader onderbouwd en de realiteit is dat het plan nooit inhoudelijk is getoetst. Omdat de gemeente in een bespreking over het schetsplan had aangegeven dat zij een ambitieuzer plan voor ogen had voor de percelen, hebben Dorwal c.s. hun focus daarna bovendien feitelijk naar een ander plan verlegd.

5.10.

Omdat het voor Dorwal c.s. duidelijk was dat zij dat plan niet zelf konden of wilden bekostigen, zijn Dorwal c.s. via de gemeente op het spoor gekomen van een mogelijke partner bij die ontwikkeling, Heembouw. Dat heeft ertoe geleid dat Dorwal c.s. eind 2019 een nader schetsplan hebben ingediend bij de gemeente voor een ontwikkeling op de percelen in samenwerking met Heembouw.

5.11.

Naar aanleiding van dat plan heeft de gemeente Dorwal c.s. om nadere informatie gevraagd (zie 2.24). Die informatie is slechts ten dele verstrekt. Zoals ter zitting door de gemeente is benadrukt, was dit plan van Dorwal c.s. en Heembouw op zichzelf aanvaardbaar voor de gemeente. Eén vraag van de gemeente over dat plan bleef evenwel onbeantwoord, te weten wie bij realisatie van het ontwikkelplan de nieuwe erfpachter van de percelen zou worden.

5.12.

Het belang van de gemeente bij beantwoording van die vraag was evident. De eerste kans op een nieuwe uitgifte werd uitsluitend aan Dorwal c.s. geboden vanwege hun positie van voormalig erfpachters. Dorwal c.s. heeft van die bijzondere positie gebruik willen maken door een samenwerking aan te gaan met een ontwikkelpartner. De gemeente heeft daar aanvankelijk aan meegewerkt. Later verlangde de gemeente echter dat wel duidelijk zou worden wie de erfpachter werd. Aan een mogelijke derde partij behoefde de gemeente immers niet de eerste kans op heruitgifte te geven, sterker nog, het is zeer de vraag of dat, gelet op de zogenoemde Didam-jurisprudentie, wel had gemogen.

5.13.

Met de beoogde erfpachter zou de gemeente bovendien een langdurige, contractuele relatie aangaan, die slechts onder bijzondere omstandigheden beëindigd zou kunnen worden. Het is ook tegen die achtergrond redelijk en begrijpelijk dat de gemeente wilde weten wie die positie zou gaan innemen, ook om te kunnen beoordelen of tegen die (rechts)person bezwaren bestaan, bijvoorbeeld uit een oogpunt van solvabiliteit of de openbare orde. Met het oog op dat laatste vindt een Bibob-toetsing plaats.

Juist is, zoals Dorwal c.s. aanvoeren, dat de erfpachtrechten gedurende de looptijd van het erfpachtrecht kunnen worden overdragen aan een andere partij. Maar, zo heeft de gemeente terecht aangevoerd, daarvoor is steeds haar toestemming nodig. Op die manier heeft de gemeente in de hand wie haar grond in erfpacht heeft, en kan zij zodoende vorm geven aan haar gronduitgiftebeleid en proberen te voorkomen dat een insolvabele of anderszins maatschappelijk ongewenste partij erfpachter kan worden.

5.14.

Dorwal c.s. stellen wel dat duidelijk was dat één van hen of de ontwikkelpartner (eerst Heembouw en later [naam 12]) of een samenwerkingsverband van beide de erfpachter zou worden, maar uit de stukken volgt dat niet. Bovendien is dat van beperkte betekenis, aangezien Heembouw zich uiteindelijk heeft teruggetrokken. Toen Dorwal c.s. daarna in gesprek gingen met [naam 12] als ontwikkelpartner, is wel tot uitdrukking gebracht dat [naam 12] wellicht de erfpachter zou worden, maar concreet is dat nooit geworden. Een concreet ontwikkelplan en een daaraan gekoppeld verzoek om uitgifte in erfpacht aan [naam 12] is er nooit gekomen.

5.15.

Dat het zo ver niet is gekomen, komt volgens Dorwal c.s. doordat Fource nog geen definitieve keuze had gemaakt voor de locatie van de percelen, zo begrijpt de rechtbank. Ook het uitbreken van de coronapandemie en de onzekerheid die dat teweegbracht, gooiden volgens Dorwal c.s. roet in het eten. Dat zijn weliswaar omstandigheden waar Dorwal c.s. (en ook de gemeente) geen invloed op hadden, maar dat betekent niet dat van de gemeente gevergd kon worden dat zij zou blijven afwachten. De gemeente had er belang bij dat er duidelijkheid kwam over het gebruik van haar percelen, op een wijze die paste bij haar plannen voor het bedrijventerrein Spaanse Polder. De bijzondere verhouding waarin de gemeente en Dorwal c.s. als voormalig erfpachters tot elkaar stonden, betekent – zeker tegen de achtergrond van de eerder al genoemde Didam-jurisprudentie van de Hoge Raad – niet dat de gemeente de percelen voor onbeperkte tijd voor Dorwal c.s. ter beschikking moest houden. De Gemeente kon en mocht van Dorwal c.s. op een zeker moment duidelijkheid verwachten en, bij het ontbreken daarvan, naar andere mogelijkheden voor een ontwikkeling op de percelen kijken.

5.16.

De gemeente is daarover in haar correspondentie met Dorwal c.s. ook steeds duidelijk geweest. De gemeente heeft steeds, en in elk geval nadrukkelijk vanaf januari 2020, aangegeven dat duidelijkheid over de heruitgifte (en dus de beoogde erfpachter) op korte termijn nodig was, bij gebreke waarvan de gemeente zich vrij voelde om met andere partijen in gesprek te gaan over een ontwikkeling op de percelen. Het kon en moest voor Dorwal c.s. dan ook helder zijn dat de gemeente niet lang zou blijven wachten totdat Dorwal c.s. de gemeente duidelijkheid konden verschaffen.

5.17.

De gemeente is na het afhaken van ontwikkelpartner Heembouw nogmaals in gesprek getreden met Dorwal c.s. over een uitgifte van de percelen. Dat was omdat Dorwal c.s. een andere ontwikkelpartner, [naam 12], hadden gevonden die interesse had om het reeds bestaande ontwikkelplan in samenwerking met Dorwal c.s. te realiseren. In feite was dit al een onverplichte hervatting van onderhandelingen. De gemeente heeft Dorwal c.s. vervolgens enige tijd gegeven om tot afspraken te komen met die nieuwe partner. Het door de gemeente in dat kader verzochte, uitgewerkte nieuwbouwplan (zie 2.39 en 2.41), is er evenwel nooit gekomen.

5.18.

Dorwal c.s. voeren ook in dit kader aan dat Fource eerst definitief voor de locatie aan de Bokelweg moest kiezen en dat die keuze pas eind 2020 verwacht werd. Voor het uitwerken van het schetsplan was volgens Dorwal c.s. de input van die eindgebruiker noodzakelijk. Ook die periode heeft de gemeente afgewacht. Pas toen ook in januari 2021 geen uitgewerkt plan werd ontvangen, heeft de gemeente het gesprek met Dorwal c.s. over heruitgifte gestopt en ontruiming van de percelen verlangd. Dat was naar het oordeel van de rechtbank onder de gegeven omstandigheden niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid of onrechtmatig. In tegendeel, de gemeente heeft Dorwal c.s. ruimschoots de tijd en meermalen de gelegenheid gegeven om hun plannen uit te werken en duidelijk te maken wie de nieuwe erfpachter zou moeten worden. Daarbij heeft de gemeente steeds uiterste termijnen gesteld en (mogelijke) consequenties benoemd. Dit alles heeft lange tijd in beslag genomen. Al sinds 2018 was immers sprake van plannen waarvan niet duidelijk was of en door wie ze daadwerkelijk gerealiseerd zouden kunnen worden.

5.19.

Voornoemd oordeel wordt niet anders doordat de gemeente, in de periode dat nog overleg werd gevoerd met Dorwal c.s. over een ontwikkelplan, aan Dorwal c.s. heeft meegedeeld dat hun erfpachtrechten waren geëindigd en de percelen ontruimd dienden te worden. Die mededelingen van de gemeente moeten geplaatst worden in het licht van de onzekerheid die bestond over de uitvoering van dat plan, en het belang van de gemeente om bij het uitblijven daarvan voortvarend verder te kunnen gaan met de uitvoering van de gebiedsontwikkeling. Dorwal c.s. heeft uit deze handelwijze van de gemeente redelijkerwijs niet kunnen afleiden dat de gemeente hiermee haar rechten en/of onderhandelingspositie heeft willen prijsgeven. Voor zover genoemde mededelingen al onduidelijkheid veroorzaakten, zoals Dorwal c.s. stellen, is bovendien niet gebleken dat Dorwal c.s. hierdoor zijn benadeeld in hun kansen op heruitgifte of anderszins op onrechtmatige wijze in hun belangen zijn geschaad.

5.20.

Ook de stelling van Dorwal c.s. dat door de gemeente onduidelijk beleid is gevoerd en steeds veranderende, zwaardere eisen zijn gesteld aan heruitgifte, leidt niet tot de conclusie dat Dorwal c.s. geen eerlijke kans op heruitgifte hebben gehad. Het plan dat namens Dorwal c.s. was ingediend was immers voor de gemeente op zichzelf acceptabel. De gemeente is niet tot heruitgifte overgegaan omdat niet binnen de door de haar geboden redelijke termijn aan de hand van een uitgewerkt ontwikkelplan om uitgifte van de percelen aan een specifieke (rechts)persoon is gevraagd. Met andere woorden, de cruciale vraag wie de beoogde nieuwe erfpachter zou worden, bleef onbeantwoord.

5.21.

Het voorgaande betekent dat, nu de erfpachtrechten zijn geëindigd en het, ondanks een eerlijke kans daarop, niet tot een nieuwe uitgifte in erfpacht aan Dorwal c.s. of een ontwikkelpartner is gekomen, Dorwal c.s. de percelen thans zonder recht of titel in gebruik hebben.

In conventie in alle zaken

Ontruiming van de percelen zonder aanspraak op vergoeding voor de opstallen

5.22.

De rechtbank oordeelt dat Dorwal c.s. de percelen op grond van artikel 22 lid 3 van de Erfpachtvoorwaarden dienen te ontruimen, zonder dat aanspraak kan worden gemaakt op een vergoeding voor de opstallen op de percelen. Anders dan Dorwal c.s. bepleiten, missen artikel 22 lid 1 en lid 2 van de Erfpachtvoorwaarden hier toepassing. Artikel 22 van de erfpachtvoorwaarden laat zich, wanneer de artikelleden in samenhang worden bezien, niet anders uitleggen dan dat betaling door de gemeente van een vergoeding voor opstallen op de erfpachtpercelen alleen aan de orde is als nieuwe uitgifte na afloop van de erfpacht niet plaatsvindt vanwege de hoogte van het door de gemeente verlangde canonbedrag. De gemeente heeft ter zitting onbetwist gesteld dat de hoogte van de canon bij de gesprekken met Dorwal c.s. over heruitgifte nooit onderwerp van gesprek is geweest. Al om die reden mist de bepaling toepassing. Dit wordt nader toegelicht.

Dorwal c.s. stellen in dit kader dat de hoogte van de canon die de gemeente in 2019 in rekening pleegde te brengen gerelateerd was aan de BVO en daardoor significant hoger zou zijn uitgevallen dan de canon die Dorwal c.s. op basis van de oude erfpachtovereenkomsten betaalden. De gemeente heeft dit weersproken, maar wat hiervan ook zij, er is niet onderhandeld over de erfpachtcanon. Dat er geen nieuwe uitgifte is gekomen, komt doordat niet binnen een redelijke termijn een concreet, uitvoerbaar ontwikkelplan en een verzoek om uitgifte in erfpacht aan een specifieke (rechts)persoon zijn voorgelegd aan de gemeente. Niet in te zien valt, zoals Dorwal c.s. stellen, dat de gemeente een indicatie had moeten geven van de hoogte van de erfpachtcanon. In dat stadium waren de onderhandelingen simpelweg niet. Overigens hebben Dorwal c.s. kennelijk ook zelf niet om zo’n indicatie gevraagd.

5.23.

De stelling van Dorwal c.s. dat zij door de gemeente niet zijn geïnformeerd over de mogelijkheid van artikel 22 lid 2 van de erfpachtvoorwaarden en daardoor, volgens Dorwal c.s. bewust, op het verkeerde been zijn gezet, gaat dus niet op. Daarbij komt dat Dorwal c.s. de erfpachtvoorwaarden volgens de onbetwiste stelling ter zitting van de gemeente met een zoekopdracht op internet hadden kunnen vinden, voor zover die voorwaarden niet (meer) bij hen bekend zouden zijn geweest.

5.24.

Dorwal c.s. voeren nog aan dat het beroep op artikel 22 lid 3 van de erfpachtvoorwaarden ook om redenen van redelijkheid en billijkheid niet opgaat. Dorwal c.s. hebben evenwel niet onderbouwd waarom dat beroep in de gegeven omstandigheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De omstandigheid dat Dorwal c.s. geen vergoeding krijgen voor de bedrijfsgebouwen is daarvoor op zichzelf onvoldoende, zeker bezien in het licht van de eerlijke kans die zij hebben gehad op heruitgifte. Dat die kans niet tot het gewenste resultaat heeft geleid, maakt niet dat de gemeente Dorwal c.s. niet kan houden aan de contractuele bepalingen die gelden bij het einde van de erfpacht. Om dezelfde redenen is evenmin sprake van misbruik van een mogelijke machtspositie door de gemeente. Deze gevolgen dienen uiteindelijk te worden gezien als de verwezenlijking van door Dorwal c.s. gelopen (bedrijfs)risico in de toenmalige omstandigheden. De door Dorwal c.s. genoemde omstandigheden vallen deels binnen dit risico (het afhaken van Heembouw) en staan deels (Corona-pandemie) niet in een voldoende nauw verband met dit beroep.

5.25.

Dorwal c.s. dienen de percelen dus, zo volgt uit artikel 22 lid 3, aanhef en onder a van de Erfpachtvoorwaarden, in behoorlijke staat en ontdaan van de zich daarop bevindende bedrijfsgebouwen, aan de gemeente terug te geven. Dat komt er volgens de onbetwiste toelichting van de gemeente ter zitting op neer dat de bebouwing op de percelen gesloopt moet worden, de heipalen moeten worden verwijderd of ‘afgeknipt’ en eventuele verontreiniging van de percelen die in de weg staat aan het gebruik als bedrijventerrein gesaneerd moet worden. De vordering onder I zal dienovereenkomstig worden toegewezen. De door de gemeente aan deze vordering verbonden termijn van zes maanden om aan de veroordeling te voldoen, komt niet onredelijk voor, is niet concreet bestreden en zal door de rechtbank worden overgenomen.

Dwangsom

5.26.

Aan de veroordeling bedoeld onder 5.25 zal, zoals gevorderd door de gemeente, een dwangsom worden verbonden van € 10.000,- per dag per gedaagde, tot een maximum van € 300.000,- per gedaagde, vanaf het moment dat de onder 5.25 bedoelde termijn van zes maanden is verstreken. In aanmerking genomen dat de erfpachtrechten inmiddels meer dan zes jaar geleden zijn geëindigd en het belang van de gemeente bij een voldoende prikkel tot nakoming ziet de rechtbank geen grond voor matiging van de gevorderde dwangsommen.

Geen machtiging zelf te doen ontruimen

5.27.

Voor zover de vordering ertoe strekt dat de gemeente wordt gemachtigd de ontruiming en oplevering van de percelen en de zich daarop bevindende opstallen zelf te doen bewerkstelligen, indien nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie, wordt deze afgewezen. In de wet is bepaald dat gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder (artikel 556 lid 1 Rv) en moet worden voorafgegaan door een daartoe strekkend deurwaardersexploot (artikel 555 Rv). Daarmee is beoogd de ontruiming met bepaalde waarborgen te omgeven. Zo nodig kan de deurwaarder de hulp inroepen van de politie (artikel 2 Politiewet). De veroordeling van Dorwal c.s. tot het opleveren en ter beschikking stellen van de percelen brengt mee dat de gemeente dit zo nodig gedwongen kan laten plaatsvinden door daartoe een deurwaarder in te schakelen. De kosten van de ontruiming komen op grond van het Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders voor rekening van Dorwal c.s. Zodra de gemeente hiertoe overgaat, kunnen geen dwangsommen meer verbeurd worden.

Voor zover de gemeente alvast een titel wil hebben voor het zelf maken van kosten voor het opruimen van verontreiniging waarvan op dit moment niet aannemelijk is dat ze gemaakt moeten worden, is die vordering niet toewijsbaar.

Vergoeding vanwege voortgezet gebruik van de percelen (vordering III)

5.28.

De gemeente vordert onder III schadevergoeding van Dorwal c.s. voor het gebruiken van de percelen na beëindiging van de erfpachtrechten. De door Dorwal c.s. verschuldigde schadevergoeding is volgens de gemeente gelijk aan de laatstelijk door Dorwal c.s. verschuldigde erfpachtcanon.

5.29.

Dorwal c.s. betwisten dat zij in dit kader enig bedrag verschuldigd zijn aan de gemeente. Zij wijzen erop dat zij met de bedrijfsgebouwen al geruime tijd geen inkomsten meer genereren. De leegstand in de omgeving maakt de bedrijfsgebouwen onaantrekkelijk voor de verhuur, aldus Dorwal c.s., net als de onzekerheid over het kunnen blijven gebruiken van die gebouwen in de toekomst.

5.30.

Naar het oordeel van de rechtbank zijn Dorwal c.s. gehouden een vergoeding te betalen voor het gebruik van de percelen na het einde van de erfpacht. De gemeente is de percelen na het einde van de erfpacht ter beschikking blijven stellen aan Dorwal c.s., omdat Dorwal c.s. wilden proberen tot overeenstemming te komen met een derde over een ontwikkeling op de percelen. Achteraf is gebleken dat dat tot niets heeft geleid. Voor het voortgezette gebruik van de percelen na het verstrijken van de termijn waarbinnen op grond van de Erfpachtvoorwaarden uiterlijk tot ontruiming van de percelen had moeten worden overgegaan, te weten op 1 april 2020, ontbreekt een titel. Vanaf dat moment zijn Dorwal c.s. dan ook schadevergoeding aan de gemeente verschuldigd wegens het voortgezette gebruik. Die schadevergoeding wordt vastgesteld op het bedrag dat Dorwal c.s. laatstelijk aan erfpachtcanon betaalden, voor elke maand dat het gebruik zonder titel heeft voortgeduurd.

5.31.

De periode waarover Dorwal c.s. schadevergoeding moet betalen aan de gemeente voor het zonder titel voortzetten van het gebruik van de percelen, eindigt op 3 mei 2024. Dat is de datum waarop Dorwal c.s. aan de gemeente het voorstel hebben gedaan om, op gezamenlijke kosten, de bedrijfsgebouwen van Dorwal c.s. te laten taxeren en slopen, met dien verstande dat die kosten uiteindelijk zouden worden gedragen door de partij die in deze procedures in het ongelijk werd gesteld. Dat was naar het oordeel van de rechtbank een in deze omstandigheden niet ongebruikelijk voorstel, dat ertoe had kunnen leiden dat de gemeente na 3 mei 2024 op (vrij) korte termijn de percelen weer tot haar beschikking had gehad en haar schade op dit punt had kunnen beperken. De gemeente heeft dat voorstel desalniettemin niet geaccepteerd. Als gevolg daarvan zijn de percelen langer in de macht van Dorwal c.s. gebleven en heeft het handelen van de gemeente vanaf genoemd moment in overwegende mate bijgedragen aan het ontstaan van de schade. De billijkheid eist in deze omstandigheden dat Dorwal c.s. voor het gebruik van de percelen na 3 mei 2024 geen schadevergoeding zijn verschuldigd.

5.32.

Het voorgaande betekent dat de vordering onder III wordt toegewezen over de periode van 1 april 2020 tot 3 mei 2024. Over deze periode zijn door de gemeente steeds facturen gestuurd aan Dorwal c.s. voor bedragen gelijk aan de respectieve, voormalige canon. [gedaagde 2] heeft (anders dan Dorwal Beheer en [gedaagde 1]) die facturen in de periode van 1 april 2020 tot en met december 2022 voldaan. De vordering ten aanzien van [gedaagde 2] wordt dan ook slechts toegewezen voor zover het de periode van 1 januari 2023 tot 3 mei 2024 betreft.

5.33.

De door de gemeente gevorderde wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de hier bedoelde bedragen zal worden toegewezen met ingang van de vervaldatum van de door de gemeente gestuurde facturen.

Geen verklaring voor recht onrechtmatig in gebruik houden percelen; geen schadevergoeding op te maken bij staat (vordering V)

5.34.

Aan de gemeente wordt schadevergoeding voor het feitelijk ter beschikking blijven stellen van de percelen aan Dorwal c.s. toegekend. Over de mogelijkheid dat daarnaast nog andere schade is geleden door het voortgezette gebruik van de percelen, heeft de gemeente niets gesteld. Daarmee strandt deze vordering bij gebrek aan belang.

In reconventie in alle zaken

5.35.

In 5.5 tot en met 5.20 heeft de rechtbank geoordeeld dat Dorwal c.s. als voormalig erfpachters een eerlijke kans op heruitgifte in erfpacht hebben gekregen. In zoverre is van onrechtmatig handelen of handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid van de gemeente geen sprake. Dorwal c.s. voeren daarvoor ook verschillende andere gronden aan. Zij vorderen een verklaring voor recht met betrekking tot elk van die gronden (vordering 1c tot en met 1e en vordering 2) en veroordeling van de gemeente tot vergoeding van de als gevolg daarvan geleden schade (vordering 3). Op die vorderingen wordt hierna ingegaan. Vervolgens worden de subsidiaire vorderingen 4 tot en met 7 van Dorwal c.s. beoordeeld.

Uitblijven heruitgifte is niet het gevolg van wisselende, niet toegestane eisen of onduidelijkheid over het beleid van Gemeente (vordering 1a en 1b)

5.36.

Volgens Dorwal c.s. heeft de gemeente in de loop van de tijd andere, steeds zwaardere eisen gesteld aan heruitgifte van de percelen in erfpacht en is zij niet duidelijk geweest over deze beleidswijzigingen. Volgens Dorwal c.s. zijn ook eisen gesteld die de gemeente op dat moment niet mocht stellen. Dorwal c.s. verwijzen in dit verband naar de tussenvonnissen van 24 november 2021 van deze rechtbank in andere zaken (zie 2.46).

5.37.

Onder verwijzing naar hetgeen onder 5.20 is overwogen over de eerlijke kans die Dorwal c.s. op heruitgifte hebben gekregen, oordeelt de rechtbank dat geen sprake is van onrechtmatig handelen van de gemeente jegens Dorwal c.s. door het niet tijdig en duidelijk kenbaar maken van beleidswijzigingen of door het stellen van eisen die de gemeente nog niet mocht stellen. Dat in de ogen van Dorwal c.s. onrechtmatige handelen is niet de oorzaak dat het niet tot heruitgifte aan hen of een ontwikkelpartner van hen is gekomen. De oorzaak daarvan is dat het Dorwal c.s. niet is gelukt om binnen de door de gemeente gestelde redelijke termijnen een concreet ontwikkelplan met een met name genoemde erfpachter in te dienen.

Geen onrechtmatig afgebroken onderhandelingen (vordering 1c en vordering 2)

5.38.

Volgens Dorwal c.s. had de gemeente de onderhandelingen over heruitgifte in januari 2021 niet mogen staken en heeft zij onrechtmatig gehandeld door dat wel te doen. De rechtbank komt op grond van het navolgende tot het oordeel dat van onrechtmatig afgebroken onderhandelingen geen sprake is.

5.39.

Bij de vraag of onderhandelingen al dan niet zonder schadevergoedingsplicht kunnen worden afgebroken, staat het volgende voorop. Onderhandelende partijen zijn verplicht hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen. Dat laat onverlet dat het aan hen in beginsel vrij staat om onderhandelingen af te breken. Een partij kan onderhandelingen beëindigen zonder dat een schadevergoedingsverplichting bestaat, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van een overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn.

5.40.

Naar het oordeel van de rechtbank is er geen gerechtvaardigd vertrouwen bij Dorwal c.s. ontstaan dat er een overeenkomst met de gemeente over heruitgifte van de percelen in erfpacht tot stand zou komen. Dorwal c.s. hebben na het eindigen van de erfpacht als eerste de kans gekregen van de gemeente op heruitgifte. Daarbij heeft de gemeente aangegeven dat Dorwal c.s. deze eerste kans kregen vanwege hun specifieke positie van voormalig erfpachter. Voorts heeft de gemeente aangegeven dat een uitgewerkt plan en bekendheid met de (rechts)persoon van de nieuwe erfpachter nodig waren voor heruitgifte (los van overige voorwaarden voor heruitgifte).

5.41.

Als onbetwist staat vast dat het in 2018 door Dorwal c.s. aan de gemeente voorgehouden plan nooit officieel is ingediend. Tot daadwerkelijke onderhandelingen is het toen niet gekomen. Na de stellingname van de gemeente dat het plan ambitieuzer moest, hebben Dorwal c.s. de mogelijkheden tot samenwerking met een ontwikkelpartner onderzocht. De gemeente heeft zich daarbij constructief opgesteld. Nadat Heembouw was afgehaakt, heeft de gemeente Dorwal c.s. de kans gegeven om het plan, dat weliswaar nog niet was uitgewerkt maar op zichzelf acceptabel was voor de gemeente, in samenwerking met [naam 12] in uitgewerkte vorm in te dienen. De termijn daarvoor was weliswaar beperkt, maar dat moet worden bezien tegen de achtergrond van het feit dat de erfpacht op dat moment reeds ruim een jaar was geëindigd en eerdere onderhandelingen op niets waren uitgedraaid. Dorwal c.s. mochten redelijkerwijs niet verwachten dat zij na het afhaken van Heembouw met een blanco canvas konden beginnen om de mogelijkheden van samenwerking met [naam 12] te onderzoeken. Van een nieuwe onderhandelingssituatie was in zoverre geen sprake. Evenmin mochten Dorwal c.s. verwachten dat zij de gelegenheid zouden krijgen van de gemeente om af te wachten of Fource zich op de locatie van de percelen zou vestigen. Het kon en moest Dorwal c.s. duidelijk zijn, zeker gegeven de expliciete waarschuwingen van de gemeente op dat punt, dat hun voorrangspositie op een zeker moment voorbij was, waarna het de gemeente vrij stond om met derden in gesprek te gaan over een ontwikkeling op de percelen. Dat moment was bereikt toen Dorwal c.s. ook in januari 2021 niet met een uitgewerkt plan kwamen dat tot heruitgifte aan een met name genoemde erfpachter zou kunnen leiden.

5.42.

Voor zover Dorwal c.s. in dit kader aanvoeren dat de gemeente onredelijke termijnen heeft gesteld waarbinnen Dorwal c.s. een concreet plan met een met name genoemde (rechts)persoon als erfpachter moesten verstrekken, volgt de rechtbank Dorwal c.s. daarin niet. Al met al hebben Dorwal c.s. na het eindigen van de erfpachtrechten nog ruim een jaar de tijd gekregen om met een uitgewerkt plan te komen dat tot heruitgifte van de percelen zou kunnen leiden. Dat is niet onredelijk kort. Dat Dorwal c.s. afhankelijk waren van de medewerking van andere partijen, maakt dat niet anders. De kennelijke opvatting van Dorwal c.s. dat duidelijkheid over de persoon van de erfpachter een nauwelijks relevante formaliteit was miskent, zoals uit de overwegingen in conventie al blijkt, dat de gemeente een, gelet op haar positie als overheidsinstantie, rechtens te respecteren belang had bij duidelijkheid op dat punt had. Zij moest immers de geschiktheid van die erfpachter kunnen toetsen en kon, mede gelet op de eisen uit de Didam-jurisprudentie, geen genoegen nemen met een niet bekend gemaakte erfpachter.

Geen onrechtmatig handelen of strijd met de redelijkheid en billijkheid door het niet aanbieden van een overbruggingsovereenkomst (vordering 1d)

5.43.

Dorwal c.s. voeren aan dat op grond van het beleid van de gemeente een overgangsperiode gehanteerd had moeten worden. Dorwal c.s. wijzen in dit kader op beleid van de gemeente dat in het najaar van 2020 is gepubliceerd. Volgens Dorwal c.s. had een overbruggingsovereenkomst of een verlenging van de erfpacht aangeboden moeten worden die het mogelijk maakte het gebruik van het perceel voort te zetten, terwijl financiering werd georganiseerd voor de uitvoering van de voor heruitgifte noodzakelijke plannen voor de percelen.

5.44.

Volgens de gemeente was een overbruggingsovereenkomst alleen aan de orde als er concreet uitzicht was op een nieuwe uitgifte, met een bekende en geschikte erfpachter. Daar ontbrak het hier volgens de gemeente aan.

5.45.

Hiervoor is vastgesteld dat Dorwal c.s. de gemeente nooit een antwoord hebben gegeven op de vraag wie de erfpachter zou worden bij een nieuwe uitgifte van de percelen in erfpacht. Het lag op de weg van Dorwal c.s. om nader te motiveren waarom desalniettemin een overbruggingsovereenkomst of verlenging van de erfpacht had moeten worden aangeboden. De route die is bewandeld komt er feitelijk op neer dat Dorwal c.s. het gebruik van de percelen na het einde van de erfpacht hebben voortgezet, terwijl zij werkten aan een plan voor heruitgifte. Dorwal c.s. hebben uiteindelijk niet een voldoende concreet plan voor uitgifte in erfpacht aan een specifieke partij aan de gemeente voorgelegd. Een overbruggingsovereenkomst had dat niet anders gemaakt. Van onrechtmatig handelen of handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid door de gemeente is geen sprake.

Geen onrechtmatig of in strijd met de redelijkheid en billijkheid onderhandelen met een derde toen de gemeente nog met Dorwal c.s. in gesprek was (vordering 1e)

5.46.

Dorwal c.s. stellen dat de gemeente al met andere partijen in onderhandeling was over de percelen toen de gesprekken over een heruitgifte aan Dorwal c.s. nog werden gevoerd. Dorwal c.s. wijzen in dat kader op een voortgangsrapportage van de gemeente van mei 2019, waarin wordt vermeld dat zich een marktinitiatief had gemeld voor de percelen. Verder noemen Dorwal c.s. in dit verband Heembouw, die zich bij de gemeente had gemeld met interesse voor de percelen, nog voordat Dorwal c.s. in contact waren gekomen met Heembouw. Volgens Dorwal c.s. had de gemeente een voorkeur voor Heembouw.

5.47.

De gemeente betwist dat zij met andere partijen heeft onderhandeld over een ontwikkeling op de percelen in de periode dat zij in gesprek was met Dorwal c.s. over heruitgifte. Volgens de gemeente heeft zij Dorwal c.s. en Heembouw slechts in contact gebracht met elkaar en is van het passeren van Dorwal c.s. of een voorkeur voor Heembouw geen sprake.

5.48.

Dorwal c.s. hebben hun door de gemeente betwiste stellingen dat de gemeente met andere partijen in onderhandeling was toen zij nog met Dorwal c.s. in gesprek was, niet concreet gemaakt. Niet duidelijk is op welke partij(en), anders dan Heembouw, Dorwal c.s. doelen. Dat zich kennelijk op enig moment een “marktinitiatief” heeft gemeld, betekent nog niet dat de gemeente in onderhandeling is getreden met deze partij(en). Wat betreft Heembouw blijkt uit de overgelegde stukken en de toelichting daarop van de gemeente slechts dat Heembouw zich had gemeld bij de gemeente met interesse voor de percelen en dat de gemeente, toen namens Dorwal c.s. werd gevraagd of de gemeente kon helpen bij het vinden van een partij om mee samen te werken, hen met elkaar in contact heeft gebracht. Niet gebleken is dat de gemeente niet bereid was om tot heruitgifte aan Dorwal c.s. of een samenwerking van Dorwal c.s. met een andere partij over te gaan als Heembouw daarbij niet betrokken was. Dat volgt reeds uit de omstandigheid dat de gemeente Dorwal c.s. in de gelegenheid heeft gesteld het op zichzelf aanvaardbare plan dat zij met Heembouw hadden opgesteld, na het zich terugtrekken van Heembouw, alsnog in uitgewerkte vorm samen met [naam 12] in te dienen.

5.49.

Dorwal c.s. wijzen in dit kader nog op een e-mailbericht van 9 juni 2021, waarin de gemeente mededeelt in gesprek te zijn met andere partijen over een herontwikkeling op en uitgifte in erfpacht van de percelen. Dat bericht is van ruim na het moment waarop de gemeente de gesprekken met Dorwal c.s. redelijkerwijs mocht beëindigen (in januari 2021). Het stond de gemeente vanaf dat moment vrij met andere partijen in gesprek te gaan.

5.50.

Niet in te zien valt dat de gemeente op deze grond onrechtmatig of in strijd met de redelijkheid en billijkheid heeft gehandeld.

Conclusie: geen onrechtmatig handelen of handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid van de gemeente

5.51.

Nu van onrechtmatig handelen of handelen van de gemeente in strijd met de redelijkheid en billijkheid niet is gebleken, worden de daaromtrent gevorderde verklaringen voor recht (vordering 1a tot en met 1e en vordering 2) afgewezen.

Afwijzing veroordeling tot vergoeding van schade op te maken bij staat (vordering 3)

5.52.

Aangezien hiervoor is geoordeeld dat van onrechtmatig handelen of handelen in de strijd met de eisen van de redelijkheid en billijkheid van de gemeente geen sprake is, is voor toewijzing van de vordering tot veroordeling van de gemeente tot schadevergoeding geen plaats. Ook deze vordering wordt daarom afgewezen.

Geen afwikkeling op basis van artikel 22 lid 1 en 2 van de Erfpachtvoorwaarden (Subsidiaire vorderingen 4 tot en met 7)

5.53.

In 5.22 tot en met 5.24 heeft de rechtbank geoordeeld dat artikel 22 lid 1 en 2 van Erfpachtvoorwaarden hier niet van toepassing zijn. De vorderingen strekkende tot afwikkeling van de erfpachtrechten op basis van die artikelleden van artikel 22 van de Erfpachtvoorwaarden worden dan ook afgewezen.

Proceskosten

In conventie in alle zaken

5.54.

Dorwal c.s. worden als de grotendeels in het ongelijk gestelde partijen veroordeeld in de proceskosten. Dit komt per zaak op het volgende neer:

griffiegeld € 688,00

dagvaardingskosten € 139,42

salaris advocaat € 818,00

nakosten
€ 178,00(plus de verhoging vermeld in de beslissing)

totaal € 1.723,42

5.55.

Het salaris advocaat is als volgt bepaald. Voor elk van de dagvaardingen is één punt van liquidatietarief II (€ 614,00) toegekend. Als gevolg van de voeging heeft de gemeente in alle zaken één toelichting ter zitting gegeven op haar vorderingen. Dat rechtvaardigt de toekenning van nogmaals € 614,00, welk bedrag voor gelijke delen moet worden toegekend aan elk van de drie zaken. Dat komt neer op (naar beneneden afgerond) € 204,00 per zaak. In totaal dient per zaak dus € 818,00 (€ 614,00 plus € 204,00) aan salaris advocaat te worden voldaan.

5.56.

De door de gemeente gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen op de wijze als in de beslissing vermeld.

Uitvoerbaar bij voorraadverklaring

5.57.

Dorwal c.s. maken bezwaar tegen het door de gemeente gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaren van een tegen hen te wijzen vonnis tot ontruiming van de percelen. Zij voeren aan dat ontruiming en sloop onomkeerbaar zijn en forse financiële consequenties hebben, hetgeen in hoger beroep niet hersteld kan worden. Ook de route van waardevergoeding op basis van artikel 22 lid 1 en lid 2 van de Erfpachtvoorwaarden wordt dan onmogelijk, omdat taxatie van de opstallen niet meer mogelijk is.

5.58.

Uit hetgeen de gemeente ter zitting naar voren is gebracht volgt dat er een concreet plan is voor een ontwikkeling op de percelen door een andere partij, in welk kader een optiebrief is verstrekt door de gemeente. De gemeente heeft aangegeven over de percelen te willen beschikken, om uitvoering te kunnen geven aan dat plan.

5.59.

De rechtbank wijst de vordering tot uitvoerbaar bij voorraadverklaring van de beslissingen toe. Juist is op zichzelf dat sloop van de bedrijfspanden onomkeerbaar is. Daar staat evenwel het belang van de gemeente om circa zes jaar na beëindiging van de erfpachtrechten, te kunnen beschikken over de percelen om zo uitvoering te geven aan haar ruimtelijk beleid tegenover. Dat belang weegt naar het oordeel van de rechtbank zwaarder. Niets staat er bovendien aan in de weg dat Dorwal c.s. desgewenst snel de percelen laten taxeren op de wijze die zij nodig vinden.

In reconventie in alle zaken

5.60.

Dorwal c.s. worden als de in het ongelijk gestelde partijen veroordeeld in de proceskosten. Hoewel de gemeente haar verweren in reconventie heeft geconcentreerd, acht de rechtbank het vanwege de complexiteit van het geschil passend om in alle drie de zaken steeds € 1.228,00 aan salaris advocaat toe te kennen (twee punten van liquidatietarief II).

5.61.

Dat bedrag wordt vermeerderd met € 100,00 aan nakosten (gelet op het maximum van € 278,00 aan nakosten voor conventie en reconventie tezamen en het in conventie reeds toegewezen bedrag van € 178,00). Voor een verhoging vanwege betekening van het vonnis is geen plaats, omdat die verhoging in conventie al wordt toegewezen en niet twee keer hetzelfde vonnis hoeft te worden betekend. Dat leidt dus tot het volgende per zaak:

salaris advocaat € 1.228,00

nakosten € 100,00

totaal € 1.328,00

6.De beslissing

De rechtbank,

in conventie

in zaak 24-543

6.1.

veroordeelt [gedaagde 1] tot oplevering en terbeschikkingstelling van het perceel kadastraal bekend als [perceel 6], plaatselijk bekend te [adressenblok 1] aan de gemeente, vrij en onbezwaard, ontdaan van de zich daarop bevindende opstallen inclusief fundering – met dien verstande dat voor eventuele heipalen kan worden volstaan met “afknippen” – en vrij van verontreiniging van bodem en grondwater die een belemmering vormt voor bedrijfsmatig gebruik van het perceel, binnen zes maanden na de datum van betekening van dit vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 per dag indien [gedaagde 1] niet, niet tijdig of niet geheel aan de veroordeling voldoet, tot een maximum van € 300.000,00;

6.2.

veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van € 1.038,14 per maand vanaf 1 april 2020 tot 3 mei 2024, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover, steeds vanaf de vervaldatum van de door de gemeente verzonden facturen;

6.3.

veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten, aan de kant van de gemeente vastgesteld op € 1.723,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als volledige betaling uitblijft en dit vonnis daarna wordt betekend, vermeerderd met € 92,00 plus de kosten van betekening, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW als de proces- en nakosten niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

in zaak 24-544

6.4.

veroordeelt Dorwal Beheer tot oplevering en terbeschikkingstelling van de percelen kadastraal bekend als [perceel 4] en [perceel 5], plaatselijk bekend te Schiedam als [adres 4] en [adres 5] aan de gemeente, vrij en onbezwaard, ontdaan van de zich daarop bevindende opstallen inclusief fundering – met dien verstande dat voor eventuele heipalen kan worden volstaan met “afknippen’ – en vrij van verontreiniging van bodem en grondwater die een belemmering vormt voor bedrijfsmatig gebruik van de percelen, binnen zes maanden na de datum van betekening van dit vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 per dag indien Dorwal Beheer niet, niet tijdig of niet geheel aan de veroordeling voldoet, tot een maximum van € 300.000,00;

6.5.

veroordeelt Dorwal Beheer tot betaling van € 388,11 per maand vanaf 1 april 2020 tot 3 mei 2024, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover, steeds vanaf de vervaldatum van de door de gemeente verzonden facturen;

6.6.

veroordeelt Dorwal Beheer in de proceskosten, aan de kant van de gemeente vastgesteld op € 1.723,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als volledige betaling uitblijft en dit vonnis daarna wordt betekend, vermeerderd met € 92,00 plus de kosten van betekening, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW als de proces- en nakosten niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

in zaak 24-545

6.7.

veroordeelt [gedaagde 2] tot oplevering en terbeschikkingstelling van de percelen kadastraal bekend als [perceel 1], [perceel 2] en [perceel 3], plaatselijk bekend te [adressen] aan de gemeente, vrij en onbezwaard, ontdaan van de zich daarop bevindende opstallen inclusief fundering – met dien verstande dat voor eventuele heipalen kan worden volstaan met “afknippen’– en vrij van verontreiniging van bodem en grondwater die een belemmering vormt voor bedrijfsmatig gebruik van de percelen, binnen zes maanden na de datum van betekening van dit vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 per dag indien [gedaagde 2] niet, niet tijdig of niet geheel aan de veroordeling voldoet, tot een maximum van € 300.000,00;

6.8.

veroordeelt [gedaagde 2] tot betaling van € 940,11 per maand vanaf 1 januari 2023 tot 3 mei 2024, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover, steeds vanaf de vervaldatum van de door de gemeente verzonden facturen;

6.9.

veroordeelt [gedaagde 2] in de proceskosten, aan de kant van de gemeente vastgesteld op € 1.723,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als volledige betaling uitblijft en het vonnis daarna wordt betekend, vermeerderd met € 92,00 plus de kosten van betekening, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW als de proces- en nakosten niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

In reconventie

In zaak 24-543

6.10.

wijst de vorderingen van [gedaagde 1] af;

6.11.

veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten, aan de kant van de gemeente vastgesteld op € 1.328,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW als de proces- en nakosten niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

In zaak 24-544

6.12.

wijst de vorderingen van Dorwal Beheer af;

6.13.

veroordeelt Dorwal Beheer in de proceskosten, aan de kant van de gemeente vastgesteld op € 1.328,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW als de proces- en nakosten niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

In zaak 24-545

6.14.

wijst de vorderingen van [gedaagde 2] af;

6.15.

veroordeelt [gedaagde 2] in de proceskosten, aan de kant van de gemeente vastgesteld op € 1.328,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW als de proces- en nakosten niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

In conventie en in reconventie

6.16.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.17.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten, mr. R.J.A.M. Cooijmans en mr. B. van Velzen, rechters, in aanwezigheid van mr. S. Lankhaar, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2025.

1861/106/1694/3194