Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 23/2898
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 april 2025 in de zaak tussen
[eiseres] uit [vestigingsplaats 1] , eiseres
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente ‘s-Hertogenbosch, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. R.A.M.T. Klaassen).
Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarde van een bedrijfsobject aan de [adres] in [vestigingsplaats 1] .
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde met de beschikking van 24 februari 2023 vastgesteld op € 1.148.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het kalenderjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) 2023 eigenarenheffing en rioolheffing opgelegd.
1.3. De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 29 september 2023 (de bestreden uitspraak) de waarde en de daarop gebaseerde aanslag OZB gehandhaafd.
1.3. De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 29 september 2023 (de bestreden uitspraak) de waarde en de daarop gebaseerde aanslag OZB gehandhaafd.
1.4.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 20 februari 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens eiseres [naam] en [naam] en namens de heffingsambtenaar zijn gemachtigde en ing. P.H.R.J. Roijmans, taxateur.
Feiten
2.1.
Het bedrijfsobject met als bouwjaar 1939 en gerenoveerd in 2017, is een hotel/restaurant genaamd de [naam] en gelegen in [vestigingsplaats 1] (hierna: het hotel). Eiseres, een besloten vennootschap, is gebruiker van het hotel. Zij huurt het hotel sinds 1 april 2021 van [naam] B.V. De eigenaar is [naam] B.V. te [vestigingsplaats 2] .
2.2.
Het hotel is opgedeeld in i) een restaurant met een oppervlakte van 817 m², ii) een hotelgedeelte met een oppervlakte van 368 m² (8 kamers) en iii) een opslag met een oppervlakte van 362 m². Tot het object behoort grond met een kadastraal oppervlakte van in totaal 1.360 m².
Beoordeling door de rechtbank
2.3.
Partijen zijn het niet eens over de (WOZ-)waarde van € 1.148.000 voor het kalenderjaar 2023.
2.4.
Eiseres vindt dat de waarde € 860.000 moet zijn. De heffingsambtenaar heeft in beroep ter onderbouwing van zijn waarde (€ 1.148.000) een taxatieanalyse overgelegd, opgemaakt door taxateur ing. P.H.R.J. Roijmans. Hij heeft het hotel getaxeerd op
€ 1.563.000.
2.5.
De rechtbank ziet geen aanleiding de objectafbakening, zoals die bestond bij het begin van het belastingjaar, en de objectkenmerken van het hotel, zoals die zijn opgenomen in de taxatieanalyse, voor onjuist te houden. Eiseres heeft die niet weersproken. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarvan uit.
2.6.
De waarde van het hotel moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. [2] Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor het hotel zou zijn besteed.
2.7.
De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt volgens de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode. [3] De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 29 november 2000 [4] de in de Instructie waardebepaling neergelegde regels in zoverre genuanceerd dat deze slechts als hulpmiddel dienen ter bepaling van de waarde. Indien een andere waarderingsmethode (eveneens) leidt tot een juiste waardering van het te waarderen object, staat niets aan de toepassing van die afwijkende methode in de weg.
2.8.
De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, betrekt de rechtbank ook wat eiseres heeft aangevoerd. [5]
2.9.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van het hotel onderbouwd met de aankoopprijs van het bedrijfsobject en op grond van een huurwaardekapitalisatie van de eigen huurwaarde. De waarde is verder onderbouwd aan de hand van een berekening voor de prijs van bouwgrond. De heffingsambtenaar heeft op de zitting verduidelijkt dat hij van oordeel is dat hij met de onderbouwing van het eigen transactiecijfer de vastgestelde WOZ-waarde al voldoende aannemelijk heeft gemaakt. De andere twee onderbouwingen van de WOZ-waarde zijn een subsidiaire en een meer subsidiaire onderbouwing van zijn stelling dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal hierna beoordelen of de heffingsambtenaar met zijn bewijsmiddelen de waarde aannemelijk heeft gemaakt.
Het transactiecijfer van de onroerende zaak2.10.1. Het hotel is op 11 december 2019 in onverhuurde staat verkocht voor een koopsom van € 1.305.000 (het transactiecijfer). Op 20 december 2019 is het hotel overgedragen. Dit blijkt uit de akte van levering van 20 december 2019. De heffingsambtenaar heeft de koopsom geïndexeerd naar de waardepeildatum, onder verwijzing naar de door hem overgelegde tabel prijsindexatie van Brainbay, waardoor de waarde op basis van deze berekening op 1 januari 2022 € 1.563.767 bedraagt. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat hij is uitgegaan van het transactiecijfer van het hotel dat in het voordeel van de koper niet onder de meest optimale omstandigheden heeft plaatsgevonden. De onroerende zaak is namelijk gekocht uit een failliete boedel en de koper wist op voorhand dat hij geen verhaalsrechten had op de verkoper, aldus de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar acht het logisch dat met dit risico rekening is gehouden bij de bieding en dat op grond daarvan sprake is van een lagere koopsom dan wanneer het pand niet uit een failliete boedel zou zijn gekocht.
2.10.2.
Eiseres heeft op zitting aangevoerd dat er fors is onderhandeld over de aankoopprijs, maar het is hem onduidelijk met welke factoren de koper daarbij rekening heeft gehouden. Of er bij het bieden rekening is gehouden met de eventuele gebreken van het bedrijfsobject en het ontbreken van de verhaalsrechten op de verkoper, is voor eiseres niet duidelijk.
2.10.3.
Voor zover eiseres betoogt dat het eigen transactiecijfer van het hotel niet bruikbaar is omdat deze niet marktconform is, slaagt dit niet. Het hotel is aangeboden op de openbare markt en de koper was bereid dit bedrag daarvoor te betalen. De rechtbank ziet in de door eiseres aangevoerde omstandigheden dus geen aanleiding om het eigen transactiecijfer niet representatief te achten voor de waarde van de onroerende zaak. Het transactiecijfer van het hotel vertegenwoordigde bij aankoop dan ook de marktwaarde van de onroerende zaak. Daarbij neemt de rechtbank in overweging dat uit de akte van levering van 20 december 2019 niet blijkt dat het hotel uit een failliete boedel is gekocht. Uit die akte blijkt dat het hotel tot 8 oktober 2019 gebruikt werd als horeca door [naam] B.V. en die vennootschap failliet is gegaan op genoemde datum. [naam] B.V. was echter niet de verkoper van het hotel. Dat was blijkens de akte van levering [naam] B.V.. Dat sprake was van een faillissement van [naam] B.V. en het hotel vanuit de failliete boedel van die vennootschap is verkocht, blijkt niet uit de door de heffingsambtenaar overgelegde stukken.
2.10.4.
De rechtbank overweegt verder als volgt.
2.10.5.
In een geval waarin een belastingplichtige een onroerende zaak kort voor of na de waardepeildatum heeft gekocht, moet er in de regel van worden uitgegaan dat de WOZ-waarde op de waardepeildatum overeenkomt met de tussen partijen onder zakelijke voorwaarden betaalde prijs van de onroerende zaak. Uit rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat dit slechts anders is als de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopprijs niet die waarde weergeeft. [6] Weliswaar betrof het in die zaken een woning, maar niet valt in te zien dat deze regel niet zou opgaan voor niet-woningen, in dit geval een restaurant/hotel. [7] Bij de vaststelling van de waarde dient wel rekening te worden gehouden met artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, waaronder de verkrijgingsfictie.
2.10.6.
In de jurisprudentie wordt doorgaans als vuistregel gehanteerd dat ‘kort voor of na de waardepeildatum’ betekent: binnen één jaar voor of na de waardepeildatum. Het hotel is verkocht op 11 december 2019. Die datum ligt ruim twee jaar af van de waardepeildatum van 1 januari 2022. Het hotel is dus niet binnen één jaar voor of na de waardepeildatum verkocht.
2.10.7.
Dit betekent niet zonder meer dat in deze zaak geen sprake is van een bruikbaar eigen transactiecijfer van het hotel. Uit het genoemde arrest van de Hoge Raad is namelijk niet een ‘harde termijn’ van een jaar af te leiden. Ook als de koop van een onroerende zaak heeft plaatsgevonden op een moment dat verder gelegen is van de waardepeildatum dan ‘kort voor of na’ die waardepeildatum, kan de koopprijs nog steeds bruikbaar zijn als uitgangspunt voor de bepaling van de WOZ-waarde. Of dat het geval is, hangt mede af van de beschikbaarheid van bijvoorbeeld huur- en verkooptransacties van goede vergelijkingsobjecten die dichter bij de waardepeildatum zijn gelegen en in dit geval bijvoorbeeld middels de HWK-methode de waarde zouden kunnen onderbouwen.
2.10.8.
De rechtbank stelt vast dat in deze zaak sprake is van een uniek object. Eiseres heeft op de zitting uitvoerig toegelicht dat het hotel een voormalige kazerne betreft die is omgebouwd naar een horecapand met een glazen serre waarin naast een restaurantfunctie ook evenementen zoals vergaderingen en bruiloften kunnen plaatsvinden. Verder is sprake van een hotelfunctie (een boetiekhotel) met acht kamers. Het object wordt dus multifunctioneel gebruikt. Zowel de heffingsambtenaar als eiseres hebben op zitting benadrukt dat sprake is van een uniek object dat zich zeer lastig laat vergelijken met andere hotels/restaurants. De heffingsambtenaar heeft slechts één verkoop van een hotel rond de waardepeildatum gevonden, maar deze acht hij gezien de ligging van dit vergelijkingsobject niet goed vergelijkbaar. Andere bruikbare huur- en verkooptransactiecijfers van vergelijkingsobjecten waren niet beschikbaar in zijn belastinggebied. Ook eiseres is van oordeel dat de verkoop waar de heffingsambtenaar naar verwijst, niet goed vergelijkbaar is. Het betreft namelijk een hotel in de binnenstad. Die is gelegen op een A-locatie en trekt een geheel ander publiek dan haar hotel/restaurant.
2.10.9.
Nu sprake is van een uniek object kan het eigen transactiecijfer van het hotel dat verder is gelegen van de waardepeildatum, naar de omstandigheden van de zaak bezien, in beginsel een nauwkeurige indicatie van de marktwaarde geven. Dit brengt mee dat de waarde van het hotel op de waardepeildatum in beginsel kan worden afgeleid uit de betaalde prijs. Vereist is wel dat rekening wordt gehouden met de algemene waardeontwikkeling van de onroerende zaak in de periode tussen de aankoop en de waardepeildatum. Ook moet rekening worden gehouden met specifiek voor het hotel geldende waardeveranderingen in die periode, bijvoorbeeld ten gevolge van aan of in de onroerende zaak verrichte werkzaamheden.
2.10.10.
Daaraan heeft de heffingsambtenaar voldaan door rekening te houden met de marktontwikkeling in de periode tussen de datum van de verkooptransactie en de waardepeildatum. Daarmee rekening houdend komt hij op een afgerond bedrag van
€ 1.563.767. Nu eiseres de indexeringscijfers niet heeft weersproken, ziet de rechtbank geen aanleiding deze voor onjuist te houden. Uit de berekening volgt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde met een bedrag van € 415.000 lager heeft vastgesteld dan de geïndexeerde verkoopprijs. De rechtbank is op grond daarvan van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat de prijsontwikkeling tussen de transactiedatum en de waardepeildatum dusdanig is dat er een verdere neerwaartse correctie op het transactiecijfer moet worden toegepast die leidt tot een lagere waarde dan de beschikte waarde.
2.10.11.
Eiseres heeft op de zitting naar voren gebracht dat er bij aankoop van het hotel veel verborgen gebreken waren. Volgens hem kan het hotel daarom niet meer waard zijn dan € 860.000. Dit argument slaagt niet. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres onvoldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van verborgen gebreken die niet in het verkoopcijfer verdisconteerd zijn. Voor zover daarvan wel sprake zou zijn, is de vastgestelde WOZ-waarde bijna € 150.000 lager dan het eigen (niet geïndexeerde) transactiecijfer. Gesteld noch gebleken is dat de schade van eventuele verborgen gebreken dit bedrag overstijgt. Eiseres heeft daarvan bijvoorbeeld geen facturen en dergelijke overgelegd. Eiseres heeft in dat opzicht dus onvoldoende onderbouwd dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per 1 januari 2022 (aanmerkelijk) lager zou zijn dan de prijs die is betaald.
2.10.12.
Verder dient rekening te worden gehouden met specifiek voor het hotel geldende waardeveranderingen in die periode, bijvoorbeeld ten gevolge van aan of in de onroerende zaak verrichte werkzaamheden of andere waardedrukkende omstandigheden.
Eiseres heeft naar voren gebracht dat de vastgestelde WOZ-waarde te hoog is omdat ook op de waardepeildatum van 1 januari 2022, sprake was van gebreken, die hebben geleid tot waardedrukkende omstandigheden. Zo was er geen goede afvoer van het hemelwater waardoor het overtollige ‘water’ zijn weg moest vinden naast en onder het pand. Daardoor is er sprake van scheuren, verzakkingen, vochtproblemen en stankoverlast. Dit heeft geleid tot extra kosten voor onderzoek en reparaties. Ook is er geen rekening gehouden met het openbare groen aan de zijde van de Vlijmenseweg waar lange tijd sprake is geweest van achterstallig onderhoud. Dit heeft negatieve consequenties gehad voor het aanzicht van het pand en leidde tot reparaties en reinigingskosten. De rechtbank overweegt dat eiseres ook deze stellingen niet heeft onderbouwd, met bijvoorbeeld, facturen of offertes. Daarbij geldt dat de getaxeerde waarde € 415.000 hoger is dan de vastgestelde WOZ-waarde. Gesteld noch gebleken is dat deze waardedrukkende omstandigheden dit bedrag overstijgt.
2.10.13.
Daarnaast stelt eiseres dat door de vestiging van een ander hotel in de nabijheid, het hotel in waarde is gedaald. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat eiseres deze stelling niet concreet heeft gemaakt middels een onderbouwing. De heffingsambtenaar heeft de aangiftecijfers van de toeristenbelasting nagekeken en zag daar geen bijzonderheden in. Deze cijfers heeft de heffingsambtenaar ook overgelegd. Daaruit blijkt dat na de opening van het naburige hotel de bezoekersaantallen van het hotel van eiseres in de huidige vorm juist zijn gestegen. Eiseres heeft naar het oordeel van de rechtbank daarom onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de vestiging van een ander hotel het object minder waard maakt.
2.10.14.
Eiseres heeft ten slotte gesteld dat de waarde moet worden verlaagd, omdat enerzijds in de uitspraak op bezwaar staat dat de waarde wordt aangepast, vanwege een aantal gebreken waarmee onvoldoende rekening is gehouden, terwijl anderzijds de waarde is gehandhaafd. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. De rechtbank overweegt dat uit het bij het uitspraak op bezwaar behorende taxatieadvies en de conclusie van de uitspraak op bezwaar, duidelijk blijkt dat WOZ-waarde in de uitspraak op bezwaar blijft gehandhaafd. Eiseres heeft gelijk dat eenmaal in het taxatieadvies staat dat de WOZ-waarde wordt aangepast, maar dat maakt niet dat de gehele uitspraak onzorgvuldig is. Uit de uitspaak blijkt voldoende dat sprake is een eenmalige omissie. Gelet hierop ziet de rechtbank geen aanleiding om gevolgen te verbinden aan deze omissie in de uitspraak op bezwaar.
Andere taxatiemethodes
2.11.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van het hotel ook onderbouwd met behulp van een analyse van de eigen huurwaarde. Daaruit volgt een kapitalisatiefactor van 11,4. Gezien de kapitalisatiefactor van 9,8 in bezwaar acht de heffingsambtenaar deze niet te hoog. Als onderbouwing van het gebruik van deze methode verwijst hij naar een uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 9 februari 2023. [8]
2.11.2.
De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar met het gebruik van deze methode de vastgestelde WOZ-waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar deelt het transactiecijfer van € 1.305.000 door de eigen huurwaarde, hetgeen leidt tot een kapitalisatiefactor. Naar het oordeel van de rechtbank geeft de heffingsambtenaar daarmee onvoldoende inzicht in de waarde van het hotel in het economisch verkeer. De heffingsambtenaar heeft nog wel gewezen op de verkoop van een ander hotel met een kapitalisatiefactor van 11,6, maar daarvan heeft de heffingsambtenaar zelf al aangegeven dat hij dat hotel niet goed vergelijkbaar acht met het onderhavige hotel.
2.12.1.
Verder wijst de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde van het hotel naar prijzen voor bouwgrond. Daarbij is een vergelijking gemaakt met de aankoop van een perceel met daarop een hotel en woning die na aankoop zijn gesloopt om op dezelfde plaats een nieuw hotel te verwezenlijken. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat voor dit object € 3.611 per vierkante meter is betaald. Wanneer voor het onderhavige perceel behorende bij het hotel de WOZ-waarde van €1.148.000 wordt gedeeld door het aantal meters (1.360 m2) resulteert er een vierkante meterprijs van € 884. Gelet op de uitkomst van deze toets acht de heffingsambtenaar de onderhavige WOZ-waarde zeker niet te hoog is. Ook deze methode ter onderbouwing van de WOZ-waarde acht de rechtbank in deze zaak niet bruikbaar. De rechtbank wijst wederom op het feit dat de heffingsambtenaar maar één object heeft gebruikt waarvan hij zelf heeft aangegeven dat hij dat hotel niet goed vergelijkbaar acht met het onderhavige hotel.
Tussenconclusie
2.13.
Ondanks het feit dat de rechtbank de onderbouwing van de waarde door middel van de eigen huurwaarde en aan de hand van prijzen voor bouwgrond niet bruikbaar acht, komt de rechtbank gezien de bijzondere omstandigheden in deze zaak op grond van het gebruik van het eigen transactiecijfer van het hotel tot de conclusie dat de vastgestelde WOZ-waarde voldoende aannemelijk is geworden. De rechtbank twijfelt namelijk niet vanwege de uitleg van de heffingsambtenaar zoals hiervoor is weergegeven, dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar is daarmee geslaagd in zijn bewijslast.
2.14.
Eiseres heeft geen andere gronden aangevoerd die aanleiding geven de waarde van het hotel voor het belastingjaar 2023 voor onjuist te houden. Eiseres heeft de door haar bepleite waarde niet met verifieerbare gegevens onderbouwd zodat dit geen aanleiding geeft om aan de door heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde te twijfelen.
Conclusie en gevolgen
3. Het beroep is ongegrond. Eiseres krijgt dus geen gelijk in haar standpunt dat de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2023 lager zou moeten zijn.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.F.C. Veelenturf, rechter, in aanwezigheid van
mr. I.M.C. van Og, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 1 april 2025.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.