Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 24/1870
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 januari 2026 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ [1] -waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 31 maart 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 511.000. De waarde is vastgesteld per de waardepeildatum 1 januari 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekendgemaakt.
1.2.
Met de uitspraak op bezwaar van 24 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of partijen het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van de woning. Dit is een vrijstaande woning met bouwjaar 1996. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 208 m², een inpandige garage van 27 m², een tuinhuis/blokhut en een dakkapel. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 600 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 563.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde waardematrix die op 7 oktober 2025 is opgesteld door taxateur J.F. van Dongen. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat de woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] in [plaats] , [adres] in [plaats] en [adres] in [plaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
3.2.
Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van de woning. Eiseres wijst in dit verband op de volgens haar gedateerde keuken en badkamer (beide van meer dan 20 jaar oud). Ook wijst eiseres op de scheurvorming in de binnenmuren. Rekening houdend met de staat van de woning moet de kwaliteit, het onderhoud en de voorzieningen van de woning worden gewaardeerd op matig (correctiefactor 2). Daar komt bij dat de kwaliteit, het onderhoud en/of de voorzieningen van vergelijkingsobjecten [adres] in [plaats] en [adres] in [plaats] wel gewaardeerd zijn op matig (correctiefactor 2), terwijl deze in een vergelijkbare staat verkeren als de woning.
3.2.1.
Eiseres doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens haar tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan haar te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiseres daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. [2] De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. [3]
3.2.2.
De heffingsambtenaar heeft de kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, de doelmatigheid en de voorzieningen van de woning gewaardeerd op voldoende (correctiefactor 3). Dit geldt ook voor vergelijkingsobject [adres] . De kwaliteit van vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] door de heffingsambtenaar gewaardeerd op matig (correctiefactor 2). De heffingsambtenaar vindt dat de voorzieningen en het onderhoud van de woning in het licht van de vergelijkingsobjecten voldoende zijn en dat er geen aanleiding is om daarvoor correcties door te voeren. De rechtbank kan dit volgen. Eiseres baseert zich met betrekking tot de gedateerde keuken en badkamer alleen op de leeftijd daarvan. Eiseres heeft geen foto’s overgelegd, waardoor de rechtbank niet kan afleiden dat de voorzieningen matig zijn. Met betrekking tot de scheurvorming in de binnenmuren overweegt de rechtbank het volgende. Eiseres stelt weliswaar dat er sprake is van scheurvorming, maar heeft dit op geen enkele wijze onderbouwd. De rechtbank ziet daarom geen reden om aan te nemen dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van de woning. Tot slot is het in bezwaar gehanteerde vergelijkingsobject [adres] in beroep vervangen door [adres] in [plaats] , waardoor dat vergelijkingsobject niet aan de waardeonderbouwing in beroep ten grondslag ligt. De stellingen die op dit vergelijkingsobject zijn gebaseerd, kunnen daarom niet slagen. De beroepsgronden slagen niet.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
5. Eiseres heeft nog een aantal beroepsgronden aangevoerd tegen (de toepassing van) artikel 30a van de Wet WOZ. Dit artikel gaat over de hoogte en uitbetaling van een proceskostenvergoeding. Aangezien eiseres geen recht heeft op een proceskostenvergoeding, kunnen deze gronden onbesproken blijven.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. Y. Mutsaers, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 januari 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien partijen niet digitaal procederen, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.