ECLI:NL:RBROT:2020:9687

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 8423818 VZ VERZ 20-6052

uitspraak: 27 oktober 2020

beschikking van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

ARSENIUS B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

verzoekster ten aanzien van het voorwaardelijk verzoek ex artikel 7:230a BW,

verweerster ten aanzien van het zelfstandig (tegen)verzoek ex artikel 282 lid 4 Rv,

gemachtigde: mr. I. Reidsma, advocaat te Rotterdam,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE SCHIEDAM,

zetelende te Schiedam,

verweerster ten aanzien van het voorwaardelijk verzoek ex artikel 7:230a BW,

verzoekster ten aanzien van het zelfstandig (tegen)verzoek ex artikel 282 lid 4 Rv,

gemachtigde: mr. J.C.G. Franken, advocaat te Rotterdam.

Partijen worden hierna aangeduid als “Arsenius” en “de Gemeente”.

1..Het verloop van de procedure

1.1

Van de volgende processtukken is kennisgenomen:

het verzoekschrift, met bijlagen, ontvangen op 31 maart 2020;
de door Arsenius bij brief d.d. 5 juni 2020 overgelegde aanvullende bijlagen;
het verweerschrift, tevens houdende zelfstandig verzoek, met bijlage.

1.2

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 16 juni 2020. Namens Arsenius is verschenen de heer [naam 1] , indirect bestuurder, bijgestaan door mr. I. Reidsma als gemachtigde. Voorts is namens de Gemeente verschenen mevrouw [naam 2]

(hierna: [naam 2] ), projectjurist, tezamen met de gemachtigde mr. J.C.G. Franken. Partijen hebben ieder het eigen standpunt (nader) toegelicht. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden door de griffier.

1.3

De zaak is vervolgens voor mediation verwezen en enige tijd aangehouden, ten einde partijen in de gelegenheid te stellen om alsnog in der minne tot een oplossing te komen.

1.4

Partijen hebben de kantonrechter op 25 september 2020 per e-mail bericht dat de mediation is beëindigd, waarbij om het afgeven van een beschikking is verzocht.

1.5

De datum van de beschikking is vervolgens door de kantonrechter op heden bepaald.

2..De feiten

In deze procedure wordt uitgegaan van de volgende feiten:

2.1

In het uittreksel KvK d.d. 7 maart 2020 worden de bedrijfsactiviteiten van Arsenius omschreven als “SBI-code: 4120 - Algemene burgerlijke en utiliteitsbouw” en “SBI-code: [nummer] - Groothandel gespecialiseerd in overige bouwmaterialen”.

2.2

Tussen Arsenius als huurder en O&J Beheer B.V. (hierna: O&J Beheer) als verhuurder is op 27 januari 2015 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres 1] / [adres 2] (hierna: het gehuurde), ingaande per 1 februari 2015. O&J Beheer had de bedrijfsruimte op haar beurt in erfpacht verkregen van de Gemeente.

2.3

In de huurovereenkomst is – voor zover hierna van belang – opgenomen:

“
HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE

en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW

Het gehuurde, bestemming:

(…)

1.2

Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als

Bedrijfsruimte/Groothandel Bouwmaterialen

(…)

Duur, verlenging en opzegging:

3.1

Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur vanvijf (5)jaar, ingaande op1 februari 2015en lopende tot en met31 januari 2020.

3.2

Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode vanvijf (5)jaar, derhalve tot en met 31 januari 2025.

Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens vijf (5) jaar.

3.3

Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminstetwaalf (12)maanden.

(…)

Bijzondere bepalingen:

8. Noodzakelijk onderhoud:

(…)

Huurder zal zorgdragen voor:

de elektrische installatie vanaf de meterkast (verlichting, stroomgroepen, schakelmateriaal, etc.)
de sanitaire installatie vanaf de meter (wc, keuken, brandhaspels, etc.)
het repareren van de betonnen vloer (kleine en grote reparaties)
het plaatsen van een nieuwe entree aan de zijde van de Strickledeweg
het verplaatsen van de bestaande overhead deur.

Overige

(…)

-
Verhuurder verleent huurder het recht van koop van het gehuurde, dit in verband met de investeringen die door de huurder gemaakt zijn, of zullen worden uitgevoerd.”

2.4

Op 17 mei 2015 heeft de Gemeente de erfpachtovereenkomst met O&J Beheer opgezegd.

2.5

In december 2015 heeft de Gemeente zich bij Arsenius gemeld als nieuwe eigenaar en verhuurder van het gehuurde. Verzocht is daarbij door de Gemeente om de huur per

1 januari 2016 aan de Gemeente te betalen.

2.6

Daarop heeft Arsenius, mede in verband met de reeds door haar gedane investeringen alsmede de door haar nog te verrichten investeringen in het gehuurde, bij de Gemeente geïnformeerd of de overname door de Gemeente gevolgen voor haar had.

2.7

Nadat door de Gemeente, in een op 25 februari 2016 tussen partijen gehouden bespreking, is kenbaar gemaakt dat er geen sloop- of verkoopplannen bestonden met betrekking tot het gehuurde, heeft Arsenius een cv-installatie voor in het gehuurde aangeschaft.

2.8

Arsenius is er nadien bekend mee geworden dat de Gemeente bezig was met de herontwikkeling van het bedrijventerrein Spaanse Polder waarin het gehuurde is gelegen. Arsenius heeft daarop naar de Gemeente toe de wens uitgesproken om het gehuurde te kopen, in erfpacht te verkrijgen of om een grotere ontwikkeling (door middel van het betrekken van naastgelegen percelen) te realiseren.

2.9

In een door de Gemeente opgemaakt gespreksverslag van een tussen partijen op

11 oktober 2018 gehouden bespreking is – voor zover hierna van belang – opgenomen:

“
Op 11 oktober 2018 heeft op initiatief van de heer [naam 1] een gesprek plaatsgevonden over de toekomstplannen van de gemeente met betrekking tot het pand [adres 2] - [adres 1] .

(…)

Mevrouw [naam 3] licht het project A20 zone alsmede de samenwerking met de gemeente Rotterdam toe.

(…)

Gekeken wordt of een bedrijf op de huidige locatie op het bedrijventerrein past. Indien dit niet het geval is wordt zo veel mogelijk in gezamenlijkheid naar oplossingen gezocht.

(…)

De heer [naam 1] schetst kort de historie van het bedrijf. Aan de Schuttevaerweg in Rotterdam is het magazijn van het bedrijf gevestigd. Het magazijn is te klein. De locatie in Schiedam is de verkooplocatie. Arsenius heeft vanaf het begin het volledige pand, dus beide delen (bedrijfsruimte 1 en 2), in gebruik, van de ene hoek ( [adres 2] ) tot aan de andere hoek ( [adres 1] ). Heeft behoefte aan meer ruimte. Wil de winkel en het magazijn bij elkaar hebben en heeft in dit kader behoefte aan het hele blok, [adres 3] .. Wil op de huidige locatie parkeren realiseren en op het eerste gedeelte van de loods hoogbouw.

Mevrouw [naam 3] geeft aan dat er meerdere gegadigden zijn voor de kavels waarvoor de heer [naam 1] interesse toont en dat er reeds gesprekken worden gevoerd. Zij merkt hierbij op dat de kans klein is dat de heer [naam 1] alle kavels die hij nodig meent te hebben ook kan krijgen. Geeft aan dat het de heer [naam 1] vrij staat om een plan in te dienen.

(…)

Voorts geeft mevrouw [naam 2] aan dat vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst geen huur is betaald voor het tweede gedeelte. Terwijl het tweede gedeelte wel vanaf het begin in gebruik is. Aangezien de vordering niet is verjaard zal de gemeente alsnog een factuur voor het tweede gedeelte alsmede de verhoging van de huur vanwege de indexering toesturen. De heer [naam 1] geeft aan niet exact op de hoogte te zijn van de bepalingen in de huurovereenkomst. Hij verzoekt om een afschrift van de huurovereenkomst. mevrouw [naam 2] zegt toe om een afschrift te mailen.

Gelet op de plannen die de gemeente met het bedrijventerrein heeft zal de huurovereenkomst tegen het einde van dit jaar worden opgezegd. De heer [naam 1] heeft vervolgens 1 jaar om een andere locatie te zoeken.”

2.1

Naar aanleiding van de bespreking d.d. 11 oktober 2018 heeft [naam 2] een kopie van de huurovereenkomst aan Arsenius doen toekomen. Bij artikel 3.1 van de huurovereenkomst is door haar een handgeschreven notitie toegevoegd, die luidt “
verlenging van rechtswege met 5 jaar art 7:292 BW”.

2.11

In reactie op de nadien door Arsenius ingediende plannen heeft de Gemeente kenbaar gemaakt dat deze niet passen binnen de plannen voor de herontwikkeling van het gebied.

2.12

Naar aanleiding van een door Arsenius verzonden e-mail d.d. 26 juni 2019, waarin zij de Gemeente wijst op de in de huurovereenkomst opgenomen koopoptie, heeft de Gemeente zich op het standpunt gesteld dat zij niet gebonden is aan de koopoptie.

2.13

Bij brief d.d. 8 januari 2019 heeft de Gemeente de huurovereenkomst met Arsenius opgezegd alsmede de ontruiming aangezegd tegen 31 januari 2020. In de opzeggingsbrief staat voorts vermeld: “
Ons is overigens gebleken dat u vanuit het pand aan particulieren goederen verkoopt. Voor de goede orde merken wij op dat het voeren van detailhandel vanuit de hierboven genoemde ruimten in strijd is met het bestemmingsplan.”

2.14

Op 30 augustus 2019 heeft Arsenius een kavel gekocht aan de [adres 4] ten einde daarop (uiteindelijk) een nieuwe bedrijfsruimte ten behoeve van Arsenius te realiseren. Het op de kavel reeds aanwezige opstal is wegens ongeschiktheid daarvan in november 2019 door Arsenius gesloopt. Daarna is met de plannen voor de nieuw te realiseren bedrijfsruimte gestart.

3..De stellingen van partijen met betrekking tot het voorwaardelijk verzoek ex

artikel 7:230a BW van Arsenius

Het verzoek

3.1

Arsenius verzoekt de kantonrechter voorwaardelijk:

I. om de termijn waarbinnen ontruiming van het gehuurde dient plaats te vinden, te verlengen tot één jaar na het eindigen van de huurovereenkomst, derhalve tot en met 1 februari 2021, althans tot een andere datum die de kantonrechter in goede justitie oordelend zal vermenen te behoren, onder de voorwaarde dat er in een procedure met een niet extra judicieel karakter wordt beslist dat er sprake is van een in alle opzichten rechtsgeldige en effect sorterende huuropzegging;

II. de Gemeente te veroordelen in de kosten van de procedure aan de zijde van Arsenius, waaronder begrepen de noodzakelijke verschotten van Arsenius en het salaris van de gemachtigde van Arsenius.

3.2

Aan het verzoek heeft Arsenius – samengevat weergegeven en voor zover hierna van belang – het volgende ten grondslag gelegd.

3.3

Arsenius zal in een bodemprocedure een verklaring voor recht vorderen, inhoudende dat de huurovereenkomst door de Gemeente niet rechtsgeldig is opgezegd. Arsenius verzoekt in de onderhavige procedure voorwaardelijk, te weten in het geval dat in die bodemprocedure zal worden beslist dat er wel sprake is geweest van een rechtsgeldige huuropzegging door de Gemeente, om de termijn waarbinnen zij het gehuurde moet ontruimen op grond van artikel 7:230a BW te verlengen tot 1 februari 2021. Arsenius heeft zwaarwegende belangen om nog niet het gehuurde te ontruimen. Deze belangen wegen zwaarder dan de belangen van de Gemeente bij opzegging.

3.4

Ten aanzien van deze zwaarwegende belangen stelt Arsenius dat zij een goedlopende onderneming is met 20 werknemers in loondienst en 3 stagiaires die, evenals de beide bestuurders van Arsenius, voor hun levensonderhoud en of opleiding afhankelijk zijn van Arsenius. In het geval Arsenius op dit moment moet ontruimen, terwijl haar nieuw te realiseren bedrijfsruimte gelegen aan de [adres 4] nog niet gereed is, dan heeft dit tot gevolg dat Arsenius haar deuren moet sluiten en failliet zou gaan. Dit zou betekenen dat 25 personen zonder inkomen zouden komen te zitten. Arsenius heeft dan ook een groot belang bij verlenging van de ontruimingstermijn zodat zij over 1,5 tot 2 jaar kan verhuizen naar nieuwe bedrijfsruimte. Daarnaast maakt ook de omstandigheid dat Arsenius fors heeft geïnvesteerd in het gehuurde, dat zij er belang bij heeft om pas te hoeven verhuizen op het moment dat zij andere vervangende bedrijfsruimte tot haar beschikking heeft. Arsenius wijst er daarbij op dat zij zich ten volste heeft ingespannen om tijdig haar huisvestingsprobleem op te lossen. Het door Arsenius aangekochte kavel aan de [adres 4] bleek echter helaas onvoldoende geschikt, waardoor er eerst gesloopt moest worden en een nieuwe bedrijfsruimte moet worden gebouwd. Arsenius verwacht daarnaast zeker 2 maanden de tijd nodig te hebben om haar goederen te verhuizen naar haar nieuwe locatie.

3.5

Arsenius is op grond van een drietal redenen van mening dat de huurovereenkomst door de Gemeente niet rechtsgeldig is opgezegd. In de eerste plaats brengt Arsenius daartoe naar voren dat de huurovereenkomst wordt beheerst door het regime van artikel 7:290 e.v. BW zodat aan haar de daarbij behorende huurbescherming toekomt. In de tweede plaats is Arsenius van mening dat de opzegging van de huurovereenkomst ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dan wel niet rechtsgeldig is doordat de Gemeente handelt in strijd met de geldende algemene beginselen van behoorlijk bestuur. In de laatste plaats wijst Arsenius erop dat partijen reeds waren overeengekomen dat Arsenius tot 1 februari 2022 gebruik mocht blijven maken van het gehuurde, van welke afspraak Arsenius in de bodemprocedure ook (subsidiair) om nakoming zal verzoeken.

Het verweer

3.6

De gemeente heeft geen bezwaar tegen de door Arsenius gevraagde verlenging van de ontruimingstermijn als zodanig.

4. De stellingen van partijen met betrekking tot het zelfstandig (tegen)verzoek ex artikel 282 lid 4 Rv van de Gemeente

Het verzoek

4.1

Zowel op grond van de huurovereenkomst als op grond van de feitelijke situatie heeft te gelden dat het gehuurde niet kan worden gekwalificeerd als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Anders dan Arsenius wenst de Gemeente over de kwalificatievraag wel en louter met dat doel een oordeel te verkrijgen in de onderhavige procedure, hetgeen reden is dat zij op de voet van artikel 282 Rv een zelfstandig verzoek doet, inhoudende een onvoorwaardelijke beslissing ex artikel 7:230a BW.

4.2

De Gemeente is van mening dat beantwoording van de kwalificatievraag in de onderhavige procedure wel noodzakelijk is. De beantwoording van deze vraag kan door een verhuurder bij tegenverzoek worden voorgelegd. In dat kader wordt, onder verwijzing naar een uitspraak van het Hof den Haag 27 oktober 2015 (ECLI:GHDHA:2015:2889), naar voren gebracht dat met het tegenverzoek niet zelf om een verlenging wordt verzocht, maar uitsluitend om de onvoorwaardelijkheid van de door Arsenius verzochte verlengingsbeslissing, terwijl de door Arsenius aan haar verzoek gestelde voorwaarde ook niet zag op het wel of niet verlengd worden zelf, maar op de mogelijke omstandigheid dat een bepaalde beslissing over het toepasselijke huurregime zal worden genomen. Dit laatste is niet voorbehouden aan initiatief van de huurder. Volgens vaste jurisprudentie geldt daarnaast dat deze kwalificatievoorvraag niet alleen bij dagvaarding maar ook in een verzoekschriftprocedure ex artikel 7:230a BW aan de orde kan worden gesteld en is het doen van dit tegenverzoek door de verhuurder niet in strijd met de ratio van artikel 7:230a BW. Volgens de grondslag van artikel 282 lid 4 Rv moet het tegenverzoek slechts ‘betrekking’ hebben op het ‘onderwerp’ van het oorspronkelijke verzoek, hetgeen hier onmiskenbaar het geval is. In het geval Arsenius ten aanzien van het voorgaande een andersluidend standpunt inneemt, dan dient in aanmerking te worden genomen dat de wijze waarop Arsenius het verzoek heeft geformuleerd een oneigenlijk gebruik van het procesrecht oplevert.

4.3

Ten aanzien van de kwalificatievraag geldt dat bij een gemengde overeenkomst ex artikel 6:215 BW dient te worden gekeken naar wat overheerst op het moment dat het geschil ontstaat. De Gemeente stelt zich op het standpunt dat artikel 7:230a BW op de onderhavige situatie van toepassing is. Arsenius voert geen activiteiten uit in de zin van artikel 7:290 BW. Arsenius is een groothandel in bouwmaterialen. Uit de door Arsenius overgelegde bijlagen 1 en 38, zijnde het uittreksel KvK, alsmede een afdruk van een pagina van haar website, blijkt dat ook Arsenius zelf haar activiteit zo omschrijft. Niet doorslaggevend is voor de kwalificatie dat Arsenius (vrijelijk) voor publiek toegankelijk is. Wel doorslaggevend is, los van (de bestemming in) de 230a-huurovereenkomst, dat Arsenius zelf ook stelt dat zij met name aan bedrijven levert en “sporadisch” aan particulieren. Ingevolge het huidige en in het ontwerp bestemmingsplan is detailhandel alleen als ‘ondergeschikte’ activiteit toegestaan. Hoewel juist is dat een ‘grootwinkelbedrijf’ als 290-bedrijfsruimte moet worden aangemerkt, waarbij gedacht kan worden aan supermarktketens die aan particuliere consumenten leveren, geldt dat een groothandel geen grootwinkelbedrijf is omdat een groothandel niet (in hoofdzaak) bedoeld is voor particulieren. Uit het voorgaande volgt dat door Arsenius voornamelijk niet aan particulieren geleverd wordt, hetgeen ook steun vindt in de omstandigheid dat de prijzen door Arsenius exclusief btw worden vermeld alsmede dat de algemene voorwaarden van Arsenius in hoofdzaak zijn gericht op personen die handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf. De door [naam 2] op de huurovereenkomst bij artikel 3.1 gemaakte aantekening heeft zij in een blind moment opgeschreven aangezien zij twee keer de termijn van vijf jaar zag staan. Het betrof slechts een gedachtenspinsel en niet meer dan dat.

4.4

Ten aanzien van de koopoptie merkt de Gemeente nog op dat deze niet op de Gemeente als opvolgend huurder is overgegaan. Voor de koopoptie is immers geen tegenprestatie overeengekomen.

Het verweer

4.5

Arsenius stelt zich op het standpunt dat het tegenverzoek van de Gemeente dient te worden afgewezen, nu het belang bij het tegenverzoek in de onderhavige kwestie ontbreekt.

De Gemeente heeft geen bezwaar tegen het voorwaardelijk verzoek van Arsenius tot verlenging van de ontruimingstermijn, zodat niet beslist hoeft te worden over de kwalificatievraag (Hof Arnhem 5 juli 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BR2540).

De Gemeente kan niet iets verzoeken dat zij normaliter in een verzoek niet kan vragen. De vereiste connexiteit van artikel 282 Rv ontbreekt. Aan de kwalificatievraag wordt dan ook niet toegekomen.

4.6

In het geval anders wordt geoordeeld, dan geldt volgens Arsenius bovendien dat de huurovereenkomst wordt beheerst door artikel 7:290 e.v. BW. Er is sprake van een gebouwde onroerende zaak. In het gehuurde worden bouwmaterialen ter verkoop uitgestald, verkocht en van hieruit afgeleverd aan met name bedrijven maar ook aan (kleine) zelfstandigen en aan particulieren. Dat dit laatste in mindere mate is, is niet relevant
(HR 4 oktober 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2163 en Hof Den Bosch 21 november 2017:ECLI:NL:GHSHE:2017:5099). Het gehuurde is gedurende openingstijden vrijelijk voor publiek toegankelijk die aan de kassa hun goederen kunnen kopen. Dat sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW vindt ook steun in de opzeggingsbrief
d.d. 8 januari 2019 van de Gemeente waarin zij Arsenius bericht dat haar is gebleken dat er vanuit het pand verkoop aan particulieren plaatsvindt. Ook door de Gemeente is de huurovereenkomst gekwalificeerd als een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:290 e.v. BW, hetgeen volgt uit de handgeschreven notitie op de kopie van de huurovereenkomst die [naam 2] aan Arsenius op haar verzoek heeft doen toekomen. Bovendien volgt uit de wetsgeschiedenis dat artikel 7:290 e.v. BW ook van toepassing is op een groothandel. Een groothandel kan ook aan particulieren verkopen. Uit vaste rechtspraak volgt daarnaast dat bijvoorbeeld de Gamma en Praxis ook als 290-bedrijfsruimte zijn aan te merken.

Artikel 6:215 BW is hier niet aan de orde nu in het onderhavige geval geen sprake is van twee verschillende bedrijfsactiviteiten. Wel van belang is het antwoord op de vraag of sprake is van een voor publiek toegankelijk lokaal waar rechtstreekse levering van roerende zaken plaatsvindt alsmede hoeveel er aan particulieren wordt verkocht.

5..De beoordeling

5.1

Arsenius heeft een voorwaardelijk verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn ex artikel 7:230a BW ingediend. In artikel 7:230a lid 1 BW is bepaald dat in het geval de huur betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan en die zaak of dat gedeelte noch woonruimte, noch bedrijfsruimte in de zin van Titel 4 van boek 7 is, de huurder na het einde van de huurovereenkomst de rechter kan verzoeken de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden, te verlengen. Het verzoek moet worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd. In lid 4 is voorts opgenomen dat het verzoek slechts wordt toegewezen indien de belangen van de huurder en van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Het verzoek wordt niettemin afgewezen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem wegens onbehoorlijk gebruik van het verhuurde, wegens ernstige overlast, de medegebruikers dan wel hemzelf aangedaan, of wegens wanbetaling niet gevergd kan worden dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan behoudt.

5.2

Het verzoek van Arsenius is binnengekomen op 31 maart 2020 en de ontruiming is aangezegd tegen 31 januari 2020. Het verzoek is derhalve tijdig ingediend en kan inhoudelijk worden beoordeeld.

5.3

Arsenius heeft een voorwaardelijk verzoek gedaan. Ten aanzien van een dergelijk voorwaardelijk verzoek heeft in beginsel het volgende te gelden.

In geval een verzoek tot verlenging wordt gedaan onder de voorwaarde dat de voorvragen (of sprake is van 230a-bedrijfsruimte en of rechtsgeldig is opgezegd) in bevestigende zin worden beantwoord in een andere procedure, is de beantwoording daarvan in de verlengingsprocedure ex artikel 7:230a lid 1 BW niet noodzakelijk. In dat verband is uitgangspunt dat de rechter aan wie een dergelijk voorwaardelijk verzoek wordt voorgelegd, het voorwaardelijk karakter daarvan dient te respecteren en hij niet uit eigener beweging tot een onvoorwaardelijke toewijzing daarvan kan komen, nu hij daarmee iets anders zou toewijzen dan is verzocht.

5.4

Anders dan in de door Arsenius aangehaalde uitspraak van het Hof Arnhem 5 juli 2011 (ECLI:NL:GHARN:2011:BR2540), is in het onderhavige geval echter door de Gemeente bij verweerschrift een tegenverzoek gedaan, inhoudende om niet voorwaardelijk maar onvoorwaardelijk te beslissen. Op grond van artikel 282 lid 4 Rv mag een verweerschrift een zelfstandig verzoek bevatten, mits dit betrekking heeft op het onderwerp van het oorspronkelijke verzoek. Dit laatste is naar het oordeel van de kantonrechter het geval, nu het tegenverzoek louter ziet op de voorwaardelijk- of onvoorwaardelijkheid van het(zelfde) oorspronkelijke verzoek. Het tegenverzoek staat dus niet los van het verzoek en betreft niet een ander onderwerp. Dat om op het tegenverzoek te kunnen beslissen ook een oordeel moet worden gegeven over de voorvraag naar de kwalificatie van de huurovereenkomst, waarop zonder tegenverzoek niet beslist had hoeven worden, betekent niet dat het tegenverzoek de voor artikel 282 Rv vereiste samenhang met het verzoek van de huurder mist.

De bepaling van artikel 7:230a BW dat alleen huurder – niet de verhuurder – om verlenging van de ontruimingstermijn mag verzoeken, staat niet aan het tegenverzoek van de Gemeente ex artikel 282 Rv in de weg. Met het tegenverzoek heeft de Gemeente immers niet zelf om een verlenging verzocht. Zij heeft uitsluitend verzocht om onvoorwaardelijkheid ten aanzien van het toepasselijke huurregime (de kwalificatievraag) in het kader van de reeds door Arsenius verzochte verlengingsbeslissing, terwijl de door de Arsenius aan haar verzoek gestelde voorwaarde ook niet zag op het wel of niet verlengd worden zélf, maar op de mogelijke omstandigheid dat een bepaalde beslissing over het toepasselijke huurregime zal worden genomen. Dit laatste is niet voorbehouden aan initiatief van de huurder. Bovendien is het vaste jurisprudentie dat deze kwalificatievraag niet alleen bij dagvaarding aan de rechter kan worden voorgelegd, maar ook in een verzoekschriftprocedure ex artikel 7:230a BW aan de orde kan worden gesteld en is het doen van dit tegenverzoek door de verhuurder ook niet in strijd met de ratio van artikel 7:230a BW (Hof Den Haag 27 oktober 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:2889).

5.5

Voorgaande leidt dan ook tot het oordeel dat het tegenverzoek van de Gemeente toewijsbaar is, hetgeen tot gevolg heeft dat in het kader van het nu onvoorwaardelijke verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn ex artikel 7:230a BW eveneens de voorvragen, waaronder de kwalificatievraag, beoordeeld dienen te worden.

5.6

Voorwaarden voor ontvankelijkheid van een verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn als bedoeld in artikel 7:230a lid 1 BW zijn dat het verzoek wordt gedaan door (i) een huurder van (kort gezegd) (ii) 230a-ruimte (iii) na het einde van de huurovereenkomst en (iv) nadat hem rechtsgeldig ontruiming is aangezegd.

Het verlengingsverzoek wordt vervolgens alleen toegewezen als de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder.

5.7

De Gemeente heeft kenbaar gemaakt tegen de verlenging van de ontruimingstermijn als zodanig geen bezwaren te hebben en heeft met betrekking tot de voorvragen, met uitzondering van het hierna te behandelen toepasselijke huurregime, geen verweer gevoerd. Tussen partijen is dan ook enkel in geschil het antwoord op de (voor)vraag, inhoudende hoe het gehuurde dient te worden gekwalificeerd. Daarbij heeft Arsenius zich enerzijds op het standpunt gesteld dat in het onderhavige geval sprake is van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW en de Gemeente anderzijds dat sprake is van een ‘overig’ gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW.

5.8

Van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW is sprake in het geval van een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens de huurovereenkomst bestemd is voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in lid 2 van dat artikel. Door Arsenius is gesteld, althans zo begrijpt de kantonrechter, dat het gehuurde kan worden geschaard onder artikel 7:290 lid 2 sub a BW. Hierin is bepaald dat onder bedrijfsruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is. Bepalend is wat partijen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst, mede gelet op de aard en de inrichting van het gehuurde, voor ogen stond en op welke wijze zij hieraan uitvoering hebben gegeven.

5.9

De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. De inhoud van de contractsverhouding moet worden bepaald aan de hand van de Haviltex-norm: het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

5.1

Op de huurovereenkomst staat vermeld “HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW”. Daarnaast maken ingevolge artikel 2.1 van de huurovereenkomst de “ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” van de huurovereenkomst deel uit. Het gehuurde mag op grond van artikel 1.2 van de huurovereenkomst door de huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als “Bedrijfsruimte/Groothandel Bouwmaterialen”. Daarbij is het de huurder op grond van artikel 1.3 van de huurovereenkomst niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven. Niet in geschil is voorts tussen partijen, althans zo begrijpt de kantonrechter, dat de door [naam 2] op de huurovereenkomst geschreven notitie niet bij het sluiten van de huurovereenkomst maar pas later daarop is geplaatst. De Van Dale definieert het woord “groothandel” als “bedrijf dat in het groot handelt, dat aan detailhandel levert”. Het gehuurde zou, gelet op de in artikel 7:290 lid 2 sub a BW opgenomen opsomming, enkel in aanmerking kunnen komen om onder “kleinhandelsbedrijf” te worden geschaard. Bij een kleinhandelsbedrijf gaat het om detailhandel, te weten rechtstreekse levering aan de consument. Dit komt echter niet overeen met de taalkundige uitleg van de bestemming zoals deze in de onderhavige huurovereenkomst is opgenomen. Bij aanvang van de huurovereenkomst bestond het gehuurde, zo is door Arsenius gesteld en door de Gemeente niet weersproken, uit een grote loods waar door O&J Beheer een wand in was geplaatst. Uit zowel de bewoordingen van de huurovereenkomst alsmede de inrichting van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst volgt naar het oordeel van de kantonrecht niet dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst hebben beoogd om het gehuurde een bestemming te geven zoals genoemd in artikel 7:290 lid 2 sub a BW.

5.11

Ook op grond van de wijze waarop nadien door partijen uitvoering is gegeven aan de huurovereenkomst, kan naar het oordeel van de kantonrechter niet worden geconcludeerd dat sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Arsenius heeft, onder overleggen van foto’s, gesteld dat zij direct na aanvang van de huur een balie in het gehuurde heeft geplaatst en dat sprake is van een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken. De juistheid daarvan volgt naar het oordeel van de kantonrechter voldoende uit de overgelegde foto’s en wordt door de Gemeente als zodanig ook niet betwist. Weliswaar staat met het voorgaande voldoende vaststaat dat in het onderhavige geval sprake is van een gebouwde onroerende zaak alsook dat in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken aanwezig is, doch hiermee staat nog niet vast dat er sprake is van een bestemming zoals omschreven in artikel 7:290 lid 2 sub a BW, meer in het bijzonder dat sprake is van een kleinhandelsbedrijf. Arsenius omschrijft haar eigen bedrijfsactiviteit in zowel het uittreksel KvK, als op haar eigen website, alsook in haar e-mail d.d. 25 oktober 2018 als groothandel. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat dit de hoofdactiviteit van Arsenius is. Deze activiteit komt overeen met de in de huurovereenkomst aan het gehuurde gegeven bestemming. Voldoende is komen vast te staan dat Arsenius gedurende de huurovereenkomst ook aan particulieren is gaan leveren. Voorgaande is door Arsenius immers gesteld en volgt daarnaast ook uit de constatering van de Gemeente zoals in haar opzeggingsbrief d.d. 8 januari 2019 vermeld. De enkele omstandigheid, inhoudende dat Arsenius gedurende de huurovereenkomst ook (in mindere mate) aan particulieren is gaan leveren maakt nog niet dat sprake is geworden van een kleinhandelsbedrijf en evenmin

dat dit (uitdrukkelijk of stilzwijgend) heeft geleid tot een wijziging van de in de huurovereenkomst vervatte gebruiksbestemming. In dat verband wordt erop gewezen dat de Gemeente ter mondelinge behandeling heeft erkend dat het bestemmingsplan een percentage van 10% levering aan particulieren toe staat. Gesteld noch gebleken is dat het percentage leveringen van Arsenius aan particulieren dit percentage (ver) overschrijdt. Evenmin staat vast dat de Gemeente op enig moment met een bestemmingswijziging heeft ingestemd. Blijkens artikel 1.3 van de huurovereenkomst is het de huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven. Die toestemming ontbreekt hier. Dat de Gemeente stilzwijgend met een bestemmingswijziging heeft ingestemd is evenmin komen vast te staan. In dat verband wordt nog gewezen op de opzeggingsbrief d.d. 8 januari 2019 van de Gemeente waarin zij Arsenius er expliciet op wijst dat detailhandel vanuit het gehuurde in strijd is met het bestemmingsplan. Hoewel juist is dat uit de wetsgeschiedenis volgt dat ook een grootwinkelbedrijf onder artikel 7:290 lid 2 BW kan vallen, geldt dit alleen voor zover de detailhandel wordt uitgeoefend.

5.12

Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW maar van een ‘overig’ gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW. Nu de Gemeente geen bezwaren heeft geuit tegen de door Arsenius voorwaardelijk verzochte verlenging van de ontruimingstermijn, ligt dit verzoek dan ook voor toewijzing gereed. Het tegenverzoek van de Gemeente zal, bij gebreke van een meer specifiek probandum, worden toegewezen zoals in het dictum vermeld.

5.13

Nu partijen moeten worden geacht over en weer in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.

6..De beslissing

De kantonrechter:

ten aanzien van het voorwaardelijk verzoek ex artikel 7:230a BW van Arsenius en het zelfstandig (tegen)verzoek ex artikel 282 lid 4 Rv van de Gemeente:

verlengt de termijn waarbinnen de ontruiming van het gehuurde moet plaats vinden na het eindigen van de huurovereenkomst tot 1 februari 2021, onder de voorwaarde dat in een procedure met een niet extrajudicieel karakter wordt beslist dat sprake is van een rechtsgeldige en effect sorterende huuropzegging;

bepaalt dat elk der partijen de eigen kosten van deze procedure draagt;

verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

495

Verlenging ontruimingstermijn en kwalificatie bedrijfsruimte in huurovereenkomst

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

1..Het verloop van de procedure

2..De feiten

3..De stellingen van partijen met betrekking tot het voorwaardelijk verzoek ex

5..De beoordeling

6..De beslissing