Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Bestuursrecht
Zittingsplaats Zwolle
Registratienummer: Awb 16/55
uitspraak van de meervoudige belastingkamer in het geschil tussen
[eiseres] ,
wonende te Bunnik, eiseres,
gemachtigde: A. Oosters,
gemachtigde: A. Oosters,
en
de heffingsambtenaar van het gemeenschappelijk belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT),verweerder.
16/55
1.Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] in Biddinghuizen vastgesteld bij beschikking van 30 juni 2015. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 519.000,- per waardepeildatum 1 januari 2014 voor het belastingjaar 2015. Tegelijk met deze beschikking heeft verweerder eiseres voor het belastingjaar 2015 een aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) opgelegd van € 870,36.
Bij uitspraak op bezwaar van 26 november 2015 heeft verweerder het hiertegen door eiseres gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak op bezwaar heeft eiseres beroep ingesteld.
Verweerder heeft verweer gevoerd.
Het beroep is, samen met de beroepen met de procedurenummers AWB 16/32, AWB 16/33,
AWB 16/56, AWB 16/57, AWB 16/58, AWB 16/59, AWB 16/69, AWB 16/70, AWB 16/72 en AWB 16/1114, op 16 juni 2016 ter zitting behandeld door de enkelvoudige belastingkamer van de rechtbank. Namens eiseres is verschenen haar gemachtigde, bijgestaan door
P.W.J. Reichwein. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door P.A.T.M. Niehuis.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
Op 20 juli 2016 heeft de rechtbank besloten om de onderzoeken in de hiervoor genoemde beroepen, met uitzondering van dat met procedurenummer AWB 16/56, en in het
beroep van eiseres te heropenen en deze zaken te verwijzen naar de meervoudige belastingkamer van de rechtbank.
De meervoudige belastingkamer van de rechtbank heeft het beroep van eiseres, samen met de hiervoor genoemde beroepen (met uitzondering van dat met procedurenummer
AWB 16/56) op 15 maart 2017 ter zitting behandeld. Namens eiseres is verschenen haar gemachtigde, bijgestaan door P.W.J. Reichwein. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door G. Knol, bijgestaan door P.A.T.M. Niehuis.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
2.De feiten
Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak [adres] in Biddinghuizen (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een vrijstaande recreatiewoning, bouwjaar 2010, met een inhoud van 767 m³ en een kavel met een oppervlakte van 985 m². Bij de onroerende zaak horen verder vijf dakkapellen.
Van deze onroerende zaak is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
3.Het geschil
In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2014.
Eiseres is van mening dat verweerder de WOZ-waarde van haar onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld. Ter onderbouwing hiervan heeft zij allereerst gemotiveerd gesteld dat het in de uitspraak op bezwaar gehanteerde referentieobject [adres] niet als zodanig kan worden gebruikt. Daarnaast is eiseres van mening dat verweerder in de uitspraak op bezwaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de referentieobjecten door de verkoper (Landal) zijn verkocht met een rendementsgarantie van 6% van de koopsom per jaar, voor de duur van vijf jaren. Volgens eiseres heeft verweerder deze omstandigheid ten onrechte niet uit de verkoopprijzen van de referentieobjecten geëlimineerd. Tevens is haar gebleken dat verweerder in de uitspraak op bezwaar bij de meeste referentieobjecten is uitgegaan van de verkoopprijs, inclusief de inventaris van het desbetreffende object, en dat verweerder er ten onrechte geen rekening mee heeft gehouden dat de referentieobjecten vrij op naam zijn verkocht. Voorts heeft zij gesteld dat de WOZ-waarde van haar onroerende zaak had moeten worden vastgesteld op basis van vergelijking met de verkoopprijzen van de referentieobjecten, exclusief BTW.
Ter onderbouwing van haar beroep heeft eiseres een taxatierapport overgelegd, waarin voor haar onroerende zaak op basis van één of meerdere van de hiervoor genoemde uitgangspunten vier waarden zijn bepaald. Primair heeft zij gesteld dat de WOZ-waarde van haar onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2014 dient te worden vastgesteld op
€ 273.000,-. Daarbij is zij uitgegaan van de verkoopprijzen van de referentieobjecten, exclusief BTW en de prijs van het inventarispakket, gecorrigeerd voor de verkoop vrij op naam en de rendementsgarantie.
Verweerder heeft zich in verweer op het standpunt gesteld dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak in de bestreden uitspraak op bezwaar inderdaad te hoog is vastgesteld en dat deze dient te worden verlaagd naar € 506.000,-. Ter onderbouwing van deze waarde heeft verweerder bij het verweerschrift een taxatierapport overgelegd.
Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
4.Beoordeling van het geschil
De rechtbank overweegt dat reeds uit de erkenning van verweerder, dat de bestreden WOZ-waarde te hoog is, volgt dat het beroep gegrond is en de uitspraak op bezwaar van
26 november 2015 dient te worden vernietigd. De rechtbank zal daarom thans overgaan tot de beoordeling van de vraag of de door verweerder voorgestane waarde van € 506.000,- niet te hoog is.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44, te raadplegen op www.statengeneraaldigitaal.nl).
De waarde wordt ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkbare objecten).
Benadrukt dient evenwel te worden dat vorenbedoelde Uitvoeringsregeling voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevat om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad
29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad 11 juni 2004,
nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).
Ter voorlichting van eiseres merkt de rechtbank op dat het verweerder vrij staat om in elke fase van het geding de WOZ-waarde met nieuwe gegevens te onderbouwen.
Verweerder heeft voor de door hem in beroep voorgestane waarde verwezen naar het in beroep overgelegde taxatierapport, opgesteld door P.A.T.M. Niehuis, gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2104 van € 506.000,-. Aan deze waardebepaling zijn de volgende verkoopprijzen van de volgende vrijstaande recreatiewoningen, gelegen op hetzelfde recreatiepark, ten grondslag gelegd:
- [adres] op 28 juni 2013 verkocht voor € 354.777,-;
- [adres] , op 12 september 2014 verkocht voor € 343.617,-;
- [adres] , op 28 mei 2013 verkocht voor € 323.058,-.
Uit het taxatierapport blijkt dat de waarde van de onroerende zaak is bepaald met behulp van de in de Uitvoeringsregeling genoemde methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Mede gelet op hetgeen eiseres in beroep heeft aangevoerd, dient allereerst de vraag te worden beantwoord of bij de waardebepaling van de onroerende zaak mag worden uitgegaan van de in het taxatierapport voor de referentieobjecten vermelde verkoopprijzen.
Uit de door eiseres overgelegde akten van levering blijkt ten aanzien van de referentieobjecten uit verweerders taxatierapport het volgende:
- het object [adres] is verkocht voor € 389.015,-. Dit bedrag betreft de verkoopprijs inclusief BTW en de kosten van het inventarispakket;
- het object [adres] is verkocht voor € 353.925,-. Dit bedrag betreft de verkoopprijs inclusief BTW en exclusief de kosten van het inventarispakket;
- het object [adres] is verkocht voor € 332.750,-. Dit bedrag betreft de verkoopprijs inclusief BTW en exclusief de kosten van het inventarispakket.
Verweerder heeft in verweer en ter zitting verklaard dat in het door hem overgelegde taxatierapport de verkoopprijzen van de referentieobjecten zijn ‘geschoond’ voor wat betreft de kosten van het inventarispakket en de verkoop vrij op naam. Voorts heeft verweerder gesteld dat in dit geval de BTW dient te worden betrokken bij de waardering van de onroerende zaak van eiseres. Ten slotte heeft verweerder zich in verweer en ter zitting op het standpunt gesteld dat bij de waardebepaling van de onroerende zaak geen rekening dient te worden gehouden met de omstandigheid dat de referentieobjecten zijn verkocht met een rendementsgarantie.
De rechtbank is van oordeel dat uit de akten van levering blijkt dat in het taxatierapport van verweerder de verkoopprijzen van de referentieobjecten, exclusief de kosten van het inventarispakket, zijn gehanteerd en dat deze verkoopprijzen voldoende zijn gecorrigeerd voor wat betreft de verkoop vrij op naam. Eiseres heeft dit tijdens de zitting van 16 juni 2016 ook erkend. Voorts heeft zij tijdens deze zitting haar stelling, dat ook de BTW op de verkoopprijzen van de referentieobjecten in mindering had moeten worden gebracht, ingetrokken.
Derhalve is nog in geschil of verweerder op de verkoopprijzen van de referentieobjecten een correctie had moeten aanbrengen vanwege de verkoop van deze objecten met inbegrip van een rendementsgarantie van 6% van de koopsom per jaar, voor de duur van vijf jaren.
Ter onderbouwing van zijn conclusie dat een dergelijke correctie niet moet worden toegepast heeft verweerder gesteld dat de referentieobjecten rond de waardepeildatum konden worden gekocht voor eigen (recreatief) gebruik, voor verhuur in combinatie met eigen (recreatief) gebruik of voor volledige verhuur. De recreatiewoningen konden derhalve worden gekocht zonder dat sprake was van rendement, met een variabel rendement of met een gegarandeerd rendement. Hieruit volgt volgens verweerder dat de rendementsgarantie een de koper persoonlijk betreffende omstandigheid is, waarmee bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ geen rekening dient te worden gehouden. Voorts heeft verweerder zowel tijdens de zitting van 16 juni 2016 als tijdens de zitting van 15 maart 2017 gesteld dat niet is gebleken dat recreatiewoningen die mét rendementsgarantie zijn verkocht duurder waren dan recreatiewoningen die zonder rendementsgarantie zijn verkocht. Ter onderbouwing hiervan heeft verweerder tijdens laatstgenoemde zitting een prijslijst van het Waterparc Veluwemeer overgelegd, waaruit blijkt dat de recreatiewoningen zelfs voor een lager bedrag worden aangeboden indien deze worden aangekocht ten behoeve van de volledige verhuur en niet meer dan 10% per jaar door de koper zelf worden gebruikt. Verweerder heeft hieruit geconcludeerd dat recreatiewoningen die mét vaste rendementsgarantie worden verkocht minder waard zijn dan recreatiewoningen zonder rendementsgarantie, zodat er geen reden is om de rendementsgarantie uit de aankoopprijs te halen.
De rechtbank overweegt dat partijen tijdens de zitting van 16 juni 2016 hebben verklaard dat alle referentieobjecten uit het taxatierapport van verweerder zijn verkocht met de vaste rendementsgarantie van 6% van de koopsom per jaar, voor de duur van vijf jaren. Ter zitting van 15 maart 2017 heeft verweerder echter verklaard er van te zijn uitgegaan dat de referentieobjecten uit het taxatierapport zonder de vaste rendementsgarantie zijn verkocht en dat de in dat rapport genoemde verkoopprijzen de hogere prijzen (derhalve de prijzen van recreatiewoningen die voor eigen gebruik worden gekocht) zijn. Eiseres heeft dit ter zitting van 15 maart 2017 bestreden. Volgens eiseres blijkt zowel uit de gehanteerde verkoopconstructies als uit de inrichting van het park dat de recreatiewoningen zijn bedoeld als beleggingsobjecten, die ten behoeve van commerciële verhuur en niet voor eigen gebruik worden aangekocht. Daarbij acht zij tevens van belang dat de recreatiewoningen op het Waterparc Veluwemeer niet permanent mogen worden bewoond.
De rechtbank is van oordeel dat, nu verweerder zijn ter zitting van 15 maart 2017 ingenomen gewijzigde standpunt niet met concrete stukken heeft onderbouwd en aannemelijk gemaakt, het er vooralsnog voor moet worden gehouden dat de referentieobjecten uit het taxatierapport van verweerder mét de vaste rendementsgarantie van 6% van de koopsom, voor de duur van vijf jaren, zijn verkocht.
In het arrest van 5 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3514, oordeelde de Hoge Raad dat de strekking van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ meebrengt dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Voor de waardebepaling op de voet van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ mag daarom niet worden uitgegaan van de verkoopprijs die tot stand is gekomen met inachtneming van een op de waardepeildatum bestaande huurovereenkomst. Dat brengt overigens niet mee dat verkoopprijzen van verhuurde onroerende zaken bij de bepaling van de WOZ-waarde zonder meer buiten beschouwing moeten blijven, omdat de mogelijkheid bestaat dat aan die verkoopprijzen marktgegevens kunnen worden ontleend die van nut kunnen zijn bij de vaststelling van de WOZ-waarde met toepassing van de ficties van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
De rechtbank wijst in dit verband tevens op het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982.
Nu er van moet worden uitgegaan dat de referentieobjecten zijn verkocht met de vaste rendementsgarantie van 6% van de koopsom per jaar, voor de duur van vijf jaren, acht de rechtbank het aannemelijk dat de aankoopprijzen van deze objecten zijn beïnvloed door die rendementsgarantie. Mede gelet op de hiervoor genoemde arresten van de Hoge Raad, is de rechtbank van oordeel dat verweerder om die reden de in het taxatierapport vermelde verkoopprijzen van de referentieobjecten niet zonder nadere correctie aan de waardebepaling van de onroerende zaak van eiseres ten grondslag heeft mogen leggen. Met eiseres is de rechtbank van oordeel dat, ten behoeve van de vaststelling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak met toepassing van de ficties van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, verweerder had moeten onderzoeken wat de invloed van de rendementsgarantie is geweest op de verkoopprijzen van de referentieobjecten en deze verkoopprijzen daarvoor had moeten corrigeren. Nu verweerder dit niet heeft gedaan, is de rechtbank van oordeel dat hij met het overgelegde taxatierapport alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 506.000,- voor de onroerende zaak van eiseres per waardepeildatum 1 januari 2014 niet te hoog is. Daarbij volgt de rechtbank verweerder niet in zijn stelling dat uit de verschillende vraagprijzen blijkt dat recreatiewoningen die voor eigen gebruik worden gekocht meer waard zijn dan recreatiewoningen die als beleggingsobject en ten behoeve van de commerciële verhuur worden gekocht. Verweerder heeft niet met feitelijk gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare recreatiewoningen aangetoond dat dit daadwerkelijk het geval is.
Eiseres heeft betoogd dat de waarde van de rendementsgarantie dient te worden bepaald door de opbrengst per jaar daarvan (6% van de koopsom) te verminderen met 1,5% van de koopsom, omdat laatstgenoemd percentage het rendement is dat (destijds) bij de bank kon worden behaald. Vervolgens dient volgens eiseres de uitkomst hiervan te worden vermenigvuldigd met vijf en op de koopsom in mindering gebracht.
De rechtbank is van oordeel dat eiseres onvoldoende heeft onderbouwd en daardoor onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat uit de door haar voorgestelde berekening de invloed van de rendementsgarantie op de verkoopprijzen van de referentieobjecten volgt.
De rechtbank volgt eiseres dan ook niet in de door haar voorgestelde wijze van concretiseren van de invloed van de rendementsgarantie op deze verkoopprijzen. Voorts is de rechtbank van oordeel dat onvoldoende informatie voorhanden is om zelf de invloed van de rendementsgarantie op de verkoopprijzen te bepalen. De rechtbank acht zichzelf om die reden in dit geval niet in staat om in goede justitie tot een juiste vaststelling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak van eiseres te komen.
Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de bestreden uitspraak op bezwaar dient te worden vernietigd en dat verweerder, met inachtneming van het bepaalde in deze uitspraak, opnieuw op het bezwaar van eiseres uitspraak dient te doen.
5.Proceskosten
Nu het beroep gegrond is, bestaat aanleiding verweerder te veroordelen tot vergoeding van de kosten die eiseres voor de behandeling van haar beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Vanwege de gelijkenissen tussen de desbetreffende onroerende zaken (allemaal recreatiewoningen op hetzelfde recreatiepark) en de gelijktijdige behandeling van de beroepen, merkt de rechtbank het beroep van eiseres aan als samenhangend, in de zin van
artikel 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb), met de zaken met de procedurenummers AWB 16/32, AWB 16/33, AWB 16/57, AWB 16/58, AWB 16/59, AWB 16/69, AWB 16/70, AWB 16/72 en AWB 16/1114. Tevens merkt de rechtbank deze beroepen vanwege de complexiteit en de bewerkelijkheid aan als zwaar in de zin van de bijlage bij het Bpb. Op basis van deze uitgangspunten stelt de rechtbank de kosten van eiseres voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de beroepsfase vast op € 334,13
(1 punt voor het indienen van het beroep en 2 punten voor het verschijnen ter zittingen van 16 juni 2016 en 15 maart 2017; waarde per punt: € 495,-; wegingsfactoren: 1,5 (gewicht van de zaak) en 1,5 (meer dan 3 samenhangende zaken); gedeeld door 10 (het aantal zaken)).
Voor het overige is in beroep niet van proceskosten van eiseres gebleken. Daarbij merkt de rechtbank op dat verweerder zich in de nieuw te nemen uitspraak op bezwaar tevens zal moeten uitspreken over de vraag in hoeverre het door eiseres overgelegde taxatierapport voor vergoeding in aanmerking komt.
Voorts dient verweerder het door eiseres betaalde griffierecht aan haar terug te betalen.
6.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar van 26 november 2015;
- draagt verweerder op om opnieuw uitspraak te doen op het bezwaar van eiseres, met inachtneming van het bepaalde in deze uitspraak;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 334,13, te betalen aan eiseres;
- gelast verweerder het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.F.M.J. Bouwman, voorzitter, en mr. H.R. Schimmel en
mr. J.W.M. Bunt, leden, in aanwezigheid van mr. P.J.H. Bijleveld, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
Afschrift verzonden op:
RechtsmiddelTegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.