Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 25/1920
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 april 2026 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heusden, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: [naam]).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ [1] -waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning) niet te hoog is.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 15 februari 2025 vastgesteld voor het kalenderjaar 2025 op € 421.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2024 en voor het kalenderjaar 2025. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2025 opgelegd.
1.2.
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 30 juni 2025 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Op 9 september 2025 heeft de rechtbank eiser in de gelegenheid gesteld om hierop te reageren en hiervoor een termijn van vier weken gegeven. In dit bericht staat onder andere: “Als de rechtbank binnen de genoemde termijn geen reactie van u ontvangt, gaat de rechtbank ervan uit dat u geen behoefte hebt om naar aanleiding van het verweerschrift een nader of gewijzigd standpunt in te nemen.”
1.5.
De rechtbank heeft partijen op 26 februari 2026 laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of partijen het daarmee eens zijn. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om tot uiterlijk 12 maart 2026 te reageren.
1.5.1.
Eiser heeft op 16 maart 2026 een (tweede) taxatierapport ingebracht en de heffingsambtenaar heeft op 17 maart 2026 daarop een reactie gegeven.
1.5.2.
Omdat partijen niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. [2]
Feiten
2. Eiser is (mede-)eigenaar van de woning, dit is een twee-onder-een-kapwoning uit 1962. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 95 m², een aanbouw van 19 m2, twee dakkapellen, een berging van 15 m², een carport van 9 m² en een overkapping van 26 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 246 m².
Beoordeling door de rechtbank
Procedurele beslissingen
3. De beschikking is (met de aanslag OZB) opgelegd aan [naam]. Daartegen kan (ook) beroep worden ingesteld – en daaraan voorafgaand bezwaar worden gemaakt – door degene van wie inkomens- of vermogensbestanddelen zijn begrepen in het voorwerp van de belasting waarop de belastingaanslag of de voor bezwaar vatbare beschikking betrekking heeft. [3] Uit het dossier blijkt niet of eiser ook eigenaar is. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser dan ook gevraagd of eiser mede-eigenaar is en zo nee, waarom eiser belanghebbende is. Op 16 december 2025 heeft de gemachtigde van eiser een machtiging overgelegd mede ondertekend door [naam]. Op 13 februari 2026 heeft de gemachtigde laten weten dat eiser mede-eigenaar is van de woning. Eiser behoort daarom tot de kring van belanghebbende en kan bezwaar maken en beroep indienen. Zijn beroep is daarom ontvankelijk.
4. De rechtbank laat het in overweging 1.5.1. genoemde (tweede) taxatierapport van eiser buiten beschouwing, omdat het is ontvangen ruim na de aan eiser (met het in overweging 1.4. genoemde bericht) gestelde termijn om op het verweerschrift te reageren. Ook is dit taxatierapport ontvangen na de (in overweging 1.5. genoemde) gestelde termijn om aan te geven of het beroep op een zitting moet worden behandeld. De reactie van de heffingsambtenaar gaat alleen over het (tweede) taxatierapport en hoeft daarom ook niet behandeld te worden.
De WOZ-waarde van de woning
5. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het beroep van eiser is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5.1.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiser hierover heeft aangevoerd. Alleen als de heffingsambtenaar niet aan de bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Als ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter de waarde zelf in goede justitie vaststellen.
5.2.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 421.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde waardematrix. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat de woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres], [adres] en [adres] alle in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen geïndexeerd en gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
5.3.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verminderde kwaliteit van de woning, de verminderde staat van onderhoud van de woning en het verminderde voorzieningenniveau van de woning.
5.3.1.
Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. [4] De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. [5]
5.3.2.
De rechtbank overweegt dat eiser wel conclusies trekt ten aanzien van de toestand van de woning, maar dat hij geen feiten stelt (die deze conclusies kunnen dragen). De heffingsambtenaar laat weten dat in de door eiser ingevulde vragenlijst en foto’s geen gebreken of tekortkomingen naar voren komen die aanleiding geven om de woning op genoemde punten als bovengemiddeld of ondergemiddeld te zien. De woning is daarom voor zowel kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen gewaardeerd als gemiddeld (correctiefactor 3). Als daartoe aanleiding bestaat, is voor de vergelijkingsobjecten op onderdelen een afwijkende correctiefactor toegepast waarbij de heffingsambtenaar verwijst naar de matrix. De heffingsambtenaar vindt dat op deze manier voldoende rekening is gehouden met het kwaliteits-, onderhouds- en voorzieningenniveau van de woning en de rechtbank kan dat volgen.
5.4.
Eiser bepleit een lagere waarde van € 400.000. Ter onderbouwing van dit waardestandpunt verwijst eiser naar de door hem overgelegde waardematrix die is opgesteld door Woning Waarderingsmeesters B.V. Ook daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. De woning is vergeleken met drie andere woningen, namelijk [adres], [adres] en [adres], allen in [woonplaats]. In de waardematrix zijn de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de aldaar benoemde waarderelevante verschillen. Naar het oordeel van de rechtbank zaait eiser met dit waardestandpunt en de onderbouwing daarvan geen twijfel over de juistheid van de vastgestelde waarde. Allereerst blijkt uit de waardematrix niet door wie deze is opgesteld en dus of de opsteller wel een deskundige (taxateur) is. En zelfs als dat laatste het geval is, dan overtuigt de taxatie van de heffingsambtenaar meer dan die van eiser. Dat heeft met name te maken met het (gebrek aan) inzichtelijkheid van eisers taxatie. In de waardematrix van eiser is bijvoorbeeld niet inzichtelijk gemaakt hoe de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten doorwerken in de prijs per eenheid (ofwel prijs per m²). Voor de waarde van de bijgebouwen is een verder niet onderbouwd totaalbedrag opgenomen en ook de grondwaarde is niet inzichtelijk opgebouwd. Evenmin is duidelijk op basis van welke uitgangspunten de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten heeft plaatsgevonden. De taxatie van de heffingsambtenaar biedt dit inzicht wel en daarom vindt de rechtbank deze overtuigender.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt en de WOZ-waarde niet verandert. Eiser krijgt het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van
mr. P. van Berkel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 3 april 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.