Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/28
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juli 2023 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit [plaats] , eiser,
gemachtigde: [naam gemachtigde] ,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nissewaard, verweerder,
gemachtigde: mr. I. Skaron,
en
de Staat der Nederlanden(minister van Justitie en Veiligheid; hierna: de Staat).
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van 25 februari 2021 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Hekelingen (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 354.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar van 24 november 2021 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 april 2023. De zaak is gevoegd behandeld me de zaken ROT 21/6401, ROT 21/6428, ROT 22/47 en ROT 22/52.
Partijen zijn verschenen, vertegenwoordigd door hun gemachtigden. Verder is namens verweerder [naam taxateur] , taxateur, verschenen.
Na de zitting zijn de zaken weer gesplitst.
Naar aanleiding van het verzoek van eiser ter zitting om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft de rechtbank de Staat mede als partij aangemerkt.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 310.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Daarnaast is in geschil of verweerder in bezwaar de stukken waar eiser om heeft verzocht, heeft verstrekt.
Verzoek om op de zaak betrekking hebbende stukken in bezwaar
2. Eiser heeft in bezwaar gevraagd om de op te zaak betrekking hebbende stukken aan hem te doen toekomen. Eiser heeft daarbij verzocht om over te leggen: de onderbouwing van de taxatie van het onderhavige object alsmede van de gehanteerde referentiepanden, de grondstaffels, liggingsfactor, onderbouwing van de indexering naar
waardepeildatum en de KOUDV-factoren.
Eiser voert aan dat verweerder niet al deze stukken aan hem heeft verstrekt, zodat in strijd is gehandeld met artikel 40, tweede lid van de Wet WOZ. Verweerder stelt dat hij de gevraagde stukken via “We transfer” naar eiser heeft toegezonden.
3. De rechtbank stelt vast dat de taxateur van verweerder op 17 september 2021 via “We transfer” 126 items naar de gemachtigde van eiser heeft gestuurd, met daarin onder meer de conceptuitspraken van 21 woningen. Volgens verweerder zaten daarbij ook de in bezwaar gevraagde gegevens van deze woningen, waaronder die van de onroerende zaak.
Op 20 september 2021 heeft (de gemachtigde van) eiser de items gedownload.
3.1
Eiser stelt in het beroepschrift in het algemeen dat verweerder niet is ingegaan op zijn verzoek om gegevens te verstrekken, zonder daarbij de zending per We transfer te noemen of in te gaan op wat hij dan wel en niet heeft ontvangen op 20 september 2021. Pas op de zitting heeft eiser gesteld voor de onroerende zaak de in bezwaar gevraagde gegevens niet te hebben ontvangen, maar welke precies heeft eiser ook ter zitting niet gezegd.
Op de hoorzitting in bezwaar van 6 oktober 2021 is hier ook over gesproken. Bij die gelegenheid heeft (de gemachtigde van) eiser aangegeven terug te zullen komen op de vraag of hij alle gevraagde stukken had ontvangen. Dit heeft hij echter niet gedaan.
De rechtbank gaat er dan vanuit dat eiser met de We transfer alle verzochte gegevens heeft ontvangen, hij heeft in bezwaar niet laten weten dat dit anders is en heeft ter zitting in beroep niet verklaard wat hij dan niet ontvangen heeft.
3.2
De slotsom is dat verweerder niet in strijd met artikel 40, tweede lid van de wet WOZ heeft gehandeld.
De waardebepaling
4. De onroerende zaak is een geschakelde twee-onder-een-kapwoning met aangebouwde stenen garage. Het woonoppervlak is 158 m². Het bouwjaar is 1988.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
6. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van WOZ-taxateur [naam taxateur] van 28 maart 2023 en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daar niet in.
7. In het taxatierapport wordt de waarde onderbouwd met de verkoopcijfers van [adres 2] in Hekelingen en [adres 3] en [adres 4]
in Spijkenisse. Daarnaast heeft verweerder gewezen op de verkopen van [adres 5] en [adres 6] in Hekelingen en [adres 7] in Spijkenisse.
8. De rechtbank stelt voorop dat de ligging van een woning veruit het belangrijkste waarde bepalende element is. Hoewel Hekelingen tegen Spijkenisse aanligt en daar eerder ook een wijk van is geweest (wat later weer is gewijzigd), verdient het naar het oordeel van de rechtbank de voorkeur om vergelijkingsobjecten uit Hekelingen bij de waardebepaling te gebruiken. Temeer nu verweerder in zijn taxatierapport over de woningen in Spijkenisse stelt: “
Deze woningen zijn weliswaar in de naastgelegen woonplaats Spijkenisse gelegen, het verschil in waarde is duidelijk zichtbaar. Zowel de grondwaarde als de prijs per m² ligt hoger als dat van onderhavige woning”.
Deze woningen zijn weliswaar in de naastgelegen woonplaats Spijkenisse gelegen, het verschil in waarde is duidelijk zichtbaar. Zowel de grondwaarde als de prijs per m² ligt hoger als dat van onderhavige woning”.
Dit zou anders liggen, als er in Hekelingen geen voldoende recente en ook overigens geschikte kooptransacties te vinden zouden zijn, maar dat is hier niet het geval. [adres 2] ligt in Hekelingen, net als de door verweerder genoemde [adres 5] en [adres 6] en ook het door eiser genoemde object [adres 8] .
Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de verkoopcijfers van woningen in Spijkenisse buiten beschouwing moeten blijven.
Het voorgaande betekent op zich nog niet dat verweerder niet in zijn bewijslast slaagt.
In het belastingrecht geldt de vrije bewijsleer, waarbij de rechtbank haar eigen waardering geeft van het door partijen aangedragen bewijs. Dat verweerder bepaalde objecten niet in de matrix heeft opgenomen betekent niet - anders dan eiser ter zitting stelde – dat ze niet zouden kunnen worden gebruikt. Een matrix is een hulp- en controlemiddel bij de waardevaststelling, maar uiteindelijk staat enkel de eindwaarde ter toetsing (zie bijvoorbeeld Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059).
Wel moet inzichtelijk zijn dat voldoende rekening is gehouden met verschillen tussen de onroerende zaak en een vergelijkingsobject.
9.1
Naar het oordeel van de rechtbank is [adres 2] een geschikt object om de waarde te onderbouwen. Anders dan eiser stelt heeft dit object geen betere ligging dan de onroerende zaak. Uit de door verweerder overgelegde foto’s blijkt dat het uitzicht vergelijkbaar is en misschien nog wel minder dan de onroerende zaak, omdat er voor [adres 2] een verzamelpunt is voor afvalcontainers. Verder ligt dit object – anders dan de onroerende zaak - 50 meter van een drukke weg.
Dit object is geïndexeerd naar de waardepeildatum voor € 395.000,- verkocht. Het heeft een beduidend kleiner woonoppervlak, een kleiner perceeloppervlak en dezelfde staat van onderhoud, kwaliteit enzovoorts. De prijs per m² van het woonoppervlak is met € 2.243,- een stuk hoger dan de prijs per m² van € 1.487,- van de onroerende zaak.
Gelet op dit verkoopcijfer zou de waarde niet te hoog zijn vastgesteld.
Een enkel verkoopcijfer is in dit geval, waar nog andere goed bruikbare verkopen beschikbaar zijn, echter onvoldoende voor de conclusie dat verweerder in zijn bewijslast slaagt.
9.2
Zo is ook [adres 8] zeer geschikt om de waarde te onderbouwen, vanwege de goede vergelijkbaarheid van de ligging, waarbij het ook hetzelfde bouwjaar heeft als de onroerende zaak. Dit object is in oktober 2019 voor € 290.000,- verkocht. Volgens eiser op 15 april 2020, maar de rechtbank gaat ervanuit dat dit het moment van het passeren van de akte bij de notaris is.
Van dit object zijn echter zowel het perceeloppervlak (48 m²) als het woonoppervlak (54 m²) aanzienlijk kleiner. De waarde van de onroerende zaak is € 64.000,- hoger vastgesteld dan de koopprijs van de [adres 8] , wat volgens verweerder gelet op het verschil in perceel- en woonoppervlak een reëele uitdrukking is van het verschil. Zonder nadere onderbouwing kan de rechtbank dit evenwel niet volgen.
9.3
Verder zijn [adres 5] en [adres 6] eveneens zeer geschikt om de waarde te onderbouwen, gelet op de ligging, vlakbij de onroerende zaak.
[adres 6] heeft 38 m² minder woonoppervlak en 34 m² perceeloppervlak en is op 30 maart 2019 voor € 280.000,- verkocht. Zonder nadere onderbouwing hoe rekening is gehouden met onder meer deze verschillen, kan de rechtbank verweerder niet volgen in zijn stelling dat de waarde gelet op dit verkoopcijfer niet te hoog is.
Hetzelfde geldt voor het verkoopcijfer van [adres 5] van 30 maart 2019 van € 296.500,-. Dit object heeft 46 m² minder woonoppervlak en 34 m² minder perceeloppervlak. Omdat een onderbouwing hoe rekening is gehouden met deze en mogelijke andere verschillen ontbreekt, is niet inzichtelijk dat uit dit verkoopcijfer volgt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld door verweerder.
9.4
De conclusie is dan dat verweerder niet in zijn bewijslast slaagt. Een enkel verkoopcijfer dat de waarde onderbouwt en drie verkoopcijfers die daarover ruimte laten voor twijfel zijn daartoe onvoldoende.
10. Omdat verweerder niet in zijn bewijslast is geslaagd, beoordeelt de rechtbank of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk maakt. Dat is niet het geval. Eiser stelt dat de waarde € 310.000,- moet zijn, maar onderbouwt dit niet
.Een enkele verwijzing naar het verkoopcijfer [adres 8] is onvoldoende.
.Een enkele verwijzing naar het verkoopcijfer [adres 8] is onvoldoende.
11. Nu geen van beide partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk maken, stelt de rechtbank deze op basis van de vier verkopen in Hekelingen, schattenderwijs vast op € 340.000,-.
12. Omdat het beroep reeds om het voorgaande gegrond is, behoeven de overige beroepsgronden van eiser geen bespreking meer.
Overschrijding redelijke termijn
13. Eiser heeft ter zitting verzocht om immateriële schadevergoeding, omdat de procedure onredelijk lang heeft geduurd.
14. Op grond van vaste rechtspraak, bijvoorbeeld de uitspraak van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, geldt dat de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn is gedaan indien zij niet binnen twee jaar nadat door verweerder het bezwaarschrift is ontvangen uitspraak doet. Daarbij mag de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar duren. Bijzondere omstandigheden om daarvan af te wijken zijn hier niet aan de orde.
15. In dit geval is het bezwaarschrift op 5 maart 2021 door verweerder ontvangen, terwijl deze uitspraak wordt gedaan op 19 juli 2023. De rechtbank constateert dat de redelijke termijn met ongeveer vier en een halve maand is overschreden.
Op grond van vaste rechtspraak van de Hoge Raad moet een schadevergoeding van € 500,- worden toegekend voor elke periode van zes maanden overschrijding van de redelijke termijn, waarbij het totaal van de termijnoverschrijding naar boven wordt afgerond. De rechtbank ziet aanleiding om af te wijken van dit vaste bedrag en overweegt daartoe als volgt.
16. Evenals de rechtbank Midden-Nederland in haar uitspraak van 21 december 2022 (ECLI:NL:RBMNE:2022:5547) is deze rechtbank, net als nog enkele andere rechtbanken [1] , van oordeel dat de bestuursrechter, binnen de ruimte die de rechtspraak van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens daarvoor biedt, moet differentiëren bij de toekenning van een schadevergoeding vanwege het overschrijden van de redelijke termijn. De huidige door de hoogste bestuursrechters toegepaste forfaitaire vergoeding van € 500,- per zes maanden acht de rechtbank te grofmazig, omdat dit uitgangspunt geen recht doet aan de grote verscheidenheid van zaken die door de bestuursrechter wordt behandeld en aan de daarmee samenhangende diversiteit van belangen die voor betrokkenen met die zaken gepaard gaan. Of een beslissing slechts eenmalig gevolgen voor iemand heeft of voor langere tijd (bijvoorbeeld bij een verblijfsvergunning) is daarbij een factor die kan meewegen. Een andere factor is het financiële belang dat in een zaak speelt. Het huidige forfaitaire bedrag van € 500,- per half jaar is ook te grofmazig in het licht van het mogelijke verschil tussen deze schadevergoeding enerzijds, tegenover een gering financieel belang anderzijds.
17. In deze zaak speelt enkel een financieel belang. Het gaat om een eenmalige belastingaanslag voor één kalenderjaar en een waardebepaling die slechts op een tijdvak van één jaar ziet. De ondervonden spanning en frustratie is daarmee anders, namelijk wezenlijk minder, dan bij bestuursrechtelijke procedures waar andere belangen op het spel staan, zoals procedures over een verblijfsvergunning, een vergunning tot verbouwing of een (terugvordering van een) uitkering. Bovendien is het financiële belang in deze zaak slechts gering. De WOZ-waarde van een onroerende zaak heeft invloed op de vaststelling van verschillende belastingen voor het jaar waarover de WOZ-waarde is vastgesteld, in ieder geval de onroerendezaakbelasting en vaak ook het eigenwoningforfait en de grondbelasting van het waterschap.
Eiser bepleit een waarde die € 44.000,- lager lag dan de vastgestelde waarde. Dat betekent, dat het hier hooguit gaat om een financieel belang van niet meer dan enkele tientallen euro’s.
18. Gelet op de hierboven beschreven aard en omvang van de procedure en de daarbij te verwachten spanning en frustratie bij eiser, is de rechtbank van oordeel dat een vergoeding voor immateriële schade van € 50,- per half jaar gerechtvaardigd is (vergelijk ook de uitspraak van deze rechtbank van 12 juli 2023, ECLI:NL:RBROT:2023:6163).
19. In deze zaak is de redelijke termijn met ruim vier maanden overschreden. Het bestreden besluit dateert van 24 november 2021. Van de overschrijding van afgerond vijf maanden is dan een periode van afgerond drie maanden aan de bezwaarfase toe te rekenen. De rest wordt toegerekend aan de beroepsfase.
Dit maakt dat verweerder 3/5 van € 50,- moet betalen (€ 30,-) en de Staat 2/5 (€ 20,-).
Conclusie
20. Omdat het beroep gegrond is, moet verweerder het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.
21. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.266,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 296,- met wegingsfactor 1; 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837,- ook met wegingsfactor 1).
Van andere kosten die voor vergoeding in aanmerking komen is niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 340.000,-;
- bepaalt dat verweerder de betreffende aanslag onroerende-zaakbelastingen in overeenstemming daarmee verlaagt;
- veroordeelt verweerder tot betaling van een schadevergoeding van € 30,- aan eiser;
- veroordeelt de Staat tot betaling van een schadevergoeding van € 20,- aan eiser;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 50,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.266,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.C.W. van der Feltz, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 19 juli 2023.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).