Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: C/08/337764 / HA ZA 25-283
Vonnis van 22 april 2026
in de zaak van
1.[eiser] ,
te [woonplaats 1] ,
2.
[eiseres],
2.
[eiseres],
te [woonplaats 2] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. A.M. Takkenberg,
tegen
[gedaagde], handelend onder de naam [bedrijf 1] ,
te [woonplaats 3] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. K. Dekker.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 15;
- de conclusie van antwoord met productie 1 /m 12;
- de conclusie van antwoord met productie 1 /m 12;
- het bericht van mr. Takkenberg van 20 februari 2026 met overlegging producties 16 t/m 24;
- de mondelinge behandeling van 5 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en de spreekaantekeningen van mrs. Takkenberg en Dekker.
1.2
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1
Op 28 maart 2023 heeft de heer [taxateur 1] (hierna: [taxateur 1] ), taxateur, in opdracht van de verkopers van de woning aan de [adres] (hierna: de woning) een taxatierapport opgesteld waarin als woonoppervlakte 175 m2 is opgenomen en als marktwaarde € 497.500,-.
2.2
In april 2023 werd de woning te koop aangeboden op [internetsite] voor het bedrag van
€ 497.500,-. De advertentie vermeldde als woonoppervlakte 185 m2.
2.3
[eisers] hebben de woning eind april 2023 bezichtigd en zij hebben een bod van € 500.000,- uitgebracht op de woning. Er waren op dat moment ook andere geïnteresseerden in de woning. De woning werd uiteindelijk voor € 512.704,- aan derden (hierna: de eerste kopers) verkocht.
2.4
Op 5 juni 2023 is de aankoopbemiddelaar van [eisers] , de heer [naam 1]
(hierna: [naam 1] ), door [gedaagde] , die als verkopend makelaar optrad, benaderd met de vraag of [eisers] nog geïnteresseerd waren in de woning omdat de koopovereenkomst met de eerste kopers niet doorging. [eisers] heeft dezelfde dag laten weten het eerder uitgebrachte bod van € 500.000,- gestand te doen.
2.5
[eisers] hebben de woning op 9 juni 2023 nogmaals bezichtigd in aanwezigheid van [naam 1] en [gedaagde] .
2.6
[eisers] hebben op 13 juni 2023 de koopovereenkomst ondertekend. In de koopovereenkomst is in artikel 23 opgenomen Pro:
‘Artikel 23 NEN2580
De meetinstructie is gebaseerd op de NEN2580. Meetinstructie is bedoeld om een meer eenvoudige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruiksoppervlakte. De meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit , door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting.’
2.7
Op 19 juni 2023 ontvingen [eisers] een taxatierapport van de door hen ten behoeve van de hypotheekaanvraag ingeschakelde taxateur de heer [taxateur 2]
(hierna: [taxateur 2] ) van [bedrijf 2] . In dit rapport staat een woonoppervlakte van 182 m2 opgenomen en een woningwaarde van € 505.000,-.
2.8
Op 12 juni 2024 zijn [eisers] benaderd door de eerste kopers met de mededeling dat hun koopovereenkomst destijds is ontbonden omdat bleek dat het op [internetsite] vermelde woonoppervlakte niet correspondeerde met de daadwerkelijke woonoppervlakte. De eerste kopers verschaften [eisers] het in hun opdracht op 23 mei 2023 opgestelde taxatierapport van de taxateur mevrouw [taxateur 3] van [bedrijf 3] (hierna: [bedrijf 3] ). In dit rapport staat een woonoppervlakte van 158 m2 en een woningwaarde van € 500.000,-.
2.9
Op 3 juli 2024 hebben [eisers] de woning laten inmeten door Zien, een bedrijf dat zich onder meer bezig houdt met het meten van gebruiksoppervlakten van woningen. De gemeten woonoppervlakte bedraagt volgens Zien 157,70 m2.
2.1
Bij brief van 18 juli 2024 hebben [eisers] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de door hen geleden schade als gevolg van de onjuiste voorlichting door [gedaagde] over de woonoppervlakte.
2.11
Nadat partijen contact met elkaar hadden gehad is de woning op 11 december 2024 nogmaals ingemeten in opdracht van [eisers] , dit keer door de heer [taxateur 4]
(hierna: [taxateur 4] ), taxateur en mede handelend onder de naam [bedrijf 4] . In het door [taxateur 4] opgestelde taxatierapport is een oppervlakte van 157 m2 vermeld. [taxateur 4] taxeert de woningwaarde per 13 juni 2023 op € 465.000,-.
2.12
Partijen zijn in onderling overleg niet tot overeenstemming gekomen.
3.Het geschil
3.1
[eisers] vorderen - samengevat - voor recht te verklaren dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld jegens hen door niet de zorgvuldigheid te betrachten die in de omstandigheden van het geval van [gedaagde] verwacht had mogen worden. [eisers] vorderen [gedaagde] te veroordelen tot betaling van schadevergoeding van € 48.357,- te vermeerderen met de wettelijke rente waarbij de schadevergoeding bestaat uit:
het verschil tussen de door [eisers] betaalde prijs van de woning van € 500.000,- en de taxatiewaarde van € 465.000,- (€ 35.000,-);
de kosten voor het opnieuw inmeten en taxeren van de woning (€ 902,-);
het onnodig aan hypotheekrente betaalde bedrag tot 23 juli 2025 (€ 2.455,93);
het in de toekomst te betalen bedrag aan hypotheekrente (€ 10.000,-).
Ook vorderen [eisers] om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten.
3.2
[eisers] stellen daartoe dat [gedaagde] hen onjuist heeft geïnformeerd door op [internetsite] de woning te presenteren met een woonoppervlakte van 185 m2 terwijl de woonoppervlakte in werkelijkheid 27 m2 minder bleek te zijn. [gedaagde] was voorafgaand aan de aankoop van de woning door [eisers] op de hoogte van dit oppervlakteverschil, omdat dit de reden is geweest voor ontbinding van de koopovereenkomst door de eerste kopers. Anders dan [gedaagde] heeft aangegeven is de eerdere koop niet ontbonden vanwege een probleem met de financiering van de woning. [gedaagde] heeft [eisers] hierover ten onrechte niet geïnformeerd, terwijl het juist vanwege de reden van de ontbinding van de koopovereenkomst met de eerste kopers op de weg van [gedaagde] lag om hierover heel expliciet en duidelijk te communiceren met [eisers] . [eisers] hebben vertrouwd op de juistheid van de door [gedaagde] aan hen verstrekte informatie en er was geen aanleiding om nader onderzoek te doen naar de woonoppervlakte.
Doordat de woning uiteindelijk 27 m kleiner blijkt te zijn, hebben [eisers] schade geleden. Zij zouden de woning niet, althans niet voor € 500.000,- hebben aangekocht als zij wisten dat de woning slechts 158 m2 woonoppervlakte had. Uit het taxatierapport van [taxateur 4] blijkt dat de taxatiewaarde van de woning per 13 juni 2023 op basis van
158 m2 € 465.000,- zou zijn. De schade bestaat dan ook, zo voeren zij aan, uit het verschil tussen de aankoopprijs en de taxatiewaarde. Ook hebben zij voor € 35.000,- extra moeten lenen, waardoor de rentelasten daarover volgens hen ook schade is.
3.3
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met veroordeling van hen in de volledige daadwerkelijk gemaakte en nog te maken juridische kosten van deze procedure.
Zij voert daartoe aan dat zij een eigen meting heeft uitgevoerd en dat zij die meting op een juist wijze volgens de daarvoor geldende meetinstructie heeft verricht. Van een door haar gemaakte meetfout is dus geen sprake. De door haar gemeten oppervlakte is de juiste. Voor zover er al sprake zou zijn van een gemaakte meetfout, dan kan die niet aan haar worden toegerekend omdat [gedaagde] [naam 1] op de hoogte heeft gesteld over een discussie met de eerste kopers over de woonoppervlakte. Daardoor komt de verantwoordelijkheid van een door [gedaagde] gedane eventuele foutieve inmeting niet voor haar rekening.
Ook als al sprake zou zijn van een kleinere oppervlakte dan die zij heeft gemeten moeten de vorderingen worden afgewezen. [gedaagde] betwist dat er een causaal verband bestaat tussen de meetfout en eventuele schade en zij betwist ook de hoogte van de schade: er zijn immers meerdere waardebepalingen van de woning verricht en [eisers] gaan enkel uit van de enige waardebepaling die een waarde van de woning van ruim onder € 500.000,- vermeld. Dat rapport wordt als begroting van de schade gebruikt terwijl bij de totstandkoming van het rapport ten onrechte handmatig waardes door de taxateur zijn doorgevoerd, waardoor dit taxatierapport althans de uitkomst ervan niet aan de normen voldoet. Het rapport kan dan ook niet dienen als onderbouwing van de hoogte van de schade.
3.4
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Samenvatting
4.1
De kern van het geschil is of [gedaagde] jegens [eisers] onrechtmatig heeft gehandeld door het vermelden van een onjuiste woonoppervlakte van 185 m2 op [internetsite] en vervolgens of [eisers] daardoor schade hebben geleden die [gedaagde] moet vergoeden.
De rechtbank oordeelt dat dit het geval is en zij wijst de vordering van [eisers] gedeeltelijk toe, namelijk tot een bedrag van € 13.402,-. Dit wordt in het navolgende toegelicht.
Schending van inlichtingen- en waarheidsplicht?
4.2
4.3
Artikel 21 Rv Pro houdt in dat partijen verplicht zijn de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. Blijkens de wetsgeschiedenis is het de bedoeling om met artikel 21 Rv Pro de bewuste leugen uit te bannen en staat het de rechter vrij om aan schending van de waarheidsplicht al dan niet een sanctie naar keuze te verbinden. [1] Deze sanctie dient in overeenstemming te zijn met de aard en de ernst van de schending van de waarheidsplicht. [2]
4.4
Artikel 22 Rv Pro biedt de rechter de mogelijkheid om (één van) partijen in alle gevallen en in elke stand van de procedure te bevelen om bepaalde stellingen toe te lichten of gegevens te verstrekken.
4.5
In dit verband stelt [gedaagde] dat [eisers] als productie 7 bij dagvaarding niet de gehele mailcorrespondentie met [taxateur 2] hebben overgelegd, terwijl deze wel relevant is voor de beoordeling van de zaak. Ook hebben [eisers] als productie 5 enkel de uniforme meetstaat en niet het gehele door [bedrijf 3] opgestelde taxatierapport overgelegd. Tenslotte is volgens [gedaagde] door [eisers] ten onrechte als productie 8 enkel de uitspraak van de Geschillencommissie overgelegd en niet de processtukken. Hierdoor gaat het volgens [gedaagde] om het achterhouden van informatie die van wezenlijk belang is voor de beoordeling en daarom zouden [eisers] in hun vorderingen niet- ontvankelijk moeten worden verklaard, althans moeten hun vorderingen worden afgewezen en moeten zij in de volledige proceskosten worden veroordeeld.
4.6
De rechtbank is van oordeel dat [eisers] de inlichtingen- en waarheidsplicht niet hebben geschonden. Ten aanzien van de tussen [eisers] en [taxateur 2] gevoerde emailcorrespondentie had het [eisers] weliswaar gesierd de volledige correspondentie te overleggen en niet enkel het emailbericht van [taxateur 2] van 5 juli 2024, maar door dit niet te doen hebben zij geen onjuiste informatie verstrekt of andersluidende informatie achtergehouden. Uit de overige correspondentie volgt namelijk dat [taxateur 2] de oppervlaktes van de ruimtes heeft vastgesteld op basis van door [gedaagde] verstrekte plattegronden waarbij [taxateur 2] enkele controlemetingen heeft uitgevoerd en dit sluit aan bij de inhoud van het door [eisers] overgelegde emailbericht van [taxateur 2] van 5 juli 2024. [eisers] hebben toegelicht waarom zij niet het gehele taxatierapport van [bedrijf 3] hebben overgelegd: enkel de meetstaat was relevant voor de onderbouwing van hun stelling over het tekort aan vierkante meters en nu het een rapport van derden betrof is er met het oog op hun privacybescherming niet méér informatie dan noodzakelijk verstrekt. Dit is door [gedaagde] niet weersproken. Daarmee hebben [eisers] naar het oordeel van de rechtbank een navolgbare en verdedigbare keuze in de informatieverstrekking gemaakt. Bovendien is
– zonder nadere toelichting die ontbreekt – niet duidelijk waarom [eisers] gehouden zouden zijn alle processtukken van de procedure bij de Geschillencommissie ook in deze procedure in te brengen en waarom zij, door dit niet te doen, in strijd met artikel 21 en Pro/of 22 Rv zou handelen. Andere stellingen waaruit een schending van artikel 22 Rv Pro kan volgen, heeft [gedaagde] niet ingenomen, zodat het beroep hierop strandt.
Onrechtmatig handelen en toerekening
4.7
Ter beoordeling ligt voor of [gedaagde] onzorgvuldig en onrechtmatig heeft gehandeld door op [internetsite] een onjuist woonoppervlakte te vermelden, zoals door [eisers] wordt gesteld.
4.8
[gedaagde] dient als een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar op te treden, ook jegens de partij waarvoor zij niet optreedt. Deze norm wordt als volgt ingevuld. Een verkopend makelaar handelt onrechtmatig jegens een aspirant-koper indien de makelaar jegens deze niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn indien de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over de eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Indien het om een woning gaat, behoort tot die eigenschappen in het algemeen de netto woon- of gebruiksoppervlakte. Bij de beoordeling of de makelaar, door het verstrekken van dergelijke onjuiste of misleidende informatie, onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper, komt het aan op het vertrouwen dat de koper in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht ontlenen. [3] De aspirant-koper mag er in beginsel op vertrouwen dat een makelaar bij inmeting van een woning de daarvoor geldende meetinstructie heeft gevolgd. De meetinstructie strekt ter bescherming van de aspirant-koper.
4.9
Niet in geschil is dat [gedaagde] op [internetsite] heeft (doen) vermelden dat de woning een woonoppervlakte van 185 m2 had. Beoordeeld moet worden of er door [gedaagde] een meetfout is gemaakt, zoals door [eisers] is gesteld. De rechtbank oordeelt dat dat het geval is en licht dat als volgt toe.
4.1
Ter onderbouwing van hun stelling verwijzen [eisers] naar drie volgens de geldende meetinstructie uitgevoerde metingen van de woning (namelijk die van [bedrijf 3] in mei 2023, die van Zien in juli 2024 en die van [taxateur 4] op 11 december 2024) waaruit kan worden afgeleid dat het woonoppervlakte 157 of 158 m2 bedraagt. De rechtbank volgt [eisers] in de conclusie dat de oppervlakte ten hoogste 158 m2 is. [gedaagde] voert weliswaar aan dat zij ook zelf volgens de meetinstructie heeft gemeten maar desgevraagd kan zij het verschil in de metingen niet verklaren terwijl zij evenmin op voldoende concrete wijze de juistheid van de drie bovenstaande metingen betwist. Bovendien ontbreekt in de processtukken van [gedaagde] een door haar ingevulde uniforme meetstaat die wel aanwezig is bij de andere drie uitgevoerde metingen zodat zonder nadere duidelijke toelichting – die ontbreekt – niet geverifieerd kan worden op welke wijze [gedaagde] heeft gemeten en hoe het verschil kan worden verklaard. Van [gedaagde] mocht, gezien haar kennispositie, in het kader van haar betwisting op zijn minst een duidelijkere en met stukken onderbouwde toelichting op (de juistheid) van haar meting worden verwacht. Voor zover [gedaagde] nog aanvoert dat uit de metingen van [taxateur 2] moet worden afgeleid dat de woonoppervlakte van de woning wel degelijk 182 m2 is, slaagt dit niet nu door [eisers] voldoende is toegelicht en uit correspondentie met [taxateur 2] ook blijkt dat het taxatierapport is opgesteld ten behoeve van de financiering van de woning. Niet weersproken is dat voorstelbaar is dat daarbij de focus niet heeft gelegen op de inmeting van de ruimtes en bovendien blijkt uit de toelichting van [taxateur 2] dat hij bij de metingen van de ruimtes is uitgegaan van de door [gedaagde] verstrekte (mogelijk onjuiste) plattegronden.
Uit het voorgaande volgt dan ook dat door [gedaagde] de aan de hand van drie metingen onderbouwde stelling dat de oppervlakte van de woning 158 m2 bedraagt onvoldoende gemotiveerd is weersproken, zodat de rechtbank als vaststaand zal aannemen dat de oppervlakte (maximaal) 158 m2 bedraagt.
Uit het voorgaande volgt dan ook dat door [gedaagde] de aan de hand van drie metingen onderbouwde stelling dat de oppervlakte van de woning 158 m2 bedraagt onvoldoende gemotiveerd is weersproken, zodat de rechtbank als vaststaand zal aannemen dat de oppervlakte (maximaal) 158 m2 bedraagt.
4.11
[gedaagde] stelt dat zij aankoopbemiddelaar [naam 1] voorafgaand aan de aankoop van de woning door [eisers] op de hoogte heeft gesteld van een discussie met de eerste kopers omtrent de woonoppervlakte. De wetenschap van [naam 1] kan volgens [gedaagde] aan [eisers] worden toegerekend en bovendien zou [naam 1] deze informatie met [eisers] moeten hebben gedeeld waardoor [eisers] op de hoogte zouden kunnen zijn over de discussie over de woonoppervlakte en wellicht nader onderzoek hadden moeten doen, aldus [gedaagde] . De rechtbank begrijpt deze stelling van [gedaagde] zo dat zij bedoelt dat zij wel voldaan heeft aan haar zorgplicht door deze informatie met [naam 1] te delen.
4.12
Anders dan door [gedaagde] wordt aangevoerd, kan in het midden blijven of [naam 1] al dan niet voorafgaand aan de koop van de woning door [eisers] wist dat de eerste kopers de koopovereenkomst hadden ontbonden vanwege de woonoppervlakte. Zonder nadere duidelijke toelichting – die ontbreekt – is niet duidelijk waarom een eventuele wetenschap van een derde ( [naam 1] ) aan [eisers] toegerekend zou moeten worden, temeer nu uit vaste jurisprudentie volgt dat, voor zover [naam 1] al zou kwalificeren als een makelaar, hetgeen door [eisers] wordt betwist, [naam 1] enkel en hoogstens fungeert als bode [4] maar niet als vertegenwoordiger van [eisers] Dat er sprake is van bijzondere omstandigheden waaruit volgt dat dit anders zou zijn is door [gedaagde] niet aangevoerd.
4.13
Bovendien geldt dat ook als [naam 1] wel wist dat de eerste kopers de koopovereenkomst hadden ontbonden vanwege de woonoppervlakte, niet komt vast te staan dat hij [eisers] hiervan op de hoogte heeft gesteld. [eisers] hebben dit namelijk betwist en [gedaagde] heeft haar stelling dat [naam 1] dit ‘moet hebben gedeeld’ niet nader onderbouwd. Niet weersproken is verder dat [gedaagde] [eisers] niet zelf op de hoogte heeft gesteld van de discussie over de woonoppervlakte.
4.14
Door [eisers] is gesteld dat de onrechtmatige handeling aan [gedaagde] kan worden toegerekend. Voor zover [gedaagde] dit betwist door zich te beroepen op artikel 23 van Pro de tussen [eisers] en de verkopers gesloten NVM koopovereenkomst, geldt dat dat beroep niet opgaat. [eisers] heeft er terecht op gewezen dat dit beding is opgenomen in een rechtsverhouding die [eisers] en verkopers betreft. Niet valt in te zien waarom [gedaagde] een beroep hierop zou kunnen toekomen. [gedaagde] heeft dit zelf ook niet toegelicht. Bovendien is opgenomen dat de meetinstructie ‘
meetuitkomsten niet volledig uitsluit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting.’ Het betreft hier echter geen marginaal verschil in meting als waarop de tekst van het artikel lijkt te doelen nu de woning 17% minder woonoppervlakte heeft dan is opgegeven.
meetuitkomsten niet volledig uitsluit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting.’ Het betreft hier echter geen marginaal verschil in meting als waarop de tekst van het artikel lijkt te doelen nu de woning 17% minder woonoppervlakte heeft dan is opgegeven.
4.15
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] onjuiste/ misleidende informatie heeft verstrekt over de woonoppervlakte door in de [internetsite] tekst 185 m2 woonoppervlakte te vermelden in plaats van de daadwerkelijke 158 m2. Daarmee heeft zij onjuiste informatie verstrekt over een eigenschap waarvan zij had moeten begrijpen dat dit van belang was voor de aankoopbeslissing van [eisers] , ook omdat al was gebleken dat ook de beslissing van de eerste kopers om tot aankoop van de woning over te gaan afhankelijk was van die eigenschap van de woning. Nu [gedaagde] jegens [eisers] niet de zorgvuldigheid heeft betracht die in de omstandigheden van het geval van haar mag worden verwacht staat daarmee vast dat [gedaagde] onrechtmatig jegens [eisers] heeft gehandeld en uit het voorgaande volgt dat die gedraging haar ook kan worden toegerekend.
Causaal verband
4.16
De rechtbank is van oordeel dat er voldoende causaal verband bestaat tussen de onrechtmatige gedraging van [gedaagde] en de door [eisers] geleden schade.
4.17
De rechtbank is van oordeel dat aan het causaal verband in dit geval geen hoge eisen mogen worden gesteld. [gedaagde] heeft immers door de onjuiste informatie te vermelden op [internetsite] zelf de situatie in het leven geroepen dat niet meer valt vast te stellen hoe [eisers] zouden hebben gehandeld indien zij van de juiste stand van zaken op de hoogte waren geweest.
4.18
[eisers] hebben ter onderbouwing van hun stelling dat er een causaal verband bestaat tussen de meetfout en de door hen geleden schade aangevoerd dat hen een woning van 185 m2 is verkocht en dat daaraan een bepaalde prijs is gekoppeld. Zij zouden niet dezelfde prijs hebben betaald en een lager bod hebben gedaan als ze hadden geweten dat de woning 158 m2 was. Juist vanwege de gunstige vierkante meterprijs bij een oppervlakte van 185 m2 hebben [eisers] besloten de woning voor € 500.000,- te kopen en niet verder te kijken naar woningen in de omgeving van [plaats 1] en [plaats 2] . Zij kunnen de woning nu niet meer met een woonoppervlakte van 185 m2 verkopen.
4.19
[gedaagde] betwist dat sprake is van causaal verband tussen de meetfout en eventuele schade. Van schade is volgens [gedaagde] geen sprake want ook bij een woonoppervlakte van 158 m2 is de door [eisers] betaalde koopprijs conform de marktwaarde van de woning. Daarbij zijn er meerdere eigenschappen van belang bij de aankoop van een woning en draait het niet (enkel) om de woonoppervlakte.
4.2
Uit jurisprudentie volgt dat bij de aankoop van een woning de netto woonoppervlakte een factor is die in het algemeen van belang is bij de aankoopbeslissing. [5]
Gelet op het belang van de woonoppervlakte voor de aankoopbeslissing en gegeven het aanzienlijke verschil tussen de bij de verkoop vermelde woonoppervlakte van 185 m2 en de correcte woonoppervlakte van 158 m2, is volgens de rechtbank aannemelijk dat [eisers] als gevolg hiervan een hogere koopprijs voor de woning hebben betaald dan wanneer de verkoopinformatie de juiste woonoppervlakte zou hebben vermeld. Om dezelfde reden is aannemelijk dat andere kopers, indien zij over de juiste informatie over de woonoppervlakte hadden beschikt, niet bereid zouden zijn geweest om de woning te kopen tegen de koopprijs waarvoor [eisers] de woning hebben gekocht. Met andere woorden, het is aannemelijk dat de marktwaarde van de woning ten tijde van de verkoop aan [eisers] lager was dan de koopprijs die zij voor de woning hebben betaald. In dat geval is het vermogen van [eisers] als gevolg van de koop afgenomen, namelijk met het verschil tussen de door hen betaalde koopprijs (het vermogensbestanddeel waarmee hun vermogen is afgenomen) en de marktwaarde van de woning (het vermogensbestanddeel waarmee hun vermogen is toegenomen). Deze afname van hun vermogen zou zich niet hebben voorgedaan in de hypothetische situatie die in deze zaak als vaststaand heeft te gelden, namelijk de situatie dat [eisers] de koop niet op dezelfde voorwaarden hadden gesloten als zij over de juiste informatie hadden beschikt. Uit het voorgaande volgt dat aannemelijk is dat [eisers] schade hebben geleden als gevolg van het feit dat [gedaagde] zich niet aan de meetinstructie heeft gehouden.
Schade
4.21
[eisers] stellen dat zij schade hebben geleden als gevolg van de schending van de zorgplicht door [gedaagde] . Zij begroten deze schade op € 35.000,- onder verwijzing naar het door [taxateur 4] opgestelde taxatierapport waarin een woningwaarde van € 465.000,- is opgenomen. [gedaagde] betwist dat er schade is geleden als gevolg van het maken van de meetfout. Zij heeft kritiek op het rapport van [taxateur 4] en verwijst naar de andere rapporten waaruit blijkt dat de waarde van de woning rond € 500.000,- ligt.
4.22
In totaal zijn er vier taxatierapporten in de procedure ingediend:
- [bedrijf 3] met een woningwaarde van € 500.000,-
- [taxateur 1] met een woningwaarde van € 497.500,-
- [taxateur 2] met een woningwaarde van € 505.000,-
- [taxateur 4] met een woningwaarde van € 465.000,-.
4.23
De rechtbank is van oordeel dat niet nauwkeurig vast te stellen is tot welke prijsvermindering bekendheid met de juiste woonoppervlakte zou hebben geleid. Een koper koopt immers niet een aantal vierkante meters tegen een prijs per vierkante meter, maar hij koopt een woning waarbij de woonoppervlakte een van de eigenschappen is. De woonoppervlakte is daarmee - net als de overige eigenschappen van de woning - een factor van belang, maar het is niet de enige factor die bij de totstandkoming van de koopprijs een rol speelt. Onduidelijk is hoe andere factoren die van belang zijn zich bij deze woning verhouden tot de woonoppervlakte bij het bepalen van de marktwaarde.
4.24
Nu de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, is de rechtbank van oordeel dat de schade moet worden geschat op de voet van artikel 6:97 Burgerlijk Pro Wetboek
(hierna: BW). [taxateur 1] en [taxateur 2] zijn in hun taxaties bij een woonoppervlakte van 185 m2 uitgaan van een woningwaarde van € 500.000,-. Aangezien het een feit van algemene bekendheid is dat de woonoppervlakte één van de prijsbepalende factoren is voor een woning, is het aannemelijk dat zij tot een lagere woningwaarde waren gekomen als zij waren uitgegaan van een woonoppervlakte van 158 m2. De rechtbank gaat niet zonder meer uit van de taxatierapporten van [taxateur 4] en [bedrijf 3] waarin wel rekening is gehouden met het juiste woonoppervlakte. De door [gedaagde] geuite kritiek op het taxatierapport van [taxateur 4] (inhoudende dat bepaalde gegevens door [taxateur 4] handmatig zijn aangepast, gegevens over verbouwingen niet goed zijn verwerkt en onjuiste referentieobjecten zijn gebruikt), is naar het oordeel van de rechtbank door [eisers] onvoldoende duidelijk en concreet gepareerd. Gelet daarop neemt de rechtbank aan dat de taxatie van [taxateur 4] een te lage marktwaarde benoemt. Ook aan het rapport van [bedrijf 3] kan geen doorslaggevende waarde worden toegekend, nu dit met een ander doel (namelijk de financieringsaanvraag voor een woning) en niet in lijn met de taxaties van [taxateur 1] en [taxateur 2] (die weliswaar op een vergelijkbare waarde uitkomen, maar van een andere woonoppervlakte uitgaan) is opgesteld. Een reële schatting zal zich dus bevinden tussen de door [taxateur 4] en door [bedrijf 3] genoemde marktwaardes.
4.25
De rechtbank neemt bij de schatting in aanmerking de grootte van de correcte woonoppervlakte als zodanig (158 m2), de grootte van het verschil tussen de woonoppervlakte en de woonoppervlakte die vermeld is in de verkoopinformatie (27 m2), de orde van grootte van de koopprijs (€ 500.000,-), alsook dat de woonoppervlakte een factor van belang is, maar niet de enige factor die bij de totstandkoming van de koopprijs een rol speelt. Dit brengt de rechtbank tot de schatting dat de marktwaarde van de woning ten tijde van de koop € 487.500,- bedroeg, zodat het vermogen van [eisers] met
€ 12.500,- is afgenomen door aankoop van de woning tegen de overeengekomen koopprijs van € 500.000,-.
4.26
Daarnaast is [gedaagde] op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW Pro verplicht om de kosten van € 902,- te vergoeden die [eisers] hebben gemaakt voor het uitvoeren van de meting en het opstellen van het taxatierapport door [taxateur 4] . De rechtbank stelt de door [eisers] geleden schade vast op € 13.402,-.
4.27
[eisers] hebben nog renteschade van € 12.455,93 gevorderd die zij hebben gebaseerd op het bedrag van € 35.000,- dat zij teveel voor de woning zouden hebben betaald. [gedaagde] betwist de verhouding tussen het geleende bedrag van € 35.000,- en het gevorderde rentebedrag. Gezien deze betwisting lag het op de weg van [eisers] om deze vordering te onderbouwen met bijvoorbeeld een duidelijke berekening en informatie waaruit blijkt wat de looptijd van de financiering en de hoogte van het rentepercentage is. Nu zij dit hebben nagelaten en bovendien uit het voorgaande blijkt dat zij niet € 35.000,- maar hooguit € 12.500,- teveel voor hun woning hebben betaald, is hun vordering onvoldoende onderbouwd en zal de rechtbank deze afwijzen.
Wettelijke rente
4.28
[eisers] vorderen wettelijke rente over het door hen gevorderde bedrag aan schadevergoeding met ingang van 23 augustus 2023 en over de kosten van het door in hun opdracht uitgevoerde taxatierapport van [taxateur 4] met ingang van 1 januari 2025, althans met ingang van de datum van dagvaarding. Zonder nadere toelichting – die ontbreekt – valt niet in te zien waarom wettelijke rente vanaf 23 augustus 2023 respectievelijk 1 januari 2025 verschuldigd zou zijn. Nu duidelijk is dat de onrechtmatige gedraging zich in de tweede helft van 2023 heeft voorgedaan en het taxatierapport in ieder geval ook ruim voor datum van dagvaarding is gelegen, zal de rechtbank de wettelijke rente vanaf datum van dagvaarding toewijzen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.29
[eisers] vorderen vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De hoofdvordering valt niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten zal - mede gelet op de door deze rechtbank gevolgde aanbevelingen van het Rapport BGK-integraal - worden afgewezen. [eisers] hebben immers nagelaten een duidelijke omschrijving te geven van de voor hun rekening verrichte buitengerechtelijke werkzaamheden. De kosten waarvan [eisers] vergoeding vorderen, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.
Proceskosten
4.3
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
1.374,00
- salaris advocaat
€
1.306,00
(2 punten × € 653,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.014,45
5.De beslissing
De rechtbank
5.1
verklaart voor recht dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eisers] door het niet betrachten van de zorgvuldigheid die in de omstandigheden van het geval van [gedaagde] verwacht had mogen worden;
5.2
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eisers] van een schadevergoeding van
€ 13.402,- te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling,
5.3
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 3.014,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. K. Hermsen en in het openbaar uitgesproken op 22 april 2026.