Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer : 5587971 CV 16-9105
Vonnis van 23 mei 2017
in de zaak van
de besloten vennootschap
THE LEXSON GROUP B.V.,
THE LEXSON GROUP B.V.,
gevestigd en kantoorhoudend te Breda,
eisende partij, hierna te noemen: “Lexson”,
gemachtigde: mr. A.A.M. Simons, advocaat te Breda,
tegen
de besloten vennootschap
BEHEERMAATSCHAPPIJ COMSTAR EUROPE B.V.,
BEHEERMAATSCHAPPIJ COMSTAR EUROPE B.V.,
gevestigd te Wijhe en kantoorhoudend te Zwolle,
gedaagde partij, hierna te noemen: “Comstar”,
gemachtigde: mr. J.F. Hoff, advocaat te Zwolle.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 9 december 2016, met producties;
- de conclusie van antwoord d.d. 28 februari 2017;
- de conclusie van repliek d.d. 28 maart 2017, met producties;
- de conclusie van dupliek d.d. 25 april 2017, met productie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Comstar houdt zich bezig met de verhuur van onroerend goed, niet zijnde woonruimte. De heer [X] (hierna: [X] ) is enig aandeelhouder en bestuurder van Comstar. Comstar maakt deel uit van de [X Groep] .
2.2.
Comstar had in eigendom de onroerende zaak, bestaande uit het gebouw met
ondergrond en verder toebehoren, staande en gelegen te Breda aan de Haagweg 462 (hierna: het pand), kadastraal bekend: gemeente Princenhage, sectie H, nummers 3821 en 3819.
2.3.
Het pand is op basis van een tweetal huurovereenkomsten verhuurd aan een derde.
2.4.
De heer [A] , verbonden aan Westpoort Vastgoed B.V. te Breda (hierna: [A] ), heeft per e-mailbericht van 15 juli 2016 aan mw. [Y] , als vastgoedmanager werkzaam voor de [X Groep] (hierna: [Y] ), medegedeeld, onder gelijktijdige toezending van dat e-mailbericht aan [B] , statutair bestuurder van Lexson (hierna: [B] ), voor zover van belang:
Graag bevestig ik via deze mail de aankoop van de Haagweg 462 te Breda voor een koopprijs van EUR 265.000 k.k., levering per 1 oktober 2016.
De koper is Lexson Group B.V. waarvan je bijgaand de kvk gegevens aantreft en het paspoort van [B] . (…). Graag ontvang ik je bevestiging alsmede een concept koopovereenkomst.
2.5.
[A] heeft bij e-mailbericht van 21 juli 2016 [Y] verzocht om een bevestiging op het e-mailbericht van 15 juli 2016, welk bericht was bijgevoegd. Het e-mailbericht van 21 juli 2016 is gelijktijdig toegezonden aan [B] en aan het e-mailadres “ [X Groep] Info < [mailadres] >. [Y] heeft in reactie hierop per omgaande per emailbericht aan [A] geantwoord:
Vanuit het zonnige Italië geven wij bijgaand akkoord op onderstaande 15 juli 2016.
2.6.
Per e-mailbericht van 9 augustus 2016 heeft [Y] aan [B] van Lexson medegedeeld, onder toezending van dat e-mailbericht aan [A] en aan de ingeschakelde notaris, dat alle gegevens zijn doorgegeven aan de notaris voor het opstellen van de koopakte.
2.7.
De notaris heeft een conceptkoopakte opgesteld en heeft deze op 11 augustus 2016
aan Lexson en Comstar toegestuurd. Daarbij is vermeld dat hij ervan uitgaat dat de eigendomsoverdracht op 3 oktober 2016 dient plaats te vinden omdat 1 oktober 2016 op een zaterdag valt.
2.8.
[A] heeft bij e-mailbericht van 19 augustus 2016 namens Lexson aan de notaris bericht, onder gelijktijdige toezending van dat bericht aan [Y] , dat abusievelijk perceel H 3819 niet in de koopakte was opgenomen.
2.9.
De notaris heeft bij e-mailbericht van 19 augustus 2016 aan [A] , [B] en [Y] bevestigd dat genoemd perceel H 3819 aan het ontwerp van de akte van levering is toegevoegd, onder toezending van een aangepast concept van de koopakte waarin dit perceel is opgenomen.
2.10.
In het op 19 augustus 2016 gemailde concept van de koopakte is in artikel 8, vierde lid, onder meer vermeld dat het pand verhuurd ter beschikking wordt gesteld, waarbij een huurprijs geldt van € 2.239,99 per maand exclusief btw. Het vermelde artikel 11 luidt Pro, voor zover van belang:
1. Indien een der partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig blijft in de nakoming van zijn uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen zal deze overeenkomst van rechtswege zonder rechterlijke tussenkomst ontbonden zijn, tenzij de wederpartij alsnog uitvoering van de overeenkomst verlangt.
2. a. (…)
b. Indien de wederpartij op grond van artikel 11 lid 1 nakoming Pro van deze overeenkomst verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11 lid 1 vermelde Pro termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille van de koopsom, onverminderd het recht op volledige schadevergoeding.
3. (…)
2.11.
Per e-mailbericht van 23 augustus 2016 heeft de notaris aan Lexson meegedeeld, onder gelijktijdige toezending van dat e-mailbericht aan [Y] , dat hij van verkoper heeft vernomen dat deze een ontbindende voorwaarde opgenomen wenst te hebben in de koopovereenkomst ten aanzien van het niet verkrijgen van royement van de huidige hypotheekhouder op het verkochte en dat deze ontbindende voorwaarde is opgenomen in artikel 12 van Pro de koopovereenkomst. Voorts heeft hij vermeld dat indien partijen kunnen instemmen er tot ondertekening van de koopovereenkomst kan worden overgegaan. Bij dit e-mailbericht heeft de notaris een aangepast concept van de koopakte gevoegd.
2.12.
Per e-mailbericht van 24 augustus 2016 met als onderwerp
“Breda en contact [B] ”heeft [Z] van de ING-bank aan [X] bericht:
“Breda en contact [B] ”heeft [Z] van de ING-bank aan [X] bericht:
Ik ben gisteren gebeld door [B] , welke mij onbekend is. Om die reden heb ik geen inhoudelijke reactie gegeven. Graag ontvang ik eerst toestemming van jou om met deze man te praten.
Daarnaast ontvang ik graag een uitleg over de reden waarom het pand in Breda onder de marktwaarde (€ 325.000,=) wordt verkocht, in combinatie met het verzoek om niet de gehele verkoopopbrengst af te lossen.
Na jullie toelichting kan ik afstemmen met collega’s hoe om te gaan met het royementsverzoek.
2.13.
Lexson heeft de aanvullende ontbindende voorwaarde aanvaard. Zij heeft op 29 augustus 2016 10% van de aankoopsom als waarborg overgemaakt op de kwaliteitsrekening van de notaris.
2.14.
De notaris heeft op 5 september 2016 de definitieve koopakte aan partijen ter
ondertekening gemaild. In deze koopakte is het bepaalde in de artikelen 8, vierde lid, en 11, eerste en tweede lid, onverkort gehandhaafd.
2.15.
Comstar heeft op 21 september 2016 bij Lexson een voicemailbericht ingesproken, inhoudend dat zij achteraf de overeengekomen prijs aan de lage kant vond.
2.16.
Lexson heeft Comstar bij brief van haar advocaat van 27 september 2016 bericht
dat zij onverkort nakoming door Comstar verlangde van de met deze gesloten overeenkomst. Voorts is Comstar gesommeerd op 3 oktober 2016 onverkort haar volledige medewerking te verlenen aan de levering van het pand.
2.17.
Lexson heeft (in de persoon van [B] ) op 28 september 2016 het door haar getekende exemplaar van de koopovereenkomst aan de notaris gezonden.
2.18.
Comstar heeft niet aan de onder 2.16. bedoelde sommatie voldaan. Het transport heeft op 3 oktober 2016 geen doorgang gevonden.
2.19.
Bij brief van haar advocaat van 4 oktober 2016 heeft Lexson Comstar in gebreke
gesteld en gesommeerd om alsnog binnen acht dagen medewerking aan het transport te verlenen, bij gebreke waarvan aanspraak zou worden gemaakt op de verbeurde boete.
2.20.
Comstar heeft aan de sommatie van 4 oktober 2016 geen gehoor gegeven.
2.21.
Comstar is op vordering van Lexson bij vonnis van 7 november 2016, in kort geding gewezen door de voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, veroordeeld om volledige en onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan de levering aan Lexson van het pand, zulks op straffe van een dwangsom.
2.22.
Op 9 november 2016 heeft ( [X] voor) Comstar de onder 2.14. bedoelde koopakte alsnog ondertekend. Het pand is op 11 november 2016 aan Lexson geleverd.
2.23.
Per brief van haar advocaat van 16 november 2016 heeft Lexson tegenover Comstar aanspraak gemaakt op de contractuele boete van 3 promille van de koopsom per dag over de periode van 13 oktober 2016 tot aan 11 november 2016, ofwel een bedrag van € 23.055,00, en voorts aanspraak gemaakt op de over oktober 2016 gederfde huurpenningen, gesteld op een bedrag van € 1.950,43, een en ander te vermeerderen met wettelijke rente.
3.Het geschil
3.1.
De vordering
Lexson vordert - samengevat - de veroordeling van Comstar tot betaling van een bedrag van € 25.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding, onder veroordeling van Comstar in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente en nakosten.
3.2.
Het verweer
Comstar concludeert - samengevat - tot afwijzing van de vordering, onder veroordeling van Lexson in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente en nakosten.
3.3.
Op wat partijen ter onderbouwing van de vordering onderscheidenlijk het verweer hebben aangevoerd, zal, voor zover van belang, in het hiernavolgende worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Aan de vordering is door Lexson ten grondslag gelegd de stelling dat tussen partijen op 15 juli 2016 een perfecte en afdwingbare koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat Lexson dientengevolge aan Comstar een boetebeding kan tegenwerpen. Door Comstar is dat gemotiveerd weersproken.
4.2.
De kantonrechter stelt allereerst vast dat geen schriftelijke, door beide partijen ondertekende koopovereenkomst van 15 juli 2016 voorhanden is. Tussen partijen staat immers vast dat de op schrift gestelde (concept-)koopovereenkomst pas na die datum is opgesteld en eerst op 9 november 2016 namens Comstar is ondertekend.
4.3.
Vervolgens is dan aan de orde of tussen partijen anderszins een perfecte en afdwingbare koopovereenkomst tot stand is gekomen, waaronder begrepen een boetebeding op basis waarvan Comstar over de periode van 13 oktober 2016 tot aan 11 november 2016 is verschuldigd, zoals Lexson stelt en Comstar bestrijdt.
4.3.1.
Door Lexson is daarover aangevoerd dat door partijen - [A] voor Lexson en [Y] voor Comstar - overeenstemming is bereikt over de essentialia van de overeenkomst, waaronder de prijs en de datum van de levering. Comstar heeft vervolgens de notaris ingeschakeld, waarna partijen via de uitgewisselde e-mailberichten op 5 september 2016 volledige overeenstemming hebben bereikt over de tekst van de (concept-)overeenkomst. Alle tekstuele eisen/aanpassingen van partijen zijn daarin opgenomen. De slottekst was -aldus Lexson - naar genoegen van beide partijen en stond niet langer ter discussie.
4.3.2.
Deze voorstelling van zaken is als zodanig niet weersproken door Comstar. Desondanks is naar haar zeggen geen wilsovereenstemming bereikt omdat [Y] zonder goedvinden en toestemming van Comstar heeft gehandeld en [X] de gedragingen en verklaringen van [Y] niet heeft bekrachtigd. Pas op 9 november 2016 heeft Comstar - onder druk van het vonnis in kort geding en de noodzakelijke herfinanciering van haar vastgoedportefeuille - de koopovereenkomst ondertekend, zodat het boetebeding eerst op dat moment is gaan gelden.
4.3.3.
De functie die [Y] binnen de [X Groep] bekleedt, is die van vastgoedmanager. [Y] is, zo heeft Lexson niet weersproken, geen statutair bestuurder van Comstar wat betekent dat zij uit dien hoofde niet bevoegd was namens Comstar bindende overeenkomsten te sluiten. Immers, enkel de statutaire bestuurders en/of gevolmachtigden dan wel iemand die daartoe over een bijzondere volmacht beschikt, zijn bevoegd een vennootschap in het (economisch) rechtsverkeer te vertegenwoordigen en namens de vennootschap bindende rechtshandelingen te verrichten, zoals het sluiten van een overeenkomst.
4.3.4.
Aangezien [Y] (direct noch indirect) statutair bestuurder van Comstar was en is en niet is gesteld dat zij ten tijde van het sluiten van de overeenkomst beschikte over een bijzondere volmacht om Comstar te vertegenwoordigen, moet er voorshands vanuit worden gegaan dat [Y] op 15 juli 2016, althans op 21 juli 2016, Comstar onbevoegd heeft vertegenwoordigd bij het sluiten van de overeenkomst, zodat geen rechtsgeldige overeenkomst tot stand is gekomen tussen Comstar en Lexson.
4.4.
Lexson heeft echter tevens aangevoerd dat zij gerechtvaardigd mocht vertrouwen op de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid van [Y] die door Comstar (in de persoon van [X] ) is gewekt. Comstar betwist dit.
4.4.1.
Voor toerekening van schijn van volmachtverlening aan de pseudo-vertegenwoor-digde kan plaats zijn ingeval de wederpartij gerechtvaardigd heeft vertrouwd op volmacht-verlening aan de pseudo-gevolmachtigde op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van de pseudo-vertegenwoordigde komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid (HR 19 februari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK7671 (ING/Bera), onder meer herhaald in HR 3 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU4909, (Fujitsu/Exel)).
Ook feiten en omstandigheden die zich ná het onbevoegdelijk verrichten van een rechtshandeling hebben voorgedaan, kunnen bijdragen aan het gerechtvaardigd vertrouwen dat de pseudo-gevolmachtigde die rechtshandeling bevoegdelijk heeft verricht. De schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan ook berusten op feiten en omstandigheden die zich hebben voorgedaan na de totstandkoming van de betrokken rechtshandeling (HR 24 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:1119).
Voormeld risicobeginsel gaat echter niet zo ver dat voor toepassing daarvan ook ruimte is in gevallen waarin het tegenover de wederpartij gewekte vertrouwen uitsluitend is gebaseerd op verklaringen of gedragingen van de onbevoegd handelende persoon. De rechter dient in zijn uitspraak mede feiten of omstandigheden vast te stellen die de onbevoegd vertegen-woordigde betreffen en die rechtvaardigen dat laatstgenoemde in zijn verhouding tot de wederpartij het risico van de onbevoegde vertegenwoordiging draagt. (HR 3 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:142).
4.4.2.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Lexson het bestaan van een toereikende volmacht redelijkerwijs mogen aannemen, gelet op de volgende omstandigheden.
A. Het staat vast dat de functie van [Y] binnen de [X Groep] die van vastgoedmanager was. Comstar heeft niet gesteld en dit is ook niet op andere wijze gebleken dat [Y] uit dien hoofde niet geacht werd betrokken te zijn bij het verwerven en/of vervreemden van onroerend goed.
B. Het voorts vast dat [A] - namens Lexson - op 21 juli 2016 een rappel om een bevestiging van Comstar op het e-mailbericht van 15 juli 2016, waarin de aankoop is bevestigd, heeft verzonden aan niet alleen [Y] maar ook aan het algemene e-mailadres van de [X Groep] . Gesteld noch gebleken is dat het aan het algemene e-mailadres gezonden e-mailbericht niet is ontvangen, terwijl vast staat dat van de zijde van Comstar vervolgens geen reactie is gekomen dat de inhoud van dat e-mailbericht van 15 juli 2016 onjuist zou zijn of dat het e-mailbericht met een adressering aan [Y] aan een onbevoegde functionaris is gericht.
C. Uit het onder 2.12. bedoelde e-mailbericht van 24 augustus 2016 van de senior relationshipmanager van de ING Bank aan (onder meer) [X] blijkt dat dit bericht een reactie is op de kennelijke mededeling dat het pand is verkocht en op het verzoek om enerzijds mee te werken aan een royement van het hypotheekrecht en anderzijds in te stemmen met een niet volledige inlossing van de hypotheekschuld. Comstar heeft erkend dat [X] dat e-mailbericht heeft ontvangen en heeft in dat verband niet bestreden dat dat e-mailbericht een reactie was op een verzoek van [X] zelf. Hieruit volgt dat Comstar in de persoon van [X] in ieder geval op dat moment op de hoogte was van de verkoop van het pand en dat hij ook stappen ondernam om tot uitvoering daarvan te (kunnen) komen. Dat [X] in die periode tevens doende was om tot een herfinanciering van de gehele vastgoedportefeuille te komen, maakt dat niet anders.
D. Het contact van [X] met de ING Bank over het royement van de hypotheek op het pand, bezien in samenhang met het verzoek aan de ING Bank om niet de gehele hypotheek-schuld af te lossen, sluit ook aan bij het onder 2.11. weergegeven e-mailbericht van de notaris aan Lexson - gelijktijdig in afschrift verzonden aan [Y] - dat de verkoper oftewel Comstar de ontbindende voorwaarde van niet verkrijgen van royement in de koopovereenkomst opgenomen wilde hebben, in welk verzoek Lexson heeft toegestemd.
E. De door de ING Bank in verband met de marktwaarde van het pand van € 325.000,00 aan [X] gevraagde uitleg over de overeengekomen koopprijs van € 265.000,00 sluit daarnaast aan bij de niet door Comstar weersproken stelling van Lexson dat Comstar op 21 september 2016 telefonisch heeft gemeld achteraf de overeengekomen prijs aan de lage kant te vinden.
4.4.3.
Gelet op deze omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien, is de kantonrechter van oordeel dat, anders dan Comstar stelt, niet gezegd kan worden dat [X] in zijn hoedanigheid van medebestuurder van Comstar ten tijde hier van belang niet op de hoogte was van het bestaan en de inhoud, althans de aard en strekking, van de overeenkomst van 15 juli 2016. De stelling van Comstar dat [X] pas na de sommatie van 27 september 2016 kennis heeft genomen van de verkoopakte, doet er niet aan af dat Lexson op basis van de hiervoor in 4.4.2. genoemde omstandigheden gerechtvaardigd heeft mogen vertrouwen op de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid van [Y] . Die ontbrekende bevoegdheid komt bijgevolg voor rekening en risico van Comstar. Hieruit volgt dat het verweer van Comstar niet slaagt.
4.5.
De kantonrechter komt dan ook tot het oordeel dat Comstar aan de overeenkomst van 15 juli 2016, althans 21 juli 2016, is gebonden. Dit geldt, gelet op wat hiervoor is overwogen, evenzeer voor de op schrift uitgewerkte koopovereenkomst, in de definitieve tekst van 5 september 2016. Dit betekent dat Comstar ook gebonden is geraakt aan de in artikel 11 van Pro de koopakte opgenomen boeteclausule. Ook in zoverre faalt het verweer van Comstar.
4.6.
Uit een en ander volgt dat Comstar tevens gehouden was om het pand op 3 oktober 2016 aan Lexson te leveren. Het staat vast dat zij dit heeft nagelaten en dat Lexson via haar advocaat Comstar op 4 oktober 2016 heeft gesommeerd binnen acht dagen alsnog tot levering van het pand te komen. Daarmee heeft Lexson gekozen voor de in het tweede lid van artikel 11 neergelegde Pro tweede optie van nakoming plus een boete van 3 promille van de koopprijs per dag verzuim. Comstar heeft niet weersproken dat die boete op die wijze berekend moet worden op een bedrag van € 23.055,00 (29 dagen × 0,003% × € 265.000,00).
4.7.
Anders dan Comstar aanvoert, bevrijdt de omstandigheid dat zij op 3 oktober 2016 niet vrij van hypotheek had kunnen leveren, haar niet. In de koopakte was immers in artikel 12 daartoe Pro een ontbindende voorwaarde opgenomen. Indien de ING Bank geen royement had willen verlenen - waarvoor overigens iedere onderbouwing ontbreekt - had Comstar de ontbinding van de overeenkomst kunnen inroepen. Dit heeft zij nagelaten. Dit nalaten kan Comstar niet aan Lexson tegenwerpen en doet daardoor niets af aan de werking van voormeld boetebeding.
4.8.
Comstar heeft nog om matiging van voormelde boete verzocht. Ter onderbouwing van dat verzoek heeft Comstar aangevoerd dat zij de proceskosten van het kort geding aan Lexson heeft voldaan en voor het overige geen schade aan de zijde van Lexson is gebleken. De boete staat daardoor volgens haar niet in een redelijke verhouding tot de omvang van de schade, zodat de boete buitensporig is en een onaanvaardbaar resultaat oplevert.
4.8.1.
Voorop staat dat de rechter volgens vaste jurisprudentie bij de beoordeling van een verzoek tot matiging van een contractuele boete terughoudend dient te zijn. De in artikel 6:94 lid 1 BW Pro opgenomen maatstaf dat voor matiging slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken indien de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij moet niet alleen gelet worden op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.
4.8.2.
De omstandigheid dat Comstar uitvoering heeft gegeven aan de veroordeling in kort geding is op zichzelf onvoldoende om tot matiging over te gaan. Anders dan Comstar stelt, is daarbij niet aannemelijk dat de dienaangaande door de voorzieningenrechter toegewezen proceskosten ad € 1.512,75 de reële kosten van rechtsbijstand van Lexson volledig hebben gedekt, zodat er vanuit moet worden gegaan dat Lexson door het verzuim van Comstar enige schade heeft geleden.
4.8.3.
Voorts neemt de kantonrechter in aanmerking dat Lexson zich van meet af aan tegenover Comstar op het standpunt heeft gesteld dat Comstar op 3 oktober 2016 de koopovereenkomst diende na te komen. Lexson heeft vervolgens voortvarend gehandeld door al op 12 oktober 2016 een voorlopige voorziening ter zake te vorderen. De hoogte van de boete moet op grond van artikel 11 van Pro de koopakte dan als een reële prikkel worden aangemerkt om de overeenkomst na te komen. Er is geen reden om te veronderstellen dat in de periode tot 13 november 2016 er vanuit moest worden gegaan dat Comstar (hoe dan ook) niet zou (kunnen) nakomen. Het ingeroepen boetebeding heeft dan ook haar functie om de wederpartij te prikkelen alsnog na te komen niet verloren. Daar komt bij dat het gaat om een overeenkomst tussen twee professionele partijen betreffende de koop van een bedrijfspand voor een bedrag van € 265.000,00. De boete is alleen zo hoog geworden omdat Comstar geen medewerking verleende aan de uitvoering van de overeenkomst - ten onrechte zoals hiervoor is vastgesteld.
4.8.4.
Gelet op het voorgaande is het eventueel bestaan van een wanverhouding tussen schade en boete, wat daar verder ook van zij, onvoldoende om aan te nemen dat toepassing van het boetebeding tot een buitensporig resultaat leidt. Comstar heeft kortom onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die kunnen leiden tot het oordeel dat matiging aan de orde is omdat de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dit leidt tot de conclusie dat het beroep op matiging dient te worden afgewezen.
4.9.
Wat betreft de door Lexson gestelde gederfde huurinkomsten over oktober 2016 ad € 1.950,43 faalt het verweer van Comstar dat zij zich pas op 9 november 2016 heeft verplicht tot levering van het pand op de hiervoor al weergegeven gronden. Evenmin kan het verweer van Comstar standhouden dat Lexson geen schadevergoeding kan vorderen naast de gevorderde boete. In sub b. van lid 2 van artikel 11 van Pro de koopakte is immers afgeweken van de in artikel 6:92 BW Pro neergelegde regel van anticumulatie, welke regel niet-dwingendrechtelijk van aard is. Nu dit deel van de vordering voor het overige niet is tegengesproken, neemt de kantonrechter tot uitgangspunt dat Comstar het gestelde bedrag aan schade aan Lexson heeft te vergoeden.
4.10.
Uit het al het voorgaande volgt dat Comstar aan Lexson een bedrag is verschuldigd van € 25.005,43. Nu Lexson haar vordering ter zake heeft beperkt tot € 25.000,00 zal dit bedrag worden toegewezen.
4.11.
De over voormeld bedrag vanaf de dag der dagvaarding, oftewel vanaf 9 december 2016, gevorderde wettelijke rente is als niet afzonderlijk betwist eveneens toewijsbaar.
4.12.
Comstar heeft geen feiten of omstandigheden te bewijzen aangeboden, die tot een andere beoordeling van het geschil kunnen leiden. Voor bewijslevering is daarom geen plaats.
4.13.
Comstar zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden verwezen als hierna weer te geven.
4.14.
Wat partijen voor het overige hebben aangevoerd, behoeft gelet op het voorgaande geen afzonderlijke bespreking.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt Comstar tot betaling aan Lexson van een bedrag van € 25.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro vanaf 9 december 2016 tot aan de dag der algehele voldoening;
5.2.
veroordeelt Comstar in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Lexson vastgesteld op:
€ 800,00 aan salaris gemachtigde (2,0 punten × tarief € 400,00)
€ 84,60 aan explootkosten
€ 939,00 aan griffierecht
€ 100,00 aan nakosten
te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2017.