Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/899
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 november 2023 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: [naam gemachtigde 1] ),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Ridderkerk, verweerder,
(gemachtigde: [naam gemachtigde 2] ).
Inleiding
Met het besluit van 25 februari 2021 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Ridderkerk (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 236.000,-.
Met de uitspraak op bezwaar van 14 januari 2022 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 19 september 2023 op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van zijn gemachtigde, [persoon A] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Beoordeling door de rechtbank
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 206.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een twee-onder-een-kapwoning met een inhoud van 226 m³, gelegen op een perceel van 182 m², met twee dakkapellen, een garage en een overkapping. Het bouwjaar is 1920.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
3.1.
Eiser stelt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de verschillen tussen de KOUDV-factoren onderling zijn gecorrigeerd, zodat verweerder in strijd heeft gehandeld met artikel 40 Wet Pro WOZ. In het bezwaarschrift heeft eiser gevraagd om de KOUDV-factoren over te leggen. Ook wenst eiser bij afwijking van deze factoren inzicht in de gehanteerde correcties te ontvangen.
3.2.
Artikel 40, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) bepaalt dat een belanghebbende op zijn verzoek de gegevens ontvangt die ten grondslag liggen aan de vastgestelde WOZ-waarde. De rechtbank constateert dat in de bezwaarfase en in het bestreden besluit geen inzicht is gegeven in de gehanteerde correcties. Nu eiser een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van voornoemde gegevens en verweerder deze niet heeft toegezonden, heeft verweerder in strijd met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ gehandeld. [1] Het beroep is daarom gegrond en het bestreden besluit moet worden vernietigd. De rechtbank zal hieronder beoordelen of verweerder aannemelijk maakt dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld en of de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand kunnen blijven.
De WOZ-waarde
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een waardematrix (de matrix) over opgemaakt door [persoon B] . In de matrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2020 getaxeerd op € 245.000,- (de WOZ-waarde is op € 236.000,- vastgesteld). Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [straatnaam] 10 , 65 en 69 in Ridderkerk.
6.1.
Eiser voert aan dat het door verweerder in de uitspraak op bezwaar genoemde vergelijkingsobject [adres 2] niet bruikbaar is bij de waardering omdat deze woning niet op de vrije markt is aangeboden.
6.2.
De rechtbank constateert dat verweerder de WOZ-waarde in de beroepsfase niet langer onderbouwd met de verkooptransactie van [adres 2] . Deze grond van eiser behoeft daarom geen bespreking meer. De door verweerder in de matrix vermelde vergelijkingsobjecten acht de rechtbank verder bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals type, ligging, inhoud en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Alle objecten zijn twee-onder-een-kapwoningen in dezelfde straat. Daarnaast maakt verweerder voldoende inzichtelijk hoe met andere verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, zoals de inhoud, rekening is gehouden.
7.1.
Eiser heeft op de zitting gesteld dat verweerder ten onrechte de waarde niet heeft aangepast, nadat het voorzieningenniveau van de onroerende zaak in de beroepsfase van een ‘3’ (gemiddeld) naar een ‘2’ (matig) is gegaan. Deze verandering had tot uitdrukking moeten komen in een verlaging van de WOZ-waarde. Daarbij heeft verweerder altijd dezelfde vergelijkingsobjecten gehanteerd. Eiser heeft aangevoerd dat er ten onrechte in de bezwaarfase anders is geïndexeerd dan in de beroepsfase.
7.2.
Verweerder heeft ter zitting dit verschil in indexering verklaard door uit te leggen dat in de bezwaarfase is geïndexeerd vanaf de transportdatum, terwijl in de beroepsfase is gerekend vanaf de datum van de koopovereenkomst. Dit verklaart waarom in beroep voor dezelfde vergelijkingsobjecten andere bedragen worden gehanteerd.
7.3.
Uit jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat bij de WOZ-waardering in beginsel de datum van de desbetreffende koopovereenkomst maatgevend is. [3] De rechtbank kan verweerder dan ook volgen in zijn toelichting dat de verschillen in bedragen voortkomen uit het indexeren vanaf de datum van de koopovereenkomst in de beroepsfase. Verweerder komt in de matrix gerekend met de in beroep geïndexeerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, uit op een waarde van € 245.000,- (tegenover de beschikte WOZ-waarde van € 236.000,-). De rechtbank begrijpt dat het uitblijven van een verlaging van de WOZ-waarde terwijl het voorzieningenniveau is veranderd vragen oproept. De rechtbank kan de berekening van verweerder in de matrix echter volgen, waaruit blijkt dat de onroerende zaak gelet op de vergelijkingsobjecten getaxeerd kan worden op € 245.000,- waardoor de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder mag in elke fase van het geschil de waardering van de onroerende zaak opnieuw onderbouwen. In de beroepsfase heeft verweerder met succes de WOZ-waarde van de onroerende zaak onderbouwd, waardoor een verlaging van de waarde naar aanleiding van het veranderende voorzieningenniveau achterwege kon blijven.
8.1.
Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de onroerende zaak. De voorzieningen zijn meer dan vijftien jaar oud en het sanitair meer dan twintig jaar oud.
8.2.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met het voorzieningenniveau van de onroerende zaak. Verweerder heeft bij de KOUDV-factoren de voorzieningen van de onroerende zaak op een ‘2’ gewaardeerd. De vergelijkingsobjecten hebben een ‘3’ voor het voorzieningenniveau. Hierdoor wordt in beroep rekening gehouden met een correctie van vijf procent ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Eiser heeft niet onderbouwd waarom een ‘2’ voor deze onderdelen en de bijbehorende correcties onjuist of onvoldoende zouden zijn. Ook geven de door eiser overgelegde foto’s geen aanleiding om het voorzieningenniveau verder naar beneden bij te stellen. Aan de badkamer en de keuken zijn namelijk geen grote gebreken te zien.
9.1.
Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige onderhoudstoestand van de onroerende zaak. De woning is slecht geïsoleerd, heeft scheuren en beschadigingen en de CV is aan vervanging toe.
9.2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende rekening gehouden met het onderhoudsniveau van de onroerende zaak. Verweerder heeft bij de KOUDV-factoren het onderhoud van de onroerende zaak op een ‘3’ (gemiddeld) gewaardeerd. Eiser heeft onvoldoende onderbouwd waarom de factor voor onderhoud op ‘2’ (matig) zou moeten worden gesteld. Hoewel uit de door eiser overgelegde foto’s blijkt dat er een (kleine) scheur in (twee tegels van) de muur bij het toilet zit, overweegt de rechtbank dat dit niet zodanig is dat het onderhoudsniveau van de onroerende zaak als zeer slecht gekwalificeerd moet worden. De rechtbank weegt daarbij mee dat de overgelegde foto’s detailfoto’s zijn en geen overzicht geven van de algehele staat van de onroerende zaak
.De rechtbank acht het ook van belang dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbare twee-onder-een-kapwoningen uit de bouwperiode 1920-1939 betreffen, waardoor in verhouding met de vergelijkingsobjecten een matig onderhoudsniveau niet aannemelijk is.
.De rechtbank acht het ook van belang dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbare twee-onder-een-kapwoningen uit de bouwperiode 1920-1939 betreffen, waardoor in verhouding met de vergelijkingsobjecten een matig onderhoudsniveau niet aannemelijk is.
10.1.
Eiser stelt dat ook vergelijkingsobject [adres 3] een lagere WOZ-waarde onderbouwt, omdat de woning in een betere staat verkeert. Hierdoor zijn de KOUDV-factoren ondergewaardeerd. Ook vergelijkingsobject [adres 4] onderbouwt een lagere waarde, omdat verweerder ten onrechte het voorzieningenniveau niet op bovengemiddeld heeft vastgesteld.
10.2.
De rechtbank gaat voorbij aan de stellingen van eiser. De rechtbank merkt allereerst op dat verweerder in beroep de voorzieningen van [adres 4] op een ‘4’ heeft gewaardeerd. Ten aanzien van de staat van [adres 3] heeft eiser niet onderbouwd waarom (één van) de KOUDV-factoren op bovengemiddeld moet worden vastgesteld. In zijn algemeenheid geldt dat als een woning op een bepaald punt moderner is dan de onroerende zaak waarvan de WOZ-waarde in geschil is, dit nog niet maakt dat de KOUDV-factoren per definitie omhoog gaan. Pas als een woning op één van de KOUDV-factoren in wezenlijke mate afwijkt van het gemiddelde, gaat de score van die KOUDV-factor omhoog of omlaag. De rechtbank heeft onvoldoende aanknopingspunten om te oordelen dat (één van) de KOUDV-factoren van [adres 3] bovengemiddeld zijn, waardoor de rechtbank geen reden ziet om deze op een ‘4’ vast te stellen. De rechtbank ziet ook geen reden om het voorzieningenniveau van [adres 4] op een ‘5’, of één van de andere KOUDV-factoren hoger te waarderen. De foto’s van [adres 3] en 69 bijgevoegd in de IWOZ-kaarten die verweerder heeft overgelegd geven daartoe geen aanleiding.
11.1.
Eiser voert aan dat [adres 4] ook een lagere waarde onderbouwt omdat het vergelijkingsobject voor € 210.000,- is verkocht en beschikt over meer inhoud.
11.2.
De rechtbank overweegt dat uit het enkele verkoopcijfer van [adres 4] inderdaad een lagere waarde dan de vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak zou volgen. Een enkel verkoopcijfer is echter onvoldoende om een reëel beeld te krijgen van de markt. Dit zou anders kunnen zijn als het vergelijkingsobject, wat de vergelijkbaarheid met de onroerende zaak betreft, met kop en schouders boven de andere uitsteekt. Dit is hier niet het geval. Dat verweerder uitkomt op een hogere WOZ-waarde dan deze verkooptransactie, komt doordat verweerder gebruik maakt van een gemiddelde van drie vergelijkbare verkopen en vervolgens daarmee de WOZ-waarde opbouwt. Uit het lagere verkoopcijfer van [adres 4] volgt dus niet dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank komt dan ook niet toe aan bespreking van de door eiser voorgestelde waarde.
Redelijke termijn
13.1.
Op de zitting heeft eiser verzocht om een immateriële schadevergoeding in verband met de overschrijding van de redelijke termijn.
13.2.
Op basis van de richtlijnen van de Hoge Raad, zoals omschreven in zijn arrest van 19 februari 2016 [4] behoren geschillen binnen een redelijke termijn te worden berecht. Hierbij geldt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien zij niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen uitspraak doet, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
13.3.
Het bezwaarschrift van 3 maart 2021 is op 4 maart 2021 ontvangen door verweerder. Deze ontvangstdatum van bezwaar moet als uitgangspunt worden genomen bij het bepalen van de redelijke termijn. Op het moment van uitspraak zijn er sinds het bezwaar twee jaar en ruim acht maanden verstreken. De rechtbank constateert dat de redelijke termijn is overschreden.
14.1.
De rechtbank overweegt dat bij overschrijding van de redelijke termijn spanning en frustratie bij belanghebbende wordt verondersteld. Voor de bepaling van de hoogte van de toe te kennen vergoeding van immateriële schade is de mate waarin belanghebbende daadwerkelijk spanning en frustratie heeft ondervonden in beginsel niet van belang, behoudens bijzondere omstandigheden. [5]
14.2.
De rechtbank is van oordeel dat in deze zaak bijzondere omstandigheden spelen die aanleiding vormen om te twijfelen aan de aanwezigheid van spanning en frustratie bij eiser. In de algemene voorwaarden van de gemachtigde staat dat een schadevergoeding, die voortvloeit uit een handelen en/of nalaten van het bestuursorgaan dan wel de rechterlijke organisatie geheel toekomt aan [naam vastgoedbedrijf] . Eiser heeft dus zijn vordering voor een immateriële schadevergoeding vanwege overschrijding van de redelijke termijn bij voorbaat overgedragen.
14.3.
Nu vaststaat dat eiser bij voorbaat heeft afgezien van iedere vergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn, concludeert de rechtbank dat eiser persoonlijk geen spanning en frustratie ervaart, althans daarvoor niet hoeft te worden gecompenseerd. De rechtbank volstaat daarom met het oordeel dat de redelijke termijn is overschreden en dat er geen aanleiding is tot vergoeding van immateriële schade. De rechtbank wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding dan ook af.
Wegingsfactor proceskosten
15.1.
Verweerder heeft op de zitting aangevoerd dat in het geval de rechtbank tot een proceskostenveroordeling komt, de toekenning daarvan met de wegingsfactor 0,5 moet plaatsvinden omdat de gemachtigde van eiser vaak standaard stukken inbrengt in verschillende procedures.
15.2.
De rechtbank ziet geen aanleiding om ten aanzien van de proceskostenveroordeling de wegingsfactor 0,5 toe te passen. Volgens vaste jurisprudentie hanteert de rechtbank bij geschillen over de waardering van onroerende zaken in het kader van de Wet WOZ wegingsfactor 1. [6] Omdat in onderhavige zaak de vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak in geschil is, gaat de rechtbank bij de toekenning van de proceskosten uit van wegingsfactor 1.
Conclusie en gevolgen
16. Gelet op de overwegingen 3.1. en 3.2. is het beroep gegrond. Omdat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, kunnen de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven.
17. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
18. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. De rechtbank stelt op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht de proceskosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand daardoor vast op € 1.674,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837,- en wegingsfactor 1). Omdat de WOZ-beschikking in stand blijft, komen de kosten van de bezwaarfase niet voor vergoeding in aanmerking.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het griffierecht van € 50,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.674,-;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M.J. Adriaansen, rechter, in aanwezigheid van
mr. W.D.F. Oskam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 15 november 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.