ECLI:NL:RBOBR:2022:1915 - Rechtbank Oost-Brabant - Beoordeling WOZ-waarde woning en correctie liggingsfactor...

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 21/331

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 mei 2022 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: [gemachtigde] ),

de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, verweerder

(gemachtigde: mr. L.J. Boone).

Procesverloop

Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de woning] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op

€ 453.000. In dit aanslagbiljet is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 22 december 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiser heeft bij brief van 30 maart 2022 nadere stukken ingediend. Verweerder heeft hierop bij brief van 5 april 2022 gereageerd.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 april 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door M.C.H.M. Sengers (taxateur).

Overwegingen

Feiten

Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een twee-onder-één-kapwoning uit 1977. De woning, gelegen in wijk Ooievaarsnest te Eindhoven, omvat de hoofdbouw (457 m³) met dakkapel, een aanbouw (66 m³), een aangebouwde garage (71 m³), en een carport (18 m²). Het perceel heeft een oppervlakte van 429 m².

Geschil en beoordeling

In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019.

De rechtbank stelt vast dat eiser bij brief van 30 maart 2022 heeft gereageerd op het verweerschrift van 12 mei 2021 en het daarbij behorende taxatierapport. Verweerder heeft kort voor zitting hierop gereageerd, en zijn taxateur heeft een aantal correcties aangebracht in het taxatierapport. Die correcties zijn opgenomen in het taxatierapport van 5 april 2022. Ook heeft verweerder ter zitting een aangepaste waardematrix overgelegd. Eiser heeft, nadat hij kennis heeft genomen van deze stukken van verweerder, ermee ingestemd dat die stukken deel uitmaken van het geschil tussen partijen. De rechtbank betrekt daarom zowel de brief van eiser van 30 maart 2022 als verweerders reactie van 5 april 2022, ondersteund door het aangepaste taxatierapport van 5 april 2022, en de aangepaste waardematrix bij haar beoordeling van het beroep van eiser.

Eiser bepleit een waarde van € 386.000 en verwijst naar de (herziene) taxatiekaart van - zoals toegelicht op zitting - taxateur E.N. Hoogteijling RT, opgesteld omstreeks 25 januari 2022. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde

(€ 453.000) naar de getaxeerde waarde, zoals opgenomen in het aangepaste taxatierapport dat op 5 april 2022 is opgesteld door taxateur M. Keijzers. Daarbij is relevant dat de taxateur verschillende waarderingsopties heeft benoemd in de gewijzigde waardematrix.

4. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.

5. Partijen zijn het eens over de objectkenmerken van de woning. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van de objectkenmerken zoals omschreven in het aangepaste taxatierapport en de daarbij behoren taxatiegegevens.

6. Het staat verweerder vrij om in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de waardevaststelling anders en, in zijn opvatting, grondiger te onderbouwen door de gebruikte vergelijkingsobjecten te wijzigen. Verweerder heeft in beroep het in bezwaar gebruikte vergelijkingsobject [vergelijkingsobject] vervangen door twee andere vergelijkingsobjecten ( [vergelijkingsobjecten] ). Ook heeft verweerder twee vergelijkingsobjecten toegevoegd die eiser heeft gebruikt in zijn taxatie, te weten [vergelijkingsobjecten] . Verweerder kan en mag dat zo doen. Dit betekent dat, nu [vergelijkingsobject] als vergelijkingsobject is vervangen, aan wat eiser aanvoert over [vergelijkingsobject] geen relevantie meer toekomt.

7. Eiser voert aan dat het door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject] , verkocht op 14 juli 2017, en [vergelijkingsobject] , verkocht op 10 juni 2020, te ver van de waardepeildatum zijn gelegen en daarom niet bruikbaar zijn. De rechtbank volgt eiser daarin. De rechtbank heeft begrip voor verweerders standpunt dat deze twee transacties, van eenzelfde type als de woning van eiser en wat betreft [vergelijkingsobject] zelfs gelegen in dezelfde buurt, om die redenen goed geschikt lijken te zijn als vergelijkingsobject. Het gaat echter wel om verkopen die zijn gerealiseerd ongeveer 18 maanden voor dan wel na de waardepeildatum. Deze transacties, die bovendien zijn gerealiseerd in een sterk stijgende markt, zijn daarom met te veel onzekerheid omgeven om in voldoende mate het waardeniveau van de woning op de waardepeildatum te kunnen onderbouwen. Dat neemt niet weg dat vier vergelijkbare referenties resteren die verkocht zijn binnen een jaar van de waardepeildatum. De rechtbank zal op grond daarvan hierna verweerders waardeonderbouwing beoordelen. Dat betekent dat de rechtbank aan al wat partijen over en weer hebben opgemerkt over deze twee vergelijkingsobjecten in relatie tot de waardeonderbouwing niet toekomt en dit buiten beschouwing laat.

8. Eiser heeft naar voren gebracht dat [vergelijkingsobject] niet bruikbaar is als vergelijkingsobject, omdat dat object verder weg van de woning is gelegen in een andere wijk, ook verder van de A2 ligt en op korte afstand van een winkelcentrum. Verweerder heeft daar tegenin gebracht dat [vergelijkingsobject] inderdaad is gelegen in een andere wijk, maar vooral is opgevoerd om aansluiting te zoeken bij transacties van twee-onder-een-kapwoningen zoals die van eiser. Verweerder heeft met de verschillen in kwaliteit en onderhoud – [vergelijkingsobject] heeft een achterstallig onderhoud en is gedateerd –, alsook de ligging van deze woning, die beter is dan de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobjecten] , rekening gehouden, maar zelfs dan wordt uit verweerders analyse duidelijk dat uit deze transactie van de enige resterende twee-onder-een-kapwoning zoals de woning van eiser een hogere prijs per m³ voortvloeit. De rechtbank ziet geen aanleiding eiser te volgen in zijn verwerping van deze transactie.

9. Ook heeft eiser naar voren gebracht dat [vergelijkingsobject] niet bruikbaar is als vergelijkingsobject. Uit de verkoopdocumentatie blijkt dat het pand, anders dan verweerder meent, qua onderhoud en kwaliteit goed vergelijkbaar is met de woning van eiser. Er is echter sprake van een mantelzorgunit die in de aankoopprijs van de woning zit verwerkt wat maakt, volgens eiser, dat die transactie minder bruikbaar is. Verweerder heeft daar tegenin gebracht dat uit de verkoopinformatie van [vergelijkingsobject] volgt dat het geschakelde woning is met een eigen oprit, maar dat de woning in vergelijking tot het kwaliteits- en onderhoudsniveau van de woning van eiser een gedateerde woning is. De rechtbank is op grond van de verstrekte informatie er voldoende van overtuigd dat verweerder gevolgd kan worden in zijn aanname. Bovendien volgt uit de stukken van de bouwvergunningsaanvraag dat destijds verzocht is de voormalige aangebouwde garage te verbouwen tot een atelierruimte. Er is nooit toestemming verleend om die ruimte als woonruimte te gebruiken. De rechtbank ziet geen aanleiding aan verweerders weergave te twijfelen. De verkoopinformatie is daarmee misleidend en verweerder heeft deze ruimte om die reden gewaardeerd als een atelierruimte/praktijkruime behorend als deelobject bij [vergelijkingsobject] , en ook als zodanig gewaardeerd. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt en de taxateur heeft aldus de als atelier gebruikte praktijkruimte gewaardeerd op € 67.800. Hij heeft daarmee voldoende rekening gehouden met de deelwaarde van dit onderdeel en de invloed hiervan op de m³-prijs van [vergelijkingsobject] . De aanwezigheid van een praktijkruimte maakt de transactie niet op voorhand ongeschikt.

10. Eiser voert aan, kort gezegd, dat de waarde te hoog is bepaald en ook niet aannemelijk is gemaakt. Eiser heeft ter onderbouwing verwezen naar de herziene taxatiekaart van taxateur Hoogteijling. Eiser is daarnaast van mening dat verweerder ten onrechte op de ligging van de objecten [vergelijkingsobjecten] heeft gecorrigeerd.

11. Verweerder heeft de waarde in de beroepsfase onderbouwd met de vier resterende vergelijkingsobjecten, te weten [vergelijkingsobjecten] . De waardeonderbouwing is opgenomen als optie in de ter zitting overgelegde matrix. Deze vier woningen zijn verkocht binnen een jaar voor of na de waardepeildatum en zijn gelegen in de nabijheid van de woning, zoals verweerder ook heeft aangetoond met het overzichtskaartje dat behoort tot het taxatierapport. De gebruikte vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. De vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobjecten] zijn ook door eiser gebruikt in zijn taxatie. Ofschoon verweerder ten aanzien van deze vergelijkingsobjecten diverse verschillen met de woning heeft benoemd, heeft verweerder deze wel als vergelijkingsobjecten toegevoegd. De rechtbank volgt partijen daarom in hun eensluidend standpunt over de bruikbaarheid van deze twee objecten. Ook acht de rechtbank de door verweerder extra in beroep toegevoegde objecten [vergelijkingsobjecten] bruikbaar. Behoudens [vergelijkingsobject] , een twee-onder-een-kapwoning, zijn de drie overige vergelijkingsobjecten geschakelde woningen. Relevant is daarbij of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de bestaande verschillen tussen de woning en de vier vergelijkingsobjecten. Verweerders taxateur heeft met zijn aangepaste taxatierapport van 5 april 2022, voorzien van foto’s van de ligging en inrichting, voldoende ondersteund dat deze vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn. De transactieprijzen zijn door verweerder geïndexeerd naar de waardepeildatum.
De vier (resterende) vergelijkingsobjecten beschikken over een vergelijkbare inhoud. Wel zijn er verschillen wat betreft de aanwezigheid van een aanbouw, garage dan wel andere bijgebouwen. Daarnaast heeft verweerder, voor zover relevant, rekening gehouden met een verschil in ligging. Ook zijn er verschillen in kwaliteit en onderhoud tussen de vergelijkingsobjecten en de woning benoemd en verdisconteerd in de gehanteerde m³-prijs voor de woning. Verweerder heeft, zoals volgt uit de toelichting op het taxatierapport en wat op zitting naar voren is gebracht, met de verschillen rekening gehouden bij de bepaling van de te hanteren m³-prijs van de woning. Verweerder heeft dit betrokken bij de waardebepaling. Ook na het schrappen van de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobjecten] staat de gehanteerde m³-prijs van de woning in een goede verhouding tot die van de vergelijkingsobjecten. Door het schrappen van die twee transacties wordt de voor de woning te hanteren m³-prijs na correctie voor kwaliteit, onderhoud en ligging namelijk iets hoger, wat zou leiden tot een iets hogere getaxeerde waarde voor de woning. Verweerder heeft daarom in de aangepaste waardematrix een waarde van € 709 per m³ berekend.
Verweerder is ten slotte bij de woning uitgegaan van een perceeloppervlakte van 429 m². Verweerder heeft de grondwaarde vastgesteld aan de hand van de in de gemeente gehanteerde grondstaffelmethode, waarbij naarmate de grondoppervlakte groter is, de prijs per vierkante meter lager wordt. De grondstaffel, die is vermeld in het taxatierapport, is voor alle woningen gelijk en uit de gehanteerde staffels valt op basis van de verschillen in perceeloppervlakte het verschil in de grondwaarde tussen de woning en de vergelijkingsobjecten goed af te leiden. Daarbij valt op dat [vergelijkingsobjecten] beduidend minder grond hebben, 251 m² respectievelijk 317 m² en [vergelijkingsobject] beduidend meer (namelijk 552 m²), maar op grond van de grondstaffel, vallen die relevante verschillen in perceeloppervlakte ook terug te herleiden tot de verschillen in grondwaarden. Eiser heeft het voorgaande niet dan wel niet afdoende weersproken. Zoals volgt uit de aangepaste waardematrix, komt de getaxeerde waarde op basis van de hier genoemde vier vergelijkingsobjecten, te weten € 477.000, ruim boven de vastgestelde waarde uit. Daarmee is de vastgestelde waarde van de woning (€ 453.000) zeker niet te hoog. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van verweerder in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.

11. Eiser heeft opgemerkt dat verweerder ten onrechte bij de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobjecten] heeft gecorrigeerd op de ligging. In zijn opvatting rechtvaardigen de omgevingsfactoren niet een mindere ligging en zou eerder een betere ligging op zijn plaats zijn.

11. De rechtbank merkt op dat in toenemende mate correcties en daarbij de cijfermatige vaststelling van de KOUDV- en liggingsfactoren in WOZ-zaken het debat tussen partijen bepalen. De rechtbank overweegt dat correcties die worden toegepast in woningtaxaties deels berusten – en ook mogen berusten – op een subjectieve inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de marktanalyse die door een taxateur wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde factoren aanpassing behoeven. In deze zaak hebben beide partijen zich in de procedure laten bijstaan door een ter zake kundige taxateur. Daarbij valt op dat partijen elkaar over en weer bestrijden over de toegepaste correcties en de daarbij behoren cijfermatige vaststelling van de secundaire kenmerken, waaronder in deze zaak de liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten. Het gaat te ver om in alle woningtaxaties te veronderstellen dat een taxateur exact kan aangeven waarop die liggingsfactoren en de gehanteerde percentages zijn gebaseerd. Een dergelijk fijnmazig systeem veronderstelt dat de taxateur nauwkeurig deze correcties exact kan bepalen. Dit plaatst de rechtbank voor de vraag hoe en op welke wijze wat partijen over en weer inbrengen kwantitatief te vertalen valt in neerwaartse of opwaartse correcties. De rechtbank beschikt daarbij immers slechts over een aantal uitpandige en inpandige foto’s, (soms) ondersteund door een overzichtskaartje of omgevingsfoto’s verkregen via Google Streetview. Partijen schijnen uit het oog te verliezen dat dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling, maar dat uiteindelijk enkel de eindwaarde ter toetsing staat (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059). Wel is van belang dat een taxateur enig houvast kan bieden welke elementen een rol spelen bij de correctie en die de rechtbank kunnen overtuigen dat, zoals in dit geval, voldoende rekening is gehouden met de verschillen in ligging. Een exacte kwantitatieve vertaling is echter op grond van de ter beschikking staande stukken niet te maken.

11. Verweerder heeft in zijn verweerschrift over de ligging al opgemerkt dat bij [vergelijkingsobject] sprake is van een woning die slecht bereikbaar is per auto, geen eigen oprit heeft en waarbij een aangebouwde garage of berging ontbreekt. Ook is de woning gelegen direct naast de autosnelweg A2 en de afritweg parallelweg N2. Wat betreft [vergelijkingsobject] heeft verweerder aangegeven dat zowel aan de voor- als achterzijde openbare parkeerplaatsen aanwezig zijn, dat ook deze woning geen eigen oprit heeft, wat wel standaard is bij een twee-onder-een-kapwoning als die van eiser. Daarnaast is de woning gelegen vrij dicht tegen de drukke Meerveldhovenseweg. Daarmee heeft verweerder zich wat betreft ligging niet alleen laten leiden door de aanwezigheid van en de afstand tot de A2 maar ook andere omgevingsfactoren betrokken die van invloed zijn op de ligging. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daarmee voldoende inzichtelijk gemaakt dat voor deze twee vergelijkingsobjecten een ligging 2 (2: onvoldoende) op zijn plaats was ten opzichte van de woning van eiser die een ligging 3 (3: gemiddeld) heeft gekregen.

11. Eiser heeft de door hem bepleite waarde allereerst in de bezwaarfase onderbouwd met een taxatierapport waarbij een taxatiekaart is gevoegd. In beroep heeft eiser zijn taxatie herzien met een aanvullende taxatiekaart. Eiser heeft, evenals verweerder, de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobjecten] gehanteerd. Daarnaast gebruikt eiser ook het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject] . De rechtbank stelt vast dat dit taxatierapport is opgesteld ter bepaling van de WOZ-waarde voor belastingjaar 2020 (waardepeildatum 1 januari 2019), op basis van de in de Wet WOZ bedoelde vergelijkingsmethode. Daarom voldoet dit taxatierapport in beginsel aan de eisen die de Wet WOZ eraan stelt. De rechtbank is echter van oordeel dat verweerder zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat eiser hiermee de door hem gewenste waarde onvoldoende heeft onderbouwd. Zo heeft verweerder aangevoerd dat bij het door eiser gebruikte vergelijkingsobject [vergelijkingsobject] uit verkoopinformatie volgt dat de woning destijds is verkocht in gedateerde staat door de erfgenamen van de voormalige eigenaar. Uiteindelijk is de woning ruim onder de vraagprijs verkocht, waarmee de woning aan de onderkant van de markt zit. Dit vergelijkingsobject is daarmee minder geschikt. Verder heeft verweerder weliswaar in beroep de transacties die eiser gebruikt, [vergelijkingsobjecten] , alsnog toegevoegd maar dat neemt niet weg dat ook deze woningen beide aan de onderkant van de markt zitten. Ook heeft eiser, zoals ook volgt uit wat hiervoor is overwogen, in onvoldoende mate de verschillen in kwaliteit, onderhoud en ligging tot uitdrukking gebracht. Ten slotte heeft verweerder naar voren gebracht dat de grondprijzen van de woningen in de herziene taxatiekaart zijn vastgesteld op basis van een grondstaffel van de gemeente Eindhoven van een eerder belastingjaar. Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank niet duidelijk waartoe deze grondstaffel behoort en bij welk type/marktsegment woning deze grondstaffel is toegepast. Bovendien wijkt de gebruikte staffel af van de staffel die verweerder heeft gebruikt. De rechtbank is van oordeel dat eiser zijn standpunt over de gehanteerde grondstaffel, en in het verlengde daarvan de door hem voorgestane grondprijs, onvoldoende heeft onderbouwd. De rechtbank komt tot de conclusie dat eiser de door hem beoogde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.

11. Voor zover eiser aanvoert dat verweerder het object [vergelijkingsobject] , verkocht voor

€ 520.000 op 6 augustus 2018, ten onrechte niet als vergelijkingsobject heeft gebruikt, leidt dat de rechtbank niet tot een andersluidend oordeel. Verweerder heeft hier terecht tegenin gebracht dat hier sprake was van een woning in een zeer achterstallige staat. Bovendien betreft het een verkooptransactie aan een zittende huurder, zodat niet aannemelijk te achten is dat sprake is van een situatie waarbij een prijs is gerealiseerd die de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen. Uit enkel een verkoopcijfer is met onvoldoende zekerheid een conclusie te trekken over de vergelijkbaarheid en de waarde van de woning.

17. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrix in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgestelde waarde van € 453.000 niet te hoog is.

Immateriële schadevergoeding

18. Eiser heeft in zijn beroepschrift verzocht om schadevergoeding voor zover de redelijke termijn is overschreden. De rechtbank overweegt daarover als volgt. Volgens vaste jurisprudentie geldt voor een uitspraak in eerste aanleg dat deze niet binnen een redelijke termijn is geschied als het totale tijdsverloop van de berechting in eerste aanleg langer heeft geduurd dan twee jaren, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden, in welk geval de rechtbank de duur van de redelijke termijn kan verlengen. De rechtbank ziet aanleiding om de redelijke termijn te verlengen vanwege de omstandigheid dat de rechtbank in verband met de coronapandemie een periode gesloten is geweest waardoor reeds geplande zittingen zijn verdaagd, en nog in te plannen zittingen als gevolg daarvan vertraging hebben opgelopen. Dit is naar het oordeel van de rechtbank een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie die een verlenging van de termijn met vier maanden rechtvaardigt.

Zie bijvoorbeeld ook het gerechtshof Amsterdam, uitspraak van 27 januari 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:552), gerechtshof Den Haag, uitspraak van 18 januari 2022 (ECLI:NL:GHDHA:2022:53), gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, uitspraak van 20 juli 2021, (ECLI:NL:GHARL:2021:6895) en CRvB, uitspraak van 10 maart 2022 (ECLI:NL:CRVB:2022:639).

19. Verweerder heeft het bezwaarschrift van eiser ontvangen op 27 maart 2022 en de rechtbank doet heden uitspraak. Dit betekent dat de redelijke termijn voor berechting in eerste aanleg niet is overschreden ten tijde van deze uitspraak, zodat de rechtbank het verzoek om schadevergoeding afwijst.

Conclusie

20. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- wijst het verzoek om schadevergoeding af.

Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, rechter, in aanwezigheid van

drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 12 mei 2022.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.