ECLI:NL:RBOBR:2025:1145

Uitspraak

RECHTBANK Oost-Brabant

Civiel recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Zaaknummer: C/01/398015 / HA ZA 23-691

Vonnis van 26 februari 2025

in de zaak van

1.[eiser 1] ,2. [eiser 2] ,

te [plaats] ,

eisende partijen in conventie,

verwerende partijen in (voorwaardelijke) reconventie,

hierna samen te noemen: [eisers] (in vrouwelijk enkelvoud),

advocaat: mr. N. van Beurden,

tegen

1.[gedaagde 1] ,2. [gedaagde 2] ,3. [gedaagde 3] ,4. [gedaagde 4] ,

te [plaats] ,

gedaagde partijen in conventie,

eisende partijen in (voorwaardelijke) reconventie,

hierna samen te noemen: [gedaagden] . (in vrouwelijk meervoud),

advocaat: mr. Y.J.H. van Griensven.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in (voorwaardelijke) reconventie

- de conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie

- de akte overlegging nadere productie namens gedaagde partijen in conventie

- de akte overlegging producties tevens vermeerdering van eis namens eisende partijen in conventie
- de brief waarin een descente met aansluitende mondelinge behandeling is bepaald

- de mondelinge behandeling van 10 december 2024 en de descente op diezelfde datum, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. De advocaat van [eisers] heeft spreekaantekeningen overgelegd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.Waar gaat deze zaak over?

2.1.

In deze zaak staat de binnenplaats van een vijftal woningen aan de [straatnaam 1] te [plaats] centraal. Voornoemde woningen zijn in 1997 gerealiseerd door [A] B.V. (hierna: de aannemer) als onderdeel van een complex met vier grondgebonden woningen ( [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 4] ) en één appartement ( [nummer 5] ), met een gezamenlijke binnenplaats. De binnenplaats wordt in eigendom en in gebruik gedeeld door de bewoners van voornoemde woningen en het appartement. Het complex werd gebouwd op het perceel kadastraal bekend als gemeente [plaats] [kadastrale aanduiding 1] (hierna: perceel [kadastrale aanduiding 1] ).

2.2.

De afzonderlijke percelen hebben op het moment dat ze geleverd werden aan de respectievelijke eigenaren destijds nog geen eigen kadastrale nummers. In het kadaster is perceel [kadastrale aanduiding 1] op dat moment namelijk nog niet officieel gesplitst. In de akten van levering wordt daarom telkens verwezen naar een schetsmatige tekening I (hierna: Schetsmatige Tekening I). De tekening wordt, zo staat uitdrukkelijk in de respectievelijke akten van levering, uitdrukkelijk enkel gebruikt om een indruk te geven aan koper en verkoper en is niet officieel geregistreerd.

2.3.

Schetsmatige Tekening I heeft de rechtbank hieronder ingeplakt. Ter verduidelijking heeft de rechtbank de binnenplaats (bij benadering) rood omlijnd, en de toegangspoort/onderdoorgang (onder appartement op nummer [nummer 5] ) naar de [straatnaam 1] (Poort [straatnaam 1] ), met een zwarte pijl gemarkeerd.

2.4.

Pas nadat de afzonderlijke percelen zijn geleverd door de aannemer aan de eerste eigenaren van de nieuwe woningen, heeft er op 12 december 1997 een kadastrale inmeting plaatsgevonden, met als resultaat de veldwerktekening (hierna: de Veldwerktekening). Bij de kadastrale inmeting waren alle eigenaren van destijds aanwezig.

2.5.

De Veldwerktekening opgemaakt door de landmeter wordt hieronder weergegeven. De rechtbank heeft wederom de binnenplaats (bij benadering) rood omlijnd, en de Poort [straatnaam 1] met een zwarte pijl gemarkeerd.

2.6.

[straatnaam 1] [nummer 5] ( [kadastrale aanduiding 2] ) heeft een parkeerplaats (door de rechtbank blauw gemarkeerd op bovenstaande afbeelding) op eigen terrein, onder het eigen appartement. Op de binnenplaats werden ook ten behoeve van de [straatnaam 1] [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 4] , 4 parkeerplaatsen getekend. Op dit moment gebruiken enkel de bewoners van [straatnaam 1] [nummer 5] de parkeerplaats voorzien op de binnenplaats voor hun auto.

2.7.

De Veldwerktekening is verwerkt in het Kadaster. Dit heeft geresulteerd in de kadastrale tekening hieronder. De afzonderlijke percelen hebben dus inmiddels eigen kadastrale nummers, namelijk [kadastrale aanduiding 3] met de ‘parkeerplaats’ aangeduid als [kadastrale aanduiding 4] ( [straatnaam 1] [nummer 4] ), [kadastrale aanduiding 5] ( [straatnaam 1] [nummer 3] ), [kadastrale aanduiding 6] met ‘parkeerplaats’ aangeduid als [kadastrale aanduiding 7] ( [straatnaam 1] [nummer 1] ), [kadastrale aanduiding 8] ( [straatnaam 1] [nummer 2] ) en [kadastrale aanduiding 2] ( [straatnaam 1] [nummer 5] ). De ‘parkeerplaatsen’ van [straatnaam 1] [nummer 3] en [nummer 2] liggen op hetzelfde perceel als waarop hun woningen zijn gelegen ( [kadastrale aanduiding 5] respectievelijk [kadastrale aanduiding 8] ).

2.8.

De huidige feitelijke situatie ziet er als volgt uit (de rode lijn omlijnt de binnenplaats; de rode stippellijn geeft de schutting weer; het bruine vlak is een fietsenhok; de gele lijn is de brandgang; blauwe rechthoek is de parkeerplaats van [straatnaam 1] [nummer 5] ; de drie blauwe stippen zijn poorten, waarvan één naar tuin [straatnaam 1] [nummer 2] , één naar tuin [straatnaam 1] [nummer 3] , en één (naast het fietsenhok en in het midden van de ruimte tussen de schuttingen) naar de brandgang vanaf de binnenplaats (hierna: Poort Binnenplaats).

2.9.

De rechtbank benadrukt dat de hiervoor genomen tekening niet op schaal is, en enkel dient ter illustratie van de feitelijke situatie. De door de rechtbank gemaakte arceringen zijn dus niet bedoeld om een feitelijke situatie ten opzichte van de kadastrale grenzen vast te stellen.

2.10.

In de afzonderlijke leveringsakten zijn telkens een drietal erfdienstbaarheden opgenomen, welke gevestigd zijn bij vestigingsakte [nummer 6] (hierna: de Vestigingsakte). Deze luiden als volgt:

a.
ERFDIENSTBAARHEID HANDHAVING BESTAANDE TOESTAND(hierna: Erfdienstbaarheid Bestaande Toestand)

“Bij deze worden verleend, gevestigd en aangenomen zowel ten laste als ten behoeve van het bij deze verkochte en ten laste en ten behoeve van het aan de verkoper in eigendom verblijvende gedeelte van het gemeld perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] [kadastrale aanduiding 1] , over en weder, alzodanige erfdienstbaarheden als noodzakelijk zijn om de feitelijke situatie voortvloeiende uit de bebouwing of inrichting van de heersende en dienende erven te handhaven, respectievelijk om eventuele strijdigheden met het burenrecht te legaliseren en een en ander te handhaven, speciaal wat betreft de afvoer van hemelwater, gootwater, faecaliën, -zo door riolering als anderszins- , eventuele inbalking en inankering, toevoer van licht, lucht, enzovoorts – (zijnde daaronder uitdrukkelijk ook begrepen een verbod om te bouwen of te verbouwen).”

ERFDIENSTBAARHEID VAN WEG/OVERGANG(hierna: Erfdienstbaarheid [straatnaam 1] )

Ten laste van het perceelsgedeelte zoals op de aan deze akte gehechte tekening genummerd II, met enkele arcering aangegeven en ten behoeve van de woningen en parkeerplaatsen zoals op de gemelde tekening genummerd 1 , 2 , 4 en 5 , wordt bij deze gevestigd het recht van weg en overgang om te komen en te gaan van en naar de [straatnaam 1] . De kosten van onderhoud van gemeld perceelsgedeelte komen ten laste van alle gebruikers (te weten de eigenaren dan wel gebruikers van de woningen en parkeerplaatsen genummerd 1 tot en met 5 ) ieder voor een/vijfde gedeelte.”

ERFDIENSTBAARHEID VAN VOETPAD(hierna: Erfdienstbaarheid [straatnaam 2] )

Ten behoeve van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [kadastrale aanduiding 9] , zoals dat thans is gesplitst in appartementsrechten alsmede ten behoeve van de perceelgedeelten (uitmakende gedeelten van het kadastrale perceel gemeente [plaats] [kadastrale aanduiding 1] ) zoals op de aangehechte tekening genummerd II met nummer 5 aangegeven en ten laste van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] [kadastrale aanduiding 1] , evenwel voorzover betreffende dat gedeelte zoals op de aan de akte gehechte tekening II met dubbele arcering aangegeven wordt bij deze verleend en gevestigd, ten laste van

het bij deze verkochte en ten behoeve van de eigenaren van voormelde appartementsrechten en de eigenaren van de perceelsgedeelten zoals op de aan deze akte gehechte tekening genummerd II met nummer 5 aangegeven het recht van pad om te komen en te gaan van en naar de [straatnaam 2] , zulks evenwel uitsluitend voor de eigenaren/bewoners van gemelde appartementsrechten danwel de [straatnaam 1] , zulks evenwel uitsluitend voor de eigenaren/bewoners van gemelde appartementsrechten dan wel de [straatnaam 1] , zulks evenwel uitsluitend voor de eigenaren/bewoners van de op gemeld perceel genummerd 5 te bouwen woning aan de [straatnaam 1] ,zijnde de breedte van dit pad circa zeventig centimeter.'

2.11.

De aan de leveringsakten gehechte tekening genummerd II met de enkele arcering en de dubbele arcering (hierna: Tekening II), als bedoeld in de Erfdienstbaarheid [straatnaam 1] en de Erfdienstbaarheid [straatnaam 2] , ziet er als volgt uit. De dubbele arcering is door [eisers] op onderstaande afbeelding groen gearceerd, en de enkele arcering geel.

2.12.

In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van wie de huidige eigenaren zijn, en - voor zover bij de rechtbank bekend - wie hun rechtsvoorgangers waren.

Kadastraal perceel/percelen

Adres

Huidige eigenaren

Rechtsvoorgangers in chronologische volgorde (aflopend)

[kadastrale aanduiding 6] en [kadastrale aanduiding 7]

[straatnaam 1] [nummer 1]

[gedaagden] ,

sinds 2008

1996 - 2002 [B]

2002 - 2008 [C]

[kadastrale aanduiding 8]

[straatnaam 1] [nummer 2]

[D]

[kadastrale aanduiding 2]

[straatnaam 1] [nummer 5]

[E]

1996 - 2002 [F]

2002 - [G] (na verdeling), daarna gehuwd met [E]

[kadastrale aanduiding 5]

[straatnaam 1] [nummer 3]

[eisers] , sinds 2021

1996 - 2001 [H]

2001 - 2007 [I]

2007 - 2021 [J]

[kadastrale aanduiding 3] en [kadastrale aanduiding 4]

[straatnaam 1] [nummer 4]

[K] ., sinds 2017

1996 - 1998 [L]

1998 - 2002 [M]

2002 - 2017 [N]

2.13.

[eisers] heeft in september 2022 de Poort Binnenplaats dichtgeschroefd. [eisers] was namelijk voornemens om de Poort Binnenplaats en het gedeelte van perceel [kadastrale aanduiding 5] dat thans feitelijk tot de binnenplaats behoort, bij haar tuin te betrekken en met een schutting af te sluiten.

2.14.

De Voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft bij vonnis van 31 januari 2023 [eisers] verboden om de voorgenomen bouw- en/of sloopwerkzaamheden met betrekking tot de Poort Binnenplaats en de binnenplaats uit te voeren.

2.15.

[eisers] heeft naar aanleiding van dit vonnis de toegang door de Poort Binnenplaats weer hersteld en heeft vervolgens op 13 oktober 2023 [gedaagden] . gedagvaard.

3.Het geschil

3.1.

[eisers] vordert in conventie na eiswijziging, kort samengevat, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

I. een verklaring voor recht dat [eisers] de volledige en onbezwaarde eigendom heeft van perceel [kadastrale aanduiding 5] , behoudens hetgeen is opgenomen in de Vestigingsakte;

II. een gebod de bouw- en sloopwerkzaamheden met betrekking tot de schutting op perceel [kadastrale aanduiding 5] toe te staan;

III. een verbod fietsen en/of andere roerende zaken op de binnenplaats buiten hun eigen percelen ( [kadastrale aanduiding 4] en [kadastrale aanduiding 7] ) te plaatsen en een gebod de binnenplaats van de [straatnaam 1] behorende tot de Erfdienstbaarheid [straatnaam 1] vrij te houden en een verbod hinder te geven voor het heersende erf [kadastrale aanduiding 5] ;

IV. de vorderingen onder II en III toe te wijzen met een dwangsom;

V. een gebod direct na gebruik en betreden van de Poort [straatnaam 1] deze steeds op slot te doen, alsmede afname van de sleutels van de Poort [straatnaam 1] en een verbod de sleutels op de Poort [straatnaam 1] achter te laten;

VI. de vordering onder V toe te wijzen met een dwangsom;

Subsidiair

VII. voor zover geoordeeld wordt dat er sprake is van een erfdienstbaarheid van voetpad ten behoeve van [straatnaam 1] [nummer 4] en/of [nummer 1] , opheffing van deze erfdienstbaarheid, althans te verklaren voor recht dat deze erfdienstbaarheid te niet is gegaan, en voorts;

VIII. in geval vordering VII niet wordt toegewezen en sprake is van erfdienstbaarheid van voetpad ten behoeve van [straatnaam 1] [nummer 4] en/of [nummer 1] betreffende de Poort Binnenplaats, dat de rechtbank bepaalt dat [gedaagden] . onrechtmatig hebben gehandeld en schade dienen te vergoeden inhoudende de retro-overdracht van de erfdienstbaarheid;

Meer subsidiair:

IX. voor zover de vordering onder VII en VIII niet wordt toegewezen, de erfdienstbaarheid te wijzigen overeenkomstig de bij de leveringsakte opgenomen tekening (productie 20, de rechtbank begrijpt Tekening II);

Primair/subsidiair/meer subsidiair:

X. een gebod tot medewerking voor de uitvoering van het vonnis, met een dwangsom;

XI. betaling van een bedrag van € 625,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, met wettelijke rente;

XII. veroordeling van [gedaagden] . in de kosten van deze procedure.

3.2.

[eisers] voert aan dat zij perceel [kadastrale aanduiding 7] onbezwaard in eigendom heeft en dat zij op grond van artikel 5:48 BW bevoegd is om haar erf af te sluiten. [eisers] betwist dat sprake is van een erfdienstbaarheid ten dienste van de percelen van [gedaagden] . (noch ontstaan door vestiging bij notariële akte, noch ontstaan door verjaring). Mocht de rechtbank wel uitgaan van een erfdienstbaarheid dan vordert [eisers] op verschillende gronden de feitelijke verplaatsing van de Poort Binnenplaats naar het perceel van [gedaagde 3] , dan wel naar de percelen van [gedaagden] . gezamenlijk (middels wijziging c.q. opheffing van voornoemde erfdienstbaarheid dan wel de teruglevering van de volle en onbezwaarde eigendom, althans de eigendom ten hoogste belast met de erfdienstbaarheid zoals uit de Vestigingsakte blijkt). De volgende grondslagen zijn aangevoerd:

de notariële levering eerder heeft plaatsgevonden dan de bebouwing en inrichting van het terrein en daardoor is de Poort Binnenplaats abusievelijk feitelijk gevestigd op het perceel van [eisers] in plaats van op het perceel van Koopmans. Gelet op die onvoorziene omstandigheid kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet langer ongewijzigde instandhouding van die erfdienstbaarheid van [eisers] worden gevergd (artikel 5:78 sub a BW);
[gedaagden] . hebben geen redelijk belang meer bij de uitoefening van de erfdienstbaarheid (artikel 5:79 BW);
[gedaagden] . wisten op grond van de openbare registers dat er geen erfdienstbaarheid was gevestigd om over de parkeerplaats van [straatnaam 1] [nummer 3] te komen tot hun parkeerplaatsen ( [straatnaam 1] [nummer 4] en [straatnaam 1] [nummer 1] ), noch dat dit een recht verleende om te komen tot de binnenplaats over het perceel van [eisers] Nu zij te kwader trouw waren, hebben [gedaagden] . onrechtmatig gehandeld en heeft [eisers] recht op een schadevergoeding, inhoudende dat [gedaagden] . worden bevolen de volle en onbezwaarde eigendom (althans de eigendom ten hoogste belast met de erfdienstbaarheid zoals uit de Vestigingsakte blijkt) terug te leveren aan [eisers] , als zijnde een schadevergoeding in natura (artikel 6:162 en artikel 6:74 BW);
Er is sprake van een onredelijke aantasting van de belangen van [eisers] (artikel 5:73 lid 2 BW).

3.3.

[gedaagden] . betwisten dat [eisers] eigenaar is van het gehele perceel [kadastrale aanduiding 5] . Ze voeren aan dat perceel [kadastrale aanduiding 5] op basis van de Veldwerktekening namelijk groter is dan kavel 4 op de bij de leveringsakte gevoegde tekening. Gelet op Tekening I, is dat extra stuk grond van perceel [kadastrale aanduiding 5] nooit geleverd aan de rechtsvoorgangers van [eisers] , de heer [H] en mevrouw [H] . Ook zeggen [gedaagden] . dat uit de NVM-Stamkaart (een document gebruikt door de Nederlandse Vereniging van Makelaars om gegevens vast te leggen van een woning die te koop of verkocht is) blijkt dat aan [eisers] uitsluitend het stuk grond tot aan de Poort Binnenplaats is verkocht. Subsidiair voeren [gedaagden] . aan dat, als er al sprake is van eigendom, dan is het verplaatsen van de schutting in strijd met hetzij de bij notariële akte gevestigde Erfdienstbaarheid Bestaande Toestand en/of Erfdienstbaarheid [straatnaam 1] , hetzij de door verjaring (artikel 3:99 BW) gevestigde erfdienstbaarheid. [gedaagden] . en hun rechtsvoorgangers mochten zowel op grond van de in de Vestigingsakte genoemde erfdienstbaarheden en op grond van de feitelijke situatie redelijkerwijs veronderstellen dat zij rechthebbenden waren tot een erfdienstbaarheid van overpad en waren dus te goeder trouw. De stelling dat de feitelijke situatie al jaren zo is en de schutting daar omstreeks 1998 is geplaatst, onderbouwen [gedaagden] . met verklaringen van hun rechtsvoorgangers (de heer [O] , mevrouw [L] en de heer [L] , de heer [P] , en de heer [Q] ) en een foto (productie 2 CvA, blauwe auto en schutting zijn te zien) van destijds. De voor verjaring vereiste bezitsdaden bestaan uit de volgende omstandigheden. Met het realiseren van permanente deuren in de schutting werd toegang tot de brandgang verschaft, en het is feitelijk niet mogelijk om op een andere wijze dan via de Poort Binnenplaats vanuit de achtertuinen van [gedaagden] . naar de [straatnaam 1] te komen. [gedaagden] . en hun rechtsvoorgangers maken sinds de oplevering van de woning in 1997 bovendien bijna dagelijks zichtbaar gebruik van de brandgang, de Poort Binnenplaats en het daarachter gelegen perceel, om vanuit hun achtertuin naar de [straatnaam 1] te gaan (en terug). Mocht de rechtbank van oordeel zijn dat geen sprake is van bezit te goeder trouw, dan geldt dat de door [eisers] ingestelde rechtsvordering is verjaard (ogv artikel 3:306 BW).

3.4.

De vorderingen van [gedaagden] . in (voorwaardelijke) reconventie komen op het volgende neer:

I. te verklaren voor recht dat de in de akte d.d. 12 augustus 1996 opgenomen Erfdienstbaarheid Bestaande Toestand, mede omvat het recht van overpad, inhoudende de verplichting van de eigenaar van perceel [kadastrale aanduiding 5] (thans [eisers] ) te dulden dat de eigenaren/gebruikers van de percelen [kadastrale aanduiding 6] en [kadastrale aanduiding 3] op de thans bestaande wijze althans op een in goede justitie te bepalen andere wijze, komen van en gaan naar de [straatnaam 1] en gaan naar en komen van percelen [kadastrale aanduiding 6] en [kadastrale aanduiding 3] , via de brandgang en in een rechte lijn tussen de Poort Binnenplaats en Poort [straatnaam 1] ;

II. de vordering onder I toe te wijzen met een dwangsom;

subsidiair

III. te verklaren voor recht dat door verjaring is ontstaan een erfdienstbaarheid van overpad, inhoudende de verplichting zoals genoemd onder vordering I;

IV. de vordering onder III toe te wijzen met een dwangsom;

in conventie en in voorwaardelijke reconventie

V. om [eisers] te veroordelen in de kosten van deze procedure.

3.5.

De voorwaarde in reconventie is of de rechtbank vaststelt dat [eisers] eigenaar is van het gehele perceel [kadastrale aanduiding 5] .

3.6.

[gedaagden] . onderbouwen hun stellingen langs de lijnen van hun verweer in conventie. Ook [eisers] voert in reconventie verweer langs de lijnen van haar standpunten in conventie.

4.De beoordeling

4.1.

De kernvraag in dit geschil is of [eisers] een deel van de schutting mag verplaatsen zodat een deel van wat thans als binnenplaats wordt gebruikt bij de tuin van [eisers] wordt betrokken. [eisers] stelt dat zij de (onbezwaarde) eigendom van dat stuk grond bezitten. Volgens [gedaagden] . is dat niet het geval. En als [eisers] al eigenaar zou zijn, dan zou het betrekken van dat stuk grond bij haar tuin in strijd zijn met de gevestigde erfdienstbaarheden.

4.2.

De vorderingen in conventie en in voorwaardelijke reconventie hangen voor een groot gedeelte samen met de hierboven beschreven kern. De rechtbank bespreekt de vorderingen in conventie en de vorderingen in voorwaardelijke reconventie dan ook voor zover mogelijk gezamenlijk, aan de hand van een aantal thema’s.

Thema 1: eigendom van perceel [kadastrale aanduiding 5] (vordering I in conventie)

4.3.

Voor het antwoord op de vraag wat in gevolge de akte van levering van 12 augustus 1996 precies aan de rechtsvoorgangers van [eisers] en vervolgens in gevolge de akte van levering van 8 januari 2021 aan [eisers] is overgedragen, komt het aan op een objectieve uitleg van de in die akte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van partijen. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de over te dragen onroerende zaak, mede bezien in het licht van de gehele inhoud van die akte.^[1]

4.4.

Onder het kopje ‘Levering’ in de akte van levering van kavel 4 van 12 augustus 1996 (= [straatnaam 1] [nummer 3] ) wordt gesproken over een stuk grond dat op dat moment nog geen officiële kadastrale aanduiding heeft. Ook wordt vermeld dat de bijgevoegde schets alleen bedoeld is ter oriëntatie voor de betrokken partijen en niet officieel wordt geregistreerd.^[2]De grootte van het perceel wordt genoemd, maar de precieze grootte zal worden vastgesteld door de landmeetkundige van het kadaster. Dat is ook gebeurd, met als resultaat de Veldwerktekening. De rechtbank is van oordeel dat, gelet op de verwijzing in de akte van levering naar de inmeting die nog zal gaan plaatsvinden, het resultaat van die inmeting, de Veldwerktekening, onderdeel uitmaakt van de akte van levering en bijdraagt aan de objectieve uitleg van de in de akte van levering tot uitdrukking gebrachte bedoeling van partijen.

4.5.

De rechtbank waardeert en interpreteert de Schetsmatige Tekening I op een andere manier dan de wijze waarop [gedaagden] . dat doen. Weliswaar is op die tekening te zien dat kavel 4 ( [straatnaam 1] [nummer 3] ) kleiner is dan het huidige perceel [kadastrale aanduiding 5] , maar in de akte van levering van kavel 4 van 12 augustus 1996 is uitdrukkelijk vermeld dat dit een schets is, dat deze tekening niet wordt ingeschreven in de openbare registers en dat er nog een inmeting zal plaatsvinden op een later moment. Ook de in de NVM-stamkaart opgenomen foto brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat is slechts een handmatige markering door de makelaar, en legt onvoldoende gewicht in de schaal tegenover de Veldwerktekening. De rechtbank stelt gelet op het voorgaande vast dat perceel [kadastrale aanduiding 5] zoals getekend op de Veldwerktekening de weergave is van het thans kadastraal bekende perceel [kadastrale aanduiding 5] .

4.6.

De rechtbank constateert dat perceel [kadastrale aanduiding 5] meerdere keren is overgedragen, achtereenvolgens aan [H] , [I] , [J] , en tenslotte aan [eisers] [gedaagden] . betwist de overdracht zelf niet (afgezien van de discussie over de omvang van het perceel, zie hiervoor). Partijen besteden in deze context geen aandacht aan de onderliggende titel voor de overdracht of aan de beschikkingsbevoegdheid; zij focussen op de leveringsakte en de uitleg daarvan. Daarom heeft de rechtbank de leveringsakte hiervoor beoordeeld.

4.7.

Hetgeen hiervoor is overwogen leidt ertoe dat de rechtbank vaststelt dat [eisers] eigendom heeft van het perceel [kadastrale aanduiding 5] , zoals weergegeven op de Veldwerktekening en in het kadaster. De rechtbank zal de vordering in conventie onder I, voor zover dat ziet op ‘eigendom’, toewijzen zoals omschreven in het dictum. De rechtbank merkt hierbij op dat zij het woord “volledig” niet meeneemt in de beslissing omdat dit woord veelal “onbezwaard” of “zonder gebruiksrecht” betekent, zodat de vordering wat betreft het woord “volledig” hier moet worden afgewezen (zie hierna).

Thema 2: eigendom versus gebruik

4.8.

De rechtbank bespreekt hierna de vorderingen die raken aan de vragen of al dan niet sprake is van een erfdienstbaarheid en hoe deze moet worden uitgelegd, en waarop de binnenplaats moet of mag worden gebruikt. Het antwoord op deze vragen beslaan de vorderingen in conventie I t/m IV (primair), VII en VIII (subsidiair), en IX (meer subsidiair), en – gelet op dat aan de voorwaarde waaronder de reconventionele vorderingen zijn ingesteld is voldaan - de vorderingen in voorwaardelijke reconventie I t/m IV (primair en subsidiair).

Inleidende opmerkingen

4.9.

De rechtbank overweegt allereerst dat de kadastrale inmeting, waarbij alle eigenaren van destijds aanwezig waren, weliswaar duidelijkheid geeft over de eigendomsgrenzen, maar niets zegt over het gebruik van perceel [kadastrale aanduiding 5] . Eigendom is slechts één aspect van de juridische situatie; daarnaast zijn zakelijke rechten, het feitelijke gebruik en de afspraken hierover van belang.

4.10.

In dat licht merkt de rechtbank voorts op dat in situaties waarbij meerdere eigenaren gebruik maken van gemeenschappelijke voorzieningen of een stuk grond, zoals een gemeenschappelijke binnenplaats, met enige regelmaat discussie ontstaat over eigendom en gebruik. Buren hebben een verplichting om in goede harmonie gebruik te maken van gedeelde voorzieningen, zoals ook deze binnenplaats. De rechtbank acht het onwenselijk om dergelijke vraagstukken uitsluitend op te willen lossen middels een strikt juridische analyse van de vraag of sprake is van een erfdienstbaarheid door verjaring en welke bezitsdaden zouden zijn verricht (daar is het partijdebat voor een groot deel over gegaan). Een beoordeling langs deze lijn leidt er namelijk toe dat pas zekerheid ontstaat na 10 of 20 jaren, terwijl dat vaak geen recht doet aan de feitelijke en juridische situatie. Inrichting, afspraken, gebruik: van meet af aan is een juridische regeling nodig, niet pas na 10 of 20 jaren, en een juridische regeling is welbeschouwd ook ingeleid en opgelegd door de aannemer in samenwerking met de bewoners. Een analyse in het kader van gedeelde voorzieningen en een daaraan ontleende gebruiksovereenkomst ligt daarom voor de hand, langs de lijnen hieronder, en dit past al met al ook binnen de grondslagen en verweren van partijen in de zaak.

De rechtbank merkt ook op dat de vier parkeerplaatsen, zoals ingetekend op Schetsmatige Tekening I (2, 1, 5, 4, van links naar rechts) en later daadwerkelijk uitgevoerd en ingericht, zo krap gedimensioneerd zijn dat zij niet als parkeerplaats bruikbaar zijn (de ruimte is veel te smal) en voor zover bekend nooit of al lang niet als zodanig zijn gebruikt (alle vier tegelijk). De rechtbank heeft dit tijdens de mondelinge behandeling met partijen besproken en hier waren zij het over eens. Dit zou wellicht een issue kunnen zijn tussen de aannemer en de afzonderlijke kopers, maar het is in de verhouding tussen de buren onderling, zoals hier aan de orde, niet van belang, omdat de buren onderling jegens elkaar geen aanspraak hebben op parkeerplaatsen, maar op “ieder een kwart” van de ruimte tussen de schuttingen van links naar rechts (zie Schetsmatige Tekening I en de beoordeling hierna).

Beperkingen voor de eigenaren van de binnenplaats, ook voor [eisers] als eigenaar van perceel [kadastrale aanduiding 5]

4.11.

De rechtbank oordeelt dat voor [eisers] als eigenaar van perceel [kadastrale aanduiding 5] , net als voor de andere eigenaren van de binnenplaats, bepaalde eigendomsbeperkingen gelden en dat het [eisers] daarom niet is toegestaan de schutting te verplaatsen en het volledige perceel [kadastrale aanduiding 5] bij haar eigen tuin te betrekken. De rechtbank baseert dit oordeel op grond van het volgende:

de uitleg van de Erfdienstbaarheid Bestaande Toestand, die verwijst naar de handhaving van de feitelijke situatie zoals deze is ontstaan door de bebouwing en inrichting van de betrokken erven;

de stilzwijgende gebruiksovereenkomst, die voortvloeit uit de gemeenschappelijke inrichting en ingebruikname en uit het gemeenschappelijke gebruik van de binnenplaats;

De rechtbank legt dat hierna uit.

i.
de uitleg van Erfdienstbaarheid Bestaande Toestand

4.12.

De Erfdienstbaarheid Bestaande Toestand houdt in: ‘
alzodanige erfdienstbaarheden als noodzakelijk zijn om de feitelijke situatie voortvloeiende uit de bebouwing of inrichting van de heersende en dienende erven te handhaven, respectievelijk om eventuele strijdigheden met het burenrecht te legaliseren en een en ander te handhaven’.

4.13.

Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad (zie ook 4.3) komt het bij de uitleg van de notariële akte aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoording, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.

4.14.

Gelet op de tekst van de Erfdienstbaarheid Bestaande Toestand en de bij de akte behorende Tekening II is de rechtbank van oordeel dat het de bedoeling was van de aannemer, degene die de splitsing heeft doorgevoerd (en dus als enige bij de akte betrokken was), om de feitelijke situatie zoals die is ontstaan door de bebouwing en inrichting van de betrokken erven vast te leggen. De rechtbank is van oordeel dat onder de term ‘bebouwing’ ook de schuttingen vallen, en dat de ‘inrichting’ ook ziet op de feitelijke inrichting van de binnenplaats als gemeenschappelijke voorziening. Uit Tekening II blijkt dat de binnenplaats was bedoeld als gemeenschappelijke binnenplaats en niet als een exclusieve tuin (ook niet gedeeltelijk) voor één van de omliggende percelen. De schutting met Poort Binnenplaats is een essentieel onderdeel van deze bestaande toestand voor toegang naar/vanaf twee van de vier percelen. Dat de schutting sinds (om en nabij) de splitsing daar al staat, blijkt niet alleen uit verklaringen van rechtsvoorgangers, maar ook uit de foto (met de blauwe auto, productie 2 CvA) waarop de binnenplaats en een schutting die sterk lijkt op de huidige schutting zichtbaar zijn (dit is ook een sterke aanwijzing dat de Poort Binnenplaats er toen ook al stond, omdat deze poort dezelfde vormgeving heeft, zie hierna, en van hetzelfde materiaal is gemaakt). [eisers] heeft bij deze stand van zaken onvoldoende betwist dat de schutting met Poort Binnenplaats sinds 1997 ongewijzigd is. De enkele kale stelling dat het hout van de schutting (als die er al zo lang zou staan) in de loop der jaren meer rotting zou moeten vertonen, is tegenover de diverse verklaringen die anders beweren, niet voldoende. De rechtbank kan, zonder verdere concrete informatie die niet is verstrekt, niet de kwaliteit van het hout beoordelen. De kenmerkende uniforme vormgeving van alle schuttingen en de Poort Binnenplaats (ronde bovenkant voor ieder onderdeel tussen palen; onweersproken en ter plaatse waargenomen door de rechtbank) levert in de visie van de rechtbank een sterke aanwijzing op dat de schuttingen tegelijk door de aannemer zijn neergezet in de context van de afspraken met de eerste bewoners over het gebruik van de ruimte. Ook blijkt niet, zoals door [eisers] is aangevoerd, dat de Erfdienstbaarheid Bestaande Toestand een limitatieve opsomming zou geven van waarop zij betrekking zou hebben. Deze erfdienstbaarheid staat om deze redenen in de weg aan toewijzing van de vorderingen van [eisers] over de verplaatsing van haar schutting.

ii.
de stilzwijgende gebruiksovereenkomst

4.15.

De Erfdienstbaarheid Bestaande Toestand verleent geen recht van overpad over het perceel van [eisers] en/of gebruik van de Poort Binnenplaats, die zich op het perceel van [eisers] bevindt (onweersproken). Dat betekent dat [eisers] in beginsel vrij is om anderen te verbieden gebruik te maken van zijn perceel en/of de Poort Binnenplaats. Dat is echter anders als moet worden aangenomen dat tussen de gemeenschappelijke eigenaren van de binnenplaats stilzwijgend een gebruiksovereenkomst tot stand is gekomen. Een dergelijke overeenkomst is hier, naar het oordeel van de rechtbank, ontstaan op grond van de wijze waarop de splitsing heeft plaatsgevonden, de afspraken tussen de aannemer enerzijds en de eerste bewoners anderzijds, en (ten overvloede en ter bevestiging) het daaropvolgende jarenlange consistente gebruik, dat door alle betrokkenen is geaccepteerd (tot het ontstaan van het geschil tussen partijen). Het spreekt, gezien de inrichting en benaming als parkeerplaatsen, vanzelf dat [gedaagden] . moeten kunnen rijden (met bijvoorbeeld auto of fiets) tussen hun eigen parkeerplaatsen en de openbare weg, inclusief bewegingen die nodig zijn om te parkeren of om weg te rijden. Deze stilzwijgende gebruiksovereenkomst houdt ook in dat de eigenaren van perceel [kadastrale aanduiding 5] gehouden zijn het gebruik van dat stuk van hun perceel op de binnenplaats en van de Poort Binnenplaats, om te komen en gaan vanaf de aan de buren toegewezen parkeerplaatsen, naar de brandgang, te dulden. De rechtbank acht hierbij relevant dat Tekening II van de aannemer dit gemeenschappelijke karakter van de binnenplaats eveneens ondersteunt, in die zin dat de ruimte tussen de schuttingen van links naar rechts in evenredige mate is toebedeeld aan de vier huizen, ieder voor 25% (2, 1, 5, 4 voor de binnenplaats op Tekening II, corresponderend met 1, 2, 4, 5 voor de bebouwing op Tekening II; de huizen 1 en 5 staan uiterst links en uiterst rechts in de rij en gebruiken de parkeerplaatsen in het midden van de gemeenschappelijke ruimte (te bereiken via de brandgang en Poort Binnenplaats), en de huizen 2 en 4 staan in het midden van de rij en gebruiken de parkeerplaatsen bij hun eigen tuin). Of de destijds beoogde parkeerplaatsen (aantal: vier) daadwerkelijk in gebruik zijn genomen (zie de opmerking hiervoor over de krappe dimensionering), is niet bepalend voor het beoogde gebruik als gemeenschappelijk terrein. Wat telt, is dat de binnenplaats als gemeenschappelijke ruimte is aangewezen in de afspraken, ook als zodanig is ingericht en jarenlang als zodanig is gebruikt, en dat dit door alle betrokkenen stilzwijgend consistent is aanvaard (tot het ontstaan van dit geschil).

4.16.

De rechtbank concludeert dat sprake is van een stilzwijgende gebruiksovereenkomst langs deze lijnen. Het gemeenschappelijk gebruik van de binnenplaats dient door alle huidige en toekomstige buren te worden erkend en voortgezet, met wederzijds respect en uiteraard ook met in achtneming van de erfdienstbaarheden in de Vestigingsakte.

4.17.

Gelet op het voorgaande over de erfdienstbaarheid en de gebruiksovereenkomst zal de rechtbank de vordering in conventie onder I voor zover dat ziet op ‘het onbezwaarde eigendom’ afwijzen.

Vorderingen VI en VII (conventie) en I, II en III (voorwaardelijke reconventie) worden afgewezen

4.18.

[eisers] heeft subsidiair onder VI en VII gevorderd de erfdienstbaarheid op te heffen (wegens ontbreken redelijk belang), te niet te doen gaan, dan wel de retro-overdracht (als schadevergoeding op grond van een onrechtmatige inbezitneming) daarvan, in geval de rechtbank oordeelt dat sprake is van een erfdienstbaarheid van voetpad ten behoeve van [straatnaam 1] [nummer 4] en/of [nummer 1] . Gelet op hetgeen de rechtbank heeft overwogen in 4.11 tot en met 4. 16 is geen sprake van een erfdienstbaarheid van voetpad en kan deze dus ook niet worden opgeheven, te niet gaan of als schadevergoeding wegens onrechtmatige inbezitneming worden teruggeleverd. De rechtbank zal daarom deze vorderingen afwijzen. [eisers] bedoelt, zo begrijpt de rechtbank, dat de hiervoor aangenomen gebruiksovereenkomst wordt gewijzigd of in de uitvoering beperkt, maar de rechtbank ziet daarvoor geen goede gronden, omdat de gebruiksovereenkomst nog steeds dezelfde nuttige en onmisbare functie vervult als bij de oplevering door de aannemer en de ingebruikname door de eerste bewoners, namelijk een deugdelijke en geordende regeling van de gemeenschappelijke ruimte.

4.19.

Een vergelijkbare redenering geldt voor de vorderingen I, II en III in voorwaardelijke reconventie: gelet op het voorgaande omvat de Erfdienstbaarheid Bestaande Toestand niet mede een recht van overpad, en evenmin is sprake van een erfdienstbaarheid van overpad door verjaring. De rechtbank zal daarom voornoemde vorderingen in voorwaardelijke reconventie afwijzen.

Erfdienstbaarheid bestaat al conform de Tekening II: afwijzing vordering IX (conventie)

4.20.

Vervolgens komt de rechtbank toe aan de meer subsidiaire vordering IX van [eisers] waarin zij de rechtbank vraagt om de erfdienstbaarheid te wijzigen overeenkomstig Tekening II, zoals opgenomen in 2.11. Ook deze vordering zal de rechtbank afwijzen, omdat de erfdienstbaarheid zoals deze op Tekening II te zien is, al vaststaat. [eisers] heeft dan ook geen belang bij toewijzing van deze vordering.

Afsluitende opmerkingen over dit thema en beoordeling van vordering III (conventie)

4.21.

Dan komt de rechtbank tenslotte toe aan vordering III in conventie waarin [eisers] vraagt om een verbod voor [gedaagden] . tot het plaatsen van fietsen en/of andere roerende zaken buiten hun eigen percelen op de binnenplaats. De rechtbank zal ook deze vordering afwijzen. Zij legt dat hierna uit.

4.22.

In het kader van de stilzwijgende gebruiksovereenkomst hecht de rechtbank waarde aan het maken van een aantal aanvullende opmerkingen. Huidige en toekomstige buren dienen te allen tijde te trachten elkaars redelijke wensen met betrekking tot het stallen van fietsen en/of andere roerende zaken op de binnenplaats in acht te nemen. Dat betekent dat men eenieders recht op de binnenplaats respecteert (ieder een kwart van de gemeenschappelijke ruimte, conform Schetsmatige Tekening I, en verder het recht om te komen en te gaan). Vanzelfsprekend worden fietsen en andere roerende zaken niet in overdaad en zoveel mogelijk op eenieders ‘eigen’ gedeelte gestald, en dient de binnenplaats voor het overige in goed overleg te worden gebruikt.

4.23.

De rechtbank stelt verder voorop dat – met in achtneming van voornoemde stilzwijgende gebruiksovereenkomst - het [gedaagden] . in principe niet is toegestaan om fietsen en/of andere roerende zaken te stallen op het perceel dat in het gebruik toebehoort aan [eisers] (conform de Schetsmatige Tekening I een kwart, uiterst rechts, van de gemeenschappelijke ruimte, aangegeven met 4 op voornoemde Schetsmatige Tekening I). Desalniettemin heeft [eisers] onvoldoende gesteld dat zij op dit moment onrechtmatige hinder ervaart, waardoor sprake zou zijn van een onrechtmatig handelen door [gedaagden] . op grond waarvan een dergelijke vordering kan worden toegewezen. [eisers] heeft bijvoorbeeld niet gesteld dat zij door het handelen van [gedaagden] . zelf niet meer haar fietsen en/of andere roerende zaken kwijt kan op de binnenplaats, terwijl zij dat wel zou willen, of dat zij in onevenredige mate wordt belemmerd om te komen en te gaan naar haar parkeerplaats of perceel. Daar komt nog bij dat ter zitting is besproken dat thans het probleem van een overvolle binnenplaats minder actueel is. [eisers] heeft weliswaar foto’s uit het verleden overgelegd, van een binnenplaats die vol staat met fietsen, een auto en spullen, maar daaruit blijkt niet welke (onaanvaardbare) hinder [eisers] daarvan ervaart en evenmin, als al sprake zou zijn van onrechtmatige hinder, of deze door [gedaagden] . wordt veroorzaakt. Dat is op basis van de foto’s niet vast te stellen. De rechtbank zal de vordering III in conventie afwijzen.

Thema 3: afsluiten poort

4.24.

[eisers] heeft haar eis gewijzigd en vordert ook om [gedaagden] . te veroordelen om bij het gebruik van de Poort [straatnaam 1] , deze telkens direct weer te sluiten en op slot te doen, alsmede de sleutel van de Poort [straatnaam 1] af te nemen en te verbieden de sleutels op de Poort [straatnaam 1] achter te laten. [eisers] voert in dit kader aan dat op 30 oktober 2024 de fiets van [eisers] , die op de binnenplaats geparkeerd stond, is gestolen. Dit gebeurde nadat een andere bewoner de poort niet op slot had gedaan, zodat iemand op de binnenplaats kon komen en de fiets van [eisers] kon meenemen.

4.25.

De rechtbank overweegt dat zij deze vordering beoordeelt aan de hand van het juridisch kader onrechtmatige daad. Als uitgangspunt heeft te gelden dat buren niet in strijd met hun maatschappelijke zorgvuldigheid dienen te handelen om schade of hinder aan buren te voorkomen. De beantwoording van de vraag of sprake is van onrechtmatige hinder hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waarbij onder meer rekening moet worden gehouden met het gewicht van de belangen die door de hinder toebrengende activiteit worden gediend en de mogelijkheid – mede gelet op de daaraan verbonden kosten – en de bereidheid om maatregelen ter voorkoming van schade te treffen en de plaatselijke omstandigheden.

4.26.

De rechtbank oordeelt dat geen sprake is van onrechtmatige hinder. Het is weliswaar heel vervelend dat de poort op enig moment kortstondig open is laten staan, waardoor de fiets van [eisers] is gestolen, maar de rechtbank kan bij gebreke van een nadere toelichting niet vaststellen dat de poort vaker voor een korte en/of lange duur wordt opengelaten en dat dit telkens door [gedaagden] . wordt gedaan. Bovendien is het niet voorzienbaar dat telkens als de poort eventjes wordt opengelaten een dergelijk voorval zich voordoet, zodat [gedaagden] . niet zonder meer een zorgplicht heeft om de poort onmiddellijk af te sluiten. Van onrechtmatige hinder is dan ook vooralsnog geen sprake. De rechtbank vindt het overigens ook niet realistisch om te verlangen dat telkens wanneer iemand door de poort komt, hij deze direct dient te sluiten, nog voordat hij zijn fiets heeft gestald. Evenmin acht de rechtbank een dergelijk gebod in deze procedure effectief. Enkel buren [gedaagden] . nemen namelijk deel aan deze procedure. Dat betekent dat een dergelijk gebod niet zou gelden voor bijvoorbeeld de bewoners van [straatnaam 1] [nummer 5] , die ook hun auto op de binnenplaats parkeren en vermoedelijk de poort pas afsluiten nadat zij hun auto hebben geparkeerd. Het was tijdens de mondelinge behandeling ook duidelijk dat [gedaagden] . als goede buren zoveel mogelijk willen zorgen dat de poort onverwijld wordt gesloten, zodat een interventie door de rechtbank nu niet nodig is.

4.27.

De rechtbank zal de vordering V in conventie afwijzen.

Proceskosten en nakosten

4.28.

[eisers] is in conventie en in reconventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van [gedaagden] . betalen. De proceskosten van [gedaagden] . in conventie en in reconventie worden als volgt vastgesteld:

- griffierecht € 1.301,00

- salaris advocaat € 1.842,00 (3 punten × tarief € 614,00)

- nakosten € 178,00 (plus de eventuele kosten van betekening)

Totaal € 3.321,00

De rechtbank neemt 1 punt op voor de dagvaarding, 1 punt voor de conclusie van antwoord in reconventie en 1 punt voor de mondelinge behandeling en heeft het tarief gehanteerd voor zaken met een onbepaalde waarde.

4.29.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen als vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart in conventie voor recht dat [eisers] eigenaar is van perceel

[kadastrale aanduiding 5] , bezwaard met de in dit vonnis besproken erfdienstbaarheden gevestigd bij notariële akte en met een stilzwijgende gebruiksovereenkomst;

5.2.

wijst het meer of anders gevorderde in conventie en in reconventie af,

5.3.

veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten in conventie en in reconventie van € 3.321,00, te betalen binnen veertien dagen na dit vonnis, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.4.

veroordeelt [eisers] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na dit vonnis zijn betaald,

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.S. Frakes en in het openbaar uitgesproken op

26 februari 2025.