Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Bestuursrecht
Zittingsplaats Zwolle
Registratienummer: Awb 21/124
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[naam vennootschap 1] B.V.,
statutair gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres,
gemachtigde: [naam 1] ,
gemachtigde: [naam 1] ,
en
de ambtenaar belast met de heffing van gemeentelijke belastingen van de Regionale Belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte,verweerder,
gemachtigde: [naam 2] .
Procesverloop
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft verweerder onder meer de waarde van de onroerende zaak mr [adres 1] te Deventer vastgesteld bij beschikking van 29 februari 2020. Daarbij is de waarde vastgesteld op
€ 701.000,- per waardepeildatum 1 januari 2019 voor het belastingjaar 2020. Tegelijk met deze beschikking heeft verweerder eiseres ten aanzien van deze onroerende zaak voor het belastingjaar 2020 een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) eigenaar niet-woning van
€ 2.838,35 en een OZB-aanslag gebruiker niet-woning van € 2.264,23 opgelegd.
Bij uitspraak op bezwaar van 3 december 2020 heeft verweerder het tegen de beschikking gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak op bezwaar is beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft, tegelijk met het beroep van eiseres over de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018, via een skypeverbinding plaatsgevonden op 2 juni 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 3] kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
Overwegingen
De feiten
1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [adres 1] te Deventer (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een uitvaartcentrum, bouwjaar 1993, met op de begane grond een oppervlakte van 441 m² en op de eerste verdieping een oppervlakte van 268 m². De onroerende zaak beschikt over een luifel van
25 m². De kaveloppervlakte bedraagt 1.212 m².
Het geschil
2. In geschil is de hoogte van de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2019.
De standpunten van partijen
3. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde niet hoger kan zijn dan
€ 466.000,-. Zij heeft in dit kader gewezen op het overgelegde taxatierapport van
[naam 4] . Verweerder is bij de waardering van te hoge restwaarden uitgegaan. Gelet op onder meer de uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 25 augustus 2015 en 24 april 2018 [1] en het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017 [2] moet worden uitgegaan van restwaarden die lager liggen dan de restwaarden zoals die in de taxatiewijzer worden vermeld. Verder heeft verweerder ten onrechte de levensduur van de afbouw en installaties verlengd. Niet is gebleken dat aan de afbouw en installaties investeringen zijn gedaan die tot verbetering hebben geleid of op een andere wijze aanleiding kunnen geven om de levensduur te verlengen. Eiseres heeft verder aangevoerd dat naast de functionele correctie wegens verandering van bouwwijze ook een functionele correctie van 20 % moet worden doorgevoerd voor de doelmatigheid van de eerste etage. Ten slotte heeft eiseres primair aangevoerd dat de waarde exclusief BTW moet worden vastgesteld, omdat zij als eigenaar de BTW in vooraftrek kan brengen, en subsidiair dat eiseres voor 77 % BTW-plichtig is en voor 23 % is vrijgesteld.
4. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing heeft verweerder bij het verweerschrift een taxatierapport van [naam 2] WOZ-taxateur, overgelegd, waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde op de waardepeildatum 1 januari 2019 is bepaald op € 896.000,-.
De beoordeling door de rechtbank
5. Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde en dat bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak gebruik kan worden gemaakt van de Taxatiewijzer en kengetallen, deel 6 Crematoria (waardepeildatum 1 januari 2019) (hierna: de Taxatiewijzer).
6. Uit het taxatierapport van verweerder volgt dat de taxateur de waarde als volgt heeft opgebouwd:
- begane grond uitvaartcentrum € 375.648,- (excl. BTW, € 454.534,- incl. BTW)
- 1 e verdieping uitvaartcentrum € 228.285,- (excl. BTW, € 276.225,- incl. BTW)
- luifel € 3.900,- (excl. BTW, € 4.719,- incl. BTW)
- grond € 133.320,- (excl. BTW, € 161.317,- incl. BTW)
Bij de begane grond en eerste verdieping van het uitvaartcentrum is gerekend met een verwachte levensduur voor de ruwbouw, afbouw en installaties van respectievelijk 55, 31 en 31 jaar en is van een restwaarde van respectievelijk 20 %, 5 % en 5 % uitgegaan. Voor de verandering in bouwwijze is een functionele correctie van 0,957 toegepast.
7. Partijen verschillen niet van mening over de volgende aspecten:
- het gehanteerde archetype (L784010L; uitvaartcentrum 1986-2000)
- de gehanteerde oppervlakten van het uitvaartcentrum en de grond
- de waarde van de grond exclusief BTW
- de waarde van de luifel exclusief BTW
- de restwaarde van de afbouw en installaties
- de levensduur van de ruwbouw
- de functionele correctie wegens verandering van bouwwijze
Wel is tussen hen in geschil:
- de vervangingswaarde per m²
- de restwaarde van de ruwbouw
- de verlenging van de levensduur van de afbouw en de installaties
- het al of niet toepassen van een functionele correctie wegens de (on)doelmatigheid
van de begane grond en de eerste verdieping
- het inclusief of exclusief BTW waarderen van de onroerende zaak
De vervangingswaarde
8. Verweerder is bij de waardering in de beroepsfase uitgegaan van een vervangingswaarde van € 1.948,- per m² exclusief BTW, zijnde de gemiddelde vervangingswaarde zoals deze volgt uit de kengetallen in de Taxatiewijzer bij het archetype L784010L.
Eiseres meent dat de vervangingswaarde € 1.656,- per m² exclusief BTW bedraagt. Zij heeft in dit verband ter zitting aangevoerd dat voor de vervangingswaarde aansluiting is gezocht bij het taxatieverslag van verweerder.
9. De rechtbank stelt voorop dat het verweerder vrij staat om in elke fase van het geding de vastgestelde waarde met nieuwe gegevens te onderbouwen en dat verweerder niet gehouden is om de in het taxatieverslag gehanteerde uitgangspunten gestand te doen. De taxateur van verweerder heeft in zijn taxatierapport over de vervangingswaarde opgemerkt dat bij de bouw van de onroerende zaak is uitgegaan van traditionele betonskeletbouw en duurzame materialen en dat niet is gebleken dat bij de bouw is gekozen voor een goedkopere of afwijkende bouwwijze. Gelet op deze toelichting acht de rechtbank het hanteren van de gemiddelde vervangingswaarde, zoals deze voor dit archetype uit de Taxatiewijzer volgt, niet onredelijk.
De correctie wegens technische veroudering; de restwaarde van de ruwbouw
10. De taxateur van verweerder is bij de waardering uitgegaan van een restwaarde voor de ruwbouw van 20 %. Dit komt neer op de minimale restwaarde, zoals die voor dit archetype uit de Taxatiewijzer volgt.
Eiseres meent dat de restwaarde op 5 % moet worden bepaald.
11. Onder verwijzing naar de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 7 april 2020 [3] overweegt de rechtbank dat de Taxatiewijzer geen op de markt gerealiseerde transactiegegevens bevat van onroerende zaken die met de onroerende zaak van eiseres vergelijkbaar zijn. Ook zijn in de Taxatiewijzer geen andere objectieve en toetsbare onderbouwende gegevens vermeld, waaraan bewijs van de juistheid van de aan het betreffende archetype toegekende kengetallen kan worden ontleend. Om die reden kan de door verweerder aan de Taxatiewijzer ontleende restwaarde niet zonder meer gevolgd worden.
12. Verweerder heeft ter onderbouwing van de gehanteerde restwaarde voor de ruwbouw gewezen op de verkoop van het uitvaartcentrum van [naam 5] aan de [adres 2] te Raalte. Dit pand is in 2017 na het verstrijken van de functionele [de rechtbank leest: technische] levensduur verkocht voor € 178.000,- en is na de verkoop als sportcentrum in gebruik genomen. Als wordt uitgegaan van archetype L783000N (aula 1966-1985) wordt op een restwaarde van 13,7 % uitgekomen. Dit sluit volgens de taxateur goed aan bij de totale restwaarde van de onderhavige onroerende zaak, die neerkomt op 13,3 %.
Namens verweerder is daar ter zitting aan toegevoegd dat het gebruik van de onroerende zaak na de verkoop weliswaar is gewijzigd, maar dat de verkoopprijs wel aangeeft dat het gebouw niet gesloopt gaat worden. Na het verstrijken van de levensduur zijn er mogelijkheden om het gebouw te blijven gebruiken. Het gebouw houdt dan ook een waarde, aldus verweerder.
13. Eiseres heeft in dit kader ter zitting aangevoerd dat de bestemming van de onroerende zaak is gewijzigd en dat de nieuwe eigenaar het transactiebedrag voor de onroerende zaak heeft betaald om er een sportcentrum van te maken, niet om het gebruik als uitvaartcentrum voort te zetten. Het transactiebedrag zegt dan ook niets over de restwaarde van een uitvaartcentrum.
14. Naar het oordeel van de rechtbank zou een uit verkooptransacties herleide restwaarde in beginsel gevolgd kunnen worden, op de voorwaarden dat het om de verkoop van eenzelfde (arche)type object gaat en dat dit object ná de voor dit object gebruikelijke levensduur is verkocht. Indien het object tijdens zijn levensduur is verkocht, dan zou de verkoopprijs ten minste gecorrigeerd moeten worden voor het aantal jaren dat de levensduur nog niet was verstreken. Daarnaast zou dan onder meer nog rekening moeten worden gehouden met eventueel aanwezige bijzondere omstandigheden rond de verkoop.
15. De rechtbank overweegt in dit verband dat uit de Taxatiewijzer volgt dat een onderscheid wordt gemaakt in de archetypen aula, uitvaartcentrum en crematorium en dat voor elk type vervolgens een onderverdeling heeft plaatsgevonden naar bouwperioden.
Het verkochte pand in Raalte is weliswaar onder het archetype L783000N, zijnde het archetype voor een aula uit de periode 1966-1985, geschaard, maar dat maakt dit pand naar het oordeel van de rechtbank niet zodanig anders dat het ongeschikt is om de restwaarde van een uitvaartcentrum van een latere bouwperiode mee te onderbouwen. Hierbij wordt van belang geacht dat het archetype Uitvaartcentrum volgens de Taxatiewijzer, net als het archetype Aula, een aula en een bezoekersruimte heeft (met daarbij nog een aantal extra faciliteiten). Dat het pand aan de [adres 2] in Raalte na het verstrijken van de technische levensduur is verkocht, is door eiseres niet bestreden. De omstandigheid dat na de verkoop de bestemming is gewijzigd om het pand door de nieuwe eigenaar als sportcentrum in gebruik te kunnen laten nemen, laat onverlet dat het transactiecijfer een aanwijzing vormt voor de waarde die het pand in economische zin voor Monuta had. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met dit transactiecijfer de restwaarde van 20 % voor de ruwbouw voldoende onderbouwd.
De correctie wegens technische veroudering; de levensduur
16. De rechtbank stelt vast dat, gelet op het bouwjaar, het pand op de waardepeildatum
1 januari 2019 26 jaar oud is.
17. Verweerder en eiseres verschillen niet van mening over de levensduur van de ruwbouw van 55 jaar. Waar verweerder de levensduur van de afbouw en de installaties ten opzichte van de ouderdom van 26 jaar echter met vijf jaar heeft verlengd, meent eiseres dat van de gemiddelde levensduur uit de Taxatiewijzer van 20 jaren moet worden uitgegaan.
18. De rechtbank overweegt in dit verband dat er aanleiding kan zijn voor een aanpassing van de technische levensduur, bijvoorbeeld als achteraf blijkt dat de eerder daarvoor gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn. Omdat eiseres gemotiveerd heeft weersproken dat er aanleiding is voor een aanpassing van de technische levensduur voor de afbouw en installaties van het object, is het aan verweerder om feiten te stellen en, bij betwisting door eiseres, aannemelijk te maken welke aanleidingen er zijn die de aanpassing van de resterende levensduur in voldoende mate onderbouwen.
19. De taxateur van verweerder heeft in dit kader in het taxatierapport aangevoerd dat het uitvaartcentrum sinds de bouw in 1993 diverse malen is aangepast en gemoderniseerd. In 2012 is het pand ingrijpend verbouwd.
20. Naar het oordeel van de rechtbank vormen deze omstandigheden geen aanleiding voor een aanpassing van de technische levensduren van de afbouw en installaties in die zin, dat zij een aantal jaren later zullen aflopen dan voorheen is aangenomen. Het enkele feit dat het pand diverse malen is aangepast en gemoderniseerd is daartoe onvoldoende. Zo heeft verweerder niet kunnen duiden welke aanpassingen aan de afbouw en installaties zijn doorgevoerd die een verlenging van de levensduur rechtvaardigen.
De functionele correctie
21. Tussen partijen is niet in geschil dat wegens een veranderde bouwwijze een functionele correctie van 0,957 op zijn plaats is.
Eiseres heeft zich echter op het standpunt gesteld dat ook voor de ondoelmatigheid van de begane grond met een factor 0,9 en voor de ondoelmatigheid van de eerste verdieping met een factor 0,8 gecorrigeerd moet worden.
22. De taxateur van het eiseres heeft in zijn taxatierapport hierover opgemerkt dat voor de gehanteerde functionele correcties aansluiting is gezocht bij het taxatieverslag van verweerder. De gemachtigde van eiseres heeft daar ter zitting aan toegevoegd dat de eerste verdieping vanwege het ontbreken van een lift minder goed toegankelijk is voor oudere mensen en dat dit aspect de verdieping minder doelmatig maakt.
23. Namens verweerder is over het niet doorvoeren van een correctie wegens verminderde doelmatigheid in het verweerschrift aangevoerd dat bij de bouw van het uitvaartcentrum er bewust voor is gekozen om met een extra verdieping te bouwen, ook om ruimte over te houden voor het parkeren, en dat van ondoelmatigheidsproblemen niet is gebleken. Daar is ter zitting aan toegevoegd dat de uitvaartplechtigheden op de begane grond plaatsvinden en dat mensen geen trap op hoeven om deze plechtigheden bij te wonen.
24. Op grond van vaste jurisprudentie ligt het op de weg van eiseres om, als zij een beroep doet op de toepasselijkheid van een functionele correctie, hiervoor als eerste de feiten te stellen en, bij betwisting, deze aannemelijk te maken. De rechtbank leidt uit het door partijen aangevoerde af dat verweerder in het in bezwaar overgelegde taxatieverslag een functionele correctie wegens een verminderde doelmatigheid heeft opgenomen. Anders dan eiseres heeft betoogd, brengt dat niet met zich dat verweerder daaraan gebonden is en dat eiseres reeds daarom geacht moet worden te hebben voldaan aan zijn bewijslast. In deze procedure staat de beschikte waarde ter beoordeling en het staat verweerder vrij om op ieder moment in de procedure de waarde met nieuwe gegevens te onderbouwen.
25. De rechtbank ziet in wat eiseres ter zake heeft aangevoerd, zoals weergegeven onder 22, en mede in het licht wat verweerder daar tegenin heeft gebracht, onvoldoende grond voor de door haar bepleite functionele correctie wegens verminderde doelmatigheid.
Het inclusief of exclusief BTW waarderen
26. Eiseres heeft in dit kader aangevoerd dat de eigenaar van de onroerende zaak [naam vennootschap 2] B.V. is en dat de “core business” van deze vastgoed-B.V. het realiseren van huurinkomsten voor het in bezit zijnde vastgoed is. Omdat de vastgoed-B.V. de BTW in vooraftrek kan brengen, moet exclusief BTW worden gewaardeerd.
27. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat het in- of exclusief BTW waarderen niet afhankelijk is van de rechtspersoon van de eigenaar, maar van het antwoord op de vraag of de activiteiten die de eigenaar zich ten doel stelt, danwel uitvoert, voor de Wet op de omzetbelasting 1968 een belastbaar feit opleveren. Verweerder heeft daarbij gewezen op het bepaalde in artikel 11, eerste lid onder b sub 5°, van de Wet op de omzetbelasting 1968. Op grond van die bepaling is verhuur van onroerende zaken vrijgesteld van omzetbelasting. Die vrijstelling betekent dat er geen BTW is verschuldigd over de huur, maar ook dat de eigenaar de BTW op kosten en investeringen van de onroerende zaak niet in aftrek kan brengen. De onroerende zaak is dan ook terecht inclusief BTW gewaardeerd, aldus verweerder.
28. De rechtbank overweegt in dit verband dat in hoofdstuk 9 van de Taxatiewijzer en kengetallen, Algemeen deel (waardepeildatum 1 januari 2018) hierover het volgende is opgenomen:
“Het al of niet meenemen van btw in de waardeberekening is niet afhankelijk van de rechtspersoon van de eigenaar, maar van het antwoord op de vraag of de activiteiten die de eigenaar zich ten doel stelt, dan wel uitvoert, voor de Wet op de omzetbelasting 1968 een belastbaar feit opleveren. Dit kan er toe leiden dat de eigenaar ten aanzien van het betrokken object volledig btw-plichtig is, maar ook dat de eigenaar ten aanzien van het object slechts deels btw-plichtig is. Wanneer de eigenaar ten aanzien van het betreffende object volledig btw-plichtig is, dan wordt de WOZ-waarde van het object exclusief btw bepaald. Als de eigenaar slechts voor bepaalde gedeelten btw-plichtig is, omdat een gedeelte van de activiteiten vrijgesteld zijn van omzetbelasting, dan wordt de WOZ-waarde deels inclusief en deels exclusief btw bepaald. In paragraaf 9.1 wordt hier nader op ingegaan.
In de gevallen dat de onroerende zaak volledig wordt gebruikt voor activiteiten die niet onderworpen zijn aan omzetbelasting, dan wel de eigenaar geen mogelijkheid heeft de omzetbelasting te verrekenen, wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde bepaald inclusief (21%) btw.”
De rechtbank stelt vast dat als de eigenaar ten aanzien van het object volledig btw-plichtig is, de WOZ-waarde van het object exclusief BTW wordt bepaald. Verder begrijpt de rechtbank voormelde passage uit de Taxatiewijzer zó dat het moet gaan om activiteiten die de eigenaar zich met de betreffende onroerende zaak ten doel stelt. De rechtbank vindt hiervoor ook steun in het arrest van de Hoge Raad van 3 december 1997 [4] .
Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak in gebruik is als uitvaartcentrum.
Uit artikel 11, eerste lid, aanhef en onder h, van de Wet op de Omzetbelasting 1968 volgt dat de diensten van lijkbezorging zijn vrijgesteld van omzetbelasting, zodat in zoverre de waarde van de onroerende zaak inclusief BTW dient te worden vastgesteld. Dat, naar gesteld, eiseres zich voornamelijk bezig houdt met het realiseren van huurinkomsten uit vastgoed, is hierbij niet relevant.
Eiseres heeft echter ook gesteld dat een deel van het pand bestemd is voor horecaverstrekkingen. Dit wordt bevestigd door de plattegrond van de onroerende zaak in het taxatierapport van verweerder. Uit jurisprudentie van de Hoge Raad [5] volgt dat eiseres terecht betoogd dat deze horecaverstrekkingen niet van omzetbelasting zijn vrijgesteld. Om die reden kan de gecorrigeerde vervangingswaarde niet volledig inclusief BTW worden bepaald en moet een deel van de BTW worden verrekend. Eiseres heeft dit gedeelte op 23 % bepaald, welk percentage door verweerder niet gemotiveerd is bestreden.
Het vorenstaande brengt de rechtbank tot de slotsom dat verweerder de onroerende zaak ten onrechte geheel inclusief BTW heeft gewaardeerd.
Conclusie
29. Gezien de rechtsoverwegingen 20 en 28 volgt de rechtbank verweerder niet in wat ter onderbouwing van de beschikte waarde in beroep is gesteld over de levensduur en de verrekening van de BTW.
30. Eiseres heeft de door haar in haar taxatierapport bepleite waarde van € 466.000,- evenmin aannemelijk gemaakt. Hierbij is van belang dat, zoals blijkt uit wat hiervoor is overwogen, in dit taxatierapport ten onrechte een restwaarde van 5% voor de ruwbouw is gehanteerd. Verder wordt ten onrechte een functionele correctie wegens ondoelmatigheid toegepast en is volledig exclusief BTW gewaardeerd.
31. In deze procedure staat uitsluitend de beschikte waarde ter beoordeling. Uitgaande van de niet in geschil zijnde factoren, van welke restwaarden en levensduur de rechtbank redelijk acht en van een gedeeltelijke verrekening van de BTW, komt de rechtbank, wanneer zij de waarde in goede justitie zou bepalen, tot een hogere waarde dan de beschikte waarde van
€ 701.000,-. De slotsom is daarom dat verweerder de beschikte waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
32. Het beroep is ongegrond.
33. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M. den Dulk, rechter, in aanwezigheid van
H. Blekkenhorst, griffier, op
De uitspraak wordt openbaar gemaakt op de eerstvolgende donderdag na deze datum.
De griffier is verhinderd deze uitspraak Rechter
mede te ondertekenen.
Afschrift verzonden op: