Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.169.276/01
zaaknummer rechtbank : 3640698 VZ VERZ 14-15476
beschikking van 27 oktober 2015
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CALPAM SMD BEHEER B.V.,
gevestigd te Gorinchem,
verzoekster in hoger beroep, verweerster in eerste aanleg,
hierna te noemen: Calpam,
advocaat: mr. J.C.G. Franken te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AD HOC LOGISTIEK B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
verweerster in hoger beroep, verzoekster in eerste aanleg,
hierna te noemen: Ad Hoc,
advocaat: mr. A.M. Roepel te Rotterdam.
Het geding
Bij beroepschrift (met bijlage), ingekomen op 4 mei 2015, is Calpam in hoger beroep gekomen van de beschikking tussen partijen gegeven op 6 februari 2015 door de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam. In het beroepschrift heeft Calpam zes grieven tegen de bestreden beschikking aangevoerd. Ad Hoc heeft een verweerschrift ingediend en de grieven bestreden. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 september 2015. Vervolgens is uitspraak bepaald.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak, kort en zakelijk weergegeven, om het volgende.
1.1
Ingevolge een schriftelijke, niet gedateerde overeenkomst heeft BV tot Exploitatie van Brandstofterreinen Vlaardingen met ingang van 1 december 1995 voor de duur van 5 jaar aan Autoverhuur Concu-rent BV de bedrijfsruimte met kantoor op de eerste verdieping gelegen aan de Gustoweg 53 te Rotterdam verhuurd.
1.2
Calpam is de rechtsopvolgster onder bijzondere titel van BV tot Exploitatie van Brandstofterreinen Vlaardingen en zij heeft de huurovereenkomst voortgezet.
1.3
Op 27 augustus 2013 is Autoverhuur Concu-rent BV failliet verklaard.
1.4
Ad Hoc heeft de activiteiten van Autoverhuur Concu-rent BV overgenomen, waaronder, voorafgaande aan het faillissement en met stilzwijgende instemming van Calpam, de huurovereenkomst.
1.5
Ad Hoc exploiteert in het gehuurde haar bedrijf.
1.6
De huurprijs bedraagt € 867,09 (exclusief BTW) per maand.
1.7
Bij brief van 25 augustus 2014 heeft Calpam de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 oktober 2014 en de ontruiming aangezegd tegen dezelfde datum.
2.1
Ad Hoc heeft bezwaar gemaakt tegen die huuropzegging en de ontruiming. Volgens haar valt de huurovereenkomst onder het huurregime van artikel 7:290 e.v. BW en heeft de opzegging van Calpam de huurovereenkomst niet doen eindigen. Zij heeft zich tot de kantonrechter gewend met het
voorwaardelijkverzoek ex artikel 230a, eerste lid, BW om de ontruimingstermijn te verlengen tot één jaar na het eindigen van de huurovereenkomst, en wel onder de voorwaarde dat in een procedure met een niet extra judicieel karakter wordt beslist dat er sprake is van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW.
voorwaardelijkverzoek ex artikel 230a, eerste lid, BW om de ontruimingstermijn te verlengen tot één jaar na het eindigen van de huurovereenkomst, en wel onder de voorwaarde dat in een procedure met een niet extra judicieel karakter wordt beslist dat er sprake is van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW.
2.2
Calpam heeft bij verweerschrift aan de kantonrechter als zelfstandig verzoek verzocht om een
onvoorwaardelijkebeslissing ex artikel 7:230a BW te nemen (hierna ook te noemen: het tegenverzoek). Zij heeft voorts aangegeven dat zij tegen een verlenging tot 1 oktober 2015 geen bezwaar heeft.
onvoorwaardelijkebeslissing ex artikel 7:230a BW te nemen (hierna ook te noemen: het tegenverzoek). Zij heeft voorts aangegeven dat zij tegen een verlenging tot 1 oktober 2015 geen bezwaar heeft.
2.3
De kantonrechter heeft ten aanzien van het voorwaardelijke verzoek van Ad Hoc overwogen dat Ad Hoc gerechtigd is voornoemde voorwaarde aan haar verzoek te verbinden, zodat beantwoording van de voorvragen (of er sprake is van artikel 230a-bedrijfsruimte en rechtsgeldige opzegging) niet nodig is, en dat wanneer een voorwaardelijk verzoek wordt gedaan de rechter niet eigener beweging tot een onvoorwaardelijke toewijzing kan komen, nu hij daarmee iets anders toewijst dan verzocht. De kantonrechter achtte voldoende aannemelijk dat Ad Hoc belang heeft bij haar voorwaardelijke verzoek en heeft conform dat verzoek voorwaardelijk de ontruimingstermijn verlengd tot 1 oktober 2015 en de gebruiksvergoeding bepaald op € 867,09 (exclusief BTW) per maand.
2.4
De kantonrechter heeft het tegenverzoek van Calpam afgewezen, omdat aan het slot van het verweerschrift een duidelijk petitum ontbreekt, niet duidelijk is wat de strekking van het verzoek is en, voor zover bedoeld was te verzoeken dat de kantonrechter onvoorwaardelijk op het verleningsverzoek van Ad Hoc zou beslissen, geen deugdelijke grondslag is gesteld – artikel 7:230a BW biedt geen rechtsingang aan de verhuurder, aldus de kantonrechter.
3.1
Gelet op hetgeen het hof hierna over (de doorbreking van) het appelverbod overweegt en voor de duidelijkheid daarvan, zal het hof eerst de
vijfdegrief van Calpam bespreken. Deze grief richt zich tegen het oordeel dat aan het slot van het verweerschrift een duidelijk petitum ontbreekt en dat de strekking van het tegenverzoek niet duidelijk is.
vijfdegrief van Calpam bespreken. Deze grief richt zich tegen het oordeel dat aan het slot van het verweerschrift een duidelijk petitum ontbreekt en dat de strekking van het tegenverzoek niet duidelijk is.
3.2
De grief is gegrond. Op grond van artikel 282, vierde lid, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) kan bij verweerschrift een zelfstandig verzoek worden gedaan. Dit verzoek is verder vormvrij. Het verzoek hoeft dus niet aan het slot van het verweerschrift in een afzonderlijk petitum te worden uitgedrukt, uiteraard mits het wel voldoende kenbaar is voor zowel de wederpartij als de rechter. Hiervan is onmiskenbaar sprake. In het “verweerschrift tevens houdende zelfstandig verzoek” heeft Calpam onder nummer 2 expliciet naar voren gebracht dat zij een zelfstandig verzoek doet inhoudende een onvoorwaardelijke beslissing ex artikel 7:230a BW. Nu Ad Hoc reeds om een beslissing ex art. 7:230a BW had gevraagd, doch voorwaardelijk, is duidelijk dat Calpam heeft verzocht deze zelfde beslissing onvoorwaardelijk te doen. Uit de reactie van Ad Hoc op het verweerschrift en zelfstandig verzoek blijkt dat zij dat ook heeft begrepen.
4.1
Met haar
eerstegrief voert Calpam aan dat zij ontvankelijk is in het hoger beroep, nu er een uitzondering moet worden gemaakt op het appelverbod ex artikel 7:230a, achtste lid, BW, omdat de kantonrechter ten onrechte de voorvraag naar het toepasselijke huurregime niet heeft beantwoord. Haar
derdegrief richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat beantwoording van de voorvraag voor een beslissing op het onderhavige voorwaardelijke verzoek niet noodzakelijk is, terwijl de rechter het voorwaardelijk karakter van het verzoek moet respecteren. Dit oordeel is volgens Calpam in deze zaak onjuist, omdat er (met haar tegenverzoek) juist wel was verzocht om onvoorwaardelijk te beslissen. Bovendien is volgens Calpam onjuist, en daartegen richt zij zich met haar
zesdegrief, dat er geen deugdelijke grondslag voor haar tegenverzoek is.
Ad Hoc heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen deze grieven.
eerstegrief voert Calpam aan dat zij ontvankelijk is in het hoger beroep, nu er een uitzondering moet worden gemaakt op het appelverbod ex artikel 7:230a, achtste lid, BW, omdat de kantonrechter ten onrechte de voorvraag naar het toepasselijke huurregime niet heeft beantwoord. Haar
derdegrief richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat beantwoording van de voorvraag voor een beslissing op het onderhavige voorwaardelijke verzoek niet noodzakelijk is, terwijl de rechter het voorwaardelijk karakter van het verzoek moet respecteren. Dit oordeel is volgens Calpam in deze zaak onjuist, omdat er (met haar tegenverzoek) juist wel was verzocht om onvoorwaardelijk te beslissen. Bovendien is volgens Calpam onjuist, en daartegen richt zij zich met haar
zesdegrief, dat er geen deugdelijke grondslag voor haar tegenverzoek is.
Ad Hoc heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen deze grieven.
4.2
Naar het oordeel van het hof slagen voornoemde grieven gezamenlijk en is Calpam wel ontvankelijk in haar hoger beroep. Het hof overweegt daartoe het volgende.
4.3
Ad Hoc heeft als huurder voorwaardelijk een verlenging van de ontruimingstermijn ex artikel 7:230a BW verzocht. Dit mocht zij zo doen en de kantonrechter had op grond van alleen dat verzoek enkel voorwaardelijk kunnen beslissen. Echter, naar aanleiding van dat verzoek van Ad Hoc heeft Calpam in haar verweerschrift het tegenverzoek gedaan om niet voorwaardelijk maar onvoorwaardelijk te beslissen. Op grond van artikel 282, vierde lid, Rv mag een verweerschrift een zelfstandig verzoek bevatten, mits dit betrekking heeft op het onderwerp van het oorspronkelijke verzoek. Dit laatste is naar het oordeel van het hof het geval, nu het tegenverzoek louter ziet op de voorwaardelijk- of onvoorwaardelijkheid van het(zelfde) oorspronkelijke verzoek. Het tegenverzoek staat dus niet los van het verzoek en betreft niet een ander onderwerp. Dat om op het tegenverzoek te kunnen beslissen ook een oordeel moet worden gegeven over de voorvraag naar de kwalificatie van de huurovereenkomst, waarop zonder tegenverzoek niet beslist had hoeven worden, betekent niet dat het tegenverzoek de voor art. 282 Rv vereiste samenhang met het verzoek van de huurder mist.
4.4
De bepaling van art. 7:230a BW dat alleen de huurder - niet de verhuurder - om verlenging van de ontruimingstermijn mag verzoeken, staat niet aan het tegenverzoek van Calpam ex art. 282 Rv in de weg. Met het tegenverzoek heeft Calpam immers niet zelf om een verlenging verzocht. Zij heeft uitsluitend verzocht om onvoorwaardelijkheid van de reeds door Ad Hoc verzochte verlengingsbeslissing, terwijl de door Ad Hoc aan haar verzoek gestelde voorwaarde ook niet zag op het wel of niet verlengd worden zélf, maar op de mogelijke omstandigheid dat een bepaalde beslissing over het toepasselijke huurregime zal worden genomen. Dit laatste is niet voorbehouden aan initiatief van de huurder. Bovendien is het vaste jurisprudentie dat deze kwalificatievoorvraag niet alleen bij dagvaarding aan de rechter kan worden voorgelegd, maar ook in een verzoekschriftprocedure ex art. 7:230a BW aan de orde kan worden gesteld en is het doen van dit tegenverzoek door de verhuurder ook niet in strijd met de ratio van artikel 7:230a BW.
4.5
Het voorgaande betekent dat de kantonrechter ten onrechte heeft geweigerd om op het verzoek van Calpam te beslissen. Calpam, die daarover klaagt, is ontvankelijk in haar hoger beroep en voornoemde grieven slagen.
5.1
Met de gegrondheid van de grieven is in dit geding thans het tegenverzoek van Calpam aan de orde. In verband hiermee kan allereerst worden vastgesteld dat partijen het er op zich over eens zijn dat verlenging van de ontruimingstermijn met een jaar gerechtvaardigd is ingeval er sprake is van 230a-bedrijfsruimte. De verlengingsvraag is ook niet aan het hof voorgelegd. Louter het onvoorwaardelijk karakter ervan dient besproken te worden. Ter beantwoording hiervan moet worden beoordeeld of de huur valt onder het huurregime van artikel 7:230a BW.
5.2
Naar het oordeel van het hof is de huurovereenkomst hiervoor genoemd onder 1.1 tussen partijen van toepassing. Immers, Calpam heeft aangevoerd en Ad Hoc heeft dat niet betwist, dat Ad Hoc de activiteiten, waaronder begrepen de huurovereenkomst, van Autoverhuur Concu-rent BV heeft overgenomen. Ook het faillissementsverslag vermeldt dat Ad Hoc de activiteiten van Autoverhuur Concu-rent BV heeft voortgezet. Ad Hoc heeft, reeds bij inleidend verzoekschrift, aangevoerd dat de huurovereenkomst en het gebruik van de ruimte door haar al langer dan twintig jaar voortduurt. Op grond van een en ander moet ervan worden uitgegaan dat de onder 1.1 genoemde huurovereenkomst tussen partijen geldt. In deze overeenkomst is uitdrukkelijk bepaald dat het gehuurde bestemd is om uitsluitend te worden gebruikt als bedrijfsruimte met kantoor en dat dit geen bedrijfsruimte is in de zin van artikel 1624 (thans: artikel 7:290) BW. Deze huurovereenkomst heeft, mede gelet op hetgeen overigens in deze procedure is komen vast te staan, de kenmerken van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW (kantoorruimte).
Er is geen aanwijzing dat partijen sinds het aangaan van de huurovereenkomst per 1995 en/of bij de overname en voortzetting ervan door Ad Hoc anderszins hebben afgesproken. Ad Hoc heeft immers niets gesteld op grond waarvan kan worden vastgesteld dat met haar op enig moment een nieuwe, aanvullende of vervangende, huurovereenkomst is aangegaan waarbij de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk wel werd bestemd voor een van de in artikel 7:290 BW genoemde categorieën bedrijfsruimte. Dat Ad Hoc feitelijk naast transport en koerierswerk inmiddels naar haar zeggen ook diensten aan passanten aanbiedt, automaterialen verkoopt en auto’s repareert is, wat daar ook van zij, op zichzelf onvoldoende om het huurregime van artikel 7:290 BW te laten gelden. Het verweer van Ad Hoc dat er door de feitelijke ingebruikneming en huurbetaling door Ad Hoc een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen, mist een deugdelijke grondslag en wordt verworpen. Gelet op een en ander moet het er voor worden gehouden dat voornoemde bestemming in de huurovereenkomst per 1995 ook de door partijen beoogde bestemming van het gehuurde is.
Het huurregime van artikel 7:230a BW is van toepassing.
Er is geen aanwijzing dat partijen sinds het aangaan van de huurovereenkomst per 1995 en/of bij de overname en voortzetting ervan door Ad Hoc anderszins hebben afgesproken. Ad Hoc heeft immers niets gesteld op grond waarvan kan worden vastgesteld dat met haar op enig moment een nieuwe, aanvullende of vervangende, huurovereenkomst is aangegaan waarbij de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk wel werd bestemd voor een van de in artikel 7:290 BW genoemde categorieën bedrijfsruimte. Dat Ad Hoc feitelijk naast transport en koerierswerk inmiddels naar haar zeggen ook diensten aan passanten aanbiedt, automaterialen verkoopt en auto’s repareert is, wat daar ook van zij, op zichzelf onvoldoende om het huurregime van artikel 7:290 BW te laten gelden. Het verweer van Ad Hoc dat er door de feitelijke ingebruikneming en huurbetaling door Ad Hoc een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen, mist een deugdelijke grondslag en wordt verworpen. Gelet op een en ander moet het er voor worden gehouden dat voornoemde bestemming in de huurovereenkomst per 1995 ook de door partijen beoogde bestemming van het gehuurde is.
Het huurregime van artikel 7:230a BW is van toepassing.
5.3
Het voorgaande leidt tot het oordeel dat het tegenverzoek van Calpam dient te worden toegewezen.
6. De
tweedeen
vierdegrief behoeven geen (nadere) bespreking.
tweedeen
vierdegrief behoeven geen (nadere) bespreking.
7. Een en ander brengt met zich dat het hof de beschikking van de kantonrechter in stand zal laten behoudens voor zover de beslissing is gegeven enkel voor het geval dat in een procedure met een niet extrajudicieel karakter wordt beslist dat sprake is van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW.
8. Ad Hoc moet als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep. Hieronder zijn begrepen de (nog te maken) nakosten. Ingevolge artikel 237, derde lid Rv blijft de vaststelling van de proceskosten door het hof in deze beschikking beperkt tot de vóór de uitspraak gemaakte kosten.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt de bestreden beschikking (uitsluitend) voor zover daarin is beslist
”voor het geval dat in een procedure met een niet extrajudicieel karakter wordt beslist dat sprake is van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW”en
”voor het geval dat in een procedure met een niet extrajudicieel karakter wordt beslist dat sprake is van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW”en
- bekrachtigt de bestreden beschikking voor het overige;
- wijst af het meer of anders verzochte;
- veroordeelt Ad Hoc in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Calpam tot op heden begroot op € 711,- aan verschotten en € 1.788,- aan salaris advocaat.
Deze beschikking is gegeven door mrs. G. Dulek-Schermers, M.A.F. Tan-de Sonnaville en H.E.M. Vrolijk en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 oktober 2015 in aanwezigheid van de griffier.