Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 23/1904
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 maart 2024 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit [plaatsnaam] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam
(gemachtigde: mr. A. Atwaroe).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 3 februari 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) per 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 373.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Rotterdam voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de WOZ-waarde gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een nader stuk.
1.4.
Eiser heeft een nader stuk ingediend.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 9 februari 2024 op zitting behandeld. Aan de zitting hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. Namens de heffingsambtenaar is ook taxateur [naam] verschenen.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning, een tussenwoning uit het jaar 1919. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 108 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning per 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
Heeft de heffingsambtenaar een verplichting tot het toezenden van stukken geschonden?
4. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 40, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) en de artikelen 6:17 en 7:4, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). In bezwaar heeft eiser onder andere verzocht om de matrix en de grondstaffel. Door in beroep de bouwtekeningen niet over te leggen, heeft de heffingsambtenaar in strijd gehandeld met artikel 8:42 van de Awb. De heffingsambtenaar heeft ook geen iWOZ-kaarten toegestuurd.
5. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar geen verplichting tot het toezenden van stukken geschonden. De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank licht dat hieronder voor iedere door eiser ingeroepen bepaling toe.
5.1.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene over wie een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. [1] De heffingsambtenaar heeft in bezwaar een taxatieverslag aan de gemachtigde van eiser verstuurd. In dat taxatieverslag zijn de matrix en de grondstaffel opgenomen. Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar voor zover hij daartoe verplicht was een afschrift heeft verstrekt van alle gevraagde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning.
5.2.
Artikel 6:17 van de Awb bepaalt dat als iemand zich laat vertegenwoordigen, het orgaan dat bevoegd is op het bezwaar te beslissen, de op de zaak betrekking hebbende stukken in ieder geval ter beschikking stelt aan de gemachtigde. Deze bepaling schrijft niet voor welke stukken aan de gemachtigde ter beschikking moeten worden gesteld. [2] De heffingsambtenaar heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de gemachtigde ter beschikking gesteld, zodat van schending van artikel 6:17 van de Awb geen sprake is.
5.3.
Artikel 7:4, vierde lid, van de Awb bepaalt dat afschriften van op de zaak
betrekking hebbende stukken tegen een vergoeding kunnen worden verkregen door belanghebbenden. De heffingsambtenaar heeft de afschriften van de op de zaak betrekking hebbende stukken , zodat ook geen sprake is van schending van artikel 7:4, vierde lid, van de Awb.
5.4.
Op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb, zendt het bestuursorgaan de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de bestuursrechter. De heffingsambtenaar moet tegemoetkomen aan een verzoek van de belanghebbende tot overlegging van een bepaald stuk als deze voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat het stuk van enig belang kan zijn (geweest) voor de besluitvorming in de zaak. [3] In dit geval heeft eiser onvoldoende gemotiveerd gesteld dat de bouwtekeningen of de iWOZ-kaarten van enig belang kunnen zijn geweest voor de besluitvorming in deze zaak.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
6. Eiser betoogt dat de waarde van de woning ten hoogste € 315.000,- bedraagt. De indexering is niet inzichtelijk. De inhoud van de vergelijkingsobjecten is onjuist. De VLOK-factoren en de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten zijn niet onderbouwd. [adres 2] en [adres 3] hebben een betere ligging en zijn bovengemiddeld voor wat betreft onderhoud en kwaliteit. Ook het onderhoud en de kwaliteit van [adres 4] zijn bovengemiddeld. De heffingsambtenaar heeft geen rekening gehouden met [adres 5] .
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. [4] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. [5]
8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit het taxatierapport blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Op de zitting heeft de rechtbank vastgesteld dat de heffingsambtenaar de m²-prijzen van de vergelijkingsobjecten per abuis niet heeft gecorrigeerd naar de VLOK-factoren van de woning. De heffingsambtenaar heeft vervolgens een nieuwe berekening gemaakt op basis van de gegevens uit de matrix. Daarmee is hij tot de volgende gecorrigeerde m²-prijzen van de vergelijkingsobjecten gekomen: € 4.001,- voor [adres 6] , € 3.419,- voor [adres 7] en € 3.661,- voor [adres 5] . Dit leidt tot een gemiddelde m²-prijs van € 3.695,-. Het gemiddelde ligt boven de m²-prijs van de woning (€ 3.361,-). Ook wanneer rekening wordt gehouden met de VLOK-factoren van de woning en de vergelijkingsobjecten, is dus aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
9. Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De heffingsambtenaar heeft [adres 2] en [adres 3] en [adres 4] niet gebruikt in bezwaar en beroep. [adres 5] heeft de heffingsambtenaar wel betrokken bij de waardebepaling. Uit het dossier volgt dat de heffingsambtenaar het indexeringspercentage met een korte toelichting aan eiser heeft verzonden. Dat de heffingsambtenaar dat percentage niet nader heeft onderbouwd, doet geen afbreuk aan de conclusie dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, nu eiser het toegepaste indexeringspercentage niet gemotiveerd heeft betwist. De heffingsambtenaar maakt geen gebruik van de inhoud van de vergelijkingsobjecten, zodat een eventuele onjuistheid daarvan niet relevant is. De heffingsambtenaar was niet gehouden tot een onderbouwing van de VLOK-factoren en objectkenmerken, omdat eiser de juistheid daarvan niet (gemotiveerd) heeft betwist. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning hetzelfde blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van mr. A.J.S.Y. Verweij, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 12 maart 2024.
griffier
rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.